о признании договора аренды недействительным, возмещении неосновательного обогащения

Дело № 2-2137/2010

Именем Российской Федерации

08 июля 2010 года

В составе:

Председательствующего (судьи) Котова Г.П.

при секретаре Туровой М.Л.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федотовой Т.Ф. к администрации г.Смоленска о признании договора аренды недействительным, возмещении неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Федотова Т.Ф., уточнив требования, обратилась в суд с иском к администрации г.Смоленска о признании договора аренды недействительным, возмещении неосновательного обогащения. В обоснование иска указала, что является собственником части кв.<адрес>. Её доля в общей долевой собственности дома составляет 2,59%. Доля ответчика в общей собственности составляет 11%. 04.02.2008г. ответчик заключил с ООО «Европейский Дом» договор аренды подвального помещения, площадью 81,0кв.м. Поскольку истица, как и все остальные жильцы дома, также является собственницей данного помещения, то его сдача в аренду без согласия жильцов незаконна. Ответчик получал прибыль, которую использовал только в личных целях, следовательно, данные средства являются неосновательным обогащением. Просит признать договор аренды недействительным, взыскать с ответчика 6753 руб. неосновательного обогащения, расходы по госпошлине.

Истица Федотова Т.Ф. в судебное заседание не явилась.

Её представитель Зиновьев С.Е. поддержал заявленные требования в полном объёме.

Ответчик - администрация г.Смоленска- просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве иск не признала, указав, что помещение переданное ООО «Европейский дом» является самостоятельным объектом, зарегистрированным в реестре муниципального имущества, в силу чего не является объектом общего имущества многоквартирного дома.

На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Представитель третьего лица - ООО «Европейский Дом» - Саморукова И.В. против удовлетворения иска не возражала.

Заслушав объяснения участвующих сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.ч.1,2 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 настоящей статьи, предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В судебном заседании установлено, что на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от 16.05.2002г. Федотовой Т.Ф. на праве собственности принадлежит 3 комнаты площадью 11,9 кв.м., 13,9 кв.м., 13,8 кв.м. в коммунальной квартире <адрес>.

Также истица является собственником 2 комнат в этой же квартире, жилой площадью 9,97 кв.м. и 9,65 кв.м., на основании договора купли-продажи от 27.04.2001г.

Таким образом, в собственности Федотовой находятся 5 комнат, общей жилой площадью 59,22 кв.м., расположенных в 6-ти комнатной коммунальной квартире, общая площадь которой составляет 91,56 кв.м., жилой - 72,72 кв.м.

Указанное подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 2001г.и 2003г (л.д.6-7).

Также судом установлено, что с 2007г. между администрацией г.Смоленска (Арендодателем) и ООО «Европейский дом» (арендатором) заключались договора аренды, по условиям которых за плату (9117,23 руб. в месяц, 109406,72 руб. в год) во временное пользование Арендатору передавалось нежилое помещение площадью 81кв.м., расположенное в <адрес>.

Договоры заключались сроком на один год и до апреля 2010г. ежегодно перезаключались. В каждом договоре имелась ссылка на то, что сдаваемое в аренду нежилое помещение является муниципальной собственностью.

21.07.2009г. Администрацией г.Смоленска в адрес ООО было направлено уведомление, в соответствии с которым вышеназванное подвальное помещение признавалось объектом общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Обществу предлагалось представить в срок до 01.11.2009г. протокол общего собрания собственников дома о делегировании Администрации города полномочий по заключению договора аренды.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды № от 04.02.2008г. (л.д.10-12), копией уведомления от 21.07.2009г. (л.д.16), и не оспариваются ответчиком.

Обосновывая свои требования, истица указывает на то, что ответчик не имел право на передачу в аренду общего имущества.

Ответчик не признавая иск, указывает, на то, что помещение является самостоятельным объектом, принадлежащим муниципалитету.

Суд находит довод ответчика не обоснованным по следующим основаниям.

Так согласно п.1 приложения к Постановлению ВС РФ №3020-1 от 27.12.1991г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», к муниципальной собственности относится жилищный и не жилищный фонд, находящийся в управлении местных администраций, в том числе здания, строения, ранее переданные им на баланс, а также встроено-пристроенные нежилые помещения, построенные за счёт 5-7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Вместе с тем, из Реестра помещений, принадлежащих г.Смоленску в <адрес> (л.д.9), следует, что подвальное помещение площадью 81 кв.м., переданное в аренду ООО «Европейский Дом» в собственности ответчика не значится.

Указанное подтверждается и решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 07.04.2010г., вступившим в законную силу 15.06.2010г., в котором указано, что по сообщению заместителя начальника Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Смоленска от 11.01.2010г., нежилые подвальные помещения, расположенные по <адрес> в Реестре муниципального имущества не числятся.

Поскольку указанное решение, в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, имеет преюдициальное значение, то суд находит факт отсутствия права ответчика единолично распоряжаться спорным имуществом установленным.

Суд находит ссылку ответчика на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.11.2009г. (л.д.25-27) по иску администрации г.Смоленска к ООО «Европейский дом» о взыскании задолженности по договору аренды, и встречному иску ООО к администрации о признании договора аренды недействительным необоснованной, поскольку данный суд, отказывая Обществу в его требовании, основывался на том, что право муниципальной собственности администрации на момент рассмотрения дела стороной не оспаривалось.

В тоже время в настоящем судебном заседании, истица оспаривает такое право, в силу чего выводы, изложенные в решении Арбитражного суда, не имеют для суда преюдициального значения и не могут быть приняты как доказательство позиции ответчика.

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Анализ установленных фактов и представленных доказательств, свидетельствует о том, что правомочий по заключению договора аренды № от 04.02.2008г. в силу закона либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме администрация г.Смоленска не имела, и, следовательно данный договор аренды, в силу ст.168 ГК РФ, является ничтожным.

В соответствии с ч.1 и п.3 ч.2 ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п.п.3 п.1 ст.4 ЖК РФ отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений регулируются жилищным законодательством.

Положениями главы 6 ЖК РФ, регулирующими отношения по владению, пользованию и распоряжению объектами общего имущества в многоквартирном доме, порядок распределения полученных от их использования доходов не установлен.

Согласно п.1 ст.7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения.

В силу статьи 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Таким образом, Федотова Т.Ф., ставшая собственником жилого помещения в многоквартирном доме, имеет право на получение той части полученного от использования общего имущества дохода, которая пропорциональна её доли в праве общей собственности на указанное общее имущество.

Поскольку доля истицы в праве общей собственности, установленная решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 07.04.2010г., составляет 2,59%, а из представленного расчёта, сумма неосновательного обогащения за 29 месяцев аренды составляет 260739 руб., то причинённый ей ущерб составляет 6753 руб. (260739:100%х2,59%).

Указанный расчёт ответчиком никак не опровергнут, доказательства его неверности, или неполучения указанных доходов, в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ, суд не предоставлены.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истицы о взыскании в свою пользу неосновательного обогащения в указанном размере обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию в пользу истицы и расходы по оплате госпошлины при подаче иска, что составляет 600 руб.

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения № от 04.02.2008г. между администрацией города Смоленска и Обществом с ограниченной ответственностью «Европейский дом» в отношении передачи в аренду нежилого помещения, площадью 81,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с администрации города Смоленска в пользу Федотовой Т.Ф. в счёт возврата неосновательно полученных денежных средств 6753 (шесть тысяч пятьсот три) руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд в течение 10 дней с подачей жалобы через Промышленный районный суд.

Председательствующий Г.П. Котов