Город Смоленск Дело № 2-3839/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
19 октября 2010 года
Промышленный районный суд г. Смоленска
В составе:
Председательствующего судьи Н.В. Гузенковой
при секретаре М.Н. Лаптевой,
с участием представителя истицы - Киреева А.А., ответчика Полячинского А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маханьковой Е.П. к администрации города Смоленска и Полячинскому А.А. о регистрации сделки и перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Маханькова Е.П. обратилась в суд иском к администрации г.Смоленска и Полячинскому А.А. о регистрации сделки и перехода права собственности, указав в обоснование, что 28.07.2010г. между ней и К.., от имени которого действовал по доверенности ответчик Полячинский А.А., был заключен договор купли-продажи части квартиры <адрес>. До подписания договора она осмотрела часть квартиры, обговорила с продавцом цену. Поскольку на тот момент часть квартиры еще не была приватизирована К., она с ответчиком Полячинским А.А. договорилась, что регистрировать договор купли-продажи они будут после передачи части квартиры в собственность продавца. Поскольку К.., не дожидаясь оформления документов, хотел получить деньги, Полячинский А.А. из личных средств выплатил ему полную стоимость продаваемой квартиры. В июле 2010г. она с Полячинским А.А. обратились в УФРС по Смоленской области для регистрации договора купли-продажи, она передала ему 260 000 руб. Часть квартиры была передана истице и находится в ее фактическом владении. На ее вопросы о К.. Полячинский А.А. пояснил, что в последний раз видел его при передаче денег за часть квартиры, после чего тот собрал свои вещи и выехал. Однако 26.07.2010г. истицей было получено уведомление из регистрирующего органа, из которого следует, что в ДД.ММ.ГГГГ К.. умер, что является препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Поскольку у К.. не имелось наследников, то имущество после его смерти унаследовало муниципальное образование - администрация г.Смоленска, к которой перешли в том числе и имущественные обязанности умершего по заключению договора купли-продажи части квартиры с истицей. Поскольку обязанность по регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к истице администрацией г.Смоленска не исполнена, просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть квартиры <адрес> по договору купли-продажи от 22.07.2010г., а также произвести государственную регистрацию вышеуказанной сделки.
В судебное заседание истца не явилась, ее представитель Киреев А.А. заявленные требования поддержал, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами. Дополнил суду, что лично с собственником части квартиры К.. истица не встречалась, его интересы представлял Полячинский А.А. Часть квартиры, которую осматривала истица перед покупкой, была пустая.
Ответчик Полячинский А.А. против удовлетворения требований Маханьковой Е.П. не возражал. Пояснил суду, что периодически занимается риэлтерской деятельностью и ему сообщили, что в доме <адрес> есть нежилой блок, состоящий из 6 комнат, в трех из которых произошел пожар. Нанимателем двух комнат был К.., который заинтересовался их продажей, поскольку нуждался в деньгах. Он передал К.. денежные средства в сумме 100 000 руб., а также произвел в комнатах ремонт на оставшиеся деньги. Он оформлял договор приватизации комнат, а затем заключил договор купли-продажи с Маханьковой Е.П., действуя от имени и в интересах продавца К.. по выданной последним доверенности. О том, что К.. умер, ему стало известно только из сообщения Управления Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации сделки.
Ответчик администрация г.Смоленска, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о причинах неявки суду не сообщила, не просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в адресованном суду ходатайстве просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Указывает, что 08.07.2010г. в Управление с заявлением для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на часть квартиры общей площадью 11,5 кв.м. обратился Полячинский А.А., действующий в интересах К.. В ходе проведения правовой экспертизы подставленных документов было установлено, что собственник жилого помещения К.. умер ДД.ММ.ГГГГ., что является причиной, препятствующей проведению государственной регистрации.
Суд в соответствии с ч.3,4 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.
Выслушав объяснения представителя истицы и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что К.. был зарегистрирован и проживал по договору социального найма в части квартиры <адрес>.
19.10.2009г. К.. на имя Полячинского А.А. была выдана нотариально удостоверенная доверенность, которой он уполномочил последнего управлять и распоряжаться всем его имуществом, и в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы и сроки и другие условия по своему усмотрению. Также Полячинскому А.А. доверенностью было предоставлено право регистрировать в органах государственной регистрации договоры, а также переход права собственности и право собственности. Доверенность выдана сроком на 3 года, с правом передоверия полномочий по ней другим лицам (л.д.10).
В тот же день 19.10.2009г. Полячинским А.А. К.. были переданы денежные средства в сумме 200 000 руб. за продаваемые комнаты в квартире <адрес>, о получении которых последним составлена расписка (л.д.53).
Данные действия К.. расцениваются судом как намерение заключить договор купли-продажи занимаемой им части квартиры, исполнение которого было поручено им Полячинскому А.А.
21.05.2010г. на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность Администрацией Промышленного района г.Смоленска К.. в собственность передана часть квартиры площадью 20,9 кв.м, в том числе жилой - 18,2 кв.м, в шестикомнатной квартире по адресу: <адрес> общей площадью 105 кв.м., в том числе жилой - 69,3 кв.м. От имени К.. при заключении данного договора действовала А.. по доверенности в порядке передоверия от Полячинского А.А. (л.д.40).
30.06.2010г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации права собственности К.. на часть квартиры, общей площадью 20,9 кв.м, по адресу: <адрес> (л.д.6).
22.07.2010г. между К., за которого по доверенности действовал Полячинский А.А., с одной стороны, и Маханьковой Е.П., от имени которой действовала Д.., с другой стороны, заключен договор купли-продажи части квартиры, <адрес> (л.д.7).
В тот же день 22.07.2010г. во исполнение условий договора купли-продажи Маханьковой Е.П. Полячинскому А.А. были переданы денежные средства в сумме 210 000 руб., о чем последним составлена расписка (л.д.54).
Спорное жилое помещение принято Маханьковой Е.П. по акту приема-передачи от 22.07.2010г. (л.д.41).
Однако уведомлением Управления Росреестра по Смоленской области от 26.07.2010г. государственная регистрация права, сделки и перехода права собственности на спорное жилое помещение приостановлена, а сообщением от 27.08.2010г. в государственной регистрации отказано в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ. К.. (л.д.24,25).
Как следует из справки о смерти № от 02.08.2010г., выданной Управлением ЗАГС Администрации г.Смоленска (отдел ЗАГС Промышленного района), К. умер ДД.ММ.ГГГГ., о чем составлена запись акта о смерти № от 29.12.2009г. (л.д.34).
Наследников по закону и по завещанию после смерти К.. не имеется, что следует из объяснений сторон, а также из сообщения нотариуса по месту открытия наследства, согласно которому наследственное дело к имуществу умершего К.. не заводилось (л.д.17).
В соответствии с положениями ст.1151 ГК РФ В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным (пункт 1). Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (пункт 2).
Согласно п.1 ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
В силу п.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
В состав наследства в соответствии с положениями ст.1112 ГК РФ входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Таким образом, наследником после смерти К.. является муниципальное образование - город Смоленск, к которому перешли, в том числе, имущественные обязанности умершего по заключению договора купли-продажи части квартиры Маханьковой Е.П.
Статьей 188 ГК РФ предусмотрены случаи, вследствие которых прекращается действие доверенности, в частности, в пп.6 п.1 установлен случай смерти гражданина, выдавшего доверенность.
В силу п.1 ст.189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Как следует из объяснений представителя истицы от администрации г.Смоленска, как наследника умершего К.., извещения о прекращении действия доверенности не направлялись.
Доказательств обратного администрацией г.Смоленска суду не представлено.
В соответствии с п.2 ст.189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Ни Полячинскому А.А., ни истице Маханьковой Е.П. о смерти К.. известно не было до получения уведомления Управления Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации 26.07.2010г.
Таким образом, права и обязанности, возникшие в результате действий Полячинского А.А. до 26.07.2010г. сохраняют силу для правопреемника лица, выдавшего доверенность, т.е. для администрации г.Смоленска, как правопреемника К. сохраняют силу обязанности по продаже истице части квартиры, а именно по государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.
Поскольку данная обязанность администрацией г.Смоленска не исполнена, действия администрации г.Смоленска расцениваются судом как уклонение от регистрации сделки и перехода права собственности.
В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Учитывая, что ответчик необоснованно уклоняется от регистрации сделки и перехода права собственности, суд приходит к убеждению, что требования истицы обоснованны и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198,199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Маханьковой Е.П. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Маханьковой Е.П. на часть квартиры, площадью 11,5 кв.м., <адрес> по договору купли-продажи от 22.07.2010г.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Гузенкова