Дело № 2-2870/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 июля 2010 года
Промышленный районный суд г. Смоленска
в составе:
председательствующего судьи Родионова В.А.,
при секретаре Бучкиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барановой Л.Ф. к Администрации г. Смоленска, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
Баранова Л.Ф. обратилась в суд с иском к Администрации г. Смоленска, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что она на основании договора купли продажи от 24.11.1999 года является собственником 5/9 долей дома <адрес>, исчисленной из всей общеполезной площади жилого дома площадью 70,8 кв.м, в том числе жилой площадью 45,1 кв.м, со служебными постройками, двумя сараями расположенном на земельном участке площадью 860 кв.м. Договор купли-продажи был взят на учет Смоленским ОБТИ 29.11.1999 г. и занесен в реестровую книгу под №, а 17 мая 2000 г. в Регистрационной палате Смоленской области произведена регистрация сделки за номером №. Дом, в котором истец приобрела долю, состоит из 3-х квартир под № 1, № 2 и № 3, каждая из которых имеет отдельный вход, у собственников сложился определенный порядок пользования домом, квартира № 1 соответствует в натуре приобретенным истцом 5/9 долям в праве собственности на вышеуказанный дом. В процессе эксплуатации объекта недвижимости, истцом в установленном законом порядке произведена реконструкция жилого помещения, и реконструированный объект принят в эксплуатацию. Для регистрации права собственности истец в декабре 2009 года обратилась в УФРС по Смоленской области подав весь необходимый пакет документов, между тем регистрация права собственности была приостановлена и истцу предложено предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающей ее право собственности на объект недвижимости до проведения его реконструкции, при этом в ответе УФРС по Смоленской области указано, что запись о регистрации ее права собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует. По какой причине сделка не прошла госрегистрацию ей не известно, полагает, что ею выполнены все требования для регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение, отсутствие таких сведений не может ущемлять ее права как собственника. Просит суд признать за ней право общей долевой собственности на 5/9 долей реконструированного одноэтажного, бревенчатого трехквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 100,5 кв.м.
В судебном заседании истец Баранова Л.Ф. и ее представитель Коршунов О.В. иск поддержали по вышеизложенным обстоятельствам, дополнительно истец пояснила, что при заключении договора купли-продажи в 1999 году собственником спорной доли жилого дома была ФИО1. Все действия от имени собственника связанные с продажей имущества выполнял по доверенности ФИО2, которому истец передавала деньги, вместе с ним подавала документы в органы БТИ и регистрационную палату для регистрации сделки. По окончании срока регистрации сделки она в регистрационной палате получила обратно договор купли-продажи доли жилого дома, в котором стояли печать и штамп регистрационной палаты о том, что данная сделка зарегистрирована. По этому она добросовестно считала, что у неё возникло право собственности на жилое помещение. После оформления сделки она стала проживать с семьей в спорном жилом помещении, оплачивать все налоги и коммунальные платежи. О том, что сделка не прошла государственную регистрацию, узнала только тогда, когда в 2010 году регистрационная палата отказала ей в регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости. Полагает, что ошибка работников УФРС по Смоленской области не должна лишать ее прав на недвижимость и ущемлять её законные права и интересы. В настоящее время бывший собственник недвижимости ФИО1 выехала за пределы РФ и уже более десяти лет проживает в Израиле, поэтому у неё нет возможности обратиться к ФИО1, чтобы повторно сдать документы на регистрацию сделки, а также указать её в качестве ответчика по настоящему делу.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Ефремова Н.В. иск не признала, указав, что 06.01.2000 г. в учреждение юстиции в отношении 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес> поступили заявления о государственной регистрации права собственности ФИО1, договора купли-продажи от 24.11.1999 г., заключенного между ФИО1 (продавец) и Барановой Л.Ф. (покупатель), и перехода права собственности к Барановой Л.Ф. Заявление о государственной регистрации права собственности от Барановой Л.Ф. в регистрирующий орган не поступало. После проведения правовой экспертизы представленных документов, в проведение государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности было отказано, поскольку имелось несоответствие технико-экономических показателей в правоустанавливающем документе на объект недвижимости и представленному техническому паспорту жилого помещения, согласно которым общая площадь жилого дома с 70,8 кв.м увеличилась до 97,9 кв.м. Об отказе стороны были уведомлены надлежащим образом. 29.12.2009 г. в УФРС по Смоленской области поступило заявление Барановой Л.Ф. о государственный регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимости, а также представлен договор купли-продажи от 24.11.1999 г. и акт государственной приемки от 05.04.2000 г. Вместе с тем в регистрации права собственности истцу отказано, поскольку первоначально право собственности на дом у истца не возникло, так как договор не прошел регистрацию в установленном законом порядке. До 15.11.1999 г. регистрацию объектов недвижимости осуществляло БТИ, после указанной даты полномочия по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданы Регистрационной палате. Данных о регистрации права собственности Барановой Л.Ф. на спорный объект в регистрирующих органах не имеется. Штамп о регистрации имеющейся на договоре купли-продажи от 24.11.1999 г. регистратором поставлен ошибочно, он должен быть аннулирован. За номером, который указан в штампе, никакой записи в реестре не имеется. Кроме того, полагает, что Управление Росреестра по Смоленской области не является надлежащим ответчиком по делу, так как не относится к участникам материальных правоотношений связанных с владением, пользованием и распоряжением объектами недвижимости, между истцом и ответчиком отсутствует спор о праве.
Администрация г. Смоленска в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом. При таких обстоятельствах суд в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации г. Смоленска.
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В судебном заседании установлено, что 24.11.1999 г. между ФИО1 (продавец), за которую при подписании договора на основании доверенности действовал ФИО2, с одной стороны и Барановой Л.Ф. (покупатель) с другой стороны заключен договор купли продажи, на основании которого ФИО1 продала Барановой Л.Ф. принадлежащие ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.11.88 г. 5/9 долей, исчисленных из всей общеполезной площади одного жилого дома, общей площадью 70,8 кв.м, в том числе 45,1 кв.м. жилой площади, со служебными постройками двумя сараями, уборной, ограждением, находящийся в <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 860 кв.м.
Как следует из пояснений истца, после покупки жилого дома, она вместе с представителем продавца ФИО2, действующим по доверенности, для регистрации сделки обратилась в Смоленское бюро технической инвентаризации и в Регистрационную палату Смоленской области, передав все необходимые документы.
Вышеназванный договор был взят на учет Смоленским ОБТИ 29.11.1999 г., внесена запись в реестровую книгу под №, инвентарное дело №, 17 мая 2000 года Регистрационной палатой Смоленской области произведена регистрация сделки за номером №, о чем на самом договоре купли-продажи сделана соответствующая отметка.
В судебном заседании свидетель ФИО2 суду пояснил, что действительно в 1999 году он, действуя в интересах ФИО1, на основании доверенности, осуществил сделку по продаже недвижимого имущества - 5/9 долей жилого дома <адрес>. Покупателем недвижимого имущества явилась Баранова Л.Ф., которая в полном объёме передала ему денежные средства за продаваемое имущество, что отражено в договоре, а он в свою очередь по акту приёма-передачи передал ей объект недвижимости. После заключения договора купли-продажи, они совместно с покупателем сдали необходимые документы в органы для регистрации договора. В дальнейшем он узнал от истца, что регистрация произведена и каких-либо проблем не возникло. Также ему известно, что бывший собственник недвижимости ФИО1 в настоящее время эмигрировала из России.
Как следует из письменных материалов дела, жилой дом <адрес> состоит из трех изолированных квартир.
Согласно справке СФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 4/9 доли вышеуказанного дома на основании регистрационного удостоверения от 30.08.1949 г. зарегистрированы за ФИО3, 5/9 долей на основании договора купли продажи от 24.11.1999 г. зарегистрированы за Барановой Л.Ф., что также подтверждается техническим паспортом на жилой дом от 25.06.1999 г. выданным Смоленским Бюро технической инвентаризации.
В соответствии с Постановлением Главы администрации г. Смоленска № 513 от 17.03.2000 г. по заявлению Барановой Л.Ф. утверждена техническая документация на дом <адрес> и последней получено разрешение на реконструкцию объекта недвижимости.
05 апреля 2000 года законченный строительством объект - жилой дом полезной площадью 97,9 кв.м, в том числе жилой площадью 65,8 кв.м по вышеуказанному адресу, принадлежащий Барановой Л.Ф. и ФИО3, государственной приемочной комиссией принят в эксплуатацию.
На основании постановления Главы администрации г. Смоленска № 796 от 26.04.2000 г. утвержден акт комиссии от 05.04.2000 г. о приемке в эксплуатацию трехквартирного бревенчатого индивидуального жилого дома <адрес>.
В процессе реконструкции увеличилась общая площадь жилого дома, которая стала составлять 100,5 кв.м.
Как пояснила в судебном заседании истица, в декабре 2009 года она обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации права на реконструированный объект недвижимости.
22.01.2010 г. истец получила уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на то, что Барановой Л.Ф. не представлен правоустанавливающий документ, подтверждающий ее право собственности на жилой дом до проведения реконструкции. В дальнейшем в регистрации права собственности истцу было отказано по тем же основаниям. При этом согласно сообщению УФРС по Смоленской области 16.03.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности Барановой на объект недвижимости.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.11.1994 г. № 52- ФЗ «О введение в действие части первой ГК РФ» впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
До создания учреждения юстиции на территории Смоленской области (до 15.11.1999 г.) регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом в соответствии с п. 2 ст. 32 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п. 1.1. Постановления Главы администрации Смоленской области от 20.11.1997 г. № 454 «О мерах по реализации Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляло Бюро технической инвентаризации.
Согласно имеющемуся штампу, договор купли-продажи от 24.11.1999 г. взят на учет Смоленским областным БТИ, записан 29.11.1999 г. в реестровую книгу под №, инвентарное дело №, о чем на данном договоре произведена соответствующая запись.
После введения в действия ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» полномочия по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданы Регистрационной палате. Документы, оформленные до указанного момента (до 15.11.1999 г.) в установленном порядке считаются юридически действительными, документы, оформленные после указанной даты должны быть оформлены в порядке установленном Законом о регистрации.
Статьей 14 вышеназванного Федерального закона определено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Согласно п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки.
Договор купли-продажи от 24.11.1999 г. имеет штамп регистрационной надписи содержащей сведения о производстве государственной регистрации сделки, на нем проставлена дата регистрации 17.05.2000 г. и номер № под которым данная сделка зарегистрирована. Записи в штампе регистрационной надписи заверены подписью регистратора и гербовой печатью Регистрационной палаты Смоленской области.
Из объяснений представителя ответчика следует, что данный штамп выполнен ошибочно и все записи о регистрации сделки аннулированы в устном порядке.
Вместе с тем, согласно ст. 21 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи (п. 1). В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда (п. 2).
Поскольку, аннулирование записи о регистрации сделки, безусловно, нарушает законные интересы лиц, заключивших данную сделку, то допущенная государственным регистратором ошибка, могла быть в данном случае исправлено только решением суда. Учитывая, что судом решение по данному вопросу не принималось, то сделку купли-продажи 5/9 долей жилого дома <адрес>, совершённая 24.11.1999 года между ФИО1 и Барановой Л.Ф., следует в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ считать заключенной.
Одновременно с регистрацией договора купли-продажи от 24.11.1999 года не была произведена регистрация права собственности Барановой Л.Ф. на 5/9 долей жилого дома <адрес>, что должно в силу ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ удостоверяться свидетельством о государственной регистрации прав. Однако данное обстоятельство не может являться препятствием для признания за Барановой Л.Ф. права собственности на спорное недвижимое имущество.
Суд находит, что форма и существенные условия договора купли-продажи 5/9 долей жилого дома <адрес> соответствуют требованиям статей 432, 549-558 ГК РФ. ФИО1 (продавец) на момент осуществления сделки являлась собственником отчуждаемого недвижимого имущества. Договор заключен в письменной форме, с соблюдением всех существенных условий, подписан сторонами, выразившим свою волю на совершение сделки, законность которой никем не оспаривается, притязаний на спорное имущество со стороны третьих лиц не имеется. Покупатель обязанность по оплате переданного ему объекта исполнил надлежащим образом. Денежные средства за данное недвижимое имущество уплачены покупателем продавцу при подписании данного договора.
После заключения настоящего договора и передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец ФИО1 уже не вправе распоряжаться 5/9 долями дома, которые являются предметом исполненного ею обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель Баранова Л.Ф. является их законным владельцем, но при этом до государственной регистрации перехода права собственности также не вправе распоряжаться данным имуществом.
Принимая во внимание, что ФИО1, место нахождение которой не известно, получив денежные средства за проданное недвижимое имущество, утратила интерес к регистрации перехода права собственности, то суд находит возможным удовлетворить требования истицы о признании за ней права собственности на 5/9 долей жилого дома №, общей площадью 100,5 кв. м, расположенного <адрес>.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Барановой Л.Ф. удовлетворить.
Признать за Барановой Л.Ф. право собственности на 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 100,5 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение десяти дней.
Председательствующий Родионов В.А.