о признании договора аренды расторгнутым и выселении

г. Смоленск дело № 2-4132/2010РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2010 года

при секретаре Лазареве М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зуева М.О. к Обществу с ограниченной ответственностью «Баст Ритейл», Обществу с ограниченной ответственностью «МинералТрансКомпани» о признании договора аренды расторгнутым и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Зуев М.О., уточнив требования, обратился в суд с иском к ООО «Баст Ритейл», ООО «МинералТрансКомпани» (далее - ООО «МТК») о признании договора аренды расторгнутым, выселении, указав в обоснование иска, что 23.11.2009 г. между истцом и ООО «Баст Ритейл» был заключен договор аренды нежилых помещений: офисного помещения, общей площадью 270,2 кв.м, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: <адрес> и нежилого помещения - торгового зала, общей площадью 357,8 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по тому же адресу. По условиям договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае неоднократного нарушения сроков и (или) размеров внесения Арендатором арендной платы. В связи с нарушением ООО «Баст Ритейл» сроков внесения арендной платы за март, апрель 2010 г., а также ее невнесения за период с мая по октябрь 2010 г. истец 08.10.2010 г. направил ответчику уведомление, в котором предложил в досудебном порядке исполнить обязательства по внесению арендной платы в срок до 20.10.2010 г. В случае невыполнения данных требований указал, что Арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора аренды и договор считается расторгнутым с 20.10.2010 г. Поскольку ответчик ООО «Баст Ритейл» не исполнил свои обязательства, просит суд признать договор аренды от 23.11.2009 г. расторгнутым с 20.10.2010 г. в связи с нарушением ответчиком условий договора и отказом истца от исполнения договора, а также выселить ответчиков ООО «Баст Ритейл» и ООО «МТК» из арендованных помещений площадью 270,2 кв.м и 357,8 кв.м, расположенных в цокольном и на первом этажах административного здания, находящегося по адресу: <адрес>, обязать ответчиков освободить занимаемые помещения от находящегося в помещениях имущества, обратить решение суда к немедленному исполнению.

В судебном заседании представитель истца Петровский И.Б. исковые требования поддержал в полном объёме, дополнительно пояснил, что основанием для обращения решения суда к немедленному исполнению является неплатёжеспособность ООО «Баст Ритейл», в отношении которого определением Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2010 г. введена процедура банкротства - наблюдение, задолженность по арендной плате ООО «Баст Ритейл» перед истцом составляет 2 198 000 руб., у ответчика отсутствует имущество, на которое возможно обратить взыскание, а также истец не может в течение длительного времени заключить договор аренды с новым арендатором, в связи с чем, он несёт значительный ущерб. Полагает, что заключение договора аренды с ООО «МТК» не возможно, так как субарендатор должным образом не исполняет взятые на себя обязательства по оплате коммунальных и арендных платежей, что подтверждается справками ОАО «Смоленскэнергосбыт» и ООО «Управдомремстрой», а также фактом перечисления арендной платы ООО «Баст Ритейл» только за один месяц-сентябрь 2010г.

Представитель ООО «Баст Ритейл» Лобанов Б.Д. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дополнительно указал, что договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать. ООО «Баст Ритейл» с 01.06.2010 г. отказалось от аренды нежилого офисного помещения №, общей площадью 270,2 кв. м. (цокольный этаж), о чем 27.05.2010 г. было направлено уведомление арендодателю, который не прибыл для приема помещения. На повторное уведомление от 27.09.2010 г. арендодатель также никак не отреагировал. Своими действиями истец всячески способствует увеличению размера задолженности. Кроме того, ООО «БАСТ Ритейл» фактически освободило 08.09.2010 г. арендуемое помещение от принадлежащего ему имущества и полностью прекратило деятельность в нем 30.09.2010 г., о чем в установленном законом порядке уведомило налоговый орган. Требование истца об обращении решения суда к немедленному исполнению противоречит действующему законодательству в силу того, что договор аренды не расторгнут. ООО «Баст Ритейл» не возражает относительно расторжения договора аренды с истцом, однако при условии предоставления разумного срока для прекращения договора аренды и соответственно договора субаренды - готовы полностью освободить арендуемые помещения в срок до 01.02.2010 г., с внесением арендной платы вплоть до указанного времени.

Представитель ООО «МТК» Иванова Е.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что 09.09.2010 г. между ООО «Баст Ритейл» и ООО «МТК» был заключён договор субаренды торгового зала, общей площадью 357,8 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев. Условия договора субаренды исполняются в полном объёме и оснований для выселения субарендатора в настоящее время нет. ООО «МТК» не возражает относительно расторжения основанного договора аренды между истцом и ООО «Баст Ритейл» и последующим заключением договора аренды указанного торгового зала с ООО «МТК», поскольку ООО «МТК» имеет преимущественное право на заключение договора аренды с Зуевым М.О. В случае расторжения договора субаренды ООО «МТК» готово выехать из занимаемого помещения в срок до февраля 2011 г.

При принятии судом решения об удовлетворении иска Зуева М.О. и обращении его к немедленному исполнению просит в случае отмены решения суда обязать Зуева М.О. обеспечить поворот его исполнения.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 23.11.2009 г. между Зуевым М.О. и ООО «Баст Ритейл» заключен договор аренды нежилого офисного помещения №, общей площадью 270,2 кв.м, расположенного в цокольном этаже здания, находящегося по адресу: <адрес> и нежилого помещения - торгового зала, общей площадью 357,8 кв.м, расположенного на первом этаже вышеуказанного здания.

Срок действия договора 3 года с момента его государственной регистрации (п. 6.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 29.12.2009 г. за №. (л.д. 9-15).

Согласно п. 5.1 договора Арендатор обязан уплачивать Арендодателю в течение установленного срока арендную плату в размере 314000 руб.

Пунктом 2.2.4 Договора определено, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае неоднократного нарушения сроков и (или) размеров внесения Арендатором арендной платы по настоящему договору.

Из п.п. 6.4., 6.5 Договора следует, что стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора по соглашению сторон, либо по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором и действующим законодательством. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ООО «Баст Ритейл» не исполняет обязанности по внесению арендной платы по договору от 23.11.2009 г.

Так, Решением Промышленного суда г. Смоленска от 02.06.2010 г. с ООО «Баст Ритейл» в пользу Зуева М.О. взыскана арендная плата за период с марта по май 2010 г. и неустойка, а всего 959 270 руб. (л.д. 17-20).

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 13.10.2010 г. с ООО «Баст Ритейл» в пользу Зуева М.О. взыскана арендная плата за период с 01.06.2010 г. по 13.10.2010 г. в сумме 1 387 677 руб. (л.д. 36-37).

08.10.2010 г. Зуев М.О. направил в адрес ООО «Баст Ритейл» уведомление об отказе арендодателя от исполнения договора аренды с 20.10.2010 г. в случае неоплаты арендной платы за период с мая по октябрь 2010 г. в срок до 01.11.2010 г. Данное уведомление было получено ООО «Баст Ритейл» 18.10.2010 г. (л.д. 15, 16).

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В установленный уведомлением от 08.10.2010 г. срок арендные платежи за период с мая по октябрь 2010 г. в адрес арендодателя арендатором перечислены не были.

Поскольку факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора (невнесение в установленный договором аренды срок арендных платежей), доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком, в силу п. 2.2.4 договора и п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды от 23.09.2009 г. считается расторгнутым и соответствующего решения суда о расторжении договора не требуется, таким образом, заявление истца о признании договора аренды расторгнутым с 20.10.2010 г. подлежит удовлетворению.

Доводы представителя ООО «Баст Ритейл» о том, что уведомление арендодателя от 08.10.2010 г. содержало взаимоисключающие требования и его исполнение было заранее невозможно, судом приняты быть не могут, так как указанное уведомление было получено арендатором 18.10.2010 г. и до момента принятия настоящего решения судом ООО «Баст Ритейл» так и не произвело ни одного арендного платежа, что свидетельствует о недобросовестности арендатора.

Ссылка представителя ООО «Баст Ритейл» на то, что договором аренды предусмотрена возможность расторжения договора только в судебном порядке, несостоятельна, поскольку п. 2.2.4 договора предусмотрена возможность Зуева М.О. в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае неоднократного нарушения сроков и (или) размеров внесения арендатором арендной платы по настоящему договору, что фактически является правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, так как на основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, возможность отказа от исполнения своих обязательств по договору есть ни что иное, как право на одностороннее расторжение договора.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что ООО «Баст Ритейл» добровольно не освободило арендуемые помещения, требования истца о выселении арендатора и освобождении занимаемых помещений от находящегося в них имущества законны и обоснованны.

Доводы представителя ООО «Баст Ритейл» о том, что истец фактически уклоняется от принятия цокольного этажа площадью 270,2 кв. м., который освобожден более шести месяцев назад, суд признает несостоятельными, поскольку вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г.Смоленска от 13.10.2010г. о взыскании с ООО «Баст Ритейл» в пользу Зуева М.О. арендной платы установлено, что ООО «Баст Ритейл» в одностороннем порядке отказалось от аренды нежилого помещения площадью 270,2 кв.м.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда, в соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальную силу и не должны доказываться вновь.

Ссылка представителя ООО «Баст Ритейл» на не соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку требование о расторжении договора может быть предъявлено в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 2.2.4 договора от 23.09.2009 г.

Требования Зуева М.О. о выселении ООО «МТК» законны и обоснованны в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между ООО «Баст Ритейл» и ООО «МТК» 09.09.2010 г. заключен договор субаренды части нежилого помещения № (л.д. 71-73), объектом которого является торговый зал, расположенный на первом этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 357,8 кв.м.

О заключении данного договора уведомлен представитель Арендодателя З.О.Я. (л.д. 21).

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Судом установлено, что ООО «МТК» не обращался к Зуеву М.О. с предложением о заключении договора аренды, требования к нему о понуждении заключить договор аренды в судебном порядке также не предъявлялись.

В судебном заседании представитель истца Петровский И.Б. возражал против заключения договора аренды с ООО «МТК», обосновывая это его недобросовестностью.

Поскольку договор аренды расторгнут, и при этом субарендатор ООО «МТК» не воспользовался своим правом на заключение договора аренды с собственником помещения Зуевым М.О., как следствие все права и обязанности, возникшие у сторон договора субаренды, также прекращены, исковые требования о выселении ООО «МТК» подлежат удовлетворению.

Разрешая требование об обращении решения суда к немедленному исполнению, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Судом установлено, что в отношении ООО «Баст Ритейл» определением Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2010 г. введена процедура банкротства - наблюдение. Задолженность по арендной плате ООО «Баст Ритейл» перед истцом составляет 2 198 000 руб., у ответчика отсутствует имущество, на которое возможно обратить взыскание. Данные факты указывают на неспособность ООО «Баст Ритейл» внести арендные платежи, что в совокупности с отсутствием возможности у истца в течение длительного времени заключить договор аренды с новым арендатором наносит последнему значительный ущерб.

В связи с изложенным, суд полагает необходимым обратить решение суда к немедленному исполнению и в случае отмены решения суда обязать Зуева М.О. обеспечить поворот его исполнения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зуева М.О. удовлетворить.

Признать расторгнутым с 20 октября 2010 г. договор аренды, заключенный 23 ноября 2009 г. между Зуевым М.О. и Обществом с ограниченной ответственностью «Баст Ритейл».

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Баст Ритейл» и Общество с ограниченной ответственностью «МинералТрансКомпани» из арендованных помещений, площадью 270,2 кв.м и 357,8 кв.м, расположенных в цокольном и на первом этаже административного здания по адресу: <адрес> и обязать ответчиков освободить занимаемые помещения от находящегося в помещениях имущества.

Обратить решение суда к немедленному исполнению. В случае отмены решения суда обязать Зуева М.О. обеспечить поворот его исполнения.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья М.В. Туникене