Дело № 2-530/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2010 года г.Смоленск
Промышленный районный суд г. Смоленска
Под председательством судьи МОИСЕЕВОЙ М.В.,
При секретаре СКОРОДУМИНОЙ И.О.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуРОМАНОВА А.А. к АДМИНИСТРАЦИИ г. Смоленска о возложении обязанности по выбору управляющей компании для многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Романов А.А., уточнив требования, обратился в суд с иском к администрации г. Смоленска о возложении обязанности по выбору управляющей компании для многоквартирного дома, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ он подписал с застройщиком акт приема-передачи жилого помещения, в п.8 которого было указано, что до момента выбора собственниками дома способа управления домом, ему необходимо заключить договор на управление домом с ООО «Управдомремстрой», избранным застройщиком. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ он подписал договор на обслуживание с указанной организацией. ДД.ММ.ГГГГ 358-квартирный дом был введен в эксплуатацию, однако, какого-либо собрания собственников по решению вопроса о выборе способа управления домом не проводилось, в связи с чем, он ДД.ММ.ГГГГ письменно обратился в администрацию г. Смоленска (ответчику по делу) с просьбой объявить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления дома. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ему был выслан письменный отказ с указанием на отсутствие оснований для объявления и проведения конкурса и выбора управляющей организации, поскольку ещё ДД.ММ.ГГГГ собственниками данного дома уже выбран способ управления в лице управляющей организацией ООО «Управдомремстрой». С данным отказом не согласен, поскольку вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ решение собрания собственников об избрании управляющей организации ООО «Управдомремстрой», было признано недействительным. Поскольку до настоящего времени собственниками помещений <адрес> общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось, и способ управления не выбран, у ответчика имеются все основания для избрания новой Управляющей компании.
Просит суд обязатьответчика выбрать управляющую организацию для управления многоквартирным домом <адрес> посредством проведения открытого конкурса, в связи с чем, не позднее двух месяцев после вступления в законную силу решения суда утвердить конкурсную документацию на дом и опубликовать извещение о проведении конкурса в официальном печатном издании, разместив его на официальном сайте.
Истец в судебном заседанииподдержал заявленные требования по указанным в заявлении основаниям, дополнительно указав, что <адрес> строился секционно, и блок-секции вводились в эксплуатацию в разное время, в связи с чем, полностью дом был введен в эксплуатацию только ДД.ММ.ГГГГ. Не смотря на то, что он ДД.ММ.ГГГГ, как и все, подписал договор на содержание жилья и коммунальные услуги с ООО «Управдомремстрой», данный договор является временным, так как по указанным в акте приема-передачи условиям заключен всеми собственниками только до проведения общего собрания по избранию способа управления и конкретной управляющей компании. Поскольку такого собрания до ДД.ММ.ГГГГ не проводилось, и конкретная управляющая компания не избрана, ответчик в силу ст.161 ЖК РФ обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Правительства № 75 от 06.02.2006 года. Ссылка ответчика на наличие решения общего собрания, которое проводилось не в один день, а поэтапно в течение всего ДД.ММ.ГГГГ года собственниками каждого введенного в эксплуатацию подъезда дома, якобы, принявшего решение об избрании способа управления в лице ответчика, несостоятельна, поскольку ЖК РФ не предусматривает такой формы проведения общего собрания. Считает, что установленного законом общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления не проводилось, а факт подписания собственниками договоров с настоящей управляющей компанией, оплата ими её услуг в течение всего периода её деятельности не имеет правового значения для разрешаемого судом спора, так как все эти действия произведены ими на основании условий актов приема-передачи жилых помещений и носят временный характер до принятия общим собранием собственников своего решения. Проведение ответчиком открытого конкурса и избрание новой управляющей компании необходимо для пересмотра установленных данной компанией тарифов по оплате за содержание дома, поскольку при избрании компании собрание самостоятельно решает вопрос о размере тарифов. Фактически работа данной управляющей компании его устраивает, но установленные ею тарифы завышены. С заявлением о пересмотре размера тарифов в ООО «Управремстройдом» он за все время не обращался, на собрании по решению такого вопроса не присутствовал, инициатором проведения собрания по данному вопросу не выступал.
Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик администрации г.Смоленска явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и дате рассмотрения дела извещена надлежаще, рассмотреть дело без представителя не просила. В предыдущих судебных заседаниях представитель ФИО2 иск не признала и пояснила, что в соответствии с положениями ст.161 ЖК РФ выбор администрацией управляющей компании для многоквартирного дома путем объявления конкурса возможен только в случае, если собственники многоквартирного дома до ДД.ММ.ГГГГ сами не выбрали таковую. В настоящем случае решениями собрания собственников каждого подъезда дома такая компания выбрана, и с ней каждым из собственников заключен договор на обслуживание, который до настоящего времени никем не оспорен и действует. Признание судом недействительным решения собрания собственников одного 7 подъезда, не влечет признания недействительными решений других 8-ми подъездов, в связи с чем, необходимый кворум в размере не менее 50% голосов, по вопросу выбора способа управления в лице конкретной управляющей организации имеется. Следовательно, ООО «Управдомремстрой» избрана и является действующей управляющей компанией. Жалоб на ее работу не поступает, в том числе, и от истца. Договор заключен отдельно с каждым из собственников. Если истца не устраивают условия договора в части работы упарвляющей организации или в части установленных ею тарифов, он может сам обратиться с заявлением в ООО «Управдомремстрой» об изменении условий договора, либо явиться инициатором проведения нового собрания собственников по данному вопросу, но для этого не нужно объявлять конкурс по выбору новой управляющей организации. В данной же ситуации оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Представитель третьего лица ООО «Управдомремстрой» ФИО1 в судебном заседании также исковые требования не признали и пояснили, что с ДД.ММ.ГГГГ путем заочного голосования абсолютное большинство собственников помещений в жилом <адрес> избрало управление этим домом в лице ООО «Управдомремстрой». Поскольку дом сдавался в эксплуатацию по секциям, то жильцы каждой секции приходили к ним самостоятельно, знакомились с протоколами и ставили свои подписи. В каждом подъезде кворум составил более 50 %. Когда все секции были введены в эксплуатацию, проведение общего собрания всего дома не было необходимым, так как жильцами данного дома не было инициировано другое. Кроме того, почти 100 % собственников заключили с ними договоры, которые действуют до настоящего времени и никем из них не оспорены. Сам истец ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Управдомремстрой» договор № на содержание жилья и коммунальные услуги, регулярно оплачивает выставляемые квитанции по данному договору, никогда не обращался с вопросом о проведении нового собрания по вопросу прекращения договора с управляющей компанией, не предлагал иную организацию, не расторгал заключенный им договор, не оспаривал установленные договором тарифы по оплате услуг. Таким образом, проведение конкурса не требуется, поскольку способ управления домом уже реализован.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ вновь решением общего собрания собственников дома полномочия управляющей компании продлены, о чем в каждом подъезде были письменные сообщения. Данное решение никем не оспорено.
Просит в удовлетворении требований истцу отказать в связи с их необоснованностью.
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что Романов А.А. является собственником жилого помещения - квартиры № №, общей площадью 52,7 кв.м, жилой - 28,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>
Дом состоит из девяти подъездов, которые вводились в эксплуатацию в разное время: ДД.ММ.ГГГГ введены в эксплуатацию подъезды № 7, 8, 9 на 120 квартир (квартиры №№ 239-358); ДД.ММ.ГГГГ - подъезды № 4, 5, 6 на 119 квартир (квартиры №№120-238); ДД.ММ.ГГГГ - подъезды № 1, 2, 3 на 118 квартир со встроенным офисным помещением и магазином (квартиры №№ 1 - 81, 83 - 119).
Решениями собраний собственников жилых помещений подъездов № 1 - № 9 <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ выбран способ управления многоквартирного дома в виде управляющей организации ООО «Управдомремстрой» с последующим заключением договоров на обслуживание.
Жилое помещение №, которым владеет истец на праве собственности, находится в подъезде №, и было передано истцу ООО «Агрожилстрой» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Романовым А.А. и ООО «Управдомремстрой» заключен договор № на содержание жилья и коммунальные услуги. Согласно представленным ответчиком в суд сведениям, истец задолженности по оплате содержания дома и коммунальных услуг на день рассмотрения судом дела не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ Романов А.А. обратился в администрацию г. Смоленска с заявлением о необходимости проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ году администрацией г.Смоленска в удовлетворении заявления Романову А.А. было отказано по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ решением собрания собственников помещений многоквартирного дома № уже выбран способ управления домом в лице управляющей организации, с которой всеми собственниками дома и принято заключены договоры на содержание дома и коммунальные услуги.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ решение собрания собственников помещений № подъезда многоквартирного жилого <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, признанно недействительным.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Романова А.А. к ООО «Управдомремстрой» о признании недействительными решений собраний собственников жилых помещений подъездов № 1- № 6, № 8 - № 9 оставлены без удовлетворения.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждены и продлены полномочия управляющей организации ООО «Управдомремстрой».
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон и письменными материалами дела: копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11), копией акта приема-передачи жилого помещения (л.д.12), копией договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-16), обращениями истца в администрацию г.Смоленска и ответами ответчика ( л.д.17-23, 26-27), копией решения Промышленного районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-25), копией свидетельства о государственной регистрации юридического лица от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.55), копии протоколов собрания домовладельцев жилого <адрес> по подъездам (л.д.57-65), копией Устава ООО «Управление домами, ремонтом и строительством» (л.д.68-77), копией решения общего собрания собственников о. ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование своих требований о необходимости проведения конкурса о выборе управляющей организации для многоквартирного дома истец указывает, что поскольку заключенный между собственниками дома и управляющей организацией ООО «Управдомремстрой» договор на содержание жилья и коммунальные услуги от ДД.ММ.ГГГГ, являлся временным и действовал только до проведения общего собрания собственников помещений, на котором должна быть избрана управляющая компания, а собственники дома до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями ст.161 ЖК РФ на общем собрании сами не выбрали способ управления домом, обязанность по проведению открытого конкурса по выбору управляющей организации лежит на ответчике.
Ответчик же свои возражения мотивирует тем, что законных оснований для проведения конкурса по выбору управляющей компании не имеется, поскольку управляющая компания решением собрания собственников ещё в ДД.ММ.ГГГГ выбрана, и с ней каждым из собственников заключен договор на обслуживание, который до настоящего времени действует.
При решении вопроса об обоснованности требований истца, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч.2, 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3. управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч.4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Условия проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом закреплены в п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления, утвержденных постановлением Правительства РФ № 7 от 06.02.2006 года.
В соответствии с Правилами, конкурс проводится, если: собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе, в следующих случаях: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось, или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; 2) по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
Таким образом, закон связывает необходимость проведения конкурса для выбора управляющей организацией органом местного самоуправления только в случае, если данный вопрос за год до даты обращения с данным требованием собственников дома в орган местного не решен самими собственниками многоквартирного дома.
Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ <адрес> был сдан в эксплуатацию полностью. ДД.ММ.ГГГГ истцом подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно п.8 которого, до момента самостоятельного выбора способа управления многоквартирным жилым домом и его реализации собственнику предлагалось заключить договор на управление жилым домом, обслуживание общего имущества жилого дома и предоставление коммунальных услуг с ООО «Управдомремстрой».
ДД.ММ.ГГГГ между Романовым А.А. и ООО «Управдомремстрой» заключен договор на содержание жилья и коммунальные услуги. Указанный договор не содержит условий о том, что он заключен на определенный срок, до момента самостоятельного выбора способа управления многоквартирным жилым домом и его реализации. Напротив, согласно п.8.1, договор действует до ДД.ММ.ГГГГ и считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока не последует заявление одной из сторон об отказе от договора или его пересмотре. Таким образом, поскольку сведений о расторжении договора суду сторонами не представлено, договор считается действующим до настоящего времени.
Из пояснений представителей ответчика и третьего лица следует, что общим собранием собственников данного дома от ДД.ММ.ГГГГ выбран способ управления домом в виде управления управляющей организацией ООО «Управдомремстрой».
Данные пояснения подтверждаются представленными стороной ответчиков протоколы собрания собственников помещений по подъездам: протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (1 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (2 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ ( 3 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (4 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (5 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ ( 6 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ ( 7 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (8 подъезд), протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (9 подъезд).
Протокол собрания собственников жилых помещений ( 40 квартир) подъезда № от ДД.ММ.ГГГГ признан решением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.Решения, принятые собственниками подъездов №- №, № - № и оформленные протоколами собраний остальных 8 подъездов дома на день рассмотрения судом спора действительны и не отменены. Доказательств того, что решение по способу управления многоквартирным домом, принятое собственниками № подъезда дома, влечет недействительность всех решений собственников остальных восьми подъездов дома, истцом ответчику не представлено, а самим судом в ходе рассмотрения дела не установлено.
Кроме того, данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, и в силу ст.61 ГПК РФ не подлежат повторному доказыванию.
В соответствии с ч.3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Анализируя вышеизложенные обстоятельства в совокупности с нормами права, суд приходит к выводу, что собственниками жилого <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбран в лице управляющей организации ООО «Управдомремстрой», в связи с чем, доводы истца об отсутствии такого решения на дни
( ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) подачи им ответчику заявлений о необходимости проведения конкурса для выбора управляющей организации, несостоятельны.
Кроме того, из представленных в суд на день рассмотрения данного спора письменных доказательств усматривается, что решением общего собрания собственников того же дома от ДД.ММ.ГГГГ полномочия управляющей компании ООО «Управдоремстрой» по заключенному ранее договору управления от ДД.ММ.ГГГГ продлены до даты отказа одной из сторон от договора или даты его пересмотра, на срок, предусмотренный п.8.1 договора.
В соответствии с условиями данного договора собственники дома, в том числе, по пояснениям истца, и он сам, на основании предъявляемых управляющей организацией квитанций об оплате за содержание жилья и коммунальные услуги, производят до настоящего времени оплату данных услуг, что также является подтверждением действия заключенного между сторонами договора.
При таких обстоятельствах, поскольку каких-либо других оснований о необходимости объявления ответчиком конкурса для выбора управляющей организации для многоквартирного <адрес>, истцом не приведено, заявленные им требования не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования РОМАНОВА А.А. к АДМИНИСТРАЦИИ г.Смоленска о возложении обязанности по выбору управляющей компании оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья М.В. МОИСЕЕВА