дело №2-251 / 2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 января 2011 года
Промышленный районный суд г.Смоленска
В составе:
Председательствующего судьи Селезеневой И.В.,
При секретаре Владимировой Е.С.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агропром» к Самсоновой И.И. о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску Самсоновой И.И. к ООО «Агропром» о признании недействительным договора купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Агропром» обратилось в суд с иском к Самсоновой И.И. о признании сделки недействительной и взыскании денежных средств, в обоснование требований указав, что на основании договора купли-продажи от ДАТА приобрело у ответчицы 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по <адрес> за <...> руб. Денежные средства в сумме <...> руб. на основании заявления Самсоновой И.И. были перечислены Обществом в КБ Ф2 в счет погашения кредитной задолженности бывшего супруга ответчицы Самсонова И.Э., тем самым были исполнены обязательства истца по договору купли-продажи от ДАТА. Однако, в настоящее время, не смотря на неоднократные обращения, ответчик уклоняется от добровольной регистрации перехода права собственности на указанную долю в квартире к покупателю. Уточнив требования, просит суд принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи от ДАТА, заключенного с Самсоновой И.И. и государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора к ООО «Агропром» на 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по <адрес>.
От ранее заявленных исковых требований о признании указанной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Самсоновой И.И. полученных по данной сделке денежных средств истец отказался и отказ принят судом, о чем вынесено определение от ДАТА (л.д.187).
В судебном заседании представители ООО «Агропром» Сачков М.Ю., Воронов А.Н. уточненные исковые требования поддержали, пояснив суду, что продажа Самсоновой И.И. 1/9 доли из принадлежащей ей на праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> обусловлена инвестиционным вложением покупателя в лице ООО «Агропром», а также просьбой Самсонова И.Э. Доля приобреталась для погашения на вырученные средства долга Воронова А.Н. (директора ООО «Агропром») перед КБ «Ф2». По данному кредитному договору Воронов являлся поручителем. Денежные средства в сумме <...> руб. были перечислены КБ «<...>», оставшуюся сумму <...> руб. ООО «Агропром» готово выплатить Самсоновой И.И., которая никаких претензий по поводу невыплаты ей указанной суммы Обществу не предъявляла. Полагают, что сделка между сторонами была совершена в надлежащей форме, факт передачи доли подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи. Возражений от других участников долевой собственности на <адрес> не поступало. В связи с чем, полагают, что оснований для признания указанной сделки недействительной не имеется.
Ответчик Самсонова И.И. иск не признала и предъявила встречные требования, уточнив которые, просит суд признать недействительным заключенный с ООО «Агропром» договор купли-продажи от ДАТА на основании п.2 ст.170 ГК РФ, как притворную сделку. В поддержание заявленных встречных требований и в обоснование своих возражений относительно первоначального иска, суду пояснила, что в августе 2008 года у нее состоялся разговор с директором ООО «Агропром» Вороновым А.Н., который предложил ей заключить договор купли-продажи доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, мотивировав свое предложение тем, что на основании решения Ленинского райсуда г.Смоленска с него, как с физического лица, а также с ее бывшего мужа Самсонова И.Э. и некоторых других лиц, солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в сумме <...> руб. <...> коп. При этом, Воронов А.Н. разъяснил, что Общество не будет регистрировать заключаемый между ними договор, а также переход права собственности по нему. Подписывая договор купли-продажи и заявление о перечислении денежных средств по нему, полагала, что эти обстоятельства не повлияют на ее права на квартиру в дальнейшем. Фактически, денежные средства по спорному договору она не получала. О дальнейшем движении денежных средств по данному договору ей ничего не известно. К долговым обязательствам Воронова А.Н. и Самсонова И.Э. никакого отношения не имеет. Считает, что договор купли-продажи от ДАТА был заключен с целью прикрыть другую сделку - оплату должником Вороновым А.Н. задолженности перед банком за счет средств ООО «Агропром», учредителем которого он является, т.е. договор является притворной сделкой, которая в силу положений ч.2 ст.170, 168 ГК РФ является ничтожной, а сам договор купли-продажи доли в квартире от ДАТА, является недействительным, и не влечет для нее каких-либо правовых последствий.
Привлеченное судом к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску ООО «Барклайс-Банк» представило суду письменный отзыв на иск, из которого следует, что Самсонова И.И. не являлась стороной кредитного договора, заключенного ДАТА между КБ «Ф2, правопреемником которого является ООО «Барклайс-Банк», и ООО «Ф3», и не была заинтересована в погашении заемщиком задолженности перед банком. Все обязательства сторон по кредитному договору от ДАТА исполнены, и действие данного договора прекращено. В силу чего полагает, что интерес Самсоновой И.И. в совершении сделки купли-продажи доли в квартире отсутствует. Вместе с тем, полагает, что Самсонова И.И. могла отдавать отчет в совершаемых ею действиях, поскольку доказательств обратного, в нарушение ст.56 ГПК РФ, суду не представила. В силу чего, просит в иске Самсоновой И.И. отказать.
Третье лицо по первоначальному и встречному иску - Управление Росреестра по Смоленской области в адресованном суду ходатайстве просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, из представленного письменного отзыва на иск следует, что в ЕГРП имеется запись о праве Самсоновой И.И. на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Также по 1/3 доли в данной квартире принадлежит несовершеннолетним С.Д. и С.С. С заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на 1/9 доли в праве собственности на данную квартиру по договору купли-продажи от ДАТА в Управление стороны не обращались. Обращает внимание суда на то, что из представленных суду документов не усматривается наличие согласия органов опеки и попечительства на совершение Самсоновой И.И. оспариваемой сделки, поскольку два других собственника являются несовершеннолетними лицами. В силу ч.2 ст.37 ГК РФ, предварительное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства требуется в случае дачи законным представителем несовершеннолетнего согласия на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности, влекущей уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности. Управление является правоприменительным органом, осуществляющим акт признания и подтверждения государством возникновение, переход, прекращение и ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество на основании правоустанавливающих и технических документов, в силу чего юридической заинтересованности в исходе рассматриваемого спора не имеет.
Третье лицо - Управление опеки и попечительства администрации г.Смоленска в просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, из представленного письменного отзыва на иск следует, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом несовершеннолетних на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ч.2 ст.37 ГК РФ необходимо согласование отказа от принадлежащего подопечному права выкупа, влекущего уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности. Самсонова И.И. в Управление опеки и попечительства с заявлением о выдаче ей предварительного разрешения на продажу 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в установленном порядке не обращалась. В силу чего Управление полагает, что регистрация перехода права собственности по договору от ДАТА приведет к нарушению имущественных прав несовершеннолетних С.Д. и С.С. Кроме того, в предыдущих судебных заседаниях представитель Управления Смоляков О.М. пояснил суду, что несовершеннолетние дети Самсоновой И.И. имели преимущественное право на выкуп доли своей матери. Отказ их законного представителя от преимущественного права на выкуп ее доли должен даваться органом опеки и попечительства. Поскольку Самсонова И.И. по данному вопросу в Управление опеки и попечительства администрации г.Смоленска не обращалась, регистрационная палата не может произвести государственную регистрацию договора от ДАТА в отсутствие такого согласия. Вместе с тем, учитывая что, по договору от ДАТА отчуждалась доля законного представителя несовершеннолетних детей, была нарушена процедура отчуждения имущественных прав в части получения разрешения органа опеки. В случае обращения Самсоновой И.И. за разрешением об отчуждении части ее доли квартиры, было бы принято положительное решение, поскольку доли детей в данном случае не затрагивались.
Третье лицо по встречному иску - Самсонов И.Э. суду пояснил, что в 2000 году совместно с Вороновым А.Н. учредил ООО «Ф3», на которое в 2006 году было оформлено 3 кредита: в КБ «Ф4» на <...> руб., В КБ «Ф5» - <...> руб., и в КБ «Ф2» - <...> руб. Первые два кредита погашены полностью. Последний кредит погашен частично. По данному кредиту поручителями выступали он, Воронов А.Н. и Ф1 и другие. Поскольку у него (Самсонова) отсутствовало имущество, на которое могло быть обращено взыскание, Воронов предложил заключить договор продажи ООО «Агропром» доли в квартире, принадлежащей бывшей супруге - Самсоновой И.И., а он (Самсонов) обязался в свою очередь погасить все долги, чтобы данный договор не был зарегистрирован в регистрационной палате. Договор купли-продажи от ДАТА заключался, чтобы перечислить денежные средства от ООО «Агропром» в пользу КБ «Ф2». Условия данной сделки с Вороновым не обсуждал. Позднее узнал, что Воронов предложил Самсоновой заключить такой договор, и она согласилась.
Третье лицо - Ф1, а также представитель третьего лица - администрации г.Смоленска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.
На основании ч.3,5 ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДАТА Самсонова И.И. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на кв.№ в д.№ по <адрес>.
Право собственности Самсоновой И.И. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА.
Иными участниками общей долевой собственности на указанную квартиру являются С.Д., ДАТАг.рожд (1/3 доли) и С.С.. ДАТАг.рожд. (1/3 доли).
ДАТА между Самсоновой И.И. (продавец) и ООО «Агропром» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцом отчуждена 1/9 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> за <...> руб., подлежащими уплате до ДАТА. В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи предмета договора.
Так же, ДАТА Самсоновой И.И. подано заявление на имя директора ООО «Агропром» Воронова А.Н. о перечислении денежных средств по договору купли-продажи от ДАТА в сумме № руб. в КБ «<...>» с назначением платежа «по заявлению Самсоновой И.И. от ДАТА в погашение задолженности за Самсонова И.Э.».
Одновременно, Самсоновой И.И. подано заявление в КБ «Ф2» о принятии в счет погашения долга Самсонова И.Э. перечисления от ООО «Агропром» в сумме <...> руб. по платежным поручениям.
На основании платежных поручений от ДАТА, ДАТА, ДАТА ООО «Агропром» перечислены денежные средства в КБ «Ф2 г.Москва в указанной сумме, с назначением платежа: «в счет погашения кредита по договору № по заявлению Самсоновой И.И. от ДАТА».
Изложенные обстоятельства подтверждаются копиями следующих документов: <...>
В обоснование своих требований ООО «Агропром» ссылается на исполнение своих обязательств по договору купли-продажи от ДАТА, и поскольку продавец необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, просит суд вынести соответствующее решение.
В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При этом, в силу ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Аналогичная норма содержится в федеральном законе от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно абз.1,3 ч.1 ст.16 которого, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Таким образом, если сделка с недвижимостью совершена в надлежащей форме, не содержит противоречащих закону условий, сторонами фактически исполнена, но не прошла государственную регистрацию, то по иску заинтересованного лица она может быть признана действительной с последующей регистрацией самой сделки или прав по ней на основании вступившего в силу решения суда в соответствии со ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Анализируя представленные по делу доказательства в данной части, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из смыла приведенных норм права, договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе является реальной, возмездной, двухсторонне-обязывающей сделкой и считается заключенным при наличии одновременно следующих юридически значимых обстоятельств: передачи от покупателя к продавцу предмета договора, передача покупателем продавцу оговоренной цены недвижимого имущества, принятие покупателем предмета договора.
Основанием для принятия судом решения о регистрации такой сделки и перехода прав по ней является соблюдение сторонами вышеприведенных условий о соблюдении письменной формы сделки и фактическое исполнение сторонами ее основных условий (обязательств сторон).
Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи доли от ДАТА заключен сторонами в надлежащей форме, также сторонами подписан акт приема-передачи, из которого следует, что продавец Самсонова И.И. передала, а покупатель ООО «Агропром» в лице директора Воронова А.Н. принял в свою собственность 1/9 доли в праве общей долевой собственности на кв.№ в д.№ по <адрес>. На основании платежных поручений по заявлению Самсоновой И.И. покупателем (ООО «Агропром») были перечислены денежные средства в размере <...> руб. Оставшаяся сумма в размере <...> руб. на руки Самсоновой передана не была, по ее поручению на какие-либо расчетные счета в банках или иных кредитных организациях, не зачислялась.
Данное обстоятельство сторонами в судебном заседании не оспаривалось.
Кроме того, судом неоднократно предлагалось сторонам урегулировать вопрос об оплате оставшейся части стоимости выкупаемой доли, однако доказательств совершения указанных действий суду представлено не было.
Изложенное свидетельствует о том, что обязательства сторон по договору от ДАТА исполнены не полностью, поскольку сторонами совершены не все необходимые действия, подтверждающие волеизъявление сторон и направленность их воли на ее реальное исполнение, и значит, данная сделка не может расцениваться как фактически исполненная, что исключает возможность принятия решения о ее государственной регистрации и государственной регистрации перехода прав по ней.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Агропром» не имеется.
Кроме того, не может быть приято такое решение в силу отсутствия согласования данной сделки со стороны Самсоновой И.И. с органами опеки и попечительства, поскольку в силу ч.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Указанного согласия (разрешения) органа опеки и попечительства Самсоновой И.И. на совершение сделки по отчуждению части своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру получено не было, что в судебном заседании Самсоновой не оспаривалось, а также было подтверждено представителем Управления опеки и попечительства администрации г.Смоленска в судебном заседании.
Совершение Самсоновой И.И. указанной сделки в отсутствие предварительного согласования с Управлением опеки и попечительства г.Смоленска ущемляет имущественные права несовершеннолетних собственников квартиры, и в дальнейшем препятствует им в реализации своего права преимущественного выкупа доли Самсоновой И.И.
Самсонова И.И., в свою очередь, обосновывает свои встречные исковые требования тем, что подписывая договор купли-продажи доли в квартире, намерений в действительности исполнять условия договора не имела, регистрировать его в установленном порядке в органах ФРС не намеревалась. Считает сделку притворной и просит признать ее недействительной.
Представитель Самсоновой И.И. в судебном заседании в обоснование требований истца также ссылался на заключение его доверительницей договора купли-продажи доли от ДАТА под влиянием заблуждения, поскольку она заблуждалась относительно последствий данной сделки и не предполагала, что лишиться 1/9 доли без соразмерного денежного возмещения. Подписывала договор без желания на совершение сделки, полагая, что помогает сыну друзей родителей ( Воронову).
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, основным признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку, т.е. квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Следовательно, недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, обязанность по представлению доказательств притворности сделки возлагается на сторону, заявившую такое требование.
Анализируя представленные по делу доказательства в данной части, суд приходит к следующим выводам.
Совокупность действий Самсоновой И.И. и ООО «Агропром» в лице директора Воронова А.Н. свидетельствует о том, что оспариваемая сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ), то есть на достижение определенного правового результата, в данном случае, на отчуждение части доли Самсоновой в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
Наличие в действиях Самсоновой И.И. и ООО «Агропром» признаков иной сделки, прикрываемой путем совершения вышеперечисленных юридически значимых действий, судом не установлено.
Заявления Самсоновой И.И. от ДАТА на имя руководителей ООО «Агропром» и КБ «Экспобанк» (л.д.8) свидетельствуют о принятии ею решения по распоряжению причитающимися ей от спорной сделки денежными средствами по своему усмотрению, в данном случае - погашение задолженности по кредитным обязательствам за Самсонова И.Э., что не может являться доказательством притворности оспариваемой сделки.
Кроме того, постановлением и.о.дознавателя УВД по г.Смоленску от ДАТА в возбуждении уголовного дела в отношении Воронова А.Н. по ст.159 УК РФ (мошенничество) по факту заключения с Самсоновой И.И. договора купли-продажи от ДАТА отказано за отсутствием в его действиях состава преступления.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от ДАТА не может быть признан притворной сделкой на основании ч.2 ст.170 ГК РФ.
Также, не может быть признан указанный договор недействительным на основании ст.56 ГПК РФ, не представлено суду доказательств заблуждения Самсоновой И.И. относительно предмета сделки либо тождества таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.
В силу ч.3 ст.10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
При заключении договора купли-продажи от ДАТА, осведомленность истца о его условиях и необходимость выполнения обязательств, возникающих для нее из данного договора, предполагается.
На основании изложенного суд находит встречные исковые требования Самсоновой И.И. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований ООО «Агропром» к Самсоновой И.И. о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение, а равно в удовлетворении встречных исковых требований Самсоновой И.И. к ООО «Агропром» о признании недействительным договора купли-продажи - отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья И.В. Селезенева