о признании договоров аренды и субаренды нежилых помещений недействительными, взыскании неосновательного обогащения



Дело № 2-733/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2011 года                                                 г. Смоленск

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе судьи З.И. Александровой,

при секретаре      А.В. Федоровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцева Э.П. к Администрации г. Смоленска, Индивидуальному предпринимателю Семиной Е.С., Индивидуальному предпринимателю Фахрадову А.А., ООО «Удача» опризнании договоров аренды и субаренды нежилых помещений недействительными, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Зайцев Э.П. обратился в суд к названным ответчикам с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что проживает в коммунальной четырехкомнатной квартире <адрес>. Две комнаты в указанной квартире общей площадью 25,4 кв. м находятся в его собственности.

Администрация г. Смоленска без согласия собственников жилых помещений в доме, в том числе и без его (Зайцева) согласия, в 2006-2009 сдавала в аренду индивидуальным предпринимателям подвальные помещения дома, которые являются общим имуществом собственников дома. По договорам аренды ответчик получал денежные средства, которые поступали в бюджет города, а не на содержание дома. Арендаторы, в свою очередь, на основании договоров субаренды, сдавали подвальные помещения другим лицам, причем по более высоким расценкам, и также получали неосновательное обогащение.

Просил признать договоры аренды и субаренды недействительными, взыскать в его пользу неосновательное обогащение: с Администрации г. Смоленска - 15208,35 руб., с ИП Семиной Е.С. - 2744 руб., с ИП Фахрадова А.А.о. - 1209,60 руб., с ООО «Удача» - 1360,80 руб., а также судебные расходы в размере 500 руб. (за оформление нотариально удостоверенной доверенности представителю).

В судебное заседание Зайцев Э.П. не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1, действуя на основании нотариально удостоверенной доверенности, от исковых требований к ИП Фахрадову А.А о. отказался, ссылаясь на то, что у истца отсутствуют доказательства заключения Фахрадовым договора субаренды и получения неосновательного обогащения.

Отказ принят судом, определением от 14.03.2011 производство по делу в отношении Фахрадова А.А.о. прекращено.

В остальной части представитель истца иск поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что согласно свидетельству о праве собственности Зайцеву Э.П. принадлежит часть коммунальной квартиры <адрес>, состоящая из двух комнат. С учетом мест общего пользования Зайцев осуществляет оплату коммунальных услуг за 32,1 кв.м, что следует из лицевого счета, открытого на имя истца.

Решением Промышленного районного суда от 07.04.2010 (гр.дело №), вступившим в законную силу, установлено. что общая площадь жилых и нежилых помещений в доме истца составляет 2876,97 кв.м. Исходя из этого, доля Зайцева Э.П. в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет: 32,1кв.м : 2876,97 кв.м х 100% = 1,12%.

В жилом доме №4 по ул. Тенишевой имеются подвальные помещения, которые решением Промышленного районного суда от 27.10.2010 (гр. дело №) признаны общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома с 01.03.2005.

Администрация города, действуя в своих интересах, без согласия на то как его доверителя, так и других собственников дома в 2008 заключила договор аренды № с ИП ФИО2 на нежилое подвальное помещение площадью 95,1 кв.м, в котором располагается магазин «Электроника». Решением Промышленного районного суда от 07.04.2010 этот договор признан недействительным, также установлено, что неосновательное обогащение по этому договору составило 373721,53 руб. От указанной суммы доля истца составляет: 373721,53 * 1,12% = 4185,68 руб., которые просит взыскать с Администрации г. Смоленска в пользу Зайцева Э.П.

По договору аренды № от 04.02.2008, заключенному с ООО на нежилое помещение площадью 81 кв.м, неосновательное обогащение ответчика за период с 2006 по 2008 составило 260739 руб. Этот договор также признан недействительным решением Промышленного районного суда от 08.07.2010. От суммы неосновательного обогащения доля истца составляет 2920,28 руб., которую просит взыскать с Администрации г. Смоленска в пользу Зайцева Э.П.

По договору аренды № от 25.04.2008, заключенному Администрацией г. Смоленска с ИП1 на нежилое помещение площадью 145,6 кв. м, неосновательное обогащение ответчика, с января 2006 по декабрь 2008, составило 451796 руб. Доля истца от этой суммы равна 5060 руб. Указанный договор также признан решением суда от 08.07.2010 недействительным, сумма неосновательного обогащения установлена этим же решением, доказыванию по настоящему делу не подлежит.

По договору аренды № от 14.02.2006, заключенному с ИП Семиной Е.С. на нежилое помещение площадью 51,8 кв.м, неосновательное обогащение ответчика составило 47337,96 руб. Из указанной суммы доля истца составляет: 4737,96 * 1,12% = 530,19 руб.

По договорам аренды №№ от 26.03.2007, 60/08 от 04.02.2008, заключенным с ИП Фахрадовым А.А.о. на нежилое помещение площадью 62,5 кв.м, неосновательное обогащение Администрации г. Смоленска составило 73766,97 руб., от которого доля истца составляет 697,80 руб.

Кроме того, в период с января 2007 по июль месяц 2009 включительно Администрация г. Смоленска незаконно сдавала в аренду ООО «Удача» подвальное помещение площадью 55,31кв.м. Неосновательное обогащение ответчика, согласно представленным в судебное заседание платежным документам, за указанный период составило 43881,18 руб., от которого доля истца составляет 491,50 руб.

Таким образом, общая сумма взыскания с Администрации г. Смоленска в пользу Зайцева Э.П. составляет, по мнению представителя ФИО1, 13885,45 руб.

Кроме того, ИП Семина Е.С. заключала договоры субаренды с ИП, по которым незаконно сдавала арендуемое нежилое помещение в субаренду, за что получала плату по июль 2009 включительно в размере 35000 руб. ежемесячно. Неосновательное обогащение ответчика Семиной Е.С. составляет 245000 руб., от этой суммы доля истца составляет: 245000 *1,12% = 2744 руб., которые просит взыскать с Семиной в пользу Зайцева.

В свою очередь, ООО «Удача» незаконно сдавало часть арендуемого помещения в субаренду ООО2. Ежемесячная субарендная плата составляла 4500 руб., неосновательное обогащение за 27 месяцев составило 121500 руб., из которых доля Зайцева Э.П. составляет 1360,8 руб.

С 01.07.2010 управляющей компанией жилого дома, в котором проживает истец Зайцев Э.П., является ООО, которое денежные средства, полученные за аренду нежилых помещений дома, направляет на его содержание и обслуживание.

Представители ответчиков в ходе судебного разбирательства размер доли Зайцева Э.П. в праве общей долевой собственности жилого дома <адрес> (1,12%) не оспаривали, как не оспаривали и право Зайцева на взыскание неосновательного обогащения пропорционально этой доле. При этом просили применить срок исковой давности, поскольку право собственности на часть квартиры № зарегистрировано Зайцевым Э.П. на основании решения суда от 17.05.2010, просили срок исковой давности исчислять с 17.05.2007 г.

Поскольку представитель Зайцева Э.П. ФИО1 против применения срока исковой давности не возражал, с доводами представителей ответчиков в этой части согласился, суд ходатайство о применении срока исковой давности удовлетворил и определил исчислять его с 17.05.2007.

В части размеров денежных средств, заявленных истцом ко взысканию, требования истца не признали.

Представитель Администрации г. Смоленска ФИО3 суду пояснила, что договор аренды №, заключенный между Администрацией <адрес> и ФИО2, решением Промышленного суда от 07.04.2010 (л.д. 46) признан недействительным. Сумма арендных платежей - 373721,53 руб. данным решением определена за перио<адрес>. С учетом срока исковой давности по настоящему делу сумма арендных платежей, полученных Администрацией города, составляет 195959 руб., от данной суммы доля Зайцева Э.П. составляет 2194,75 руб.

По договору аренды №, заключенному с ООО, который решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 08.07.2010 также признан недействительным (л.д. 57-58), в бюджет города за 2008 поступили 4 платежа на общую сумму 133866 руб. От указанной суммы доля истца составляет: 133866 х 1,12% = 1532,89 руб.

По договору аренды №, заключенному с ИП1, признанному решением суда от 08.07.2010 недействительным (л.д. 50-51), в 2008 в бюджет города перечислено денежных средств на общую сумму 153883,80 руб., что подтверждается платежными поручениями. От общей суммы поступлений доля истца составляет: 153883,80 руб. х 1,12% = 1723,49 руб.

По договору аренды №, заключенному с ИП Семиной Е.С., в бюджет города, за период с февраля 2006 по август 2009, поступило 59548,30 руб. Однако, с учетом срока исковой давности, а также принимая во внимание то, что общим собранием собственников многоквартирного дома принято решение платежи за аренду в 2009 перечислять на обслуживание жилого дома, истец вправе исчислять свою долю от общей суммы арендных платежей за период с 17.05.2007 по 31.12.2008, что составляет 43337,96 руб. От этой суммы доля истца составляет: 43337,96 х1,12% = 530,2 руб.

По договору аренды № от 26.03.2007 и № от 04.02.2008, заключенному с ИП Фахрадовым А.А.о., получены арендные платежи на общую сумму 73766,97 руб., от которой доля истца составляет 825,05 руб. Однако с учетом срока исковой давности, который определен судом с 17.05.2007, эта сумма уменьшается до 697,80 руб.

По договору № от 27.03.2007 и № от 04.02.2008, заключенному с ООО «Удача», в бюджет города за период с марта 2007 по июль 2009 поступили денежные средства на общую сумму 43881,18 руб., а не 162000 руб., как указывает истец. С учетом срока исковой давности, а также с учетом того, что поступления за 2009 не должны приниматься во внимание, общая сумма составляет 28386,33 руб., от которой доля Зайцева Э.П. составляет 317,93 руб.

Таким образом, по мнению представителя Администрации г. Смоленска ФИО3, сумма выплаты, на которую может претендовать истец, составляет 6997,05 руб. Однако просила отказать во взыскании и этой суммы, поскольку договоры № от 14.02.2006 (с ИП Семиной), № от 27.03.2007, № от 04.02.2008 (с ООО «Удача») были прекращены с 01.11.2009 в порядке ст. 610 ГК РФ, а оспаривание недействующих договоров является ненадлежащим способом защиты права.

Представитель истца ФИО1 с суммой, указанной представителем ФИО3, согласился, в окончательной редакции иска просил взыскать с Администрации г. Смоленска в пользу Зайцева Э.П. 6997,05 руб.

Представитель ИП Семиной Е.С. ФИО4 в настоящее судебное заседание не явился, в судебном заседании от 14.03.2011 факт заключения договоров субаренды с ИП ИП (л.д. 23) не отрицал. При этом пояснил, что арендная плата по данным договорам составляла 5000 руб. в месяц, доказательств тому, что Семина сдавала помещения в субаренду по более высокой цене истцом не представлено. С учетом срока исковой давности - с 17.05.2007 по конец 2008, что составляет 19 месяцев, сумма платы по договору субаренды составляет 95000 руб. Доля истца от этой суммы составляет 1064 руб., которую ИП Семина Е.С. не оспаривает.

Представитель истца ФИО1 с доводами представителя ответчика Семиной Е.С. согласился, определенную ФИО4 сумму ко взысканию в пользу истца не оспаривал.

Представитель ООО «Удача» ФИО6 в настоящем судебном заседании факт сдачи обществом нежилого помещения площадью 27,65 кв.м в субаренду ООО «Сандал» признал, получение платежей по договору субаренды на сумму 72000 руб. не оспаривал. При этом пояснил, что платеж в сумме 18000 руб. поступил за субаренду в 2009, однако за этот период решением суда от 07.04.2010 во взыскании неосновательного обогащения такому же истцу было отказано, поскольку жильцами уже было принято решение о направлении арендных платежей на обслуживание дома. Из оставшейся суммы - 54000 руб., просил исключить расходы ООО «Удача», уплаченные за техническое обслуживание нежилого помещения за 2008-2009 на общую сумму 4472,14 руб., НДС на аренду нежилого помещения за 2008, что составляет 2026 руб. Указанные расходы свидетельствуют о том, что неосновательного обогащения на эти суммы ООО «Удача» не получило.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания.

В судебном заседании представители ответчиков признали право истца Зайцева Э.П. на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме <адрес> в размере 1,12%, что освобождает сторону истца от доказывания данного обстоятельства. Также не оспаривали его право на взыскание денежных средств в счет возврата неосновательного обогащения.

В свою очередь, представитель Зайцева ФИО1 согласился с расчетами представителя Администрации г. Смоленска и представителя ИП Семиной, согласился с применением срока исковой давности, а потому суд считает данные обстоятельства не нуждающимися в дальнейшем доказывании.     

Доводы представителя Администрации г. Смоленска ФИО3 о том, что договоры, заключенные с ИП Семиной Е.С. и ООО «Удача», к моменту подачи искового заявления были прекращены за истечением их срока действия, что исключает возможность их оспаривания, суд не может принять во внимание, поскольку аналогичные договоры (№ с ИП Захаряном, № с ИП1., № с ООО») решениями судов признаны недействительными при таких же обстоятельствах (дело 2-219/10, л.д. 40-46; дело №, л.д. 50-52; дело №, л.д. 57-59). Признание вышеуказанными решениями судов договоров аренды с ФИО2, ИП1, ООО недействительными освобождает суд от обязанности признания их таковыми по настоящему делу.

Разрешая требование представителя ООО «Удача» ФИО6 об исключении из суммы, полученной обществом по договору субаренды, расходов на техническое обслуживание арендованного подвального помещения, суд руководствуется следующим.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ - «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» - применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как уже было установлено ранее, представителем ООО «Удача» ФИО6 не оспаривается право Зайцева Э.П. на возврат неосновательно полученных денежных средств пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статьей 1109 ГК РФ предусмотрен перечень неосновательного обогащения, не подлежащего возврату, под который представленные ООО «Удача» расходы не подпадают.

Вместе с тем, суд считает справедливым исключение расходов за техническое обслуживание подвала за 2008, так как в противном случае бремя таких расходов легло бы на истца.

Из содержания договора аренды № от 04.02.2008 усматривается, что Администрацией г.Смоленска сдавалось в аренду ООО «Удача» нежилое помещение площадью 55,31 кв.м на период с 01.01.2008 по 29.12.2008 (л.д.83-86). Согласно представленному в судебное заседание договору субаренды № от 24.04.2008, ООО «Удача» сдавало в субаренду ООО2 подвальное помещение площадью 27,65 кв. м, т.е. только половину арендуемой площади..

Из представленных ООО «Удача» платежных документов за 2008 г. следует, что им вносились платежи за техническое обслуживание нежилого помещения площадью 55,31 кв.м. Следовательно, исключению из суммы неосновательного обогащения подлежат только 50% понесенных платежей.

Поскольку договор субаренды заключен с 24.04.2008, суд принимает к зачету счета ООО «Удача» с мая 2008, а именно: № от 30.05.2008, № от 30.06.2008, № от 31.07.2008, № от 29.08.2008, № от 30.09.2008, № от 31.10.2008, № от 30.11.2008, № от 31.12.2008, а всего - 8 счетов по 405,96 руб. каждый, на общую сумму 3247,68 руб., от которой 50% (1623,84) подлежит исключению из суммы неосновательного обогащения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сумма неосновательного обогащения ООО «Удача» составила: 54000-1623,84=52376,16 руб., от которой доля Зайцева составляет 586,61руб.

Квитанции ООО «Удача» за техническое обслуживание нежилого помещения за 2009 судом к зачету не принимаются, поскольку неосновательное обогащение за этот период Зайцеву Э.П. не взыскивается.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Статьей 88 ГПК РФ определено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

От уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд Зайцев ЭП. был освобожден в силу закона, так как является инвалидом первой группы (л.д. 8), а потому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков. Судебными расходами Зайцева Э.П. являются расходы по оплате нотариального удостоверения доверенности представителю - 500 руб., которые также подлежат взысканию в его пользу с ответчиков.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Зайцева Э.П. удовлетворить частично

Признать недействительными:

договор аренды нежилого помещения № от 14.02.2006 и последующие соглашения к нему, заключенные между Администрацией г. Смоленска и ИП Семиной Е.С., в части передачи в аренду нежилого помещения площадью 51,8 кв.м, расположенного в жилом доме <адрес>;

договоры аренды нежилого помещения № от 27.03.2007, № от 04.02.2008, заключенные между Администрацией города Смоленска и ООО «Удача», в части передачи в аренду нежилого помещения площадью 55,31 кв.м, расположенного в жилом доме <адрес>;

договоры аренды № от 26.03.2007, № от 04.02.2008 заключенные между Администрацией г. Смоленска и ИП Фахрадовым А.А.о., в части передачи в аренду нежилого помещения площадью 74,0 кв.м, расположенного в жилом доме <адрес>;

договоры субаренды, заключенные между ИП Семиной Е.С. и ИП, в части передачи в субаренду нежилого помещения площадью 51,8 кв.м, расположенного в жилом доме <адрес>;

договор субаренды, заключенный между ООО «Удача» и ООО2, в части передачи в субаренду нежилого помещения площадью 27,65 кв.м, расположенного в жилом доме <адрес>.

Взыскать в пользу Зайцева Э.П. в счёт возврата неосновательно полученных денежных средств

          с Администрации г. Смоленска - 6997,05 руб.

           с ИП Семиной Е.С. - 1064 руб.

           с ООО «Удача» - 586,61руб.

Взыскать в пользу Зайцева Э.П. в возмещение расходов за оформление нотариальной доверенности: с Администрации г. Смоленска 300 руб., с ИП Семиной Е.С. и ООО «Удача» по 100 руб. с каждого.

В остальной части исковые требования Зайцева Э.П. оставить без удовлетворения.

Взыскать в доход бюджета государственную пошлину:

с Администрации г. Смоленска, ИП Семиной Е.С., с ООО «Удача» по 400 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья       З.И. Александрова