дело №2-1185 / 2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2011 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Селезеневой И.В.,

При секретаре Владимировой Е.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щёлкина О.В. к Степановой К.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи и по встречному иску Степановой К.Ф. к Щёлкину О.В. о признании договора ничтожным, применении последствий ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Щёлкин О.В. обратился в суд с иском к Степановой К.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи, регистрации договора и перехода права собственности, в обоснование требований указав, что ДАТА заключил со С. предварительный договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения - комнаты № в <адрес>. В обеспечение исполнения данного договора передал продавцу в качестве задатка денежные средства в сумме <...> руб., о чем была составлена соответствующая расписка. Общая сумма договора была определена по соглашению сторон в <...> руб. Впоследствии ему стало известно, что в мае 2010 года С. умер. Его единственным наследником является мать - Степанова К.Ф., которая от добровольного заключения основного договора купли - продажи уклоняется. Данные действия ответчика считает незаконными.

Уточнив требования, просит суд обязать Степанову К.Ф. заключить с ним договор купли продажи жилого помещения - комнаты № в <адрес>, общей и жилой площадью <...> кв.м.

В судебном заседании истец суду пояснил, что на момент заключения предварительного договора ему было известно о том, что С. является нанимателем указанного жилого помещения, однако намеревается приобрести его в собственность на основании договора приватизации с целью дальнейшем продажи. При заключении предварительного договора, между ними было достигнуто соглашение о том, что оформлением документов на приватизацию комнаты будет заниматься истец, которому С. была выдана соответствующая доверенность. Свои обязательства он выполнил, подготовив пакет необходимых для приватизации документов, а также предъявив от имени продавца иск в суд. После чего узнал, что С. умер, а его единственным наследником по закону является престарелая мать, к которой, по его мнению, в порядке универсального правопреемства, перешли права продавца по предварительному договору купли-продажи от ДАТА. Готов выплатить Степановой К.Ф. оставшуюся сумму в размере <...> руб.

Ответчица иск не признала, обратилась в суд со встречным требованием к Щелкину О.В. о признании предварительного договора купли-продажи от ДАТА недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представители Степановой К.Ф. - Туженкова Т.А., Моисеенков С.Е. в обоснование возражений относительно первоначального иска и в подержание встречных исковых требований, суду пояснили, что Степанова К.Ф. на основании заочного решения Промышленного райсуда г.Смоленска от ДАТА является собственником в порядке наследования комнаты № в <адрес>, общей и жилой площадью <...> кв.м. Требования истца считают необоснованными, поскольку на момент заключения предварительного договора у С. отсутствовали правовые основания для заключения данного договора, так как он являлся нанимателем спорного жилого помещения. Считают, не оспаривая факта заключения между истцом и наследодателем предварительного договора купли-продажи, что данная сделка является ничтожной, а правило о задатке неприменимо. В настоящее время Степанова К.Ф. продавать комнату не намерена, т.к. она является для неё единственным местом жительства. В силу чего, просят суд признать предварительный договор купли-продажи от ДАТА, заключенный между С. и Щёлкиным О.В. в отношении комнаты № в <адрес> недействительным в силу его ничтожности, применив последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата истцу денежных средств в сумме 180 000 руб. Взыскать в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя 12 000 руб.

Щёлкин О.В. встречный иск не признал, ссылаясь на то, что у С. была воля на продажу спорной комнаты, что подтверждается доверенностью, выданной на его имя для оформления данного жилого помещения в его собственность. Заключенный с наследодателем предварительный договор купли-продажи содержит основные условия договора купли-продажи, поэтому не может быть признан ничтожным, так как в нем говорится о намерении сторон в будущем заключить договор на условиях, отраженных в предварительном договоре. Также, полагает, что у ответчицы было намерение продать спорную комнату, что подтверждается выданной ею генеральной доверенностью на имя Туженковой Т.А. Кроме того, находит необоснованным довод Степановой К.Ф. об отсутствии у нее другого жилья помимо спорной комнаты, поскольку у нее имеется регистрация в <адрес>. На основании изложенного, просит суд в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Третье лицо - Управление Росреестра по Смоленской области в адресованном суду ходатайстве просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, из представленного письменного отзыва на иск следует, что в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности Степановой К.Ф. на спорное имущество, совершенная на основании решения Промышленного райсуда г.Смоленска от ДАТА. Также, обращает внимание суда, что Управление является правоприменительным органом, осуществляющим акт признания и подтверждения государством оснований возникновения, изменения, прекращения либо ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество на основании правоустанавливающих и иных документов, в силу чего Управление не имеет какой-либо правовой заинтересованности в исходе спора.

На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

     В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст.167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В судебном заседании установлено, что ДАТА между С. и Щёлкиным О.В. заключен предварительный договор, в соответствии с которым С. намерен продать комнату № в <адрес>, в связи с чем стороны обязуются до ДАТА заключить договор купли-продажи жилого помещения - комнаты. Указанный договор нотариально удостоверен.

В соответствии с п.4 предварительного договора Щёлкин О.В. выдал С. денежную сумму в размере <...> руб. в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору купли-продажи жилого помещения - комнаты, в обеспечение исполнения указанного договора. Передача суммы задатка произведена полностью до подписания договора.

Согласно п.9 договора от ДАТА договор купли-продажи жилого помещения - комнаты по соглашению сторон будет заключен по цене <...> руб. с зачетом суммы задатка.

Также, ДАТА С. выдал Щёлкину О.В. доверенность на представительство его интересов по вопросам приватизации жилого помещения - комнаты № в <адрес>.

ДАТА Щёлкин О.В., действуя в интересах С., предъявил в Промышленный районный суд г.Смоленска исковое заявление к администрации г.Смоленска о признании за ФИО9 права собственности в порядке приватизации на комнату № в <адрес>.

ДАТА С. умер.

ДАТА заочным решением Промышленного райсуда г.Смоленска, за Степановой К.Ф., которая определением суда от ДАТА была привлечена судом к участию в деле в качестве истца как правопреемник С., было признано право собственности на жилое помещение - комнату № в <адрес>, общей и жилой площадью <...> кв.м.

ДАТА право собственности Степановой К.Ф. на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, о чем внесена соответствующая запись.

Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, письменными материалами дела: копией предварительного договора от ДАТА, копией заочного решения Промышленного райсуда г.Смоленска от ДАТА, копией свидетельства о государственной регистрации права, подлинной доверенностью С. от ДАТА.

В обоснование своих требований Щёлкин О.В. ссылается на то, что к Степановой К.Ф., как к единственному наследнику по закону, перешли в порядке универсального правопреемства права и обязанности умершего С. по предварительному договору от ДАТА. Следовательно, к ней перешла обязанность по заключению с ним основного договора купли-продажи спорной комнаты.

Степанова К.Ф. считает заключенный между ее умершим сыном и Щёлкиным О.В. предварительный договор купли-продажи спорной комнаты ничтожным, поскольку он заключен в отношении имущества, собственником которого С. на момент подписания договора, не являлся. В силу чего, полагает, что подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Щёлкину переданных С. денежных средств в сумме <...> руб. Вместе с тем, в судебном заседании представители Степановой пояснили суду, что такой суммы денежных средств у Степановой нет.

По смыслу ст.420 ГК РФ под договором понимается соглашение, как акт, подтверждающий добровольность принятия сторонами обязанностей на достигнутых условиях, и которое существует до тех пор, пока стороны согласны добровольно его исполнять. Как сделка, договор представляет собой согласованную волю сторон на достижение не противоречащей закону цели, и является основанием возникновения обязательств. Предполагается, что при заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, и также другие существенные условия основного договора, в т.ч. срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

При этом, в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу пункта 5 той же статьи понуждение к заключению основного договора возможно лишь в отношении стороны, уклонившейся от такого заключения после получения предложения от второй стороны.

Анализируя действия сторон спорного правоотношения в совокупности с представленными по делу доказательствами, суд приходит к следующим выводам.

Заключенный между сторонами предварительный договор о намерении заключить в дальнейшем, в срок до ДАТА договора купли-продажи спорной комнаты, по своей правовой природе не является сделкой с недвижимым имуществом, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего (основного) договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В подтверждение заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения Щёлкиным О.В. были переданы в качества задатка С. денежные средства в сумме <...> руб.

По смыслу ст.329, 380 ГК РФ основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Задатком в рассматриваемом случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи комнаты № в <адрес> на согласованных условиях в определенный срок. При этом, денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи - Щёлкина О.В., в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

Таким образом, Щёлкиным О.В. полностью исполнены его обязательства по предварительному договору от ДАТА.

Из пояснений Щёлкина О.В. в судебном заседании следует, что поскольку на момент заключения предварительного договора С. собственником жилого помещения - комнаты не являлся, то между ними была достигнута устная договоренность об оформлении документов на ее приватизацию и заключении к ДАТА договора купли-продажи в установленном порядке.

Действия С. по выдаче Щёлкину О.В. в день заключения предварительного договора - ДАТА - нотариально удостоверенной доверенности на право представления своих интересов по вопросам приватизации спорной комнаты, свидетельствует о направленности воли С. на приобретение занимаемого жилого помещения в собственность в целях дальнейшей продажи ее Щёлкину О.В.

В срок до ДАТА основной договор купли-продажи между Щёлкиным О.В. и С. заключен не был, по не зависящим, от воли сторон обстоятельствам - в связи со смертью ДАТА С.

Вместе с тем, оснований полагать, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ДАТА, прекращены в связи со смертью стороны договора, у суда не имеется в силу следующего.

Согласно ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В силу ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Заочным решением Промышленного райсуда г.Смоленска от ДАТА установлено правопреемство Степановой К.Ф. в отношении имущественных прав на спорное недвижимое имущество.

Согласно ч.2, 4 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст.ст.1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Судом установлено, что Щёлкин О.В. своевременно о смерти С. его наследником уведомлен не был. Узнав о его смерти после получения от представителя Степановой - Туженковой Т.А. копии заочного решения от ДАТА, поставил последнюю в известность о наличии между ним и наследодателем предварительного договора, и предложил заключить основной договор. В подтверждение намерения заключить основной договор, Щёлкиным О.В. представлен проект договора купли-продажи от ДАТА, от подписания которого Степанова К.Ф. уклонилась.

В настоящее время Щёлкин О.В. настаивает на заключении договора купли-продажи спорной комнаты со Степановой К.Ф.

В соответствии с п.4 с.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Анализируя представленные по делу доказательства, в их совокупности, суд приходит к убеждению, что после смерти С., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную комнату, обязанности по предварительному договору от ДАТА о заключении в будущем договора купли-продажи комнаты перешли к его матери, как универсальному правопреемнику умершего.

Следовательно, на Степанову К.Ф. подлежит возложению обязанность по заключению со Щёлкиным О.В. договора купли-продажи комнаты № в <адрес> на условиях определенных предварительным договором купли-продажи от ДАТА, заключенным между С. и Щёлкиным О.В., определяющим стоимость данного жилого помещения в размере <...> руб.

Учитывая, что в момент заключения предварительного договора от ДАТА Щёлкиным О.В. были переданы С. денежные средства в размере <...> руб., факт передачи которых сторонами не оспаривался, в пользу Степановой К.Ф. подлежит взысканию оставшаяся сумма в размере <...> руб. в счет определенной сторонами предварительного договора цены жилого помещения. На момент разрешения спора по существу указанная сумма внесена Щёлкиным О.В. не депозит суда, в подтверждение чего суду представлен банковский чек-ордер № от ДАТА.

Довод представителей Степановой К.Ф. о ничтожности предварительного договора в виду его заключения в отношении недвижимого имущества, которое не являлось собственностью С., не может быть принят судом во внимание, поскольку исходя из требований статей 429 и 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При таких обстоятельствах, с учетом права С. на участие в приватизации занимаемой комнаты, сделка по ее будущему отчуждению в пользу Щёлкина О.В. могла являться предметом предварительного договора от ДАТА.

Следовательно, довод о ничтожности предварительного договора от ДАТА по данному мотиву, является несостоятельным, а встречный иск Степановой К.Ф. необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Довод представителей Степановой К.Ф. об отсутствии у нее другого жилья, кроме спорного, опровергается копией нотариальной доверенности на имя Туженковой Т.А. на право представления интересов в суде, в которой местом жительства Степановой указано: <адрес> (л.д.24).

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом, в силу ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичная норма содержится в федеральном законе от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно абз.1,3 ч.1 ст.16 которого, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Таким образом, если сделка с недвижимостью совершена в надлежащей форме, не содержит противоречащих закону условий, сторонами фактически исполнена, но не прошла государственную регистрацию, то по иску заинтересованного лица она может быть признана действительной с последующей регистрацией самой сделки или прав по ней на основании вступившего в силу решения суда в соответствии со ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, как указано в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Учитывая, что предварительный договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, содержит предусмотренные законом необходимые условия, не противоречащие действующему законодательству, и учитывая, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является уклонение продавца, суд приходит к выводу о принятии решения о регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к Щёлкину О.В.

Таким образом, суд приходит к выводу, что первоначальные требования Щёлкина О.В. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а оснований для удовлетворения встречных исковых требований Степановой К.Ф. не имеется.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ Щёлкину О.В. подлежат возмещению за счет Степановой К.Ф. расходы по оплате госпошлины за подачу иска в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Щёлкина О.В. удовлетворить.

Обязать ФИО13 заключить со Щёлкиным О.В. договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей и жилой площадью <...> кв.м, на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи от ДАТА, заключенным между С. и Щёлкиным О.В., определяющим стоимость данного жилого помещения в размере <...> руб.

Зарегистрировать переход права собственности Степановой К.Ф. на жилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, общей и жилой площадью <...> кв.м, на Щёлкина О.В..

Взыскать со Щёлкина О.В. в пользу Степановой К.Ф. <...> руб. за счет денежных средств, внесенных на депозитный счет Управления Судебного департамента в Смоленской области.

Взыскать со Степановой К.Ф. в пользу Щёлкина О.В. 600 руб. в возврат уплаченной госпошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований Степановой К.Ф. отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.                                     

Судья И.В. Селезенева