Дело №2-2749/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 24 октября 2011 года г.Смоленск Промышленный районный суд г.Смоленска в составе: председательствующего судьи Чернышова В.В., при секретаре Лаптевой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щёлкина О.В. к Степановой К.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи и по встречному иску Степановой К.Ф. к Щёлкину О.В. о признании договора ничтожным, применении последствий ничтожной сделки, УСТАНОВИЛ: Щёлкин О.В. обратился в суд с иском к Степановой К.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи, регистрации договора и перехода права собственности, указав в обоснование заявленных требований, что 17.02.2010 г. заключил со ФИО1 предварительный договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения - комнаты <адрес>. В обеспечение исполнения данного договора передал продавцу в качестве задатка денежные средства в сумме 180 000 руб., о чем в названном договоре имеется соответствующая расписка. Общая сумма договора была определена по соглашению сторон в 280 000 руб. Впоследствии ему стало известно, что в мае 2010 года ФИО1. умер. Его единственным наследником является мать - Степанова К.Ф., которая от добровольного заключения основного договора купли - продажи уклоняется. Данные действия ответчика считает незаконными. Просит суд обязать ответчика заключить с ним договор купли продажи жилого помещения - комнаты <адрес>, общей и жилой площадью 12,8 кв.м. Ответчик Степанова К.Ф. иск не признала и обратилась в суд со встречным требованием к Щелкину О.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что 07.12.2010г. заочным решением Промышленного районного суда г.Смоленска за Степановой К.Ф. признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение в порядке приватизации и включения в наследственную массу данного жилого помещения. Полагает, что поскольку на момент заключения предварительного договора (17.02.2010 г.) спорное жилое помещение находилось в муниципальной собственности, следовательно, ФИО1 не имел права заключать сделку в отношении имущества, которое ему не принадлежало. Кроме того, считает, что условия предварительного договора купли-продажи не соответствуют нормам гражданского законодательства, просит суд признать его недействительным, применив последствия недействительности ничтожных условий предварительного договора купли-продажи, взыскать денежные средства в сумме 12000 руб. - расходы по оплате услуг представителя, а также 200 руб. в счет возврата уплаченной государственной пошлины. Истец по первоначальному иску Щелкин О.В. заявленные требования поддержал, встречный иск не признал и пояснил, что 17.02.2010г. заключил со ФИО1 предварительный договор, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества - жилого помещения - комнаты <адрес> Указанный предварительный договор удостоверен нотариусом Смоленского городского нотариального округа ФИО2 В обеспечение исполнения указанного предварительного договора истец передал ФИО1 в счет платежей по основному договору в качестве задатка денежные средства в размере 180 000 руб. 11.05.2010 г. ФИО1 умер. По праву наследования право собственности на жилое помещение - комнату <адрес> перешло Степановой К.Ф. Готов выплатить ей оставшуюся сумму в размере 100 000 руб. От Туженковой Т.А. получил отказ в заключении основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. В судебном заседании представители Степановой К.Ф. - Моисеенков С.Е. и Туженкова Т.А. первоначальный иск не признали, встречные исковые требования поддержали. Моисеенков С.Е. пояснил, что Степанова К.Ф. на основании заочного решения Промышленного райсуда г.Смоленска от 07.12.2010 является собственником в порядке наследования комнаты <адрес>, общей и жилой площадью 12,8 кв.м. Требования истца считает необоснованными, поскольку на момент заключения предварительного договора у ФИО1 отсутствовали правовые основания для заключения данного договора, так как он являлся нанимателем спорного жилого помещения. Считают, не оспаривая факта заключения между истцом и наследодателем предварительного договора купли-продажи, что данная сделка является ничтожной, а правило о задатке неприменимо. Степанова К.Ф. является ветераном Великой Отечественной войны, в настоящее время продавать комнату не намерена, так как она является для неё единственным местом жительства. В силу чего, просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 17.02.2010, заключенный между ФИО1 и Щёлкиным О.В. в отношении комнаты <адрес> недействительным в силу его ничтожности, применив последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата истцу денежных средств в сумме 180 000 руб. Взыскать в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя 12 000 руб., 200 руб. в счет возврата уплаченной государственной пошлины. Туженкова Т.А. пояснила, что заключить основной договор купли-продажи жилого помещения истец по первоначальному иску не предлагал, разговор был только о приватизации данного жилого помещения. Справку о смерти ФИО1 отдала сама судье. Когда пришли в регистрационную палату, то истец про договор купли-продажи ничего не говорил. Когда стала при подписании документов их читать, то увидела, что документы оформлены на куплю-продажу спорного жилого помещения и отказалась их подписывать. Третье лицо - Управление Росреестра по Смоленской области в адресованном суду ходатайстве просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что по состоянию на 12.10.2011г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации права собственности Степановой К.Ф. на спорную комнату, внесенная на основании заочного решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 07.12.2010г. Также, обращает внимание суда, что Управление является правоприменительным органом, осуществляющим акт признания и подтверждения государством оснований возникновения, изменения, прекращения либо ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество на основании правоустанавливающих и иных документов, в силу чего Управление не имеет какой-либо правовой заинтересованности в исходе спора. Третье лицо - ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание явку своего представителя на обеспечило, о причинах неявки суду не сообщило, не просило суд о рассмотрении дела в отсутствие представителя. На основании ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц. Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст.167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. В судебном заседании установлено, что с 19.09.1991 г. ФИО1 проживает в комнате, расположенной по адресу: <адрес> 17.02.2010 г. между ФИО1 и Щёлкиным О.В. заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО1 намерен продать комнату <адрес>, в связи с чем стороны обязуются до 31.08.2010 заключить договор купли-продажи жилого помещения. Указанный предварительный договор удостоверен нотариусом Смоленского городского нотариального округа ФИО2 В соответствии с п.4 предварительного договора Щёлкин О.В. выдал ФИО1 в качестве задатка денежную сумму в размере 180 000 руб. в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору купли-продажи жилого помещения, в обеспечение исполнения указанного договора. Передача суммы задатка произведена полностью до подписания договора. Согласно п.9 предварительного договора договор купли-продажи жилого помещения - комнаты по соглашению сторон будет заключен по цене 280 000 руб. с зачетом суммы задатка. 17.02.2010 г. ФИО1. выдал Щёлкину О.В. доверенность на представительство его интересов по вопросу приватизации данного жилого помещения. По состоянию на 24.02.2010 г. указанное жилое помещение не приватизировано и за каким-либо собственником не было зарегистрировано. 26.04.2010 г. Щёлкин О.В., действуя от имени ФИО1., предъявил в Промышленный районный суд г.Смоленска исковое заявление к администрации г.Смоленска о признании за последним права собственности в порядке приватизации на спорное жилое помещение. 04.05.2010 г. ФИО1. умер. 07.12.2010 г. заочным решением Промышленного районного суда г.Смоленска за Степановой К.Ф., которая определением суда от 24.11.2010 была привлечена судом к участию в деле в качестве истца как правопреемник ФИО1 признано право собственности на жилое помещение - комнату <адрес>, общей и жилой площадью 12,8 кв.м. 10.02.2011 право собственности Степановой К.Ф. на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, о чем внесена соответствующая запись. Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, письменными материалами дела: копией предварительного договора № от 17.02.2010г. (л.д.6), копией поэтажного плана жилого помещения <адрес> (л.д. 7), копией заочного решения Промышленного райсуда г.Смоленска от 07.12.2010г. (л.д.8-9), копией свидетельства о государственной регистрации права от 11.02.2011г. № (л.д. 29), подлинной доверенностью ФИО1 от 17.02.2010. № (л.д.36), материалами гражданского дела №. Свидетель ФИО3 показала, что Туженкова Т.А. является ее матерью, Степанова К.Ф. - бабушкой. Она навещала дядю (ФИО1 регулярно, в 2 недели по 2 раза. Также он приходил к ней за продуктами и деньгами. Он ей не говорил, что собирается продавать комнату. У ФИО1 другого жилого помещения не имелось. Свое намерение проживать у нее не выражал, так как в квартире проживает 3 семьи, у нее маленький ребенок, квартира техкомнатная. О приватизации комнаты стало известно после смерти дяди. В почтовом ящике она нашла судебное извещение по рассмотрению гражданского дела по иску ФИО1 на приватизацию жилого помещения. ФИО1 не были погашены кредитные обязательства, звонила из Банка по вопросу имеющейся у него задолженности. Ей не говорил, что получил денежные средства. На момент его смерти была задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. В обоснование своих требований Щёлкин О.В. ссылается на то, что к Степановой К.Ф., как к единственному наследнику по закону, перешли в порядке универсального правопреемства права и обязанности умершего ФИО1 по предварительному договору от 17.02.2010. Следовательно, к ней перешла обязанность по заключению с ним основного договора купли-продажи спорной комнаты. Степанова К.Ф. считает заключенный между ее умершим сыном и Щёлкиным О.В. предварительный договор купли-продажи спорной комнаты ничтожным, поскольку он заключен в отношении имущества, собственником которого ФИО1. на момент подписания договора, не являлся. В силу чего, полагает, что подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Щёлкину переданных Степанову денежных средств в сумме 180 000 руб. Анализируя действия сторон спорного правоотношения в совокупности с представленными по делу доказательствами, суд приходит к следующим выводам. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По смыслу ст.420 ГК РФ под договором понимается соглашение, как акт, подтверждающий добровольность принятия сторонами обязанностей на достигнутых условиях, и которое существует до тех пор, пока стороны согласны добровольно его исполнять. Как сделка, договор представляет собой согласованную волю сторон на достижение не противоречащей закону цели, и является основанием возникновения обязательств. Предполагается, что при заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, и также другие существенные условия основного договора, в том числе срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. При этом, в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. По смыслу пункта 5 той же статьи понуждение к заключению основного договора возможно лишь в отношении стороны, уклонившейся от такого заключения после получения предложения от второй стороны. Заключая предварительный договор, стороны намеревались заключить в дальнейшем, в срок до 31.08.2010 договора купли-продажи спорной комнаты. В подтверждение заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения Щёлкиным О.В. были переданы ФИО1 денежные средства в сумме 180 000 руб. Исходя из положений п.1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Судом установлено, что на момент заключения между ФИО1 и Щёлкиным О.В. предварительного договора купли-продажи комнаты <адрес>, названное жилое помещение находилось в муниципальной собственности, что фактически не оспаривалось сторонами. Кроме того, из пояснений Щёлкина О.В. следует, что поскольку на момент заключения предварительного договора ФИО1 собственником жилого помещения - комнаты не являлся, жилое помещение находилось в муниципальной собственности, то между ними была достигнута устная договоренность об оформлении документов на ее приватизацию и заключении к 31.08.2010 договора купли-продажи в установленном порядке. Поскольку ФИО1 не являлся собственником спорного жилого помещения и занимаемая им комната по договору социального найма не могла являться объектом договора купли-продажи, в связи с чем условия вышеуказанного предварительного договора противоречат положениям ст. 209, 454, 549 ГК РФ. Продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект либо лицо, уполномоченное собственником на совершение определенных юридических действий на основании доверенности. На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку ФИО1 не являлся собственником спорного жилого помещения, суд находит, что никаких прав и обязанностей у последнего по совершенной сделке не возникло и вышеназванный предварительный договор является ничтожной сделкой. В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.1 ст. 167 ГК РФ). Принимая во внимание, что предварительный договор, заключенный 17.02.2010 г. между ФИО1 и Щёлкиным О.В., является ничтожной сделкой, суд считает, что он не может влечь никаких юридических последствий и денежные средства, переданные истцом по первоначальному иску ФИО1., подлежат возврату Степановой К.Ф. в сумме 180000 руб. При этом, на Степанову К.Ф. не может быть возложена ответственность, предусмотренная п.7 оспариваемого предварительного договора, а именно по возврату двойной суммы задатка, поскольку данная сделка признана недействительной, что не может влечь для сторон, ее заключивших, юридические последствия, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Кроме того, материалами дела подтверждено, что письменного требования о заключении Щёлкин О.В. наследнику ФИО1 - Степановой К.Ф. не направлял. Таким образом, в указанный в договоре срок (31.08.2010г.) объект недвижимости в собственность Степановой К.Ф. не перешел, учитывая положения ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Внесенная Щёлкиным О.В. денежная сумма в размере 100 000 руб. по чеку-ордеру № от 06.05.2011 подлежит возврату истцу. В силу положений ст.100 ГПК РФ с истца по первоначальному иску в пользу ответчика Степановой К.Ф. подлежат взысканию понесенные им расходы по оплате юридических услуг. В подтверждение их размера представлены суду договоры на оказание юридических услуг от 29.03.2011г., от 10.06.2011г. и от 23.09.2011г. на сумму 12 000 руб., 5000 руб. и 12 000 руб. соответственно (л.д. 30, 85,86). С учетом положений п.1 ст.100 ГПК РФ, характера заявленных исковых требований, требований разумности, суд присуждает ко взысканию в пользу Степановой К.Ф. 12000 руб. по оплате услуг представителя. В соответствии с ч. 1 ст.98 ГПК РФ с Щёлкина О.В. в пользу Степановой К.Ф. подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче искового заявления. При таких обстоятельствах исковые требования Щёлкина О.В. к Степановой К.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, а заявленные требования Степановой К.Ф. к Щёлкину О.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежат частичному удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Щёлкина О.В. к Степановой К.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи отказать. Исковые требования Степановой К.Ф. удовлетворить частично. Признать недействительным предварительный договор купли-продажи комнаты <адрес>, заключенный 17.02.2010 г. между ФИО1 и Щёлкиным О.В., применив последствия недействительности ничтожной сделки. Взыскать со Степановой К.Ф. в пользу Щёлкина О.В. 180000 (сто восемьдесят тысяч) руб. в счет возврата денежной суммы, переданной ФИО1 в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от 17.02.2010 г. Взыскать с Щёлкина О.В. в пользу Степановой К.Ф. судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 12000 руб., а также в счет возврата уплаченной государственной пошлины в размере 200 руб., а всего 12200 (двенадцать тысяч двести) руб. В удовлетворении остальной части исковых требований Степановой К.Ф. - отказать. Возвратить Щёлкину О.В. денежные средства в размере 100000 (сто тысяч) руб., внесенные на депозитный счет Управления Судебного департамента в Смоленской области по чеку-ордеру № от 06.05.2011 г. Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме. Судья В.В. Чернышов Решение изготовлено в окончательной форме 29.10.2011 г.