дело № 2-1175/2010г.Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
гор. Тверь 07 июля 2010 года
Пролетарский районный суд г. Твери в составе:
председательствующего Кустова А.В.
при секретаре Артамоновой Е.С.,
с участием истца Блюдова О.А.,
ответчиков Квитко О.Н., Котова А.А., Смирновой О.В.,
представителей ответчиков Герасимова В.В., Кабановой М.В., Коршакова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Блюдова О.А. к Квитко О.Н., Герасимову Д.В., Котову А.А., Смирновой О.В. о признании преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя,
у с т а н о в и л:
Блюдов О.А. обратился в суд с данным иском, в обоснование которого указал, что он является собственником 1\3 доли в праве общей долевой собственности на кв. .... Собственниками остальных долей являются ответчики Квитко О.Н. и Герасимов Д.В. – по ... доли в праве за каждым. Дата обезличена года он получил нотариально удостоверенные сообщения от Квитко и Герасимова о намерениях продать принадлежащие им доли за ... руб. каждый без рассрочки платежа. ... 2010 года он через нотариуса ФИО10 сообщил письменно ответчикам о намерении купить за указанную цену и на предлагаемых условиях продаваемые доли в квартире. Дата обезличена года ему стало известно, что ... 2010 года Герасимов Д.В. продал свою долю Котову А.А. за ... руб., Квитко О.Н. Дата обезличена года продала свою долю Смирновой О.В. за ... руб. Истец полагает, что ответчики Квитко и Блюдов Д.В. продали свои доли в праве общей собственности на квартиру с нарушением предоставленного ему Законом преимущественного права покупки и на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ просит суд перевести права и обязанности покупателей на него.
В судебном заседании истец Блюдов О.А. поддержал исковые требования и доводы, указанные в иске, пояснив, что получив Дата обезличена 2010 года уведомления Квитко и Герасимова о намерении продать доли в праве на квартиру по ...., в месячный срок выразил намерение купить доли, предложив представить правоустанавливающие документы и паспортные данные для составления договора, но ответчики отказались. Дата обезличена 2010 года он подал заявку в сбербанк на предоставление кредита, которая была одобрена на сумму ... руб. В последующем банком одобрена его заявка на кредит в сумме .... руб. В настоящее время он располагает денежными средствами в сумме .... руб., которые внесены им во исполнение определения суда на банковский счет Судебного департамента в ..., остальная сумма в размере .... рублей будет предоставлена банком в кредит под залог приобретаемых долей в праве собственности на квартиру после решения суда и заключения договоров. Истец полагает, что сделка сторонами еще не совершена, т.к. право собственности не зарегистрировано, поэтому внесенные деньги в сумме .... рублей являются авансовым платежом продавцам Квитко и Герасимову по .... рублей для каждого.
Ответчики Квитко О.Н., Герасимов Д.В. иск не признали, в возражениях указали, что вследствие конфликтов с истцом и препятствий с его стороны они не могут проживать в квартире .... В Дата обезличена 2009 года заявили истцу о намерении продать принадлежащие им доли. Неоднократно предлагали истцу выкупить принадлежащие им доли на различных условиях, которые истца не устраивали. Они вынуждены были оплачивать коммунальные услуги за квартиру соразмерно принадлежащим долям, т.к. проживать в одной квартире с истцом было невозможно. Дата обезличена года через нотариуса ФИО10 они обратились к истцу с предложением выкупить принадлежащие им доли по .... руб. за каждую без рассрочки платежа. Дата обезличена года Блюдов О.А. получил заявление. До истечения срока преимущественного права покупки – Дата обезличена года со стороны Блюдова О.А. никаких действий не производилось, он не заключил договор купли-продажи, не подтвердил своего намерения приобрести доли. Дата обезличена года Блюдов О.А. через нотариуса сообщил о своем желании купить доли, однако никаких дальнейших действий, направленных на приобретение долей, от истца не последовало. Ответчики постоянно проживают по адресу, известному Блюдову, который был указан в письме от Дата обезличена года, адресованном ему. Дата обезличена 2010 года они постоянно проживают по указанному адресу, не выезжали, номера телефонов не меняли, проверяли почту, т.к. ожидали действий, направленных на совершение сделок от Блюдова. Получив письмо от Блюдова о намерении купить доли, Квитко О.Н. позвонила ему на сотовый телефон, спросила, намерен ли он заключить сделку. Блюдов О.А. пояснил, что такой крупной суммой денег не располагает и планирует снизить предложенную цену. Впоследствии неоднократно Квитко О.Н. звонила по телефону Блюдову О.А., он требовал чтобы они сделали оценку квартиры за свой счет и продали доли в соответствии с актом оценки. Они сообщили истцу, что если в течение месяца он не выкупит доли, то они продадут их другим лицам. Больше никаких звонков со стороны истца не последовало.
Дата обезличена года Квитко О.Н. заключила договор с Агентством недвижимости об оказании услуг, которое нашло покупателей и Дата обезличена года они заключили договоры купли-продажи долей с третьими лицами в соответствии со ст. 250 ГК РФ и сдали документы на регистрацию в регистрационную службу, приложив документы об извещении в письменной форме Блюдова О.А.
Ответчики полагают, что они выполнили предусмотренную Законом обязанность по соблюдению преимущественного права покупки Блюдова О.А., не уклонялись от сделок, однако Блюдов О.А., злоупотребляя своим правом препятствовал реализации их права по распоряжению принадлежащим имуществом.
В судебном заседании ответчики Квитко О.Н., Герасимов Д.В., представитель Герасимов В.В. иск не признали, доводы возражений поддержали.
Ответчики пояснили, что продали принадлежащие им доли в квартире Квитко О.Н. – Смирновой О.В. за .... руб., Герасимов Д.В. – Котову А.А. за .... Сделки исполнены сторонами, денежные средства по сделкам ими получены полностью.
Ответчик Котов А.А. иск не признал, в представленных возражениях указал, что в Дата обезличена 2010 года решил приобрести ... долю в праве общей собственности на спорную квартиру. Ознакомился с правоустанавливающими документами, представленными в Агентстве недвижимости, ему было представлено письменное уведомление Блюдова О.А. с предложением купить долю. Он полагал, что срок для покупки Блюдовым долей истек, поэтому требования ст. 250 ГК РФ трехмесячный пресекательный срок обращения в суд, т.к. право преимущественной покупки истец имел с Дата обезличена года. Исковое заявление подано им в суд Дата обезличена 2010 года, т.е. спустя свыше трех месяцев.
В судебном заседании Котов А.А. доводы возражений поддержал, пояснив, что договор купли-продажи покупателем и продавцом исполнены, представил на обозрение суда расписку продавца о получении денежных средств в сумме .... руб. Истец не представил суду доказательств наличия денежных средств для покупки долей в праве собственности на квартиру, не внес необходимую сумму на счет Управления Судебного департамента.
Представитель ответчика адвокат Кабанова М.В. в судебном заседании приведенные доводы возражений поддержала, в удовлетворении исковых требований Блюдова О.А. просила отказать.
Ответчик Смирнова О.В. и ее представитель Коршаков А.А. возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, аналогичным, приведенным ответчиком Котовым А.А.
Заслушав истца, ответчиков и их представителей, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что право общей собственности на квартиру ... зарегистрировано за Квитко О.Н., Блюдовым (Герасимовым) Д.В. и Блюдовым О.А. в равных долях по ... доли в праве за каждым.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии с разъяснением, приведенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Истец обратился в суд Дата обезличена года, узнав о сделках от Дата обезличена года по продаже долей другими собственниками Дата обезличена года, в связи с чем срок обращения в суд им не нарушен.
В то же время, суд полагает, что истец в установленном законом порядке не реализовал свое право преимущественной покупки долей в праве общей собственности на квартиру.
Согласно материалам дела Квитко О.Н. и Блюдов (Герасимов) Д.В. через нотариуса довели до сведения Блюдова О.А. намерения о продаже каждым за .... руб. своей доли в праве собственности на квартиру без рассрочки платежа. Согласно пояснениям сторон и представленной истцом информации органа почтовой связи уведомления участников общей долевой собственности о продаже долей получены истцом Дата обезличена года.
Дата обезличена года Блюдов О.А. через нотариуса обратился к участникам долевой собственности Блюдову (Герасимову)Д.В. и Квитко О.Н. с заявлениями, в которых он выразил желание приобрести принадлежащие им доли в праве общей собственности на квартиру.
Ответчики Квитко О.Н., Герасимов Д.В. признают факт получения извещений истца о желании купить доли, однако указывают, что последний, заявив о покупке долей, сообщил, что ими завышена стоимость долей, предложил им провести оценку их стоимости, что он не располагает достаточными денежными средствами, в связи с чем они обратились в Агентство недвижимости, которое подыскало других покупателей.
Истец в судебном заседании отрицал данные обстоятельства, однако фактически признал, что как на тот момент его извещения, так и в настоящее время располагает денежными средствами в сумме ... рублей, остальную сумму он получит в кредит под залог квартиры с учетом приобретаемых долей, для чего требуется решение суда и заключение договоров.
Данные доводы истца не указывают на нарушение его права ответчиками-участниками долевой собственности.
В соответствии со ст.ст. 209, 246 ГК РФ собственники долей в праве общей долевой собственности имели право на отчуждение принадлежащих им долей за указанную цену и без рассрочки платежа.
Одни лишь намерения истца о приобретении долей в праве общей собственности не порождали у ответчиков обязательств по отчуждению ему принадлежащего им имущества. Как установлено судом, истец не отказался от покупки, в то же время в установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ месячный срок не приобрел доли и не предпринял реальных мер, направленных на заключение договоров покупки долей. Истцом не предлагалось заключить предварительный договор, внести задаток, не принимались иные меры, направленные на возникновение обязательства и обеспечение его исполнения.
Согласно представленным истцом документам Дата обезличена года, т.е. в последний день срока использования права преимущественной покупки он обратился в Тверское ОСБ РФ Номер обезличен с заявкой на получение кредита в размере .... руб., из чего следует, что необходимой денежной суммой для приобретения долей в праве общей долевой собственности на квартиру истец не располагал.
Согласно представленным УФСГР документам Дата обезличена года на государственную регистрацию представлены договоры купли-продажи долей в спорной квартиры, заключенные между Герасимовым Д.В. и Котовым А.А. о продаже ... доли в праве за .... руб., Квитко О.Н. и Смирновой О.В. о продаже ... доли в праве за ... тыс. руб. Согласно условий договоров и передаточных актов, сделки исполнены сторонами, денежные средства продавцы получили от покупателей полностью.
Так, как условия, на которых Герасимов и Квитко предлагали Блюдову приобрести доли в праве общей собственности на квартиру не ставили истца в худшее положение в сравнении с новыми покупателями, право преимущественной покупки истца не нарушено.
Кроме того, поскольку истец обратился с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателей по возмездным договорам, исполненным сторонами, в случае удовлетворения иска с него надлежало взыскать денежные средства, уплаченные покупателями за жилое помещение в их пользу.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 1-2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 21.12.1993 года, с изменениями от 25.10.1996 года, 06.02.2007 года) истцу было предложено внести на банковский счет Управления Судебного департамента в ... денежные средства в общей сумме, уплаченной покупателями, т.е. ... руб.
Истцом данная процессуальная обязанность не исполнена, представлена квитанция о перечислении денежных средств в сумме ... руб.
При таких обстоятельствах права и обязанности покупателей не могут быть переведены на истца, поскольку это существенно нарушит законные права и интересы приобретателей долей в праве общей собственности на жилое помещение Котова А.А. и Смирновой О.В., исполнивших свои обязательства по оплате стоимости недвижимости, что также является основанием к отказу в иске.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Блюдова О.А. к Квитко О.Н., Герасимову Д.В., Котову А.А., Смирновой О.В. о признании преимущественного права покупки 2/3 долей в праве общей собственности на кв... в гор. Твери и переводе на него прав и обязанностей покупателя указанных долей – отказать.
Меру обеспечения иска в виде запрета государственной регистрации возникновения, ограничений (обременений), перехода и прекращения прав на квартиру ... отменить.
Денежные средства в сумме ... рублей, внесенные истцом на счет Управления Судебного департамента по ... в обеспечение исковых требований вернуть Блюдову О.А..
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме Дата обезличенаг.
Председательствующий
Решение в законную силу не вступило.