дело № 2-1728/2010 г.Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Тверь 09 сентября 2010 года Пролетарский районный суд г. Твери в составе:
председательствующего судьи Кустова А.В.,
при секретаре Артамоновой Е.С.,
с участием прокурора Смирновой Т.А.,
представителя ответчика Опариной С.Б.,
представителя третьего лица Токиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Пролетарского района гор. Твери в интересах граждан Аваева Ю.К., Колосковой А.Н. к ООО «Управляющая компания Пролетарского района города Твери» о расторжении договора об управлении многоквартирным домом,
у с т а н о в и л :
Прокурор Пролетарского района гор. Твери обратился в суд с данным иском, в обоснование которого указал, что в прокуратуру поступили обращения жильцов дома Номер обезличен по ... ..., в том числе Аваева Ю.К. и Колосковой А.Н., являющихся инвалидами 2 группы, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно защищать свои интересы, о том, что собственниками жилья в указанном доме принято решение о расторжении договора управления с ООО «УК Пролетарского района гор. Твери» и заключении договора управления с ООО Управляющая компания «Дома в порядке». Однако УК Пролетарского района уклоняется от расторжения договора, чем препятствует реализации прав собственников на свободное избрание управляющей компании. На основании договора от Дата обезличена года управление домом Номер обезличен по ... в ... осуществляет ООО «Управляющая компания Пролетарского района». Согласно п. 8. 2 договора собственники праве в одностороннем порядке отказаться от данного договора при условии оплаты исполнителю его расходов, уведомив его за ... дней о расторжении договора. Дата обезличена года собственниками принято решение о расторжении договора и заключении договора управления с ООО УК «Дома в порядке». В голосовании приняли участие собственники ... площади жилых помещений, решение принято единогласно. Об одностороннем отказе собственников от договора с ответчиком он уведомлен Дата обезличена года, т.е. с Дата обезличена года собственники вправе требовать расторжения договора.
Ответчик отказал в расторжении договора со ссылкой на ст. 782 ГК РФ требуя возмещения собственных затрат, однако расторжение договора не препятствует взысканию задолженности по договору после его расторжения. Управляющая компания также не вправе требовать от собственников предъявления каких-либо доказательств законности принятого общим собранием решения, соблюдения порядка его проведения, предусмотренного ст. 45 ЖК РФ, судом данное решение не признавалось незаконным. Ответчик не получал от муниципального собственника полномочий на представление его интересов, согласно письму заместителя главы администрации Пролетарского района гор. Твери ФИО6 от Дата обезличена года администрация района своевременно уведомлена о проведении общего собрания собственников и права администрации не нарушены.
Данный неурегулированный спор между собственниками и Управляющей Компанией создает условия для нарушения нормативов обеспечения населения коммунальными услугами. В соответствии с установленными Правилами предоставления коммунальных услуг и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме коммунальные услуги должны предоставляться бесперебойно, при содержании общего имущества в многоквартирном доме должна обеспечиваться его подготовка к сезонной эксплуатации.
В связи с этим неразрешенный спор о расторжении договора управления создает угрозу для своевременного исполнения требований при подготовке дома к сезонной эксплуатации, а также для надлежащего обеспечения коммунальной услугой в виде отопления с началом отопительного сезона.
Согласно ст. 154 ЖК РФ услуги и работы по управлению домом включены в состав платы за жилье. Уклоняясь от расторжения договора, Управляющая компания создает условия для необоснованного получения платы с собственников за управление домом, от которого собственники отказались.
Изложенные доводы свидетельствуют о наличии особых обстоятельств, в связи с которыми замедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для граждан.
Прокурор просил признать договор об управлении многоквартирным домом Номер обезличен по ... ... от Дата обезличена года расторгнутым с Дата обезличена года, обязать ООО «Управляющая Компания Пролетарского района города Твери» передать УК «Дома в порядке» техническую документацию на указанный дом и документы регистрационного учета, решение обратить к немедленному исполнению.
В судебном заседании прокурор Смирнова Т.А. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО «Управляющая Компания Пролетарского района г. Твери» Опарина С.Б. исковые требования не признала, в обоснование возражений указала, что договор управления многоквартирным домом от Дата обезличена года не расторгнут и является действующим, т.к. его расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Собственники дома пропустили предусмотренный договором срок направления уведомления о прекращении договора. Согласно п. 7.1 и 7.2 договора управления договор действует с момента подписания обеими сторонами в течение ... года. По истечении срока договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия отсутствуют заявление о его прекращении, избрание на собрании другой управляющей организации. Срок действия договора управления – до Дата обезличена года. На основании п. 7.2 договора в связи с отсутствием заявлений сторон и решения собрания собственников до Дата обезличена года об избрании другой управляющей компании договор считается продленным на тот же срок. Уведомление собственников жилья о расторжении договора с приложением копии протокола общего собрания собственников от Дата обезличена года получено ООО «Управляющая Пролетарского района гор. Твери», поэтому данное уведомление является основанием для прекращения договора только с Дата обезличена года.
Уведомление о расторжении договора от Дата обезличена года не является отказом от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ, т.к. в тексте уведомления отсутствует слово «отказ», нет ссылки на норму закона, указываемую на то, что собственники желают применить именно эту процедуру прекращения договора.
На основании п. 8.2 договора домовладельцы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при наличии оплаты всех понесенных Управляющей Компанией расходов и последующем уведомлении о расторжении договора.
Утверждение истца об угрозе не подготовки дома к отопительному сезону несостоятельно, т.к. УК Пролетарского района считает договор действующим и продолжает оказывать услуги предусмотренные договором в полном объеме. Подготовка к отопительному сезону проводится в соответствии с правилами и нормами, предусмотренными действующим законодательством, что подтверждается паспортом готовности дома к эксплуатации в зимних условиях Дата обезличена г.г.
Представитель третьего лица ООО Управляющая Компания «Дома в порядке» Токина Е.Н. исковые требования прокурора полагала обоснованными, пояснив, что Компании готова принять на обслуживание жилой дом Номер обезличен по ... в ..., однако действия по передаче дома необходимо осуществить до начала отопительного сезона, что связано с необходимостью проверки его готовности к эксплуатации в зимних условиях, заключением договоров с электро и теплоснабжающими организациями.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, действующего с 1.03.2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Управляющая Компания Пролетарского района гор. Твери» на основании договора об управлении многоквартирным домом от Дата обезличена года оказывает услуги по обслуживанию многоквартирного дома Номер обезличен по ...
Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Из положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ вытекает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Пунктом 8.2. договора управления многоквартирным домом от Дата обезличена года предусмотрено право домовладельцев в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии оплаты Управляющей Компании всех понесенных расходов, уведомив за 30 дней о расторжении договора. Приведенное в договоре основание его расторжения не обусловлено сроком его действия и не связано со временем его пролонгации.
Дата обезличена года собственниками помещений дома Номер обезличен ... принято решение о расторжении договора с ответчиком с Дата обезличена года и заключении договора управления многоквартирным домом с Управляющей компанией «Дома в порядке». Согласно протоколу в общем собрании и заочном голосовании участвовали собственники, обладающие ... голосов от общего количества голосов многоквартирного дома.
Указанное решение общего собрания собственников соответствует требованиям ст. 46 ЖК РФ, в судебном порядке ответчиком не оспаривалось, и в силу ч. 5 указанной статьи является обязательным для всех собственников.
Как видно из материалов дела, Дата обезличена года собственниками дома Номер обезличен по ... направлено и Дата обезличена года получено Управляющей Компанией Пролетарского района гор. Твери письмо о расторжении договора, т.е. собственниками выполнено условие обращения в суд о расторжении договора, предусмотренное п. 2 ст. 452 ГК РФ. Указанное письмо содержит требование о прекращении управляющей компанией функций по обслуживанию и управлению домом с Дата обезличена года, передачи всей технической документации на жилой дом и документов паспортного стола, что однозначно указывало на намерение собственников расторгнуть договор. К письму прилагался протокол общего собрания собственников от Дата обезличена года.
При таких обстоятельствах суд не может принять доводы представителя ответчика о ненадлежащем уведомлении об одностороннем отказе собственников помещений дома от исполнения договора, поскольку п. 3 ст. 452 ГК РФ договор должен быть расторгнут с Дата обезличена года.
Доводы ответчика со ссылкой на п. 8.2. о недопустимости расторжения договора до погашения задолженности жильцов по оплате за услуги Управляющей Компании, не могут быть приняты судом, поскольку ответчиком в обоснование своих доводов не представлено сведений о факте наличия задолженности и ее размере, принимаемых мерах к ее взысканию, кроме того, Закон не препятствует взысканию задолженности по договору после его расторжения.
В соответствии со ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.
Суд полагает обоснованными доводы прокурора о том, что неразрешенный спор о расторжении договора управления многоквартирным домом создает угрозу для своевременного исполнения требований Закона при подготовке дома к сезонной эксплуатации, надлежащего обеспечения коммунальной услугой в виде отопления с началом отопительного сезона, учитывая при этом следующие обстоятельства.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пункт 9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 предусматривает бесперебойную подачу отопления. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 предусматривают значительный объем работ при подготовке к отопительному периоду, который должен быть завершен в центральных районах до 15 сентября. В целях обеспечения бесперебойной подачи отопления управляющими компаниями должны быть заключены договоры энергоснабжения и согласованы объемы поставок энергоресурсов, что требуется выполнить до начала отопительного сезона.При таких обстоятельствах суд полагает удовлетворить ходатайство прокурора, в целях недопущения нарушений прав собственников помещений – жильцов дома Номер обезличен по ... в ... – обратить решение к немедленному исполнению, возложив на ответчика обязанность передать избранной общим собранием собственников Дата обезличена года управляющей организации ООО Управляющая Компания «Дома в порядке» техническую документацию на многоквартирный дом Номер обезличен по ... и документы регистрационного учета, осуществляемого в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".Государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец, подлежит взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, судр е ш и л:
Исковые требования прокурора Пролетарского района гор. Твери удовлетворить.
Признать расторгнутым с Дата обезличена года договор об управлении многоквартирным домом Номер обезличен по ... между собственниками помещений и ООО «Управляющая Компания Пролетарского района города Твери» от Дата обезличена года.
Обязать ООО «Управляющая Компания Пролетарского района города Твери» передать управляющей организации ООО Управляющая Компания «Дома в порядке» (место нахождения: гор...) техническую документацию на многоквартирный дом Номер обезличен по ... и документы регистрационного учета, осуществляемого в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".
Взыскать с ООО «Управляющая Компания Пролетарского района города Твери» в бюджет городского округа гор. Твери государственную пошлину в сумме 200 (двести) рублей.
Решение обратить к немедленному исполнению.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2010 года.
Председательствующий
Решение не вступило в законную силу.