ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 ноября 2010 года г. Тверь.
Пролетарский районный суд г. Твери в составе: председательствующего судьи Образцовой Н.В., при секретаре Кострома М.Ю., с участием представителя истца-ответчика Борисовой И.А. адвоката Сапожникова Н.Ю., ответчика-истца Ивановой Т.Г., ее представителя Кузнецовой Н.М., прокурора Пивоваровой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борисовой И.В. к Ивановой Т.Г., 3-му лицу на стороне ответчика, не заявляющему самостоятельных требований на предмет спора Отделу УФМС по Пролетарскому району г. Твери о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства, выселении; а также по встречному иску Ивановой Т.Г. к Борисовой И.В., Петрову Д.М., Лунькову В.А., 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора Отделу УФМС по Пролетарскому району г. Твери, Управлению Росреестра по Тверской области о применении последствий недействительности ничтожных сделок, отмене государственной регистрации договора купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
Борисова И.В. обратилась с исковыми требованиями к Ивановой Т.Г., 3-му лицу на стороне ответчика, не заявляющему самостоятельных требований на предмет спора Отделу УФМС по Пролетарскому району г. Твери о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства, выселении <данные изъяты>.
Заявленные исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом Ивановой Т.Г., покупатель Борисова И.В. приобрела в собственность квартиру <адрес>, зарегистрировав в ЕГРП право собственности на указанную квартиру. На момент оформления сделки и до настоящего времени в спорной квартире зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает Иванова Т.Г., которая до настоящего времени не снялась с регистрационного учета по месту жительства и не освободила квартиру, чем нарушает права истца как собственника данного жилого помещения. Каких либо соглашений о сохранении права пользования ответчика спорным жилым помещением между сторонами не заключалось. Также отсутствуют предусмотренные законом основания для сохранения за ответчиком такого права. Проживание ответчика в спорной квартире препятствует осуществлению в полной мере полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим истцу имуществом, в связи с чем, предъявлен первоначальный иск.
В судебное заседание Борисова И.В., надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела, не явилась, доверив представительство своих интересов в суде адвокату Сапожникову Н.Ю.
В судебном заседании представитель Борисовой И.В. адвокат Сапожников Н.Ю. поддержал заявленные исковые требования, просил суд удовлетворить их.
В судебном заседании ответчик по первоначальному иску Иванова Н.Г. и ее представитель Кузнецова Н.М. заявленные первоначальные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, поддержав первоначальные и дополнительные встречные исковые требования, пояснив, что Иванова Т.Г., нуждаясь в деньгах, обратилась в риэлтерское агентство <адрес>, где договорилась с Луньковым В.А. о предоставлении ей займа в сумме 192000 рублей под залог квартиры <адрес>, принадлежащей ей на праве собственности. По требованию Лунькова В.А. перед заключением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Иванова Т.Г. выдала нотариально удостоверенные доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, после чего подписала договор займа от ДД.ММ.ГГГГ и получила от Лунькова В.А. деньги в сумме 192000 рублей с обязательством возврата заемных средств до ДД.ММ.ГГГГ. При выдаче доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> она по своей юридической неграмотности не понимала природу совершенных ею сделок и в полной мере не осознавала их последствия. ДД.ММ.ГГГГ она не возвратила Лунькову В.А. сумму займа, а ДД.ММ.ГГГГ узнала о том, что принадлежащая ей квартира <адрес> продана Борисовой И.В. При этом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан от ее имени представителем по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Петровым Д.М. и сдан на регистрацию представителем по той же доверенности ФИО2 Указанных лиц, а также покупателя Борисову И.В. она никогда не видела, плату по договору в сумме 1570000 рублей от Петрова Д.М. она не получала и не требовала эти деньги от Петрова Д.М. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой в силу требований ч. 2 ст. 170 ГК РФ как притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, поскольку фактически между Ивановой Т.Г. и Луньковым В.А. имел место договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченный залогом недвижимого имущества, также является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований ст. ст. 2, 3, 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» не был зарегистрирован в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем, недействителен в силу прямого указания об этом в законе. По изложенным основаниям Иванова Т.Г. просит применить последствия недействительности данных ничтожных сделок, отменив государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возвратив квартиру в ее собственность, отказав в удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель Борисовой И.В. адвокат Сапожников Н.Ю. встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что оспариваемые сделки между собой никак не связаны, заключены между разными сторонами, в связи с чем, Борисовой Т.Г. не было известно о наличии каких-либо обязательств и соглашений между Луньковым В.А. и Ивановой Т.Г., в том числе о наличии заемного обязательства, обеспеченного залогом недвижимости. Борисова Т.Г. не является сотрудником агентства <адрес>. При заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Борисова И.В. имела реальные намерения купить квартиру <адрес>, заплатила покупную цену в полном объеме. Договор и переход к ней права собственности на приобретенную квартиру были зарегистрированы в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которой представитель Ивановой Т.Г. – Петров Д.М. подписал данный договор, Ивановой Т.Г. не оспорена. Доказательств, подтверждающих притворный характер данной сделки, Ивановой Т.Г., не представлено, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные ч. 2 ст. 170 ГК РФ основания для признания данной сделки недействительной ввиду ее притворности и применения последствий ее недействительности. Договор займа также не может быть признан недействительным ввиду несоблюдения требований о регистрации залога недвижимости, поскольку недействительность залога не влечет недействительность самого заемного обязательства. По изложенным основаниям адвокат Сапожников Н.Ю. просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, удовлетворив первоначальные исковые требования Борисовой И.В.
В судебное заседание соответчики по встречному иску Петров Д.М., Луньков В.А., надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения дела, не явились, о причинах неявки суд не известили, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки в судебное заседание, не представили. Данные ответчики также не представили письменных возражений по существу заявленных исковых требований и доказательств, их подтверждающих, в связи с чем, суд с согласия лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть спор при имеющейся явке, по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В судебное заседание представители 3-х лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора Отдела УФМС по Пролетарскому району г. Твери, Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения дела, не явились, письменно просили суд рассмотреть спор без участия своих представителей.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает первоначальные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования обоснованными частично и подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
Судом установлено, что в ЕГРП зарегистрировано право собственности Борисовой И.В. на квартиру <адрес> <данные изъяты>, право на которую возникло на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, представителем продавца Ивановой Т.Г. - Петровым Д.М. на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО1, реестровый № <данные изъяты>, и покупателем Борисовой И.В.
Из п. 2 данного договора усматривается, что плата по договору составила 1570000 рублей, которая получена продавцом от покупателя полностью до подписания настоящего договора <данные изъяты>.
Из текста доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО1, реестровый № <данные изъяты>, судом установлено, что Иванова Т.Г. уполномочила Петрова Д.М., а также других лиц, в том числе: продать не ранее ДД.ММ.ГГГГ за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по адресу: <адрес>, для чего предоставила право подписать договор купли-продажи, документ о передаче, осуществить передачу недвижимого имущества, предоставить все необходимые документы и заявления, произвести расчет по заключенной сделке, получить следуемые ей деньги, быть ее представителем во всех компетентных органах, в том числе в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по всем вопросам, связанным с регистрацией перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на приобретателя, сдать на регистрацию, получить с регистрации договор купли-продажи и все следуемые ей документы, расписываться за нее и совершать все прочие действия по выполнению данного поручения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем Луньковым В.А. и заемщиком Ивановой Т.Г. был заключен договор займа <данные изъяты>, по условиям которого Луньков В.А. предоставил Ивановой Т.Г. заем в сумме 192000 рублей со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1. 6 данного договора займа в обеспечение своевременного исполнения обязательств, указанных в данном договоре Ивановой Т.Г. перед Луньковым В.А., Луньков В.А. приобретает залоговое право на принадлежащее Ивановой Т.Г. на праве собственности недвижимое имущество: квартиру <адрес>. В соответствии с п. 4.1 данного договора займа в случае несоблюдения Ивановой Т.Г. обязательств, предусмотренных договором займа, Луньков В.А. вправе в установленном порядке обратить взыскание на заложенное имущество.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Суд соглашается с позицией Ивановой Т.Г., указывающей на ничтожный характер оспариваемых сделок по следующим основаниям.
Доказывая притворный характер договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Иванова Т.Г. ссылалась на то, что фактически между ней и Луньковым В.А. состоялся договор займа, обеспеченный ипотекой на квартиру <адрес> <данные изъяты>, в связи с чем, фактически имело место не заключение договора купли-продажи недвижимости по правилам ст. ст. 549-551 ГК РФ, а обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в связи с неисполнением Ивановой Т.Г. в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязательств по возврату заемных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного указанной выше ипотекой.
Суд соглашается с данной позицией Ивановой Т.Г., поскольку она подтверждается допустимыми и относимыми письменными доказательствами: договором займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного указанной выше ипотекой, срок возврата заемных средств по которому был установлен до ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>; доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, которой Иванова Т.Г. уполномочила Петрова Д.М. продать принадлежащую ей квартиру <адрес> в срок не ранее ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>; самим фактом заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, между представителем продавца Ивановой Т.Г. - Петровым Д.М. на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО1, реестровый № <данные изъяты>), и покупателем Борисовой И.В.
В силу ч. 1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости задолженного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.
В силу ч. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
В силу ч. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В силу ч. 3 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРП <данные изъяты> судом установлено, что какие-либо ограничения (обременения) на квартиру <адрес> в ЕГРП не зарегистрированы. Из имеющейся в материалах дела копии договора займа от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, а также объяснений Ивановой Т.Г. судом установлено, что данный договор займа, обеспеченный ипотекой на указанную выше квартиру, не был зарегистрирован по правилам, предусмотренным ч. 1, 2, 3 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с изложенным суд соглашается с позицией Ивановой Т.Г. о ничтожности договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между займодавцем Луньковым В.А. и заемщиком Ивановой Т.Г., в силу требований ст. 168 ГК РФ, как не соответствующего требованиям закона, поскольку данный договор займа, обеспеченный ипотекой на квартиру <адрес> не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что влечет его ничтожность в силу прямого указания об этом в законе (ч. 1, ч. 3 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В силу ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 данного федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу ч. 1 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
Поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих наличие нотариально удостоверенного согласия Ивановой Т.Г. на обращение взыскания на квартиру <адрес> во внесудебном порядке по правилам ч. 1 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Луньков В.А. мог обратить взыскание на данную квартиру в обеспечение исполнения условий договора займа от ДД.ММ.ГГГГ только по правилу ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на основании вступившего в законную силу судебного решения, в связи с чем, договор купли-продажи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку прикрывал фактически состоявшееся между Ивановой Т.Г. и Луньковым В.А. соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру <адрес>.
Доводы Борисовой И.В. о том, что оспариваемые сделки между собой никак не связаны, заключены между разными сторонами, в связи с чем, Борисовой Т.Г. не было известно о наличии каких-либо обязательств и соглашений между Луньковым В.А. и Ивановой Т.Г., в том числе о наличии заемного обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, отвергаются судом, поскольку, отсутствие у Борисовой Т.Г. указанной выше информации не исключает ничтожный характер данных сделок и не является основанием, освобождающим от применения последствий недействительности данных ничтожных сделок.
Поскольку суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного ипотекой на квартиру <адрес>, подлежат применению последствия недействительности ничтожных сделок, предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ.
Доводы Ивановой Т.Г. о том, что она не получила от Петрова Д.М. стоимость квартиры, оплаченную Борисовой И.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отвергаются судом, поскольку в силу требований ч. 2 ст. 167 ГК РФ, обязанность возврата денежных средств лежит на Ивановой Т.Г., которая вправе предъявить самостоятельные исковые требования к поверенному Петрову Д.М. о взыскании денежных средств, полученных им от Борисовой И.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и не переданных Ивановой Т.Г.
Поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных исковых требований в части применения последствий недействительности указанных выше ничтожных сделок, отсутствуют основания для удовлетворения первоначального иска Борисовой И.В.
Встречные исковые требования Ивановой Т.Г. об отмене государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат, поскольку такой способ защиты нарушенного права не предусмотрен ст. 12 ГК и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с изложенным выше, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении исковых требований Борисовой И.В. к Ивановой Т.Г., 3-му лицу на стороне ответчика, не заявляющему самостоятельных требований на предмет спора Отделу УФМС по Пролетарскому району г. Твери о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства, выселении.
Встречные исковые требования Ивановой Т.Г. удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки: договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между продавцом Ивановой Т.Г., действующей через представителя по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Петрова Д.М., и покупателем Борисовой И.В., обязав Борисову И.В. возвратить в собственность Ивановой Т.Г. квартиру <адрес>.
Обязать Иванову Т.Г. возвратить Борисовой И.В. плату по договору купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1570000 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч) рублей.
На основании ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данное судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации:
прекращения права собственности Борисовой И.В. на квартиру <адрес>;
возникновения права собственности Ивановой Т.Г. на квартиру <адрес> (кадастровый номер квартиры: №).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки: договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между займодавцем Луньковым В.А. и заемщиком Ивановой Т.Г., обязав Иванову Т.Г. возвратить Лунькову В.А. сумму займа 192000 (сто девяносто две тысячи) рублей.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Ивановой Т.Г. отказать.
Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение 10 дня со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Образцова Н.В.
Решение не вступило в законную силу.