Дело № 2-14/2011 год
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 февраля 2011 года г.Тверь
Пролетарский районный суд города Твери
в составе председательствующего судьи Голищевой Л.И.,
с участием представителя истца Петровой В.Б.- Осадчук Е.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчика Шароновой В.М.,
при секретаре Ксенофонтовой К.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Петровой В.Б. к Шароновой В.М. о расторжении договора купли-продажи комнаты, возврата уплаченной суммы.
УСТАНОВИЛ :
Петрова В.Б. обратилась в суд с иском к Шароновой В.М. о соразмерном снижении стоимости комнаты. Просила суд вынести решение о соразмерном снижении стоимости комнаты, расположенной по адресу: <адрес> на <данные изъяты>.
В дальнейшем она изменила свои исковые требования. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> Обязать ответчика возвратить уплаченную за комнату денежную сумму в размере <данные изъяты>.
В судебное заседание истец Петрова В.Б. не явилась, хотя надлежаще была извещена о месте и времени рассмотрения дела, представила в суд своего представителя Осадчук Е.В., действующей на основании доверенности.
При таких обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца с участием его представителя.
В судебном заседании представитель истца Осадчук Е.В., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования истца и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей по делу был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>. Предметом договора являлась комната, расположенная в трехкомнатной коммунальной квартире на первом этаже кирпичного дома, имеет общую площадь <данные изъяты> В п.3 передаточного акта к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель принимает комнату в качественном состоянии - как она есть на день подписания договора купли-продажи. Из указанного пункта следует, что состояние комнаты определено, как качественное. За приобретенную комнату Петрова В.Б. заплатила <данные изъяты>
Однако после регистрации объекта недвижимости - комнаты, истцом были обнаружены скрытые недостатки объекта, которые позволяют усомниться в пригодности спорного помещения для проживания в нем. По этой причине считает уплаченную сумму истцом за спорную комнату несоразмерной техническому состоянию приобретенного объекта недвижимости.
Так во всей квартире со стен и потолка осыпается штукатурка. Электрическая проводка ветхая, проходит поверх стен. Истец приглашала мастера - электрика, который пояснил, что трогать ее не рекомендуется, т.к. могут обвалиться стены. Пол в кухне прогнил, а местами провалился. Во время предпродажного осмотра комнаты провал в полу был прикрыт куском линолеума, а рядом в углу стояла стиральная машина, которая загораживала обзор. В комнате на окне установлена одна рама. Вторая во время осмотра стояла у стены. Ответчица пояснила, что при желании она может установить двойную раму. Однако, как выяснилось после покупки, вторая рама находилась в очень ветхом состоянии и непригодна для использования, ее пришлось выкинуть. Истец пригласила мастеров для установки пластикового окна. Однако заменить окно также не представляется возможным, поскольку в случае удаления старой коробки из оконного проема, по их словам, могут рухнуть стены. На потолке в комнате проявились трещины, которых раньше Петрова В.Б. не видела. Одна трещина постоянно увеличивается и скоро может обвалиться. Истец хотела повесить на стену ковер. Сын Петровой В.Б. попробовал забить в стену гвоздь. Тут же пришел сосед по квартире и попросил не стучать в стену, т.к. у него обваливается штукатурка со стены. В туалете текут трубы, штукатурка со стен также отвалилась, потолка практически нет, вместо него набит картон. Унитаз шатается, т.к. под ним прогнил пол.
Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия "помещения", но и раскрытие содержания определения "жилое".
Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания.
Норма ст. 557 ГК РФ устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству недвижимости и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
Кроме того, необходимо учесть, ст.477 ГК РФ устанавливает сроки обнаружения недостатков переданного товара.
Так, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в предусмотренные законом сроки, а именно:
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Таким образом, поскольку недостатки проданного истцу объекта недвижимости -комнаты, являются существенными, носят скрытый характер, не были оговорены в договоре купли-продажи и выявлены Петровой В.Б. в разумный срок, а предложение истца о снижении стоимости проданного жилого помещения были ответчицей отвергнуты, просит суд расторгнуть договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> Обязать ответчика возвратить уплаченную за комнату денежную сумму в размере <данные изъяты>.
Ответчик Шаронова В.М. не признала исковые требования истца и пояснила, что на основании свидетельства о государственной регистрации № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежала комната площадью <данные изъяты>м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ней и истицей был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная комната была передана покупателю, истица ее приняла в качественном состоянии - как она есть на день подписания договора купли-продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ
Спорная комната действительно находилась в качественном состоянии, С того момента как она приобрела указанную комнату, она не делала там ремонт, т.к. она была в нормальном состоянии. В местах общего пользования действительно требовался ремонт, но у нее не было возможности его произвести, т.к. соседка по коммунальной квартире, занимающая по договору найма две другие комнаты, ждала, пока ремонт сделает собственник комнат, т.е. администрация города. Аварийным дом не признан, никто из жильцов не обращался с таким заявлением, да и по общему внешнему состоянию дом пригоден для проживания.
В момент осмотра комнаты истица видела, что электрическая проводка в квартире наружная и ветхая; оконная рама деревянная и двойная, одна из которых была снята, т.к. в ней не было необходимости; провала в полу не было и вопреки доводам истицы, на полу не было линолеума и стиральной машинки, поскольку в указанной комнате жил ее бывший супруг, который злоупотреблял спиртными напитками, и у него не было ничего кроме кровати, шкафа и журнального столика. На кухне не было ничего, принадлежащего ей или ее бывшему супругу. В местах общего пользования, действительно, состояние не очень хорошее, поскольку там необходимо провести ремонт. Смотреть комнату истица приходила два раза, в присутствии нее и риелтора, и всегда выражала согласие на приобретение этой комнаты, не предъявляя при этом никаких претензий. Кроме того, истица ознакомилась с техническим паспортом жилого помещения, в
котором были указанные все данные, в том числе год постройки, процент износа, деревянные перекрытия, наружная электропроводка и т.д.
По результатам осмотра комнаты и мест общего пользования истица заявила, что ее устраивает и стоимость жилья, которая была оговорена и снижена с учетом состояния квартиры, и ее состояние, поскольку, цитирует: «В этой комнате будет жить такой же бомж, как и ваш муж, это мой сын, эту комнату я покупаю для него». Претензий ни у нее, ни у истицы друг к другу не было. Сама истица в комнату никогда не вселялась и не жила, т.к. там проживает ее сын. Техническое же состояние комнаты истица видела в момент продажи. Полагает, что у истицы возникло желание обратиться с данным иском, только по причине снижения цен на рынке жилья в ДД.ММ.ГГГГ годах на комнаты в коммунальных квартирах по причине мирового экономического кризиса, и действия истицы необоснованны не только с точки зрения закона, но и с точки зрения морали. Указанные истицей недостатки не являлись скрытыми, они были все оговорены сторонами, объект недвижимости был принят истицей без возражений по качеству при наличии в местах общего пользования явной необходимости проведения ремонтных работ, в связи с чем считает, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи. Просит отказать Петровой В.Б. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Судом установлено, что спорная жилая площадь представляет собой комнату, расположенную в трехкомнатной коммунальной <адрес> на первом этаже кирпичного <адрес>, общей площадью <данные изъяты> Собственником комнаты являлся ответчик Шаронова В.М. на основании свидетельства о государственной регистрации № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг.от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом Петровой В.Б. и ответчицей Шароновой В.М. по делу был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>. Предметом договора являлась комната, расположенная в трехкомнатной коммунальной квартире на первом этаже кирпичного дома, имеет общую площадь <данные изъяты>3 передаточного акта к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что покупатель принимает комнату в качественном состоянии - как она есть на день подписания договора купли-продажи. Из указанного пункта следует, что состояние комнаты определено, как качественное. За приобретенную комнату Петрова В.Б. заплатила <данные изъяты>.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ между Шароновой В.М. и Петровой В.Б., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ г. переход права собственности на недвижимое имущество к Петровой В.Б. ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату в коммунальной квартире, расположенную по адресу: <адрес>.
Кроме того, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пункт 2 ст. 475 ГК РФ устанавливает, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, только в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков).
Следовательно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора-купли продажи товара и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы только в случае выявления существенного нарушения требований к качеству товара.
Истец утверждает, что после регистрации объекта недвижимости - комнаты, ее были обнаружены скрытые недостатки объекта: осыпается штукатурка стен и потолка; электрическая проводка ветхая, проходит поверх стен; пол в кухне прогнил, а местами провалился; внутренняя рама в ветхом состоянии; в туалете текут трубы, штукатурка со стен отвалилась, потолка фактически нет, вместо него набит картон, унитаз шатается, так как под ним прогнил пол.
Однако согласно экспертному заключению № эксперта ФИО5 ООО «Экспертно-юридическое агентство «Норма Плюс» от ДД.ММ.ГГГГ все указанные истцом недостатки являются дефектами отделочных покрытий и конструктивных элементов и все недостатки (дефекты), отраженные в материалах дела не являются скрытыми.
У суда нет сомнений в достоверности данной экспертизы. Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленным перед ним вопросов и имеющим стаж экспертной работы; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал.
Не противоречат выводы указной экспертизы и другим собранным по делу вышеизложенным доказательствам, достоверность которых также установлена судом.
Так, из технического паспорта жилого помещения (квартиры) № <адрес> (Лит.А) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с которым истица при покупке комнаты в коммунальной квартире была ознакомлена следует, что год постройки ДД.ММ.ГГГГ, физический износ 60%, деревянные перегородки, деревянные перекрытия, полы дощатые, открытая проводка, отделка потолков – побелка, отделка стен - окраска, побелка.
Допрошенная в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО6 показала, что она проживает в <адрес>,, которая является коммунальной. Она является соседкой истца Петровой В.Б. В квартире имеются три комнаты, в двух комнатах проживает она с сыном, а третья комната, принадлежит Петровой В.Б. Спорная комната была Петровой В.Б.приобретена года два назад. Ранее эта комната принадлежала ФИО13 который умер в ДД.ММ.ГГГГ году. Он там был зарегистрирован, а после его смерти эту комнату присоединили им. Проживали они в ней года три, после чего, ее свекровь разделила лицевые счета и продала эту комнату. Это было 10 лет назад. Впоследствии, в этой комнате проживал муж Шароновой, и около 2-х лет назад, ее приобрела Петрова В.Б. Данная комната изначально была в плохом состоянии, т.е. с того времени, как там проживала ее свекровь. Потолки осыпаются, свекровь делала косметический ремонт перед продажей комнаты. Там все сыпется: в стены нельзя забить гвоздь, настолько они дряхлые, потолки в трещинах. Дом очень старый, капитального ремонта никогда не было. Полы плохие, в туалете пол на подпорках, в кухне – проваливается. В таком состоянии все уже долгое время, около 10 лет. Никто никаких ремонтов не делал. В конце июля ДД.ММ.ГГГГ. она говорила с Петровой по поводу ремонта, она готова выделить средства на ремонт. Что касается окна в комнате – они все «валятся», все гнилое, рама деревянная, открывается с трудом, стекла лопаются. Идет усадка помещения и перекос. Установить пластиковое окно нельзя, так как кирпичи валятся. Проводка навесная, старая с момента постройки. Трубы в туалете ржавые, идет большой конденсат, трубы текут в подвале. Потолка в туалете практически нет, он падал, она прибила фанеру. Унитаз стоит кое-как, так как его установить невозможно, пол «уходит». Дверь в туалете не закрывается, идет перекос. Они решили добиваться, чтобы их дом поставили на капитальный ремонт. Первое время спорная комната была открыта, ее долгое время никто не покупал. Петрову в момент покупки комнаты она не видела, ничего ей не объясняла. Один раз она видела Петрову, когда та приходила, но быстро зашла в комнату и вышла, ей потом сообщили, что комната продается и все. Она не видела, в каком состоянии комната была на момент продажи, но в настоящее время ничего в ней не изменилось с периода, когда там жила ее свекровь, только еще хуже стала, в частности – потолок.
Допрошенный в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО7, показал, что ранее у него в собственности была спорная комната по адресу: <адрес>. Продал ее 3 года назад Шароновой. Когда он ее приобретал, в комнате была плохая дверь, поэтому он ее заменил, поставил решетки на окна. Комната была в нормальном состоянии: обои были чистые, потолок тоже был нормальный, он его не менял, ничего не сыпалось. Окно было деревянное, в комнате было тепло, поэтому вторые рамы он даже не ставил, не трогал их. Считает, что в комнате очень просто установить пластиковое окно. Окно в то время не было сгнившим, стекла не вываливались, можно было жить без вторых рам. Форточка в окне была, открывалась спокойно, он ее практически не закрывал, так как в комнате даже зимой было жарко. Пол был также в нормальном состоянии, никаких дыр не было, его можно было просто покрасить или линолеум постелить. Проводка была наружная, но нормальная, приходили электрики, которых он вызывал, они сказали, что проводка в нормальном состоянии. У других людей, которые проживают в этом доме, стоят пластиковые окна. Полы на кухне действительно были плохие, на них был уклон, но дыр он не видел. В туалете были нормальные полы, потолок в туалете требовал косметического ремонта, также как на кухне и в прихожей. В туалете на потолке была побелка. Данная комната в его собственности находилась 2 или 3 года. Все дефекты в общих местах были видны.
Допрошенная в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО8 показала, она работала с объектом <адрес> по покупке и частично по продаже. Ее клиентом была Шаронова В.М. Они покупали спорную комнату примерно 3 года назад. Они вместе с Шароновой ездили и смотрели эту комнату. На тот момент комната была в нормальном состоянии, места общего пользования действительно требовали ремонта. Потолок, стены, побелка, штукатурка – все было в нормальном состоянии, ничего не сыпалось. Пол был в надлежащем состоянии. В комнате было очень тепло, окна также были в нормальном состоянии, не гнили, не вываливались. В местах общего пользования пол был не очень хороший, но дыр не было. В туалете явно выраженных недостатков она не видела, их это устроило, в квартире можно было проживать. Продавать спорную комнату стали через год, после смерти мужа Шароновой. На момент продажи, комната была практически в таком же состоянии, никаких следов пожара там не было. Шаронов практически там и не проживал. В местах общего пользования состояние также не ухудшилось, во всяком случае, явно этого не видно. При продаже комнаты она участвовала на стадии предложения. Петровой В.Б.они показывали спорную комнату два раза. В первый раз, когда смотрели комнату, сказали ей что ремонта там нет, на что она ответила, что ей все равно. Второй раз Петрова очень внимательно осмотрела комнату, ее все устроило, и она согласилась на покупку комнаты. Шаронова сделала ей скидку в сумме <данные изъяты>. Изначально они оценили комнату в <данные изъяты>, а продали Петровой В.Б. за <данные изъяты> рублей. Все дефекты Петрова видела, никаких препятствий они в этом ей не чинили.
Допрошенная в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ свидетель Шаронова М.Е. показала, что она является дочерью Шароновой В.М. Они приобрели комнату, расположенную в трехкомнатной <адрес> <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ. для ее отца. Они ходили ее смотреть, состояние комнаты было хорошее, все было нормально, чисто. Окно в комнате было нормальным, одна рама была снята, так как в комнате было очень жарко. Никаких следов гнили на окне не было. Входная дверь была хорошая, новая. Что касается мест общего пользования, в туалете все было нормально, унитаз не шатался, трубы только были с конденсатом. На кухне дыр на полу она не видела. В комнате ее отец проживал месяцев 5, не больше, остальное время в подвале жил, его не пускали в квартиру. Когда проживал в комнате, он, обычно, соблюдал порядок, никакого хлама не было. После смерти отца состояние комнаты не ухудшилось, все как было, так и осталось, также и в местах общего пользования.
Анализ вышеперечисленных доказательств и их оценка свидетельствует о том, что техническое состояние комнаты истица видела, указанные ею недостатки не являлись скрытыми, они были очевидны при покупке данной комнаты, все оговорены сторонами, была уменьшена стоимость комнаты до <данные изъяты> рублей, объект недвижимости был принят истицей без возражений по качеству. А в силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Истцом не представлено никаких доказательств, что ей не было известно при покупке комнаты о недостатках, отраженных в материалах дела.
Существенность недостатка является исключительно правовой категорией и установить существенность недостатка вправе только суд. На основании собственных убеждений, положений Закона и руководствуясь выводами эксперта суд считает, что такие недостатки как: осыпается штукатурка стен и потолка; электрическая проводка ветхая, проходит поверх стен; пол в кухне прогнил, а местами провалился; внутренняя рама в ветхом состоянии; в туалете текут трубы, штукатурка со стен отвалилась, потолка фактически нет, вместо него набит картон; унитаз шатается, так как под ним прогнил пол не могут являться существенными, поскольку они все не являются скрытыми, при покупке данной комнаты они были явными и истец Петрова В.Б. согласилась заключить договор купли-продажи при наличии данных недостатков, в связи с чем, суд считает, что отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи.
Таким образом, оценивая доказательства в их совокупности суд считает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> возврат уплаченной за комнату денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей являются незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требованиях Петровой В.Б. к Шароновой В.М. о расторжении договора купли продажи комнаты, возврате уплаченной денежной суммы отказать.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 февраля 2011 года.
Судья Л.И. Голищева
Решение не обжаловано и вступило в законную силу 04.03.2011