о понуждении к заключению договора долевого участия

Судебные акты /
ЦФО /
Тверская область /
Пролетарский районный суд г. Твери /
о понуждении к заключению договора долевого участия

о понуждении к заключению договора долевого участия

Дело № 2-884/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 апреля 2011 года г. Тверь

Пролетарский районный суд города Твери

в составе председательствующего судьи Голищевой Л.И.,

при секретаре Ксенофонтовой К.Я.,

с участием истца Орловой Н.А. и представителя – Васильевой О.Б., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей ответчика ООО «МикроДСК» Цветкова А.Е., действующего на основании протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, Посадкова А.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей третьего лица НП вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» Посадкова А.Н. и Володина А.В., действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Орловой Н.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «МикроДСК» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

УСТАНОВИЛ:

Орлова Н.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью МикроДСК» о понуждении к заключению договора долевого участия. Просила суд обязать Общество с ограниченной ответственностью «Микро-ДСК» заключить с ней, Орловой Н.А., договор об участии в долевом строительстве многоквартирного <данные изъяты> кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию этого дома передать в собственность объект долевого строительства - <данные изъяты> <адрес>.

В судебном заседании истец Орлова Н.А. предъявила новый иск с привлечение второго ответчика Ивановой Л.П., проживающей в <данные изъяты>, <адрес>., изменяя предмет иска и увеличивая размер исковых требований. Просит суд признать недействительным договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «МикроДСК» и Ивановой Л.П. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «МикроДСК» заключить с ней, Орловой Н.А., договор уступки права требования в отношении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес>-П от ДД.ММ.ГГГГ на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию этого дома передать в собственность объект долевого строительства -двухкомнатную <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>

От исковых требований по первоначальному иску истец не отказалась. Определением Пролетарского района города Твери от ДД.ММ.ГГГГ отказано истцу в принятии нового иска, поскольку это не препятствует ей обратиться с этим иском самостоятельно.

В судебном заседании истец поддержала свои первоначальные исковые требования и просила суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Васильева О.Б. поддержала первоначальные исковые требования истца и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Коммандитным Товариществом «Социальная инициатива и компания» был заключен Договора инвестиционного вклада за № и дополнительное соглашение № к нему.

Целью данного договора являлось получение <данные изъяты> квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> -2<адрес> общей площадью <данные изъяты>.м стоимостью эквивалентной <данные изъяты> США.

Фактически истец заказала Коммандитному товариществу «Социальная инициатива и Компания» строительство новой квартиры, а он в свою очередь, обязался построить и передать истцу (с оформлением в собственность) готовый объект строительства–двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты>.м, расположенную по адресу: :г. <адрес>, <адрес>, <адрес> (<адрес> <адрес>).

Истица выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору, а именно полностью оплатила стоимость квартиры. КТ «Социальная инициатива и компания» не выполнила свои обязательства по передаче ей в собственность квартиры, в связи с возбуждением уголовного дела в отношении его руководства в ДД.ММ.ГГГГ году.

В последующем ДД.ММ.ГГГГ Между КТ «Социальная инициатива и компания» и Некоммерческим партнерством «Первомайский-2» было заключено соглашение по которому к последнему перешли права и обязательства по строительству микрорайона «Первомайский-2», в том числе и перед вкладчиками кредиторами, направившими свои средства на финансирование строительства. ДД.ММ.ГГГГ между НП «Первомайский-2» и ООО «МикроДСК» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Истец обратилась в НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» с просьбой заключить в соответствии с новым действующим законодательством договор долевого участия в строительстве, мотивируя это тем, что договор между Орловой Н.А. и КТ «Социальная инициатива и компания» не расторгнут и у НП «Первомайский-2» имеются обязательства перед вкладчиками-кредиторами.

ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Микро ДСК» было заключено соглашение о намерениях на заключение договора долевого участия, где по сути были оговорены все основные (существенные) условия подобного рода договоров, а именно адрес объекта и его стоимость.

В дальнейшем на все попытки истца заключить основной договор ООО «Микро ДСК» совместно с НП «Первомайский-2» стали уклоняться от его заключения под разными предлогами. Однако с такой позицией истец не согласен. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Полагает, что при таких обстоятельствах соглашение о намерениях является не что иное как предварительным договором со всеми вытекающими от сюда правами и обязательствами. Просит суд обязать Общество с ограниченной ответственностью «Микро-ДСК» заключить с Орловой Н.А., договор об участии в долевом строительстве многоквартирного <данные изъяты> этажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию этого дома передать в собственность объект долевого строительства - двухкомнатную <адрес>.

Представители ответчика от ООО «Микро ДСК» Посадков А.Н. и Цветков А.Е., исковые требования не признали, а Посадков А.Н. пояснил, что, заявленные истицей требования не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе и не соответствующие реальным обстоятельствам дела. Ответчик настаивает на том, что Соглашение о намерениях, подписанное сторонами ДД.ММ.ГГГГ, не может рассматриваться в качестве предварительного договора.

Помимо пороков его содержания, изложенных в первоначальных возражениях, имеется два обстоятельства, определяющих ничтожность Соглашения как предварительного договора.

В силу п.3. ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Основным договором в данной ситуации следует признать договор участия в долевом строительстве.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – «ФЗ № 214»), сторонами договора участия в долевом строительстве являются:

застройщик, то есть лицо, обязующееся в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

участник долевого строительства, то есть лицо, обязующееся уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщиком объекта, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> является НП ВК «Первомайский-2», что подтверждается предоставленными указанной организацией в материалы дела копиями проектной декларации и разрешения на строительство.

Ответчик же является генеральным подрядчиком, выполняющим для НП ВК «Первомайский-2» работы по строительству указанного объекта на основании договора генподряда № на строительство объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

В счёт взаиморасчётов по указанному договору между НП ВК «Первомайский-2» и ответчиком заключаются договоры долевого участия, в которых ответчик выступает в качестве участника долевого строительства. Именно свои права участника долевого строительства ответчик передаёт вкладчикам КТ «СИ» на основании заключаемых с ними договоров уступки.

В связи с тем, что ответчик не является застройщиком объекта, указанного в Соглашении, он в силу закона не может заключить в данном качестве договор об участии в долевом строительстве с истицей. Отношения же фактически складывающиеся у ответчика и конкретных вкладчиков КТ «СИ» в процессе заключения договоров уступки требования, находятся за рамками Соглашения.

Кроме того, на момент заключения Соглашения ответчик не обладал никакими правами в отношении указанного в Соглашении объекта недвижимости.

Соглашение подписано истицей и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ

Право дольщика (но не застройщика) на указанный объект возникло у ответчика на основании договора №-П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключённого им с НП ВК «Первомайский-2». Поскольку в силу п.3 ст.4 ФЗ № 214 договор долевого участия считается заключённым с момента государственной регистрации, право дольщика у ответчика возникло только в момент государственной регистрации указанного договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ

Отсутствие на момент заключения Соглашения у ответчика каких-либо прав на указанный в Соглашении объект, также делает такое Соглашение ничтожным как предварительный договор.

Обобщая изложенное выше, ответчик констатирует, что Соглашение является документом, носящим самый общий характер и фиксирующим пожелания сторон, его подписавших.

При этом ответчик считает необходимым обратить особое внимание на то, что на момент подписания Соглашения, истица действовала недобросовестно, скрыв от ответчика следующие существенное обстоятельство.

У истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «СИ». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «СИ», является соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённое между НП ВК «Первомайский-2» и КТ «СИ». Однако, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайскрий-2» обязательств КТ «СИ» перед истицей признаны недействительными.

Существенность названного обстоятельства обусловлена тем, что Соглашения заключались ответчиком в целях реализации механизма исполнения обязательств, принятых на себя НП ВК «Первомайский-2» перед вкладчиками КТ «СИ» по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ

После выявления указанных обстоятельств истица не предпринимала никаких действий, направленных на конструктивное урегулирование сложившейся ситуации. В связи с этим ответчик особо подчёркивает, что занятая им позиция по данному делу не является, как это утверждает истица и её представитель следствием каких-либо личных неприязненных отношений. В частности, 8 вкладчиков КТ «СИ», как и истица, обращавшихся в арбитражный суд Тверской области, на данный момент заключили с ответчиком договоры уступки требования и надлежащим образом исполняют на себя обязательства по оплате.

Действия же истицы, по мнению ответчика, обусловлены тем, что у истицы отсутствуют денежные средства, необходимые для осуществления тех доплат, которые производят на данный момент добросовестные участники долевого строительства.

Ответчик настаивает на том, что Соглашение о намерениях, подписанное сторонами ДД.ММ.ГГГГ, не может рассматриваться в качестве предварительного договора. У суда нет никаких правовых оснований обязывать ответчика заключать договор об участии в долевом строительстве. Просит суд отказать истице в иске в полном объёме.

Представители третьего лица НП Вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» Посадков А.Н. и Володин А.В. в судебном заседании исковые требования истца не признали и поддержали вышеуказанные доводы.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом- вкладчиком и Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» - Товарищество заключен договор инвестиционного вклада №, согласно которого вкладчик передает Товариществу денежные средства в виде первоначального взноса в складочный капитал Товарищества в сумме эквивалентной <данные изъяты> США.

Согласно п.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестиционного вклада № от ДД.ММ.ГГГГ при выходе из Товарищества вкладчик имеет право получить свой вклад в денежном выражении или в натуральной форме в виде <данные изъяты> квартиры площадью <данные изъяты>.м в строящемся доме по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> <адрес>

Из данного договора и дополнительных соглашений следует, что истец заказала Коммандитному товариществу «Социальная инициатива и Компания» строительство новой квартиры, а он в свою очередь, обязался построить и передать истцу (с оформлением в собственность) готовый объект строительства–<данные изъяты> квартиру общей площадью <адрес>.м, расположенную по адресу:г. <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>

Истица выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору, а именно полностью оплатила стоимость квартиры, согласно платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ, кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ. КТ «Социальная инициатива и компания» не выполнила свои обязательства по передаче ей в собственность квартиры, в связи с признанием ее в судебном порядке банкротом.

Таким образом, между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания» возникли обязательственные отношения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ООО «Микро ДСК» и истцом Орловой Н.А. было заключено соглашение, по условиям которого стороны исходят из того, что их интересам соответствует заключение и исполнение договора об участии в долевом строительстве многоквартирного <данные изъяты> этажного дома, кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность Орловой Н.А. объект долевого строительства – <данные изъяты> <адрес> <адрес>. В п.2 данного соглашения указано, что исполнение договора об участии в долевом строительстве оплачивается Орловой Н.А. из расчета: оплаченные квадратные метры площади квартиры по расчетной стоимости <данные изъяты> рублей за 1 кв.м, что на момент подписания настоящего соглашения составляет сумму <данные изъяты> рублей за <данные изъяты>.м. Общая сумма к оплате составляет <данные изъяты>.

Истец просит суд обязать Общество с ограниченной ответственностью «Микро-ДСК» заключить с Орловой Н.А., договор об участии в долевом строительстве многоквартирного <данные изъяты> этажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию этого дома передать в собственность объект долевого строительства - двухкомнатную <адрес>. Из искового заявления истца и пояснений представителя истца в суде усматривается, что истец просит суд обязать ответчика заключить с Орловой Н.А. договор об участии в долевом строительстве на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако суд считает, что ее требования не обоснованны и не подлежащие удовлетворению, так как у суда нет правовых оснований обязывать ответчика заключать договор об участии в долевом строительстве, поскольку таких обязательств ответчик не принимал на себя перед истцом, а тем более на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашение о намерениях, подписанное истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, не может рассматриваться в качестве предварительного договора.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – «ФЗ №»), сторонами договора участия в долевом строительстве являются:

Ответчик ООО «Микро ДСК» же является генеральным подрядчиком, выполняющим для НП ВК «Первомайский-2» работы по строительству указанного объекта на основании договора генподряда № на строительство объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

В связи с тем, что ответчик не является застройщиком объекта, указанного в Соглашении, он в силу указанной выше нормы закона не может заключить в данном качестве договор об участии в долевом строительстве с истицей, а тем более на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашение подписано истицей и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Договор №-П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между застройщиком –НП ВК «Первомайский-2» и участником долевого строительства ООО «Микро ДСК» на двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в силу п.3 ст.4 ФЗ № 214 договор долевого участия считается заключённым с момента государственной регистрации.

Вышеуказанный договор был зарегистрирован в ФРС в установленном законном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом регистрирующего органа на подлиннике указанного договора, представленного на обозрение суда и копией, приобщенной к материалам гражданского дела.

Таким образом, право дольщика у ответчика ООО «Микро ДСК» возникло только в момент государственной регистрации указанного договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствие на момент заключения Соглашения у ответчика каких-либо прав на указанный в Соглашении объект, также, делает такое Соглашение ничтожным как предварительный договор.

Кроме этого, у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «СИ». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «СИ», является соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённое между НП ВК «Первомайский-2» и КТ «СИ», согласно которого НП ВК «Первомайский-2»принимал на себя обязательства перед вкладчиками КТ «СИ» в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесённых ими денежных средств, либо зачёт их при продолжении строительства жилых домов (пп.1.3., 2.З.1.; 2.3.2. Соглашения). При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика (п.2.2.3. Соглашения). Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков (п.2.5. Соглашения).

Однако, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайскрий-2» обязательств КТ «СИ» перед истицей признаны недействительными. Как следует из текста указанного судебного акта, данное решение вынесено по иску самой истицы. Таким образом, истица по своей инициативе аннулировала в отношении себя единственное правовое основание для возникновения каких-либо обязательств перед ней со стороны НП ВК «Первомайский-2».

Однако из протокола заседания правления Некоммерческого партнерства вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Микро ДСК» готово принять в строительство вкладчиков, имеющих решение Арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ на условиях доплаты по оплаченным метрам до <данные изъяты> тысяч рублей за 1 кв.м. Из протокола заседания правления некоммерческого партнерства вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что установлена доплата за неоплаченные квадратные метры жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей. Из протокола общего собрания членов НП ВК «Первомайский-2» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у Партнерства отсутствуют какие-либо юридические обязательства перед лицами, имеющими на руках решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №. Разъяснено указанным лицам, что при наличии у них желания участвовать в продолжении строительства, они вправе оформлять свои отношения непосредственно с подрядчиком ООО «Микро ДСК», на предложенных последним условиях. Возврат денежных средств вкладчикам, не намеренным продолжать строительство (в сумме основного вклада) производить в течении 3-х месяцев с момента сдачи в эксплуатацию того дома, на строительство которого вкладчики вносили деньги. Предложить вкладчикам, которые на данный момент изменили свое мнение и хотят продолжить строительство, заключить договора (с зачетом сумм их вкладов) по рыночной цене, существующей на момент заключения такого договора.

Из этого следует, что ответчик ООО «Микро ДСК» имеет право только на заключение договора уступки права требования с истцом на условиях, принятых общим собранием членов НП ВК «Первомайский-2», а именно на условиях доплаты по оплаченным метрам до <данные изъяты> рублей, за недоплаченные квадратные метры в размере <данные изъяты> рублей, а не на условиях, указанных в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ за 1 кв. м – <данные изъяты>, которое признано судом ничтожным.

Таким образом, оценивая доказательства в их совокупности, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Орловой Н.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «МикроДСК» о понуждении к заключению договора долевого участия отказать.

По вступлению в законную силу настоящего решения суда отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на <адрес>, расположенную по адресу : <адрес>, <адрес>, <адрес>, принятые на основании определения Пролетарского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 апреля 2011 года.

Судья Голищева Л.И.

Решение не обжаловано и вступило в законную силу 17.05.2011 г.