16 февраля 2011 года. г. Тверь
Пролетарский районный суд г. Твери в составе: председательствующего судьи Образцовой Н.В., при секретаре Кострома М.Ю., с участием представителя Зазыкина Р.В. – адвоката Сапожникова Н.Ю., представителя Никитиной Е.А.- адвоката Ольшевской С.В., представителя ОАО «Камстрим» Павловой С.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску Зазыкина Р.В. к Никитиной Е.А., ОАО «Камстрим», ЗАО «Трест Тверьстрой №», 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ «<адрес>», Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру, а также по встречному иску ОАО «Камстрим» к Никитиной Е.А., Зазыкину Р.В., 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ «<адрес>», Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Зазыкин Р.В. обратился в суд с исковыми требованиями к Никитиной Е.А., ОАО «Камстрим», ЗАО «Трест Тверьстрой №», 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ «<адрес>», Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру <данные изъяты>.
ОАО «Камстрим» обратилось со встречными исковыми требованиями к Никитиной Е.А., Зазыкину Р.В., 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ «<адрес>», Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на квартиру <данные изъяты>.
В судебное заседание Зазыкин Р.В., надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела, не явился, доверив представительство своих интересов в суде адвокату Сапожникову Н.Ю.
В судебном заседании представитель Зазыкина Р.В. адвокат Сапожников Н.Ю. поддержал заявленные первоначальные исковые требования, просил суд удовлетворить их, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ Зазыкин Р.В. заключил с ОАО «Камстрим» договор на долевое участие в строительстве квартиры <адрес>, в соответствии с которым, он финансирует строительство в сумме 232800 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а ОАО «Камстрим» обязуется в течение 15 дней после завершения строительства дома и утверждения акта государственной комиссией передать в собственность истца указанную выше квартиру. В соответствии с п. 5 договора срок ввода жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по оплате стоимости спорной квартиры № Зазыкин Р.В. выполнил в полном объеме. Поскольку в предусмотренный договором срок дом не был построен и введен в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ Зазыкин Р.В. обратился в Пролетарский районный суд г. Твери с иском о понуждении ОАО «Камстрим» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» к исполнению обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи спорной квартиры в собственность истца. Решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Зазыкина Р.В. были удовлетворены частично и ОАО «Камстрим» понуждено к исполнению обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи спорной квартиры в собственность истца после ввода дома в эксплуатацию. В удовлетворении исковых требований в отношении ЗАО «Трест Тверьстрой №» отказано. Дом, в котором расположена спорная квартира, был введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ. В это время застройщик ЗАО «Трест Тверьстрой №» было ликвидировано, а функции по достройке дома и передаче квартир в собственность дольщиков по договору о передаче прав и обязанностей по завершению строительства дома от ДД.ММ.ГГГГ были переданы от ЗАО «Трест Тверьстрой №» ТСЖ «<адрес>». Однако договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку передача прав и обязанностей по завершению строительства дома была осуществлена без согласия кредиторов ОАО «Камстрим» и Зазыкина Р.В. Впоследствии истцу стало известно, что спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Никитиной Е.А., которая в ДД.ММ.ГГГГ, после регистрации своего права собственности на спорную квартиру, потребовала от Зазыкина Р.В. освободить спорную квартиру, что и было им сделано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по кассационной жалобе Никитиной Е.А. отменено решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, исковые требования Зазыкина Р.В. являются предметом данного спора. Зазыкин Р.В. полагает, что договор долевого участия в строительстве спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Трест Тверьстрой №» и Никитиной Е.А., является ничтожной сделкой, поскольку спорная квартира № подлежала передаче ЗАО «Трест Тверьстрой №» в собственность ОАО «Камстрим» по договору о совместной деятельности предприятий № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашениям к нему от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, так как ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим» полностью выполнили свои обязательства по данным сделкам, в связи с чем, ЗАО «Трест Тверьстрой №» не имело права на распоряжение спорной квартирой посредством заключения договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с Никитиной Е.А. Таким образом данной сделкой нарушены требования ст. ст. 309, 310 ГК РФ. Зарегистрированное право собственности Никитиной Е.А. также ничтожно, поскольку государственная регистрация такого права произведена в период действия ареста, наложенного судом в порядке обеспечения иска. При этом ТСЖ не имело полномочий на передачу спорной квартиры в собственность Никитиной Е.А., поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей застройщика ТСЖ является ничтожным. Никитина Е.А. также не может быть добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку длительное время проживает совместно с руководителем ЗАО «Трест Тверьстрой №» ФИО1, ведет с ним общее хозяйство, являлась сотрудником данной организации до ее ликвидации, в связи с чем, ей должно было быть достоверно известно о том, что по заключенным с камчатскими организациями сделкам спорная квартира подлежала передаче данным организациям.
В судебном заседании представитель ответчика и встречного истца ОАО «Камстрим» Павлова С.Б. признала исковые требования Зазыкина Р.В., поддержала встречный иск ОАО «Камстрим» о признании права собственности на спорную квартиру, просила суд удовлетворить его, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камчатскстрой» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» был заключен договор № о совместной деятельности по строительству 30 квартир в доме <адрес>. По данному договору ОАО «Камчатскстрой» перечислило ЗАО «Трест Тверьстрой №» денежные средства в сумме 1485000 рублей за 990 кв.м., что соответствует выкупу 15 квартир. Из-за отсутствия денежных средств ОАО «Камчатскстрой» не смогло продолжить финансирование строительства дома, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камстрим» и ЗАО «Трест Тверьстрой №», по которому ОАО «Камстрим» перечислило ЗАО «Трест Тверьстрой №» 1600206500 рублей на оплату 1066, 8 кв.м. жилья, что соответствовало выкупу 15 квартир. Перечисление производилось налоговыми зачетами из федерального бюджета, что подтверждается договорами переуступки права от ДД.ММ.ГГГГ. Факт производства зачетов на сумму 1600206500 рублей также подтвержден справкой ЗАО «Трест Тверьстрой №» от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ было принято соглашение о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома между ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которым ОАО «Камчатскстрой» уступило ОАО «Камстрим» право достройки дома. ОАО «Камчатскстрой», исходя из объема собственных денежных средств и средств дольщиков, перечисленных ЗАО «Трест Тверьстрой №» в течение ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ устанавливается право на достройку, распределение и оформление 15 квартир, в том числе №: №. За ОАО «Камстрим», исходя из денежных средств, перечисленных ЗАО «Трест Тверьстрой №» в виде налоговых освобождений и других средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлено право на достройку, распределение и оформление 15 квартир (без учета по договору № от ДД.ММ.ГГГГ), в том числе №: №. Согласно указанному соглашению квартира № была выделена дольщику Зазыкину Р.В. ОАО «Камстрим» распоряжения на продажу данной квартиры не давало, что подтверждается справкой представителя ОАО «Камстрим» ФИО2 По договорам № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к данному договору подрядчик ЗАО «Трест Тверьстрой №» полностью отвечал за своевременную сдачу дома в эксплуатацию, однако своих обязательств не выполнил. ОАО «Камстрим» полностью перечислило всю сумму за строительство 15 квартир в адрес подрядчика ДД.ММ.ГГГГ, то есть своевременно исполнило обязательства по договору. То обстоятельство, что ОАО «Камстрим» выполнило свои обязательства перед ЗАО «Трест Тверьстрой №» подтверждается также заключениями проведенных по уголовному делу № судебно-бухгалтерских экспертиз. В связи с изложенным спорная квартира № должна была быть передана ЗАО «Трест Тверьстрой №», а после его ликвидации ТСЖ «<адрес>», ОАО «Камстрим», после чего подлежит передаче в собственность Зазыкина Р.В. Доводы Никитиной Е.А. о том, что по дополнительному соглашению к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которым стоимость 1 кв.м. жилья увеличена до 3200 рублей и соответственно общей суммы договора до 6136064 рублей, а данные денежные средства ОАО «Камчатскстрой» перечислены не были, являются не состоятельными, поскольку данное дополнительное соглашение подписано неполномочным представителем ОАО «Камчатскстрой» ФИО3 и удостоверено поддельной печатью.
В судебном заседании представитель Зазыкина Р.В. адвокат Сапожников Н.Ю. встречные исковые требования ОАО «Камстрим» не признал, полагая их не подлежащими удовлетворению, поскольку их удовлетворение исключает удовлетворение иска Зазыкина Р.В.
В судебном заседании представитель ответчика Никитиной Е.А. адвокат Ольшевская С.В. заявленные первоначальные исковые требования, а также встречные исковые требования не признала, поддержав представленные письменные отзывы <данные изъяты>, пояснив, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку истец состоит в договорных отношениях с ОАО «Камстрим», в связи с чем, не вправе оспаривать договор, заключенный между ЗАО «Трест Тверьстрой №» и Никитиной Е.А., поскольку Зазыкин Р.В. не состоит с данными сторонами в договорных отношениях. Возврат сторон данного договора в первоначальное положение не приведет к защите прав и законных интересов истца. Поскольку ЗАО «Трест Тверьстрой №» ликвидирован в ДД.ММ.ГГГГ, применение двусторонней реституции в данном случае невозможно. Избранный истцом способ защиты нарушенного права посредством применения последствий недействительности ничтожной сделки в данном случае не применим, поскольку в соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 35, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в данном случае подлежат применению правила ст. ст. 301, 302 ГК РФ. У Зазыкина Р.В. также отсутствуют основания для истребования спорной квартиры по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, поскольку он не является собственником спорной квартиры. Наличие у Зазыкина Р.В. права требования спорной квартиры от ОАО «Камстрим» не влечет ничтожность оспариваемого договора. Соглашение о разделе жилья от ДД.ММ.ГГГГ не может рассматриваться как доказательство, подтверждающее наличие права требования спорной квартиры у ОАО «Камстрим» и Зазыкина Р.В., поскольку заключено без согласия ЗАО «Трест Тверьстрой №», противоречит требованиями ст. 450 ГК РФ и п. 5.6. Договора № не подписано ОАО «Камчатскстрой». Данное соглашение является ничтожным, равно как и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим», которое не подписано ЗАО «Трест Тверьстрой №». ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камчатскстрой» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» было подписано дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которым стоимость 1 кв.м. жилья увеличена до 3200 рублей и соответственно общей суммы договора до 6136064 рублей. Данные денежные средства ОАО «Камчатскстрой» перечислены не были. При определении объема финансирования строительства ОАО «Камстрим» указывает сумму произведенного зачета (налогового освобождения) в размере 1481265 рублей, однако такое средство оплаты как задолженность МВД РФ в порядке, предусмотренном п 5.6. договора № от ДД.ММ.ГГГГ, оговорено не было. Кроме того, произведенный зачет не соответствует требованиям ст. 48 ФЗ «О федеральном бюджете на 1996 год». ЗАО «Трест Тверьстрой №» не принимал на себя обязательство по передаче спорной квартиры ОАО «Камчатскстрой» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ или ОАО «Камстрим» по договору № жд от ДД.ММ.ГГГГ, полномочия Треста по распоряжению спорной квартирой данными сделками не ограничивались. Договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ЗАО «Трест Тверьстрой №» с Никитиной Е.А., не противоречит решению Пролетарского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ, возлагающему на ОАО «Камстрим» обязанность по передаче спорной квартиры в собственность Зазыкина Р.В. и не препятствует его исполнению. Государственная регистрация права собственности Никитиной Е.А. была проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказом ФРС № 112 от 07.06.2007 года. Приказом Минюста № 184 от 01.07.2002 года арест не является препятствием к государственной регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано. Более того, до государственной регистрации первоначального права собственности на объект недвижимости, сведения о данном объекте отсутствуют в ЕГРП и отсутствует возможность государственной регистрации ареста данного объекта недвижимости. Спорная квартира с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время находится в фактическом владении Никитиной Е.А., которая несет расходы по ее содержанию. Поскольку Никитиной Е.А. было достоверно известно о том, что ЗАО «Трест Тверьстрой №» не заключал в отношении спорной квартиры договоров с другими лицами и не подписывал с ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим» соглашений о включении спорной квартиры в число квартир, подлежащих передаче указанным организациям, она и вложила денежные средства в счет оплаты стоимости спорной квартиры, заключив договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. По изложенным основаниям заявленные первоначальные исковые требования, а также встречные исковые требования не могут быть удовлетворены.
В судебное заседание представители 3-х лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по Тверской области, ТСЖ «<адрес>», надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения дела, не явились, письменных возражений по существу заявленных исковых требований, а также доказательств, их подтверждающих, не представили. Управление Росреестра по Тверской области письменно просило суд рассмотреть спор без участия своего представителя.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные первоначальные исковые требования, а также встречные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Судом установлено, что в ЕГРП зарегистрировано право собственности Никитиной Е.А. на спорную квартиру <адрес> <данные изъяты>, право на которую возникло на основании договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между застройщиком ЗАО «ТрестТверьстрой №» и дольщиком Никитиной Е.А. <данные изъяты>, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.
Такими образом, судом установлено, что Никитина Е.А. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, право собственности которой на спорную квартиру возникло на законном основании и зарегистрировано в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камчатскстрой» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» был заключен договор № о совместной деятельности по строительству 30 квартир в доме <адрес>, общей площадью 1917, 52 кв.м., стоимостью 2 876 280 000 неденоминированных рублей, стоимостью 1 кв.м. площади 1 00 000 неденоминированных рублей, являющейся фиксированной и не подлежащей коррекции до сдачи дома в эксплуатацию, со сроком ввода дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, с оформлением документов подрядчиком ЗАО «Трест Тверьстрой №», подтверждающих право собственности выкупленного жилья в соответствии с утвержденным списком работников АО «Камчатскстрой» - ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.
Судом установлено, что по данному договору ОАО «Камчатскстрой» перечислило ЗАО «Трест Тверьстрой №» денежные средства в сумме 1485000 рублей за 990 кв.м., что соответствует оплате стоимости 15 квартир и подтверждается заключениями судебно- бухгалтерских экспертиз № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, проведенных по уголовному делу по обвинению ФИО1 в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 ч. 3, ст.174-1 ч. 1, ст. 201 ч. 2 УК РФ. Данные доказательства являются допустимыми письменными доказательствами и не оспорены сторонами.
Судом установлено, что из-за отсутствия денежных средств ОАО «Камчатскстрой» не смогло продолжить финансирование строительства дома, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камстрим» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» <данные изъяты>, по условиям которого, для завершения договорных обязательств по финансированию 30 квартир ОАО «Камстрим» в установленные договором сроки денежными зачетами в федеральный бюджет оплачивает строительство 1066, 8 кв.м. общей площади жилья в г. Твери в 12-этажном доме <адрес>, а подрядчик ЗАО «Трест Тверьстрой №» обязуется в счет переуступленных зачетов своими техническими средствами и из своих материалов выполнить работы по строительству 1066, 8 кв.м. жилья для ОАО «Камстрим» в ранее согласованные сроки, которое принимает участие в приемке жилья в эксплуатацию и распределении квартир в объеме финансирования строительства. На данное дополнительное соглашение распространяются условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, за изъятиями, изложенными в п. 1.2 данного дополнительного соглашения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камстрим» и ОАО «Камчатскстрой», в соответствии с которым, ОАО «Камстрим» приняло на себя все права и обязанности, вытекающие из договора № от ДД.ММ.ГГГГ год, заключенного между ОАО «Камчатскстрой» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» на объем финансирования строительства <данные изъяты>
Судом установлено, что во исполнение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Камстрим» перечислило ЗАО «Трест Тверьстрой №» 2440043 000 неденоминированных рублей, в том числе налоговыми зачетами из федерального бюджета, что подтверждается договорами переуступки права от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, копиями платежных поручений <данные изъяты>, а также заключениями судебно- бухгалтерских экспертиз № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, проведенных по уголовному делу по обвинению ФИО1 в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 ч. 3, ст.174-1 ч. 1, ст. 201 ч. 2 УК РФ. Данные доказательства являются допустимыми письменными доказательствами и не оспорены сторонами.
Факт производства зачетов на сумму 1600206500 неденоминированных рублей также подтвержден справкой ЗАО «Трест Тверьстрой №» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, в соответствии с которой, ЗАО «Трест Тверьстрой №» подтверждает факт оплаты инвестором ОАО «Камстрим» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимости жилья в объеме 1066, 8 кв.м.. При этом распределение квартир (номера, этаж, принадлежность) определяется дополнительным соглашением между ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим». Без обоюдно подписанного инвесторами и заверенного печатями согласительного документа, ЗАО «Трест Тверьстрой №» не производит оформление документов по распределению жилья.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о разделе жилья и ответственности за окончание строительства дома между ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, которым ОАО «Камчатскстрой» уступило ОАО «Камстрим» право достройки дома. ОАО «Камчатскстрой», исходя из объема собственных денежных средств и средств дольщиков, перечисленных ЗАО «Трест Тверьстрой №» в течение ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ устанавливается право на достройку, распределение и оформление 15 квартир, в том числе №: №. За ОАО «Камстрим», исходя из денежных средств, перечисленных ЗАО «Трест Тверьстрой №» в виде налоговых освобождений и других средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлено право на достройку, распределение и оформление 15 квартир (без учета по договору № от ДД.ММ.ГГГГ), в том числе №: №.
Судом установлено, что согласно указанному выше соглашению спорная квартира № была выделена дольщику Зазыкину Р.В.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ОАО «Камчатскстрой» и ОАО «Камстрим» полностью выполнили свои обязательства перед ЗАО «Трест Тверьстрой №» по договору № ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ОАО «Камстрим» вправе было распорядиться спорной квартирой путем заключения с Зазыкиным Р.В. договора долевого участия в строительстве спорной квартиры.
То обстоятельство, что ЗАО «Трест Тверьстрой №» признавало свои обязательства по передаче спорной квартиры № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Камстрим», также подтверждается справкой ЗАО «Трест Тверьстрой №» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, за подписью руководителя ЗАО «Трест Тверьстрой №» ФИО1, удостоверенной печатью и угловым штампом данной организации, что подтверждается заключением судебно-почерковедческой экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по уголовному делу по обвинению ФИО1 в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 ч. 3, ст.174-1 ч. 1, ст. 201 ч. 2 УК РФ <данные изъяты>. Данные доказательства являются допустимыми письменными доказательствами и не оспорены сторонами.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Зазыкиным Р.В. и ОАО «Камстрим» был заключен договор на долевое участие в строительстве квартиры <адрес>, в соответствии с которым, Зазыкин Р.В. финансирует строительство в сумме 232800 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а ОАО «Камстрим» обязуется в течение 15 дней после завершения строительства дома и утверждения акта государственной комиссией передать в собственность истца указанную выше квартиру. В соответствии с п. 5 договора срок ввода жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.
Судом установлено, что свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ Зазыкин Р.В. выполнил в полном объеме <данные изъяты>.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Трест Тверьстрой №» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ТСЖ «<адрес>» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по завершению строительства 82-х квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> <данные изъяты>, в соответствии с которым, с целью завершения строительства жилого дома ЗАО «Трест Тверьстрой №» передал, а ТСЖ приняло все права и обязанности застройщика и заказчика по строительству указанного выше жилого дома. В соответствии с п. 3.3.4 данного договора после ввода жилого дома в эксплуатацию ТСЖ обязано передать квартиры в собственность лиц, являющихся участниками долевого строительства. В соответствии с п. 5.1 договора ТСЖ является правопреемником ЗАО «Трест Тверьстрой №» по достройке данного жилого дома.
Таким образом, судом установлено, что на дату вынесения данного судебного решения
обязательства ЗАО «Трест Тверьстрой №» перед ОАО «Камстрим» по передаче квартиры № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, а также обязательства ОАО «Камстрим» перед Зазыкиным Р.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры не исполнены и не могу быть исполнены, поскольку спорная квартира находится в собственности добросовестного приобретателя Никитиной Е.А.
В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитора, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, в силу приведенной выше нормы, не подлежат удовлетворению первоначальные исковые требования Зазыкина Р.В., а также встречные исковые требования ОАО «Камстрим» в части признания права собственности на спорную квартиру, поскольку спорная квартира находится в собственности добросовестного приобретателя Никитиной Е.А., у которой может быть истребована только по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ.
Доводы Никитиной Е.А. о том, что ОАО «Камстрим» не является правопреемником ОАО «Камчатскстрой», никогда не являлось стороной договора № от ДД.ММ.ГГГГ и не может быть правопреемником ОАО «Камчатскстрой» в части прав и обязанностей по данному договору, так как уступка соответствующих прав и обязанностей не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, отвергаются судом, поскольку в силу ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Как усматривается из текста договора № от ДД.ММ.ГГГГ, иные условия уступки требования в нем не предусмотрены.
Более того, как усматривается из текста дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камстрим» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» <данные изъяты>, ЗАО «Трест Тверьстрой №» согласился на такую уступку и принимал по ней исполнение от ОАО «Камстрим».
Доводы Никитиной Е.А.о том, что ОАО «Камстрим» не в полной мере исполнил свои обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Камчатскстрой» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» было подписано дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которым стоимость 1 кв.м. жилья увеличена до 3200 рублей и соответственно общая сумма договора увеличена до 6136064 рублей, отвергаются судом, поскольку данное дополнительное соглашение заключено между ОАО «Камчатскстрой» и ЗАО «Трест Тверьстрой №» ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, а, как указывалось выше, на указанную дату права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ уже были переуступлены в установленном законом порядке ОАО «Камстрим», которое данное соглашение не заключало. При этом согласно п. 2.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость 1 кв.м. жилой площади составляла 1 500 000 неденоминированных рублей, являлась фиксированной и не подлежащей коррекции до сдачи дома в эксплуатацию <данные изъяты>.
Первоначальные исковые требовании Зазыкина Р.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки: договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Трест Тверьстрой №» и Никитиной Е.А., не могут быть также удовлетворены по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу чт. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иных последствий нарушения.
Заявляя исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, Зазыкин Р.В. полагал, что договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Трест Тверьстрой №» и Никитиной Е.А., ничтожен как не соответствующий требованиям ст. 309, 310 ГК РФ, поскольку спорная квартира подлежала передаче ОАО «Камстрим» по договору № ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ЗАО «Трест Тверьстрой №» не имел права на распоряжение спорной квартирой путем заключения договора с Никитиной Е.А.
В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из объяснений Зазыкина Р.В., Никитиной Е.А., справки ТСЖ <данные изъяты> судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира находится во владении Никитиной Е.А., которая несет расходы по ее содержанию <данные изъяты>.
В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем
Добросовестное приобретение в смысле ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Доводы Зазыкина Р.В., указывающие на ничтожность зарегистрированного права собственности Никитиной Е.А. на спорную квартиру, поскольку государственная регистрация такого права произведена в период действия ареста, наложенного судом в порядке обеспечения иска, отвергаются судом по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Зазыкин Р.В. обратился в суд с иском к ОАО «Камстрим», ЗАО «Трест Тверьстрой №» » о понуждении к исполнению обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. Решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Зазыкина Р.В. были удовлетворены частично и ОАО «Камстрим» понуждено к исполнению обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи спорной квартиры в собственность истца после ввода дома в эксплуатацию. В удовлетворении исковых требований в отношении ЗАО «Трест Тверьстрой №» отказано <данные изъяты>. Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное судебное решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение <данные изъяты>.
Определением Пролетарского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ были приняты меры обеспечения исковых требований Зазыкина Р.В. и наложен арест на спорную квартиру <данные изъяты>, государственная регистрация которого была проведена ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. При этом право собственности Никитиной Е.А. на спорную квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть до регистрации указанного выше ареста <данные изъяты>.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Никитина Е.А. обратилась в суд с иском к ОАО ЗАО «Трест Тверьстрой №» о понуждении к исполнению обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты> гражданского дела №, приобщенного к материалам данного гражданского дела).
Определением Пролетарского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ были приняты меры обеспечения исковых требований Никитиной Е.А. и наложен арест на спорную квартиру (<данные изъяты> №). Определением Пролетарского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ иск Никитиной Е.А. оставлен без рассмотрения, а определением от ДД.ММ.ГГГГ отменены ранее принятые по ее иску меры обеспечения (<данные изъяты> №).
Таким образом, государственная регистрация права собственности Никитиной Е.А. была проведена ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказом ФРС № 112 от 07.06.2007 года, Приказом Минюста № 184 от 01.07.2002 года арест не является препятствием к государственной регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано. Более того, до государственной регистрации первоначального права собственности на объект недвижимости, сведения о данном объекте отсутствуют в ЕГРП и отсутствует возможность государственной регистрации ареста данного объекта недвижимости. При этом меры обеспечения иска в виде запрещения регистрационных действий судом не применялась.
Доводы Зазыкина Р.В. о том, что Никитина Е.А. не может быть добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку длительное время проживает совместно с руководителем ЗАО «Трест Тверьстрой №» ФИО1, ведет с ним общее хозяйство, являлась сотрудником данной организации до ее ликвидации, в связи с чем, ей должно было быть достоверно известно о том, что по заключенным с камчатскими организациями сделкам спорная квартира подлежала передаче данным организациям, отвергаются судом, поскольку добросовестность Никитиной Е.А. как приобретателя спорной квартиры презюмируется ст. 302 ГК РФ, пока заинтересованной стороной не доказано иное, а изложенные выше доводы Зазыкина Р.В. о недобросовестности Никитиной Е.А. являются предположительными и бездоказательными.
Как указывалось выше, в силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитора, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, Никитина Е.А. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке и не оспорено Зазыкиным Р.В. и ОАО «Камстрим». Спорная квартира в течение длительного времени находится в ее фактическом владении. Никитина Е.А. в течение длительного времени несет расходы по содержанию спорной квартиры, обратилась в суд за защитой нарушенного права ранее Зазыкина Р.В., в связи с чем, в силу требований ст. 398 ГК РФ суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков.
В связи с изложенным выше, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении исковых требований Зазыкина Р.В. к Никитиной Е.А., ОАО «Камстрим», ЗАО «Трест Тверьстрой №», 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ «<адрес>», Управлению Росреестра по Тверской области о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки: договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Трест Тверьстрой №» и Никитиной Е.А., признании права собственности на квартиру <адрес>.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Камстрим» к Никитиной Е.А., Зазыкину Р.В., 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, ТСЖ «<адрес>», Управлению Росреестра по Тверской области о признании права собственности на квартиру <адрес>.
Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме.
Судья Образцова Н.В.
Решение обжаловано и определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 29 марта 2011 года оставлено без изменения.