РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2 июня 2011 года г.Тула Пролетарский районный суд г. Тулы в составе: председательствующего Квашниной И.В. при секретаре Соболевой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-694/11 по иску Паисовой Э.К. к Иванову А.Р. о взыскании убытков, установил: истец Паисова Э.К. обратилась в суд с иском к Иванову А.Р. о взыскании убытков в размере 99582 руб. 76 коп., обосновывая свои требования тем, что она (истец) является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения, по условиям которого ответчику предоставлено для проживания данное жилое помещение сроком на 1 год, с ежемесячной оплатой в размере 20000 руб., а также коммунальных платежей, телефона и квартплаты. Срок договора по обоюдному согласию был дважды пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях. ДД.ММ.ГГГГ Иванов А.Р. выехал из квартиры, не поставив ее в известность. Ответчик регулярно оплачивал проживание, передавая деньги под расписку, однако остался должен оплатить 3,5 месяца, то есть 70000 руб. (сентябрь, октябрь, половину ноября 2010 года и январь 2011 года). По условиям договора оплату коммунальных услуг должен был оплачивать именно Иванов А.Р., однако после его выезда из квартиры было обнаружено, что имеет место задолженность: за электроэнергию- 2569 руб. 94 коп., по оплате коммунальных платежей – 26974 руб. 27 коп. Данная задолженность была ею (истцом) оплачена. Просит взыскать с ответчика сумму задолженности за наем жилого помещения в размере 70000 руб., в счет оплаты задолженности оплаты коммунальных платежей 29582 руб. 76 коп., а всего 99582 руб. 76 коп. Истец Паисова Э.К. в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Согласно имеющейся телефонограмме просит рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Ответчик Иванов А.Р. в ходе рассмотрения дела по существу признал исковые требования истца в части взыскания платы за наем в размере 70000 руб., в удовлетворении требований о взыскании платы за коммунальные услуги в размере 29582 руб. 76 коп. просил отказать, поскольку договором от ДД.ММ.ГГГГ обязанность по оплате коммунальных платежей возложена на наймодателя. Дополнительно пояснил, что за время проживания им оплачивались коммунальные платежи, но не из своих средств, а по просьбе Паисовой Э.К., которая длительное время в течении календарного года находится за пределами РФ на лечении. Представитель ответчика Иванова А.Р. по доверенности Пивоваров О.Ю. поддержал правовую позицию своего доверителя, просил в удовлетворении части требований о взыскании платы за коммунальные услуги в размере 29582 руб. 76 коп. отказать ввиду отсутствия на то правовых оснований. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Паисовой Э.К. Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, получили название «договоры коммерческого найма». По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. ГК РФ различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. К краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения не применяются правила, предусмотренные п. 2 статьи 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзацем 4 п. 2 статьи 687 (предоставление по решению суда нанимателю не более чем годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено иное (ч. 2 статьи 683 ГК РФ)). Действующее законодательство требует обязательной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, поскольку жилое помещение является недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ не содержит требования об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма, равно как и иных договоров найма жилых помещений. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Так, граждане, согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, должны уплачивать налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. В ходе рассмотрения дела по существу достоверно установлено, что Паисовой Э.К. на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Маисовой Э.К. с одной стороны и Ивановым А.Р. заключен договор аренды коммерческого найма жилого помещения №, по условиям которого наймодатель передает нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам (А.А.В.) жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, во временное возмездное владение и пользование для проживания, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор наймодателем в регистрирующих органах не зарегистрирован. Наймодатель - гражданин (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками или владеющая и пользующаяся жилым помещением по договору аренды в порядке, предусмотренном ст. 671 ГК РФ. Наймодатель обязан: 1) передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем; 2) осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; 4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ЖК РФ); 5) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ); 6) обеспечить осуществление нанимателем переоборудования сданного внаем жилого помещения, если такое переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением. Наймодатель имеет право: 1) требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора; 2) давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п. 1 ст. 679 ГК РФ); 3) запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ); 4) давать согласие на переоборудование жилого помещения (п. 3 ст. 681 ГК РФ); 5) отчуждать сданное внаем помещение; 6) требовать расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК РФ). Наниматель имеет также следующие права требования: 1) пользования общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ); 2) проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении; 3) осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением; 4) разрешения по общему согласию граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека. 5) передачи с согласия наймодателя на определенный срок части или всего нанятого им помещения в пользование поднанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. 6) замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ); 7) заключения договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ); 8) расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Наниматель обязан: 1) использовать жилое помещение только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; 2) осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 681 ГК РФ); 3) своевременно вносить плату за жилое помещение, самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ч. 3 ст. 678 ГК РФ); 4) соблюдать правила пользования жилым помещением. П. 2 вышеуказанного Договора предусмотрены обязанности и права наймодателя (Паисовой Э.К.). П.3 Договора предусмотрены обязанности и права нанимателя (Иванова А.Р.), в том числе: - использовать жилое помещение только для собственного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.1 Договора аренды, - своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, - содержать помещение в чистоте и исправности, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, - перед выездом, если счета за телефонные переговоры еще не получены, справиться в АТС об их сумме и оставить Наймодателю необходимую сумму для их оплаты. В данном случае между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: по сроку найма и цене договора (20000 руб. в месяц). Истцом Паисовой Э.К. заявлено требование о взыскании с Иванова А.Р. суммы задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 29582 руб. 76 коп. Однако суд считает необходимым указать на следующие установленные в ходе рассмотрения дела по существу обстоятельства: Так из содержания п. 4.6 Договора, представленного истцом Паисовой Э.К., усматривается, что оплату коммунальных платежей, квартплаты и телефона осуществляет наниматель. Данная запись произведена путем зачеркивания печатной записи «Наймодатель» и замены на рукописную «наниматель». Из пояснений истца Паисовой Э.К. установлено, что данная запись была произведена спустя 3 дня после заключения рассматриваемого Договора риелтором Л.З.И. Однако установить достоверность данных пояснений суду не представилось возможным, поскольку по сообщению гендиректора ООО «Квартирное Бюро», полученного по электронной почте, Л.З.И. в списках агентства не значилась и не значиться. При анализе договора аренды, представленного ответчиком Ивановым А.Р., усматривается отсутствие внесения исправлений относительно обязанности внесения коммунальных платежей, квартплаты и телефона именно нанимателем, имеет место указание на оплату данных платежей именно наймодателем. В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Соответственно, при заключении Договора Паисова Э.К. и Иванов А.Р. достигли соглашения по всем его существенным условиям. Изменения в установленном порядке в Договор не вносились, сторонами не подписывались. В связи с вышеизложенным суд полагает, что требования истца Паисовой Э.К. о взыскании с ответчика суммы задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 29582 руб. 76 коп., оплаченных истцом, подлежат отклонению в полном объеме. Из пояснений лиц, участвующих в деле, установлено, что ответчик Иванов А.Р. проживал в квартире, принадлежащей истцу Паисовой Э.К. до ДД.ММ.ГГГГ (именно 16 февраля 201 года были переданы ключи от квартиры наймодателю). Ответчик Иванов Р.А. признал в части требования Паисовой Э.К. о взыскании суммы задолженности по оплате проживания в размере 70000 руб. за ДД.ММ.ГГГГ года (20000+20000+10000+20000=70000 руб.). В настоящее время, как полагают стороны, Договор расторгнут. Из пояснений ответчика Иванова А.Р. установлено, что ключи им были переданы Паисовой Э.К. ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, период неоплаты определен самим истцом, и ответчиком не оспаривался, что дает суду основания полагать данное обстоятельство установленным и не подлежащим дополнительному доказыванию. Соответственно, в пользу истца Паисовой Э.К. с Иванова А.Р. подлежит взысканию сумма задолженности по неоплате за проживание за период: ДД.ММ.ГГГГ года в размере 70000 руб. (20000+20000+10000+20000=70000 руб.). Также с ответчика Иванова А.Р. в силу положений ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2300 руб. На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных исковых требований, принимая во внимание частичное признание исковых требований Ивановым А.Р., руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: исковые требования Паисовой Э.К. удовлетворить частично. Взыскать с Иванова А.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу Паисовой Э.К. в счет возмещения убытков 70000 рублей 00 коп. Взыскать с Иванова А.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, государственную пошлину в доход государства в размере 2 300 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований Паисовой Э.К. отказать. Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Пролетарский районный суд г. Тулы в течение 10 дней. Председательствующий – (подпись) <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>