решение о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи доли домовладе

Судебные акты /
ЮФО /
Ростовская область /
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону /
решение о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи доли домовладе

решение о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи доли домовладе

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2010 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего - судьи И.Н. Мельситовой,

при секретаре Е.А. Ковачевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миковой Валентины Викторовны к Рябухиной Нелли Александровне и ИП Зенина Елена Владимировна о взыскании двойной суммы задатка, и по встречному иску Рябухиной Нелли Александровны к Миковой Валентине Викторовне, третье лицо: ИП Зенина Елена Владимировна о применении ответственности в виде неустойки и возмещении ущерба,

УСТАНОВИЛ:

Микова В.В. обратилась в суд с иском Рябухиной Н.А. и ИП Зениной Е.В. о взыскании двойной суммы задатка.

В обоснование иска Микова В.В. указывает на следующее.

20 марта 2010 года между истцом и ответчиком Рябухиной Н.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Рябухина Н.А. обязан продать, а Микова В.В. приобрести в собственность 1/4 доли домовладения Номер обезличен по ....

Согласно п. 3.9. предварительного договора купли-продажи доли домовладения обязанность по контролю за сбором справок и документов, необходимых для заключения основного договора, обеспечение передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, и иные действия, направленные на исполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости, лежат на ИП Зениной Е.В. При этом срок заключения основного договора купли-продажи был установлен - 09.04.2010 г, и к указанному сроку ответчики должны были подготовить необходимый для совершения сделки купли-продажи пакет документов.

Поскольку к моменту заключения основного договора купли-продажи доли домовладения у ответчика Рябухиной Н.А. не имелось отказа сособственника оставшихся 3/4 долей домовладения Хачкинаева В.А., в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, основной договор купли-продажи не был заключен.

В обеспечение исполнения своего обязательства по покупке 1/4 доли в домовладении Номер обезличен по ... Микова В.В. передала Рябухиной Н.А. 50 000 рублей в качестве задатка, что подтверждается п. 8.1. предварительного договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2010 г. Также в указанном договоре предусмотрена ответственность сторон за неисполнение договора в виде уплаты двойной суммы задатка.

Принимая во внимание, что ответчики не надлежащим образом исполнили свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 20.03.2010 г, а именно не собрали и не подготовили документы для заключения основного договора купли-продажи, истец просит суд взыскать в ее пользу солидарно с Рябухиной Н.А. и ИП Зениной Е.В. 100 000 рублей, то есть двойную сумму задатка.

Рябухина Н.А. в свою очередь обратилась в суд со встречным иском к Миковой В.В., в обоснование которого указала на то, что 20.03.2010 г между ней и Миковой В.В. был заключен предварительный договор купли-продажи доли домовладения, в обеспечение которого Микова В.В. передала задаток в размере 50 000 рублей. Основной договор купли-продажи должен быть заключен 9 апреля 2010 года и в этот же день Микова В.В. обязана передать оставшуюся сумму по договору купли-продажи в размере 830 000 рублей.

В назначенный день - 9 апреля 2010 года Микова В.В. не явилась на заключение сделки в Управление Росреестра по РО, о чем представителями фирмы посредника АН «Новый мир» 09.04.2010 г в 14 часов составлен акт о неприбытии.

Сумму, переданную Миковой В.В. в качестве задатка в размере 50 000 рублей, Рябухина Н.А. передала гражданке Тесленко Н.М., с которой 27 марта 2010 года заключила предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ... Сделка между Рябухиной Н.А. и Тесленко Н.М. должна была состояться 10 апреля 2010 года, однако, поскольку Миковой В.В. 9 апреля 2010 года не были переданы оставшаяся часть денежных средств в размере 830 000 рублей, она не состоялась. Таким образом, по вине Миковой В.В. Рябухина Н.А. не приобрела жилье, и переданная сумма в размере 50 000 рублей осталась у Тесленко Н.М.

Рябухина Н.А. для совершения сделки понесла затраты по оплате справок из ООО «Донэнергосбыта», ОАО «Ростовгоргаз» и др. организаций, на общую сумму 1494 рубля 61 копейку. Кроме того, были потрачены денежные средства в сумме 56 рублей на транспорт к месту получения справок.

Таким образом, Рябухина Н.А. просит суд оставить за ней сумму неустойки в размере 50 000 рублей, а также взыскать с Миковой В.В. понесенные ею расходы в сумме 1550 рублей 61 копейку.

В судебном заседании истец, а также ее представитель Метелкина Е.В. (допущенная к участию в деле в порядке ст. 53 ГПК РФ,л.д. 36) требования первоначального иска поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представители Рябухиной Н.А. по доверенности Герасимова Л.С. и Зениной Е.В. - Климов П.Н. требования первоначального иска не признали. Герасимова Л.С. поддержала требования встречного иска и просила его удовлетворить, Климов П.Н. согласился с требованиями встречного иска.

Выслушав пояснения истца по первоначальному иску, представителей сторон, оценив исследованные в ходе судебного заседания доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 445 ч. 4 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Из материалов дела усматривается, что 20 марта 2010 года был заключен предварительный договор « купли- продажи недвижимости» о намерениях в дальнейшем заключить основной договор дарения 1/4 доли домовладения Номер обезличен по .... В соответствии с предварительным договором Рябухина Н.А. обязуется подарить продать, а Микова В.В. принять в дар в собственность 1/4 доли указанного домовладения. При этом окончательная цена продажи определена в 880 000 руб.

На основании п. 1.2 договора стороны определили окончательную стоимость объекта недвижимости в размере 880 000 рублей, часть из которой в размере 50 000 рублей Микова В.В. передала Рябухиной Н.А. в день заключения предварительного договора, о чем имеется соответствующая запись в тексте предварительного договора.

В установленный в п. 3.2 срок основной договор не был заключен сторонами.

Суду не представлено доказательств заключения между сторонами дополнительных соглашений об изменении сроков заключения основного договора. Двустороннего соглашения о пролонгации срока действия такого договора либо доказательства иных действий сторон направленных на пролонгацию договора или изменение его условий.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

В силу ст. 170 ч.2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Так, из условий предварительно договора усматривается, что стороны приняли на себя обязательства по заключению договора дарения на условиях предварительного договора предусматривающих встречное обязательства одаряемого по оплате имущества предаваемого в дар в размере 880 000 руб. и одаряемый передал дарителю в счет оплаты данного имущества 50000 руб.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, вышеуказанный договор является ничтожной сделкой, которая не может влечь за собой никаких последствий, в том числе и связанных с ответственностью за неисполнение данного договора.

По существу между сторонами был достигнута договоренность о купле- продаже объекта недвижимого имущества, в счет оплаты которого Миковой В.В. было предано Рябухиной Н.А. 50 000 руб.

Между тем, сам предварительный договор является ничтожной сделкой, в силу ст. 429, 168 ГК РФ как не соответствующей закону, поскольку содержит условия об обязанности сторон заключить в последствии ничтожный, в силу ст. 170 ГК РФ, договор не соответствующий закону, виду чего исполнение данного договора становится невозможным.

Истец Микова В.В. ставит вопрос о взыскании с ответчика 100 000 руб. - двойной суммы задатка, преданного в счет оплаты по основному договору, при заключении предварительного договора в качестве обеспечения, его заключения.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращение обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Между тем, преданная Миковой В.В. Рябухиной Н.А. сумма в размере 50 000 руб., в силу ст. 380 ГК РФ нельзя признать выполненными, а следовательно преданная сторонами сумма могла быть расценена только как аванс.

Поскольку основной договор сторонами не был заключен, то сумма аванса подлежит возвращению в безусловном порядке.

Суд полагает, что переданная сумма на основании ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ, поскольку судом достоверно установлено, что основной договор купли-продажи, в обеспечение которого передавались денежные средства по предварительному договору, не был заключен. Обязательства, вытекающие из предварительного договора, не могли возникнуть, так как сам предварительный договор является ничтожной сделкой.

В п. 3 ст. 1103 ГК говорится о возможности применения норм об обязательствах из неосновательного обогащения к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. В данном случае речь идет не о требовании по возврату исполненного по обязательству, а о требовании возврата исполненного, которое возникло в связи с обязательством, но выходит за рамки его содержания.

Отсутствие в содержании данных обязательств обязанностей по совершению указанных действий свидетельствует об отсутствии правового основания для их совершения.

Кроме того, в результате прекращения обязательства также происходит отпадение правового основания. Поэтому любое сбережение имущества (получение предоплаты без встречного имущественного предоставления), возникшее в результате неисполнения встречного, взаимного обязательства, которое было прекращено, становятся неосновательным обогащением и могут быть истребованы потерпевшим по правилам об обязательствах из неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах, оснований для наступления ответственности предусмотренной ст. 381 ГК РФ не имеется.

Вместе с тем, условиями договора предусмотрена ответственность в виде штрафов.

Доводы представителя Рябухиной Н.А. о наличии оснований для наступления ответственности виде утраты права требования обеспечения, преданного первоначальному кредитору в качестве штрафа, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку не нашли должного подтверждения в судебном заседании.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства в подтверждении своих требований и возражений.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом.

В соответствии со ст. 401 ГКРФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами является факт неисполнения обязательства, который подлежит доказыванию истцом и отсутствие вины в неисполнении обязательства, которое должно доказываться ответчиком, в случае предъявления требований о применении ответственности за неисполнение обязательства.

Между тем, из вышеизложенного следует, что предварительный договор являлся ничтожной сделкой которая не могла влечь никаких последствий, кроме связанных с ее недействительностью, а следовательно у сторон не могла возникнуть ответственность предусмотренная условиями данного договора. Более того, в срок указанный в предварительном договоре Рябухиной Н.А. не было получено согласие совладельца, как предусматривалось условиям договора, что исключало заключение сделки и наступление ответственности Миковой В.В..

Анализируя все вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования Миковой В.В. подлежат частичному удовлетворению, а требование Рябухиной Н.А. отклонению в полном объеме.

Также не подлежат удовлетворению требования Миковой В.В. к ИП Зениной Е.В., поскольку последняя не является стороной в сложившихся правоотношениях, денежных средств от Миковой В.В. не получала, в связи с чем у Зениной Е.В. не может возникнуть обязанности по их возврату.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Миковой В.В. подлежат частичному удовлетворению, а требования Рябухиной Н.А. отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с Рябухиной Нелли Александровны в пользу Миковой Валентины Викторовны денежные средства в сумме 50 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Миковой Валентины Викторовны отказать.

В удовлетворении исковых требований Рябухиной Нелли Александровны к Миковой Валентине Викторовне о применении ответственности в виде неустойки и возмещении ущерба - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме - 28 июня 2010 года.

Судья И.Н. Мельситова

В порядке ст. 199 ГПК РФ