Решение
Именем Российской Федерации
18 августа 2010 года
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону
в составе председательствующего судьи Мельситовой И.Н.
при секретаре Ковачевой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаспаровой Карины Владимировны к Испирян Армену Саргисовичу о приминении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании освободить земельный участок и садовый домик
Установил:
В суд обратилась Гаспарова Карина Владимировна с иском к Испирян А. С. о приминении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании освободить земельный участок и садовый домик, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Гаспарян К.В., принадлежит на праве собственности земельный участок и садовый домик в ... расположенный в ....
Указанный земельный участок и домик она должна была продать Испиряну А.С., однако, сделка до конца не была совершена. Сторонами был оформлен договор купли-продажи земельного участка и садового домика Дата обезличена года, удостоверенный нотариусом ... ФИО5 по реестру Номер обезличен, однако, правовую регистрацию указанный договор не прошел а поэтому перехода права собственности не произошло. В пункте 11 договора купли-продажи указано, что договор вступает в силу с момента регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону и в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею Ростовской области. Согласно п. 12 договора покупатель принимает на себя обязательство по уплате налогов на недвижимость.
Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил, до настоящего времени я являюсь собственником, оплачиваю налоги, однако, участок и садовый домик занят Испиряном А.С., который не желает оформлять сделку надлежащим образом, не оплачивает налоги, но пользуется строением на садовом участке, проживая в садовом домике, что является нарушением ст. 551 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Договор купли-продажи земельного участка и садового домика подлежит обязательной государственной регистрации, а поэтому сделка, совершенная без регистрации, является ничтожной.
Указывая на изложенное истец обратилась в суд с настоящим иском в котором
просила применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи в ... земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером Номер обезличен с садовым домом лит. «А» полезной и основной площадью ... кв.м, пристройки лит. «А» полезной и основной площадью ... кв.м, тамбура лит. «А» полезной и основной площадью ... кв.м.
Обязать Испиряна А.С. освободить указанный земельный участок и садовый домик, выселив его со всеми проживающими лицами.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец ставит вопрос о применении последствии недействительности ничтожной сделки и обязании Испиян А.С. освободить указанный земельный участок и садовый домик. Требований о выселении не ставит.
Представитель ответчика исковые требования не признала и пояснила, что договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме, деньги переданы, ответчик пользуется земельным участком и садовым домиком, оплачивает налоги и газифицировал его. Отсутствие государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка и садового домика не являющегося жилым помещением не влечет ничтожность данного договора, ввиду чего оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.
Истец Гаспарян К В. и ответчик Испирян А.С. в судебное заседании не явились, будучи извещенными о дне рассмотрения дела надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что Гаспарян К.В., принадлежит на праве собственности земельный участок и садовый домик в ... расположенный в ....
Сторонами был оформлен договор купли-продажи земельного участка и садового домика Дата обезличена года, удостоверенный нотариусом ... ФИО5 по реестру Номер обезличен.
Вышеуказанный договор был исполнен сторонами, истцом были получены денежные средства, а ответчик у предано спорное имущество, которое в настоящее время находится в его пользовании. Данные обстоятельства стороны не отрицали.
Между тем, государственную регистрацию переход права собственности по данному договору сторонами произведен не был.
Указывая, что сделка заключенная между сторонами является в силу ст. 551 ГК РФ, ввиду того, что не прошла государственную регистрацию истец обратилась в суд с настоящим иском о приминении последствий недействительности ничтожной сделки.
Между тем суд не может согласится с доводами истца о ничточножности заключенной между сторонами сделки.
Так, из положений пункта 1 статьи 164 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, заключенному между истцом и ответчиком, и возможность вынесения судом соответствующего решения в случае уклонения стороны договора от такой регистрации.
В совместном постановлении пленума ВС РФ и ВАС РФ № N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны следующие разъяснения.«Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.»
Также законом не предусмотрены, что отсутствие такой регистрации влечет ничтожность заключенной сделки.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных ст. 166,167, 168 ГК РФ для приминения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.
Также в совместном постановлении пленума ВС РФ и ВАС РФ № N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны следующие разъяснения.«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.»
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом».
При таких обстоятельствах, оснований у истца как титульного собственника для истребования у ответчика спорных земельного участка и садового домика не имеется.
То обстоятельство, что, в пункте 11 договора купли-продажи указано, что договор вступает в силу с момента регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону и в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею Ростовской области, не может служить основанием для удовлетворения иска.
В силу ст. 551 ГК РФ несоблюдение требований к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, не явящегося жилым помещением не влечет ничтожность данного договора.
Как видно из выписки из ЕГРП спорный садовой домик является нежилым помещением, ввиду чего требования ст. 558 ГК РФ на договор купли-продажи данного объекта недвижимого имущества не распространяются.
В соответствии ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Иных последствий несоблюдения данного требования законом не предусмотрено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Гаспаровой Карине Владимировны к Испирян Армену Саргисовичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки и освобождении земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента составления решения суда в окончательной форме - 23 августа 2010 года.
Судья: