Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дело № 2-2395
10 августа 2010 г.
Районный суд Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего Галицкой В.А.
При секретаре : Ерошенковой И.П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прудник Сергея Викторовича к ООО «Монолит» о взыскании денежных средств в связи с неисполнением обязательств по предварительному договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, процентов, убытков, штрафа, морального вреда,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ООО «Монолит», ссылаясь на то, что Дата обезличена г. между Прудник С.В. и ООО «Монолит» был заключен предварительный договор Номер обезличен об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: ..., .../ ..., ... Номер обезличен).
Согласно его положениям стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве.
ООО «Монолит» взяло на себя обязательство заключить основной договор не позднее Дата обезличена г., осуществить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его в эксплуатацию - Дата обезличена г. В связи с невыполнением ООО «Монолит» взятых на себя обязательств, истцу было предложено заключить дополнительные соглашения к предварительному договору Номер обезличен от Дата обезличена г.
Прудник С.В. подписал дополнительные соглашения от Дата обезличена г. и от Дата обезличена г., в соответствии с которыми заключение основного договора в итоге было перенесено на срок не позднее Дата обезличена г., а срок сдачи дома в эксплуатацию был определен - Дата обезличена г.
Однако, ООО «Монолит» не исполнило свое обязательство, основной договор участия в долевом строительстве в установленный срок заключен не был.
Истец свои обязательства по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному между Прудник С. В. и ООО «Монолит», исполнил в полном объеме, что подтверждено квитанциями к приходному кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличенаг.
ООО «Монолит» до настоящего времени не имеет разрешительной документации на строительство жилого дома по адресу: ....... ... / ..., .... В отношении ООО «Монолит» возбуждена процедура (несостоятельности) банкротства, заявление принято к рассмотрению Дата обезличена г. (дело Номер обезличенНомер обезличен).
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Монолит» не намерено исполнять свое обязательство по сдаче в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и передаче квартиры в собственность истца.
Дата обезличена г. истцом по почте было направлено претензионное письмо на имя директора ООО «Монолит» с требованием предоставления в собственность равноценной 2-х комнатной квартиры, либо денежного эквивалента ее рыночной стоимости в связи неисполнением ООО «Монолит» своих обязательств по предварительному договору. Однако ООО «Монолит» добровольно удовлетворить его требования отказалось.
В связи с изложенным, истец обратился в суд и просил взыскать с ООО Монолит» сумму переданных денег в размере 993 600 рублей, сумму процентов в размере 604 933 рублей, убытки, состоящие в необходимости приобретения аналогичной квартиры - 2 000 000 руб., штраф в размере 1 700 000 руб., моральный вред в сумме 100 000 рублей.
В порядке статьи 39 ГПК РФ истцом был уточнен размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика, истец просил суд взыскать полученные ответчиком денежные средства в сумме 993 600 руб., а также сумму процентов по двойной ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 604 933 руб., убытки, состоящие в необходимости приобретения аналогичной квартиры в размере 1 506 400 рублей, штраф в размере 1 552 467 руб., моральный вред в сумме 100 000 руб. л.д. 123).
В судебном заседании представитель истца по доверенности Герцан Р.Э. уточненные требования иска поддержал в уточненной редакции.
Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в его отсутствие.
Представитель ответчика ООО «Монолит» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. Внешним управляющим ООО «Монолит» является Постукян И.С., что подтверждается определением Арбитражного суда Ростовской области от Дата обезличенаг., он привлечен к участию в деле и извещен надлежащим образом о дне слушания дела. Ответчик просил рассмотреть дело без его участия. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования иска подлежат частичному удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена г. между Прудник С. В. и ООО «Монолит» был заключен предварительный договор Номер обезличен, в силу которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...... ..., ..., (... Номер обезличен), по которому в собственность истца должна была быть передана двухкомнатная квартира, ориентировочной площадью 62, 1 кв.м., расположенная на 13 этаже л.д.27-29). В силу п. 2.1 предварительного договора его цена определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 993600 руб. Стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее Дата обезличенаг.
Впоследствии были заключены дополнительные соглашения от Дата обезличена г. и от Дата обезличена г., в соответствии с которыми заключение основного договора было перенесено на срок не позднее Дата обезличена г., а осуществление строительства жилого дома и сдача его в эксплуатацию Дата обезличена г. л.д.31, 32).
Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме, что подтверждено квитанциями к приходному кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличена г., Номер обезличен от Дата обезличенаг. л.д. 33,34).
Основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Прудник С.В. и ООО «Монолит» не был заключен, ни одна из сторон не обращалась с понуждением заключить договор в установленном ст. 445 ГК РФ порядке.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны при заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Договор долевого участия в строительстве в срок, предусмотренный предварительным договором и дополнительными соглашениями к предварительному договору, подписан не был, однако истец настаивает на том, чтобы предварительный договор был квалифицирован как основной договор долевого участия, ссылаясь на обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам, связанным со строительством многоквартирных домов.
Суд не может согласиться с утверждением истца о том, что был заключен основной договор долевого участия, либо договор подряда, либо инвестиционный договор. Суд считает, что предварительный договор не является основным договором, так как стороны согласовали не все существенные условия обязательства, необходимые для заключения договора долевого участия в строительстве. Так, в предварительном договоре от Дата обезличенаг. не определен срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В соответствие с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенные условия договора строительного подряда и простого товарищества определены ст. ст. 708, 740, 1041 ГК РФ. Исходя из анализа условий договора от Дата обезличенаг. и дополнительных соглашений от Дата обезличенаг. и от Дата обезличенаг., суд приходит к выводу об отсутствии существенных условий указанных видов договоров.
Доводы истца о том, что предварительный договор является договором об инвестиционной деятельности не могут быть приняты судом, так как согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности, а из существа предварительного договора вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства истцу является существенным условием данного договора и он сторонами не согласован, поэтому не имеется оснований считать, что между Прудник С.В. и ООО «Монолит» был заключен договор о долевом участии в строительстве.
Суд приходит к выводу о том, что стороны не совершили действий, свидетельствующих о намерениях заключить договор долевого участия в строительстве, не выполнили предусмотренных Предварительным договором обязанностей, в том числе стороны Предварительного договора не направили друг другу предложений заключить в установленный срок договор, следовательно, в силу пункта 6 ст. 1102 ГК РФ сумма 993 600 руб. является неосновательным обогащением ответчика.
Истец в своем исковом заявлении ссылается на ч. 3 ст. 3 Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он указывает, что ответчик привлек денежные средства на строительство многоквартирного дома, не имея разрешительной документации, поэтому истец вправе потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ответа МУ «Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» от Дата обезличена г. Номер обезличенНомер обезличен разрешение на строительство ООО «Монолит» не выдавалось л.д. 122).
Согласно части 3 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Из материалов дела следует, что договор долевого участия не заключался, денежные средства привлечены на основании предварительного договора, в нем не согласованы условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также отсутствует его государственная регистрация в соответствии с требованиями
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедший указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
При этом не имеется оснований считать доказанным факт того, что у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств истца для строительства, что является условием для применения ответственности, предусмотренной частью 3 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, и взыскании процентов в двойном размере.
Кроме того, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. В данном случае такой договор между сторонами не заключался.
Судом установлено, что истец с ответчиком заключил предварительный договор, согласно которому при наступлении определенных обстоятельств будет заключен основной договор. Предварительный договор нельзя считать основным договором долевого участия в строительстве, поскольку стороны не согласовали все существенные условия договора
Действующим законодательством не запрещено заключать предварительные договора, выражающие намерение сторон в будущем заключить основной (на согласованных сторонами условиях) договор. Не может быть предварительный договор, заключенный по нормам ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Проанализировав условия предварительного договора, а также предоставленные документы и переписку, действия сторон при заключении предварительного договора, наличие в договоре условий на будущее время, а также выраженное намерение сторон, суд считает, что действия стороны заключили предварительный договор. А основного договора не имеется, а также не было понуждения заключить основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Предварительный же договор не содержит все существенные условия договора долевого участия либо иных договоров в сфере строительства.
Ответчик не вводил истца в заблуждение относительно наличия разрешения на строительство жилого дома либо начала его строительства, поскольку в последнем дополнительном соглашении от Дата обезличена г. указано, что ответчик обязан осуществить строительство жилого дома и сдать его в эксплуатацию Дата обезличена г.
С указанными условиями истец был ознакомлен и согласился, поэтому суд не может применить к данным правоотношениям ст. 3 Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, договор долевого участия подлежит государственной регистрации.
Нарушение со стороны ответчика заключается в том, что в обусловленный дополнительным соглашением от Дата обезличенаг. срок, основной договор не был заключен. Однако, срок строительства и сдачи дома в эксплуатацию еще не наступил, суду не предоставлено доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора долевого участия. Поэтому, суд считает, что право требования возмещения убытков в виде
рыночной стоимости аналогичной квартиры у истца отсутствует. Истец не подтвердил допустимыми доказательствами наличие убытков, не имеется доказательств рыночной стоимости двухкомнатной квартиры на Дата обезличенаг., ответчик утверждает, что сумма 993600 руб., которую заплатил Прудник С.В., являлась ниже рыночной стоимости квартиры в 2006г. Справка, выданная ООО «Компания по управлению недвижимостью «Титул» от Дата обезличенаг., о том, что ориентировочная рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной в центре города в объекте не завершенного строительства, составляет 2300 000 руб., не может считаться допустимым доказательством, так как она не содержит сведений о площади квартиры и является ориентировочной л.д. 61).
Таким образом, суд считает, что наличие убытков истец не доказал, и оснований для их взыскания не имеется.
Не имеется оснований и для возмещения морального вреда, поскольку согласно ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающим права гражданина, подлежит компенсации только в случаях предусмотренных законом.
Ссылка истца на необходимость применения Закона РФ «О защите прав потребителей» не может быть принята судом во внимание, так как данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), а в данном случае между сторонами по настоящему гражданскому делу имеются отношения только по намерению заключить в будущем договор долевого участия в строительстве.
Кроме того, истцом не представлено допустимых доказательств необходимости приобретения жилья для личных, бытовых нужд, что является необходимым условием применения закона «О защите прав потребителей», а также доказательств причинения истцу ответчиком физических и нравственных страданий.
Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Дата обезличена года между сторонами по настоящему гражданскому делу заключен предварительный договор (л. д. 27-29). Согласно п.4.2 предварительного договора, срок заключения основного договора определен до Дата обезличенаг.
Дата обезличенаг. и Дата обезличенаг. стороны по настоящему гражданскому делу заключили дополнительные соглашения к предварительному договору от Дата обезличенаг. л.д.31,32), согласно которым сторонами определен срок заключения основного договора - Дата обезличенаг. Однако до Дата обезличенаг. основной договор заключен не был, и поэтому именно с этой даты начинается неправомерное удержание денежных средств, поскольку ООО «Монолит» денежные средства возвращены в полном объеме не были.
Суд, частично удовлетворяя требования Прудника С.В. о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, исходит из учетной ставки банковского процента на день обращения в суд с иском, а именно Дата обезличена г., т.е. 10,75%.
Количество дней просрочки с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. (день подачи искового заявления) составило 90 дней.
Расчет:
10,75 : 12:30 = 0,03 % в день.
993 600 х 0,03% х 90 = 26 737, 78 руб.
Расчет произведен в соответствие с Постановлением Пленума ВС РФ № 13 и Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 г. «О практике применения положений гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в ред. от 04.12.2000 г.).
С учетом изложенного, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания с ответчика уплаченной при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры денежной суммы в размере 993600 рублей, а также процентов в порядке ст. 395 ГК РФ не в двойном, а в одинарном размере, с момента, когда удержание денежных средств стало неправомерным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194- 197 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Взыскать с ООО «Монолит» в пользу Прудник Сергея Викторовича сумму денежных средств - 993 600 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 26 737, 78 руб. за период с Дата обезличенаг. по Дата обезличена г., в остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через суд Пролетарского района г. Ростова-на-Дону в10 дневный срок.
Председательствующий Галицкая В.А.