РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«28» декабря 2010 года с. Началово
Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи МЕРНОВА Н.В., при секретаре Приказчиковой М.О., рассмотрев гражданское дело по иску Гогенко В.М. к Циху Г.А. о расторжении п. д. к.-п. ж. п. и з. у., взыскании суммы,
УСТАНОВИЛ:
Гогенко В.М. обратился в суд с указанным иском к ответчику, указав, что _._.__ года между ним и ответчиком был заключен п. д. к.-п. ж. п. и з. у., расположенных по адресу: _____________. В счёт причитающихся выплат по предстоящему д. к.-п. ж. п. и з. у., в доказательство заключения д. и в обеспечение его исполнения, им _._.___ года ответчику были переданы денежные средства в сумме ________ руб. о чём была написана расписка. Согласно а. п.-п. д. и з. у. они передавались в целом в качественном состоянии без каких-либо повреждений и разрушений. Однако заключение основного д. к.-п. указанной недвижимости не состоялось, поскольку д. не отвечало требованиям, указанным в а. п.-п., имело скрытые недостатки, о которых ему не было сообщено при заключении п. д., которые в значительной степени лишали его того, на что он вправе был рассчитывать при его заключении. Ответчик скрыл тот факт, что с осени ____ года в микрорайоне практически отсутствует в., в. появляется только по ночам, а в летнее время её вообще нет. Кроме того, система о. в д. разморожена и пришла в полную негодность. Стоимость работ по демонтажу системы о. в д. с учётом стоимости материалов составит _____ руб. Указанные недостатки являются существенными и в случае, если бы ответчик сообщил об указанных недостатках своевременно, п. д. им бы подписан не был. __.__.___ года ответчику была направлена претензия, в которой предлагалось в срок до __.__.___ года расторгнуть вышеуказанный п. д. и возвратить уплаченную сумму задатка. На данную претензию ответчик ответил отказом. Кроме того, уплаченные по п. д. _____ руб. не могут рассматриваться в качестве задатка, поскольку п. д. не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из ст. 1102 ГК РФ действия продавца следует рассматривать как неосновательное обогащение. Обязательство, предусмотренное п. д., прекратилось до его исполнения, а именно __.__.____ года была направлена ответчику претензия с требованием о расторжении п. д. и возврате внесённой суммы аванса, __.__.___ года были возвращены ключи от д., у. и г., а также р. к., что свидетельствовало о согласии продавца на расторжение д.. При таких обстоятельствах полагал, что, поскольку п. д. прекратил своё существование до момента его исполнения, сумма, внесённая в качестве аванса, должна быть возвращена мне в полном объёме. В связи с чем просил суд п. д. к.-п. ж. п. и з. у., расположенных по адресу: __________________, расторгнуть и взыскать с ответчика __________ руб.
В судебном заседании представитель истца Иванушкина Т.А. заявленные требования поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика Круглов В.В. в иске просил отказать, мотивируя тем, что в п._ п. д. от __.__.____ года содержится соглашение о задатке, соответствующее п.2 ст.381 ГК РФ), вследствие чего задаток не может быть возвращён.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что __.__.___ года между истцом и ответчиком заключен п. д. к.-п. ж. п. и з. у., расположенных по адресу: ______________________, принадлежащих ответчику.
Стороны договорились, что основной д. к.-п., стоимость которого определена сторонами в размере _________ руб., будет заключен не позднее __.__.____ года (п._ п. д.).
Согласно п. _ п. д. покупатель выдает продавцу денежную сумму в размере ____ руб. в счёт причитающихся с него по предстоящему д. к.-п. ж. п. и з. у., в доказательство заключения д. и в обеспечение его исполнения. В соответствии с п. 11 п. д. покупатель обязуется передать продавцу денежные средства за минусом задатка в срок до __.__.___ года, т.е. в момент регистрации д. к.-п..
Получение ответчиком суммы в размере _____ руб. в качестве задатка по п. д. к.-п. ж. п. и з. у. в соответствии с п. _ п. д. подтверждается распиской, имеющейся в материалах дела.
Пунктом _ п. д. предусмотрено, что если за неисполнение д. будет ответственным покупатель, задаток в полном размере остаётся у продавца. Если за неисполнение д. будет ответственным продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Кроме этого в п. __ п. д. стороны оговорили, что с момента подписания п. д. они не вправе в одностороннем порядке расторгнуть или изменить его.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
В п._ п. д. содержатся данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Согласно п. _ п. д. основной д. должен быть заключен сторонами не позднее _._.___ года.
Суд считает, что срок, в который стороны обязывались заключить основной д., был определен сторонами в п. д., а потому, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, основной д. подлежал заключению до __.__.____ года.
Как установлено судом, истец после подписания п. д. от __.__.___ года использовал спорную недвижимость.
До истечения срока действия п. д. __.__.___ года ответчику истцом была направлена претензия, в которой предлагалось в срок до __.__.___ года расторгнуть вышеуказанный п. д. и возвратить уплаченную сумму задатка. На данную претензию ответчик ответил отказом.
Причинами, по которым просил расторгнуть п. д., истец назвал то, что с осени ____ года в микрорайоне практически отсутствует в., в. появляется только по ночам, а в летнее время её вообще нет. Кроме того, система о. в доме разморожена и пришла в полную негодность. Также им упоминалось, что об указанных недостатках он при подписании п. д. поставлен в известность не был, в противном случае данный д. подписан не был.
В ответе на претензию ответчик указал на то, что именно истец самостоятельно осуществлял мероприятия на поиск собственника объектов недвижимости возможной продажи, а не наоборот. При этом в обеспечение гарантии продажи у. именно истцу, последний сам предложил увеличить сумму задатка более чем в ___ раза от предложенной ответчиком и незамедлительно перечислил её в обеспечение данной гарантии.
Данные обстоятельства в судебном заседании Гогенко В.М. не отрицал.
Кроме этого в претензии ответчик указал, что обстоятельства, изложенные в претензии бездоказательны, тогда как обязательства, взятые на себя продавцом, им исполнены. Цих Г.А. предположил, что заявленное Гогенко В.М. является попыткой расторгнуть п. д. в одностороннем порядке ввиду нежелания (или невозможности) исполнить принятые на себя обязательства. Также он обратил внимание истца на п. __ п. д., содержащий запрет в одностороннем порядке расторгнуть д. и что отказ от исполнения д. лишает его имущественной выгоды, на которую он мог рассчитывать при заключении основного д. к.-п., что в силу п.2 ст. 450 ГК РФ может быть признано существенным нарушением условий д.. В связи с этим не согласился на расторжение п. д. и в срок до __.__.____ года просил подготовить все необходимые документы для заключения основного д. к.-п..
Суду доказательства, подтверждающие изложенные в претензии истца обстоятельства согласно ст. 56 ГПК РФ представлены не были.
Судом по ходатайству истца были направлены соответствующие запросы в организации, имеющие отношение к подаче в. к спорным объектам недвижимости.
Из ответа АМО «Н. с.» П. р. АО № ___ от __.__.___ года следует, что с начала ____ года до июня ____ года в ________ подавалась в. от НС с. Н.. С июня ___ года до __.__.____ года в. обеспечивалось в. п. к. от А.. В ноябре ____ года имелся 2-хнедельный перерыв подачи в. в _________ из-за неоплаченного долга ООО «П.» за покупную в.. В течение этого времени АМО «Н. с.» П. р. АО осуществлялся подвоз п. в. автоцистернами. В летний период времени имели место перебои с в. в связи со значительным использованием жителями подаваемой п. в. на п. н..
Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.
Также, подписав __.__.___ года а. п.-п. ж. п. и з. у., стороны констатировали, что объекты недвижимости передаются в целом, в качественном состоянии, без каких-либо повреждений и разрушений.
Судом было установлено, что спорная недвижимость _.__.___ года была реализована по д. к.-п. третьим лицам, _.__.___ года данная сделка прошла государственную регистрацию.
В связи с этим в судебном заседании представитель истца отказалась от проведения по делу строительно-технической экспертизы.
Таким образом, суд находит высказанные истцом претензии безосновательными и не подкрепленными доказательствами.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие существенные нарушения ответчиком условий д., и как следствие, считает, что неисполнение д. к.-п. н. было допущено покупателем, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, ответчиком истцу __.__.___ года была направлена телеграмма с уведомлением о вручении, полученная истцом лично _._.___ года, в которой Цих Г.А. пригласил Гогенко В.М. для оформления д. к.-п. д. и з. у. по п. д. от __.__.____ года на __.__.____ года в __ часов __ минут в регистрирующий орган в с. Н. _______________.
Из этого следует, что продавец направил покупателю предложение заключить основной д. в срок до _____ года, тем самым предпринял меры к исполнению условий п. д. от __.__.___ года.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец на данную телеграмму не отреагировал, в регистрирующий орган не явился.
В дальнейшем Цих Г.А. почтой, с уведомлением о вручении, __.__.___ года направил Гогенко В.М. новую претензию, в которой изложил, свою позицию относительно неявки последнего в регистрирующий орган для оформления основного д. к.-п. н. по п. д. от __.__.___ года, посчитав, что истец в одностороннем порядке расторгнул п. д. от __.__.___ года, тем самым нарушил п. __ данного п. д.. Данное письмо Гогенко В.М. не получил, и оно вернулось отправителю с отметкой причины неполучения – «истёк срок хранения».
При таких обстоятельствах, поскольку Цихом Г.А. Гогенко В.М. было направлено предложение заключить основной д. до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной д., обязательства оговоренные сторонами в п. д. от _.__.___ года, сохраняются.
В силу закона обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям.
Глава 26 ГК РФ называет десять оснований прекращения обязательств: надлежащее исполнение, отступное, зачет, совпадение должника и кредитора в одном лице, новация, прощение долга, невозможность исполнения, акт государственного органа, смерть гражданина, ликвидация юридического лица. Однако данный перечень не является исчерпывающим, поскольку п. 1 указанной статьи предусматривает возможность установления иных оснований прекращения в ГК РФ, других законах и иных правовых актах, а также в договоре.
Обстоятельств, при которых можно было бы сделать вывод о прекращении обязательств, порожденных п. д. от _._.__ года на момент рассмотрения дела, и, соответственно, доказательств этого, сторонами суду не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из п. д. обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной д. – д. к.-п. н. на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному д. к.-п. н., в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.
Неисполнение д. к.-п. н., как установлено судом, допущено покупателем, то есть стороной, давшей задаток, в результате чего он должен остаться у продавца.
Суду не представлены доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, у суда не имеется предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований истца и в части возврата ему переданных денежных средств как аванса.
Не состоятельными находит суд и доводы истца о необходимости государственной регистрации указанного выше по тексту п. д. от __.__.___ года.
Согласно ст.429 (п.п. 1 и 2) ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании п.1 ст.434 ГК РФ).
В силу п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст.2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п.2 ст.558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи недвижимости не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.
П. д., по которому стороны обязались заключить д. к.-п. ж. п. и з. у., расположенных по адресу: _____________, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом п. д. является обязательство сторон по поводу заключения будущего д., а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, п. д., по которому стороны обязуются в будущем заключить д., подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление Гогенко В.М. к Циху Г.А. о расторжении п. д. к.-п. ж. п. и з. у., взыскании суммы оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение 10 (десяти) дней со дня принятия решения в окончательной форме.
СУДЬЯ Н.В. Мернов