РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«19» января 2011 года с. Началово
Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи МЕРНОВА Н.В., при секретаре Приказчиковой М.О., рассмотрев гражданское дело по иску Николаева А.С. к Аубекеровой М.М. о понуждении заключить д. к.-п. к., обязании подать его на г. р., взыскании с. р.,
УСТАНОВИЛ:
Николаев А.С. обратился в суд с указанным иском к ответчику, указав, что между ним и ответчиком __.__.____ года был заключен п. д. к.-п. к. № _, расположенной по адресу: ______________. В рамках данного д. им был оплачен задаток в размере ____руб. Стороны договорились заключить основной д. к.-п. в срок не позднее ________ года, однако ответчик уклонилась от его заключения. Неоднократные обращения к ответчику с предложением заключить основной д. к.-п. оставались без ответа. В связи с этим, в соответствии с п.5 ст. 429, п.4 ст. 445 ГК РФ, и на основании п. _ п. д. истец просил суд обязать ответчика заключить с ним д. к.-п. ж. п. – к. № _, расположенной по адресу: _______________, общей площадью ____ кв.м., жилой площадью ____ кв.м., на условиях, указанных в п. д. от _____ года, понудив её произвести р. перехода права собственности, а также взыскать понесённые с. р..
В судебном заседании представитель истца Рудев В.В. заявленные истцом требования поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик, признав в судебном заседании факт того, что в срок не позднее _____ года она обязалась согласно п. д. к.-п. к. № _, расположенной по адресу: _________, заключить основной д. к.-п. указанной к. за ____ руб., пояснила, что отказалась от его заключения ввиду того, что оговоренная в п. д. сумма сделки мала, и она готова продать к. лишь за ____ руб., однако истец от этого отказался. Просила в иске отказать.
Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании из показаний представителя истца, ответчика установлено и подтверждено материалами дела, что __.__.___ года между истцом и ответчиком заключен п. д. к.-п. к. № _, расположенной по адресу: __________, принадлежащей ответчику.
Стороны договорились, что основной д. к.-п., стоимость которого определена сторонами в размере _____ руб., будет заключен не позднее ____ года (п._ п. д.). Данный факт сторонами не оспаривался и был подтверждён показаниями, как представителя истца, так и ответчиком, подтвердившей, что в срок не позднее ____ года она обязалась заключить основной д. к.-п. к. по цене _____ руб.
Согласно п. _ п. д. истец передал ответчику ____руб. в качестве обеспечения выполнения обязательств по данному д. (задаток).
Получение ответчиком суммы в размере ____ руб. в качестве задатка по п. д. к.-п. к. подтверждается распиской от __.__.____ года, имеющейся в материалах дела, и не отрицается ответчиком.
Пунктом _ п. д. предусмотрено, что если одна из сторон будет уклоняться от заключения д., другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить д..
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
В п._ п. д. содержатся данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Суд считает, что срок, в который стороны обязывались заключить основной д., был определен сторонами в п. д., что нашло своё подтверждение из утвердительных показаний сторон и в ходе судебного разбирательства, а потому, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, основной д. подлежал заключению до __.__.____ года.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, истцом ответчику __.__.___ года и __.__.___ года были направлены письма почтой с уведомлением о вручении, которые были получены истцом __.__.___ года и __.__.___ года соответственно, в которых ответчику предлагалось заключить основной д. к.-п. к..
В судебном заседании ответчик не отрицала факт получения письма, но ответа не дала, поскольку была не намерена заключать д. к.-п. к. на условиях, определённых в п.д..
Из этого следует, что покупатель направил продавцу предложение заключить основной д. в срок не позднее ____ года, тем самым предпринял меры к исполнению условий п. д. от __.__.____ года.
При таких обстоятельствах, поскольку истцом ответчику было направлено предложение заключить основной д. до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной д., обязательства оговоренные сторонами в п. д. от __.__.____ года, сохраняются.
В силу закона обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям.
Глава 26 ГК РФ называет десять оснований прекращения обязательств: надлежащее исполнение, отступное, зачет, совпадение должника и кредитора в одном лице, новация, прощение долга, невозможность исполнения, акт государственного органа, смерть гражданина, ликвидация юридического лица. Однако данный перечень не является исчерпывающим, поскольку п. 1 указанной статьи предусматривает возможность установления иных оснований прекращения в ГК РФ, других законах и иных правовых актах, а также в договоре.
Обстоятельств, при которых можно было бы сделать вывод о прекращении обязательств, порожденных п. д. от __.__.___ года на момент рассмотрения дела, и, соответственно, доказательств этого, сторонами суду не представлено.
Согласно ст.429 (п.п. 1 и 2) ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании п.1 ст.434 ГК РФ).
В силу п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст.2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п.2 ст.558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи недвижимости не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.
П. д., по которому стороны обязались заключить д. к.-п. к. № _, расположенной по адресу: ___________, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом п. д. является обязательство сторон по поводу заключения будущего д., а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, п. д., по которому стороны обязуются в будущем заключить д., подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, и не отрицалось ответчиком, что от заключения основного д. к.-п. она уклоняется ввиду несогласия со стоимостью отчуждения к., оговоренной в п. д., между тем, ответчиком не оспаривалось, что п. д. к.-п. к. был ею подписан.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку Аубекерова М.М. приняла на себя обязательство по заключению д. к.-п. к. на оговоренных в п. д. условиях, у неё возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок не позднее __.__.____ года заключить с Николаевым А.С. д. к.-п. к. № _, расположенной по адресу: __________, общей площадью ___ кв.м., жилой площадью _______ кв.м.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
Заключив п. д. к.-п. ж. п., ответчик тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного д., которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
Из материалов дела видно, что, возражая против заявленных требований, ответчик ссылалась на то, что, подписывая п. д., в последующем перестала быть согласной с его условиями относительно цены.
Между тем, Аубекеровой М.М. требования о признании недействительным п. д. к.-п. к. от __.__.___ года в установленном законом порядке не заявлялись.
Обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчика при заключении п. д., не были установлены судом.
На основании изложенного, суд находит требования истца в части обязания ответчика заключить основной д. к.-п. к. подлежащими удовлетворению.
Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Исходя из установленных судом обстоятельств уклонения ответчика в переходе права собственности на спорную к., подлежат удовлетворению, и требования истца в части понуждения ответчика произвести р. перехода права собственности на к. на основании д. к.-п. ж. п..
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца, уплаченную им государственную пошлину.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление Николаева А.С. к Аубекеровой М.М. о понуждении заключить д. к.-п. к., обязании подать его на г. р., взыскании с. р. удовлетворить.
Обязать Аубекерову М.М. заключить с Николаевым А.С. д. к.-п. ж. п. – к. № _, расположенной по адресу: _____________, общей площадью ___ кв.м., жилой площадью ___ кв.м., на условиях, указанных в п. д. от _________ года.
Понудить Аубекерову М.М. произвести р. перехода права собственности на основании д. к.-п. ж. п. – к. № _, расположенной по адресу: ___________, общей площадью ___ кв.м., жилой площадью ____ кв.м.
Взыскать с Аубекеровой М.М. в пользу Николаева А.С. государственную пошлину в порядке возврата в сумме ___ (_____) рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение 10 (десяти) дней со дня принятия решения в окончательной форме.
СУДЬЯ Н.В. Мернов