РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«12» октября 2011 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Мернова Н.В., при секретаре Тихоновой О.В., рассмотрев гражданское дело по иску Асанова Б.В. к Прасолову А.П. о регистрации договора купли-продажи жилого дома, встречному иску Прасолова А.П. к Асанову Б.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, гражданское дело по иску Прасолова А.П. к Асанову Б.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Асанов Б.В. обратился в суд с иском к Прасолову А.П. о регистрации договора купли-продажи жилого дома, мотивируя тем, что _._.__ года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ___________, общей площадью ____ кв.м., инвентарный номер ___, литер «_». Сделка сторонами договора исполнена, стоимость дома в размере ____ руб. ответчику выплачена, состоялась и передача имущества. Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась. В регистрации права собственности на указанный договор Управлением Росреестра по АО истцу было отказано, после чего повторно ответчик отказался обращаться с требованием о регистрации данной сделки в регистрирующем органе. На неоднократные предложения предпринять меры к регистрации договора ответчик не реагировал. Между тем договор купли-продажи дома согласно ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, правообладатель не предпринял мер к её государственной регистрации, его бездействие он рассматривает как уклонение от государственной регистрации сделки, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ просил суд вынести решение о регистрации договора купли-продажи жилого дома от _._.___ года, расположенного по адресу: ______, общей площадью ___ кв.м., инвентарный номер ___, литер «_», заключенного между Асановым Б.В. и Прасоловым А.П.

По данному делу Прасолов А.П. предъявил встречный иск к Асанову Б.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя его тем, что в иске Асанова Б.В. искажены обстоятельства совершения сделки, его подписания, подготовки сделки, а также процедуры регистрации сделки в регистрирующем органе. Денежные средства в сумме _____руб. были переданы Асановым Б.В. через службу судебных приставов в рамках исполнительного производства, а не так как указывает в иске Асанов Б.В. до подписания договора купли-продажи. Исполнительное производство было возбуждено по факту неисполнения мирового соглашения, утверждённого П. р. с. АО от _._.___ года по иску Прасолова А.П. к ИП Асанову Б.В. о взыскании убытков, неустойки и компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя, где Асанов Б.В. обязался передать Прасолову А.П. денежные средства в размере ____руб. в счёт возмещения расходов по оплате строительства спорных дома и гаража. Исходя из этого, считал, что условия п. _ договора купли-продажи дома от _._.__ года не соответствуют действительности. Кроме этого в п. _ указанного договора указано, что на спорный дом судебным приставом-исполнителем наложен арест, что также влечёт недействительность сделки. В п. _ оспариваемого договора указывается передача ключей и необходимых документов при подписании договора, тогда как _._.___ года ключи против его воли были переданы Асанову Б.В. судебным приставом-исполнителем. Договор не прошёл ввиду того, что не была решена судьба земельного участка. Считал, что при подготовке Асановым Б.В. договора купли-продажи не были учтены перечисленные обстоятельства, более того, он не дал возможности ознакомиться с договором и внести в него существенные условия. Путём введения в заблуждение при подписании договора купли-продажи ответчик хотел завладеть всем земельным участком. В связи с этим просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: _______ общей площадью ____ кв.м., инвентарный номер ____, литер «_», применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Также определением п. р. с. АО от _.__.___ года в одно производство с вышеуказанными исками было объединено гражданское дело по иску Прасолова А.П. к Асанову Б.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Прасолов А.П., ссылаясь на незаконность изъятия у него спорного дома, нарушение его прав собственника по владению и распоряжению свой собственностью, а также на не желание ответчика возвратить домовладение, просил обязать ответчика освободить занимаемый ответчиком дом, расположенный по адресу: ____, общей площадью ___ кв.м., инвентарный номер ___, литер «_», возвратив его в натуре, передать _-ть ключей от него.

В судебном заседании представитель Асанова Б.В. Давыдов П.А. свои исковые требования поддержал в полнм объёме, по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении встречного иска и иска объединённого дела просил отказать.

Представитель Прасолова А.П. Чугошкин И.Г. встречный иск и иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения поддержал по основаниям, изложенным в них. Иск Асанова Б.В. просил оставить без удовлетворения. Также просил о взыскании понесённых его доверителем расходов по оплате услуг представителя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом, возражений не представил, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении иска Асанова Б.В. и как следствие к отказу в удовлетворении исков Прасолова А.П. ввиду следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьёй 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между Асановым Б.В. и Прасоловым А.П. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора от _._.__ года купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ______, общей площадью ___ кв.м., инвентарный номер ___, литер «_». Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Асановым Б.В. Прасолову А.П. в полном объеме, при этом домовладение передано от Прасолова А.П. Асанову Б.В.

Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явился вопрос о судьбе земельного участка, который был поставлен пред сторонами регистрирующим органом, после чего у сторон возникли противоречия.

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.

Таким образом, если сделка совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации.

Представитель Прасолова А.П. в судебном заседании не оспаривал факт уклонения от регистрации сделки, ссылаясь на то, что его доверитель был введён в заблуждение относительно предмета сделки и на её несоответствие закону, не оспаривал факт подписания договора купли-продажи спорного дома, получение денежной суммы, определенной договором.

Судом установлено, что на стадии заключения договора купли-продажи дома от _._.___ года Прасолов А.П. располагал полной информацией о содержании данного договора и его условия удовлетворяли как Асанова Б.В., так и Прасолова А.П.

Суд не находит оснований к удовлетворению встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным.

По действующему законодательству договор считается заключенным при наличии выраженной воли на его заключение (п. 3 ст. 154 ГК РФ, придании сделке (договору) требуемой формы (п. 1 ст. 160 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ), достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Суд исходит из наличия всех признаков, свидетельствующих о наличие у сторон договора воли на заключение договора купли-продажи спорного имущества, правовая природа правоотношений ими определена добровольно.

Довод представителя Прасолова А.П. о том, что указанный договор должен быть признан недействительным ввиду заблуждения его доверителя и его несоответствия требованиям закона, суд находит несостоятельным.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана недействительной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

Доказательств, свидетельствующих о наличии вышеуказанных оснований для признания сделки недействительной, Прасоловым А.П. и его представителем представлено не было.

Прасолов А.П. не заблуждался относительно природы сделки, осознавал, что совершает куплю-продажу недвижимости, понимал, что продаёт именно спорный дом (п. _ договора), а не земельный участок с домом, в договоре оговорил цену дома, поэтому утверждение истца о заблуждении относительно предмета договора и в силу указанных выше норм закона не может служить основанием для признания сделки недействительной.

В п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из самого названия ст. 35 ЗК РФ («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение») видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он, либо его часть может быть объектом купли-продажи.

Данные выводы суда основаны на разъяснениях, отражённых в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года (вопрос № 47).

Из оспариваемого договора купли-продажи не следует, что сторонами вопрос о купле-продаже земельного участка каким-либо образом оговаривался.

В пункте _ договора купли-продажи спорного дома от _._.__ года содержится указание о наложении ареста на дом постановлением судебного пристава-исполнителя от _._.__ года.

Вместе с тем судом на основании представленных письменных доказательств установлено, что _._.__ года постановлением судебного пристава-исполнителя арест, наложенный постановлением от _._.___ года, был снят.

Ссылка в договоре на данное обстоятельство не является существенной и влияющей на предмет сделки и не может быть признано судом в качестве основания, по которому оно могло бы привести к признанию договора недействительным.

Согласно ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

При этом решение суда заменяет волеизъявление стороны договора, но не исключает необходимости представления иных необходимых для осуществления регистрационных действий документов, согласно положению указанной нормы права, подлежащих проверке регистрирующим органом.

Учитывая изложенное, предметом исследования суда по делам указанной категории не является проверка обоснованности отказа в осуществлении регистрационных действий на основании ранее представленных документов и оценка соответствия представленных документов требованиям закона.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для вынесения решения о регистрации уполномоченным государственным органом договора купли-продажи спорного дома, совершенного _._.___ года между Асановым Б.В. и Прасоловым А.П. и перехода к Асанову Б.В. права собственности на него и отсутствии оснований для признания данной сделки недействительной.

Учитывая данные выводы, суд не находит оснований и для удовлетворения иска Прасолова А.П. к Асанову Б.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку суд пришёл к выводу о необходимости регистрации договора купли-продажи спорного домовладения, что приводит к фактическому переходу права собственности на дом Асанова Б.В. и не даёт Прасолову А.П. право его истребования.

Поскольку иски Прасолова А.П. судом были оставлены без удовлетворения, у суда не имеется оснований для взыскания в его пользу расходов по оплате услуг представителя (ст.ст. 98, 100 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Асанова Б.В. к Прасолову А.П. о регистрации договора купли-продажи жилого дома удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию сделки купли-продажи жилого дома, заключенную _.__.__ года между Прасоловым А.П., _._.__ года рождения, уроженцем с_ ________, паспорт ____, выдан _____ года _________, код подразделения ______, состоящим на регистрационном учете по адресу: __________, и Асановым Б.В., _._.__ года рождения, уроженцем __, паспорт ___ № ___, выдан _________ _______ года, код подразделения ______, состоящим на регистрационном учёте по адресу:_______________, регистрацию перехода права собственности на жилой дом от Прасолова А.П. к Асанову Б.В. и регистрацию права собственности за Асановым Б.В. на жилой дом, расположенный по адресу: ______, общей площадью ____ кв.м., инвентарный номер ___, Литер: _, этажность: _.

Встречный иск Прасолова А.П. к Асанову Б.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки и иск Прасолова А.П. к Асанову Б.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение 10 (десяти) дней со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ Н.В. Мернов