РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 августа 2010 года г. Тула
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Глушковой В.С.,
при секретаре Федоровой Е.А.,
с участием представителя истца Третьякова А.Э. по доверенности Бабиной Н.В., ответчика Колядова В.А., представителя департамента имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности Мамаева В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-863/10 по иску Третьякова А.Э. к Колядову В.А., территориальному управлению администрации г.Тулы по Привокзальному и Советскому районам, администрации г.Тулы, Управлению градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы, департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе стены, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
Третьяков А.Э. обратился в суд с иском к Колядову В.А. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, указывая на то, что 5 февраля 2008 года он приобрел по договору купли-продажи жилой дом с надворными постройками и земельный участок, расположенные по адресу: г. Тула, ул. ..., д. *. Площадь земельного участка по документам составляет 645 кв.м. Колядовым В.А. с нарушением границ земельных участков, расположенных по адресу: г. Тула, ул. ..., д.* и г. Тула, ул. ..., д.*, было возведено строение, которое построено частично на территории его (истца) земельного участка. Он своего согласия на возведение данного строения не давал. В настоящее время он не может в полной мере осуществить свои права по владению, пользованию земельным участком, не может построить забор согласно границам земельного участка, так как его площадь уменьшилась. Просил обязать Колядова В.А. устранить препятствия в пользовании принадлежащем ему земельным участком, и снести часть самовольного строения, расположенного на земельном участке по адресу: г.Тула, ул...., д.*, построенного без соответствующего разрешения.
В порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации Третьяков А.Э. уточнил свои исковые требования, указав в качестве ответчиков также территориальное управление администрации города Тулы по Привокзальному и Советскому районам, Главное управление архитектуры и градостроительства г. Тулы, просил обязать Колядова В.А. устранить препятствия в пользовании земельным участком, принадлежащим ему (истцу), и снести часть самовольного строения - стену, расположенного на земельном участке и на границе земельных участков по адресу: г.Тула, ул...., д.* д. *, построенного в нарушение всех градостроительных норм; признать недействительным постановление №* от 23.04.1997 года администрации Привокзального района г.Тулы в части разрешения приступить к строительству; признать не законным и недействительным архитектурный проект строительства Колядова В.А. и согласование его главным архитектором г.Тулы.
В ходе судебного разбирательства истец Третьяков А.Э. дополнил свои исковые требования и просил признать недействительным государственную регистрацию права собственности Колядова В.А. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Тула, ул. ..., д.* и аннулировать запись о регистрации №* от 25 мая 2009 года. Мотивировал тем, что свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Тула, ул...., д. *, от 2 июля 2009 года, было получено Колядовым В.А. в процессе судебного разбирательства. При этом Федеральная регистрационная служба не была извещена о том, что постановление Главы администрации Привокзального района г. Тулы оспаривается в судебном порядке. Данная регистрация осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы под влиянием обмана со стороны Колядова В.А., в связи с чем является недействительной. При проведении регистрации прав на незавершенный строительством объект в Управление Федеральной регистрационной службы Тульской области не были представлены: разрешение на строительство; проектная документация, соответствующая цели выделения земельного участка и соответствующая постановлению и договору аренды земельного участка. Также УФРС по Тульской области не было учтено то, что согласно постановлению Главы администрации Привокзального района г. Тулы №* земельный участок выделялся для строительства жилого дома усадебного типа. Пунктом 2 указанного Постановления предусмотрена разработка архитектурного проекта, при этом проект должен полностью соответствовать цели предоставления земельного участка и соблюдать требования установленные Постановлением №*. Представленный проект не соответствует требованиям закона в части нарушения градостроительных норм и норм противопожарной безопасности. Представленный на регистрацию технический и кадастровый паспорта, в которых указано описание объекта, содержат сведения о том, что готовность объекта составляет 72%. Однако согласно имеющемуся у Колядова В.А. архитектурному проекту, данные технической инвентаризации не соответствуют действительности, что не было проверено регистрирующим органом.
В порядке ст. 40 ГПК Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация г. Тулы, департамент имущественных и земельных отношений Тульской области, в силу ст. 43 ГПК Российской Федерации в качестве третьего лица было привлечено Государственное унитарное предприятие Тульской области «Тулземкадастр».
Определением Привокзального районного суда г. Тулы от 11 февраля 2010 года ответчик Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области был заменен на надлежащего ответчика (правопреемника) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.
Истец Третьяков А.Э. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. В объяснениях, данных Третьяковым А.Э. в предыдущих судебных заседаниях, оглашенных в соответствии со ст.ст.174,181 ГПК Российской Федерации, он поддержал свои исковые требования и пояснил, что после приобретения спорного земельного участка он предлагал Колядову В.А. купить его земельный участок или выкупить земельный участок у Колядова В.А., предлагал изменить конфигурацию их земельных участков, но последний отказался от всех предложений. Колядов В.А. выстроил дом на меже с его земельным участком. Колядов В.А. предлагал ему пристроить дом к стене строящегося им объекта. Однако он не желает пристраиваться к стене дома Колядова В.А., не согласен, чтобы их дома разделяла брандмауэрная стена, поскольку его не устраивает строение, возведенное Колядовым В.А., по внешнему виду и использованным строительным материалам. Кроме того, он желает выстроить бревенчатый дом, который невозможно пристроить к дому Колядова В.А., и у него по проекту предусмотрены окна, которые выходят на дом Колядова В.А. При покупке земельного участка он (истец) осматривал его, земельный участок был запущенным, все заросло бурьяном, поэтому он не видел, что стена постройки Колядова В.А. стоит на меже земельного участка. Документы он не смотрел, потому что договором купли-продажи дома занимался его представитель. Земельный участок он приобрел для строительства индивидуального жилого дома. На момент покупки, он еще не знал, какой дом будет строить. Он изготовил проект жилого дома из сруба, проект не утверждался, привязка проекта к земельному участку не делалась. Колядов В.А. препятствует ему в пользовании земельным участком, поскольку постройка ответчика препятствуют ему осуществить строительство жилого дома из сруба согласно проекту, он вынужден будет отступить от дома Колядова В.А. на 2-3 метра, что уменьшит размер его земельного участка. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме (т.1л.д.238-239, т.5л.д.102-117).
Представитель истца Третьякова А.Э. по доверенности Бабина Н.В. в судебном заседании поддержала исковые требования Третьякова А.Э. по указанным в исковом заявлении основаниям, пояснила, что строительство объекта производилось Колядовым В.А. с нарушением действующего законодательства, без соблюдения норм противопожарной безопасности. Спорный объект расположен на меже земельных участков: земельного участка, находящемся в собственности истца и земельного участка, находящегося в пользовании Колядова В.А. Данный объект создает угрозу жизни и безопасности окружающих. Сам проект данного строения составлен с нарушениями действующего законодательства, кроме того строительство ведется с отступлениями от проекта, что представляет дополнительную угрозу. Полагает необходимым снести стену дома ответчика. Препятствие со стороны Колядова В.А. Третьякову А.Э. в пользовании земельным участком заключается в том, что стена дома Колядова В.А. мешает строительству нового жилого дома Третьякову А.Э., истец не сможет ухаживать за жилым домом, не может возвести забор. Просила исковые требования Третьякова А.Э. удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Колядов В.А. исковые требования Третьякова А.Э. не признал, просил отказать в их удовлетворении. Он пояснил, что в 1997 году он получил от официальных государственных органов документы на строительство индивидуального жилого дома: постановление о выделении земельного участка под строительство; проект дома, разработанный лицензированным архитектором и согласованный с главным архитектором г. Тулы Ерзовским Э.В. Он оформил отвод земельного участка в городском геодезическом центре, заключил с администрацией Привокзального района г. Тулы договор аренды земельного участка. Тем самым он выполнил все обязательства, указанные в постановлении Главы администрации Привокзального района г. Тулы №* от 23 апреля 1997 года, для осуществления строительства жилого дома. Строительство дома было им согласовано с прежними собственниками жилого дома №* по ул. ... г. Тулы. За весь период строительства с 1997 года по настоящее время ни один орган государственной власти не предъявил к нему никаких претензий и санкций по поводу строительства дома. 2 июля 2009 года он получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства *, что также подтверждает законность данного строительства. В соответствии со ст.37 ЗК РФ истец перед покупкой земельного участка по адресу: г. Тула, ул. ..., д. * должен был знать порядок использования соседних земельных участков, а если не знал, то он вправе обращаться с претензиями к продавцу земельного участка. Третьяков А.Э. не вправе обращаться с претензиями к нему (владельцу соседнего земельного участка), так как за период владения Третьяковым А.Э. земельным участком с 5 февраля 2008 года по настоящее время он (Колядов) не произвел никаких строительных работ, которые изменили бы часть дома, стоящего по меже участков и давали бы право Третьякову А.Э. обратиться в суд с иском к нему. В случае удовлетворения иска о переносе стены жилого дома, принадлежащего ему, от межи на 3 метра помещения первого и второго этажа его дома превратятся в коридоры длиной 10,5 м на 2,2 метра и использовать их в качестве жилых помещений, либо в каком-то ином качестве станет невозможным. Истец, предъявляя исковые требования к нему, в то же время дал согласие на строительство многоэтажного дома по адресу: г. Тула, ул. ..., д. *, 1 степени огнестойкости, по меже с соседним участком, с противопожарным разрывом всего 4 м, нарушая все санитарно-бытовые и противопожарные нормы. Он не сможет пристроить свой дом из деревянного бруса 5 степени огнестойкости. В действительности истец не намерен строить жилой дом на своем земельном участке, а желает возвести многоэтажный жилой дом, для этого ему нужен его (Колядова) земельный участок. Так как его земельный участок по форме длинный и узкий, то архитектор порекомендовал ему выстроить жилой дом по меже земельного участка со стыковкой брандмауэрной стеной соседних домов. Его жилой дом угрозы для дома истца не представляет, бетонные стены строения не горят, у них степень возгорания 1. Согласно СНиП необходимо расстояние между домами 10 м., а от угла его дома до террасы дома Третьякова А.Э. 8,3 м., дома расположены по диагонали.
Представитель ответчика территориального управления администрации г. Тулы по Привокзальному и Советскому районам по доверенности Офицерова Т.Е. в зал судебного заседания не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, о причинах неявки не сообщила. В объяснениях, данных ею ранее, оглашенных в порядке ст.ст. 174,181 ГПК Российской Федерации, просила разрешить исковые требования Третьякова А.Э. на усмотрение суда.
Представитель ответчика администрации г. Тулы по доверенности Лобанов Ю.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, просил разрешить иск Третьякова А.Э. на усмотрение суда.
Из пояснений представителя администрации г. Тулы по доверенности Евсикова К.С., данных в предыдущих судебных заседаниях и оглашенных в порядке ст.ст.174,181 ГПК Российской Федерации, следует, что исковые требования Третьякова А.Э. он не признал, пояснил, что истец приобрел земельный участок и дом по договору купли-продажи. В п.11 данного договора указано, что он не имеет никаких претензий, то есть согласен с границами земельного участка и со строениями. Он получил свидетельство о регистрации права собственности. Границы земельного участка согласованы по факту. По фактическому пользованию площадь земельного участка, принадлежащего Третьякову А.Э., составляет 645 кв.м. Истец не вправе предъявлять какие-либо требования ни к городу, ни к другим собственникам. Колядов В.А. выполнил все пункты постановления Главы администрации Привокзального района г. Тулы. Проект был разработан лицензированной организацией. Архитектор города посоветовал Колядову В.А. возвести брандмауэрную стену. Колядов В.А. получил разрешение на строительство объекта. (т.1л.д.209-210; 246).
Представитель департамента имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности Мамаев В.А. в судебном заседании просил разрешить иск по усмотрению суда, и пояснил, что в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в градостроительных отношениях выступают соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции. Доводы, изложенные в обращениях директора ООО «ПСП «Стройэкспертиза» в адрес заместителя Главы администрации города – начальника территориального управления по Привокзальному и Советскому районам Панферова А.В. от 30 марта 2009 года №* и начальника ОГПН Привокзального района г. Тулы от 11 апреля 2009 года не могут рассматриваться и свидетельствовать о нецелевом использовании Колядовым В.А. земельного участка в рамках заключенного договора аренды №* от 10.09.1997 года. Согласно п.2 подп.5 ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. В письменных возражениях на исковые требования, представленных ранее и оглашенных в судебном заседании исковые требования Третьякова А.Э. не признал, и, указал на то, что действующее законодательство не предусматривает возможность для обращения в суд с заявлением о признании недействительной государственной регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случае вынесения судом решения о прекращении права собственности ответчика на спорные объекты недвижимого имущества, соответствующая запись будет внесена в ЕГРП при обращении истца в Управление с необходимым пакетом документов.
Представитель Управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. От начальника Управления Васюрина Д.П. поступило письменное сообщение, в котором указано, что постановлением Главы Привокзального района г. Тулы от 23.04.1997 года №* Колядову В.А. был отведен земельный участок площадью 582 кв.м для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с данным постановлением Колядовым в 1997 году был разработан проект жилого дома и согласован с главным архитектором г. Тулы. Письмо главного архитектора г. Тулы от 23.04.1997 года можно трактовать как перспективу застройки квартала, ограниченного ул...., ул. ..., ул.... и формирования его путем высокоплотной периметральной застройки при линейной блокировке объектов через брандмауэрные (противопожарные) стены. Предусмотренный проектом объект можно классифицировать как 3-х этажный 2-х квартирный блокированный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м этаже для торговли товарами повседневного спроса. Он уже не является жилым домом усадебного типа и не имеет приквартального участка, то есть соответствует требованиям, указанным главным архитектором г. Тулы. Согласно требованиям постановления Главы администрации Привокзального района от 23.04.1997 года между Колядовым В.А. и администрацией Привокзального района г. Тулы был заключен договор аренды земельного участка от 10.09.1997 года, который был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 08.12.1997 года. Выполнив условия постановления Главы администрации Привокзального района г. Тулы от 23.04.1997 года Колядов В.А. приступил к строительству вышеуказанного здания. Недостроенный объект не нарушает структуру квартала, не выходит за пределы красных линий поперечников ул. ... и ул. .... Однако в процессе строительства Колядов В.А. отступил от ранее согласованного проекта в части соблюдения внутренней планировки здания и назначения помещений. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Тулы земельный участок по ул. ..., д.* расположен в квартале, предназначенном для организации территориальной зоны ОЖ-1 – общественно- жилищного назначения, где размещение такого объекта с видом разрешенного использования, как блокированный жилой дом в 2-4 этажа, со встроенными помещениями общественного назначения для торговли товарами повседневного спроса, не противоречит установленным градостроительным регламентам при условии соблюдения противопожарных и санитарных требований.
Представитель третьего лица Федерального государственного унитарного предприятия «Центрмаркшейдерия» по доверенности Растегаев Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. В предыдущем судебном заседании он просил разрешить требования Третьякова А.Э. на усмотрение суда, и пояснил, что их организацией проводилась топосъемка, был составлен проект границ земельного участка и проведено межевание земельного участка Колядова В.А., расположенного по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, земельный участок был поставлен на кадастровый учет. Смежные собственники подписали акт согласования границ земельных участков, никаких споров по границам земельного участка не было (т.1л.д.
Представитель третьего лица Государственного унитарного предприятия Тульской области «Тульское городское земельно-кадастровое бюро» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель по доверенности Ваисова Н.Ю. в пояснениях, данных ранее и оглашенных в судебном заседании, просила разрешить исковые требования Третьякова А.Э. на усмотрение суда, пояснив, что согласно акту обмера, составленного специалистами ГУП ТО «Тулземкадастр» пересечений и наложений земельных участков нет (т.2л.д.162).
Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Тульского филиала в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, мнение специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.п 1,3 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 60 ЗК РФ предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Судом установлено, что Постановлением Главы администрации Привокзального района г. Тулы №* от 23 апреля 1997 года Колядову В.А. на состав семьи из 4 человек был выделен земельный участок по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, площадью 582 кв.м. в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет с правом выкупа для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. В п.2 данного Постановления указано, что Колядов В.А. обязан разработать проект жилого дома и застройки участка и согласовать его в Главном управлении архитектуры и градостроительства; оформить отвод земельного участка в натуре в городском геодезическом центре; заключить договор аренды земельного участка с администрацией Привокзального района в течение 6 месяцев со дня подписания постановления; приступить к строительству жилого дома после выполнения пункта 2 настоящего постановления и разбивки осей габаритов жилого дома в натуре с городским геодезическим центром.
20 августа 1997 года произведен обмер земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, площадь земельного участка составила 563 кв.м.
Постановлением Главы администрации Привокзального района г.Тулы №* от 05.09.1997 года были внесены изменения в части изменения площади земельного участка. На основании данного постановления площадь земельного участка, выделенного Колядову В.А., уменьшилась с 582 кв.м до 563 кв.м.
10 сентября 1997г. между администрацией Привокзального района г. Тулы и Колядовым В.А. заключен договор аренды земельного участка №*, расположенного по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, общей площадью 563 кв.м., сроком на 49 лет.
Для строительства объекта по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, был разработан проект, который в соответствии с п.2 указанного постановления согласован главным архитектором г.Тулы.
Согласно проекту, выполненному архитектором Илюхиным Ю.М. трехэтажный 2-х квартирный блокированный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже для торговли товарами повседневного спроса.
25 мая 2009г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области осуществлена государственная регистрация права собственности Колядова В.А. на объект незавершенного строительства, площадь застройки 191 кв.м., лит. Б, расположенный по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним №*, в подтверждение чего Колядову В.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права * (т.3л.д.213).
Как следует из материалов дела, на момент предоставления земельного участка Колядову В.А., домовладение, расположенное по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, принадлежало Болтунову Ю.М. и Кузьмину А.Л. по ? доли каждому. С 6 мая 2004г. собственником данного домовладения стал Андреев В.В., а с 12 ноября 2004г. Арзуманян Г.А. 11 августа 2005г. Арзуманян Г.А. продал данное домовладение Лодвикову М.Ю.
05 февраля 2008г. Лодвиков М.Ю. по договору купли-продажи продал жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: г.Тула, ул. ..., д.*, Третьякову А.Э., о чем последнему Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 5 марта 2008 года выдано свидетельство о государственной регистрации права *, запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.03.2008г. №*, свидетельство о государственной регистрации права *, запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.03.2008г. №*.
Таким образом, с 05 февраля 2008г. Третьякову А.Э. на праве собственности принадлежит жилой дом и земельный участок площадью 645 кв.м, расположенные по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. ..., д.*.
Из договора купли-продажи от 5 февраля 2008 года и свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок усматривается, что объектом прав является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками.
Третьяков А.Э., считая, что его права пользования земельным участком нарушены Колядовым В.А., обратился в суд с указанным выше иском.
Судом установлено, что на момент приобретения Третьяковым А.Э. домовладения №* по ул. ... г. Тулы, на земельном участке по адресу: г. Тула, ул. ..., д.* Колядовым В.А. уже был возведен спорный объект, в том виде, в каком в последующем за Колядовым В.А. произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Указанное обстоятельство не оспаривается сторонами. Кроме того, изменений данного объекта после приобретения Третьяковым А.Э. смежного земельного участка Колядовым В.А. не производилось.
Из договора купли-продажи от 05 февраля 2008г. следует, что Третьяков А.Э. принял имущество, а именно: жилой дом и земельный участок в том состоянии, в котором они находились на момент подписания указанного договора.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Привокзального районного суда г.Тулы от 29 апреля 2010г. отменено решение Привокзального районного суда г. Тулы от 11 февраля 2010г., и Третьякову А.Э. в удовлетворении исковых требований к Колядову В.А., территориальному управлению администрации г. Тулы по Привокзальному им Советскому районам, администрации г. Тулы, Управлению градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы, департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании Постановления Главы администрации Привокзального района г. Тулы №* от 23.04.1997г. в части разрешения приступить к строительству незаконным и недействительным, о признании архитектурного проекта 2-х квартирного жилого дома с магазином по адресу: г. Тула, ул. ..., д.* и согласование его с главным архитектором г. Тулы незаконным и недействительным, отказано.
В силу п.2 ст.61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что для осуществления строительства Колядовым В.А. были получены акт и план обмера земельного участка от 20 августа 1997 года, выполненных Тульским городским геодезическим центром; топосъемка, выполненная Тульским городским геодезическим центром; письменное согласование с главным архитектором г. Тулы Ерзовским Э.В.; проект объекта, выполненный Илюхиным Ю.М., согласованный с Главным архитектором г. Тулы от 07.08.1997г.; договор аренды земельного участка.
В письменном согласовании с главным архитектором г. Тулы Ерзовским Э.В. от 23.04.1997 года указано, что согласована возможность строительства 3-х этажного индивидуального жилого дома с учетом требований: угловое решение дома для закрепления угла; соблюдение перспективной линии застройки, «выхода» глухого торца дома на межу участка с условием дальнейшей стыковки соседнего дома через брандмауэрную стену. Главные фасады ориентировать на ул. Демонстрации и ул. Первомайскую. Разработку проекта выполнять с привлечением лицензированного архитектора.
Как следует из показаний свидетеля Ерзовского Э.В., данных им в судебном заседании и оглашенных в соответствии со ст. 174,181 ГПК Российской Федерации, с 1991 года по 1997 год он работал Главным архитектором г. Тулы. Для получения разрешения на строительство заказчик должен обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка. После этого заявление поступает в органы архитектуры. Заказчик должен разработать проект объекта, согласовать его с соседями. После этого готовится проект постановления, к которому должен прилагаться листок согласования. Он также пояснил, что проектное решение должно быть согласовано с пожарной службой. В районе, где осуществлял строительство Колядов В.А., земельные участки были узкими, поэтому он рекомендовал Колядову В.А. строительство брандмауэрной стены. Когда готовился проект постановления, согласие соседей уже было (т.1л.д. 213-215).
Границы земельного участка с пользователями соседних (смежных участков) Кузьминым А.Л. и Куриловым К.П. были согласованы в период с августа 1997 года по сентябрь 1997 года.
Свидетель К., показания которого были оглашены в судебном заседании, пояснил, что его земельный участок находится рядом с земельным участком, находящимся в пользовании Колядова В.А. Колядов В.А. начал строительство своего дома в 1997 году. Он (К.) не возражал против строительства, подписал план согласования границ земельного участка в 1997 году. Сосед А., которому ранее принадлежал дом №* по ул. ... г. Тулы также не возражал против строительства дома Колядовым. (т.1л.д.152-153)
Из показаний свидетеля А., оглашенных в судебном заседании в соответствии со ст.ст. 174,181 ГПК Российской Федерации следует, что ранее он проживал в доме №* по ул. ... г. Тулы, Колядов В.А. был его соседом.
Дом, в котором он жил, принадлежал на праве долевой собственности ему и Болтунову Ю.М. (по 1/2 доли). Его половина располагалась ближе к дому Колядова В.А., а часть дома, принадлежащая Болтунову Ю.М., располагалась ближе к дому №*. В 1997 году он дал согласие Колядову В.А. на строительство дома на меже. В доме №* по ул. ... он проживал до 2004 года. Болтунов Ю.М. в своей половине не жил, там жили его дочь и ее муж (т.1л.д.248-250).
Никто из собственников домовладения №* по ул. ... г. Тулы с момента начала строительства спорного объекта согласие на возведение объекта, не осуществлял, против строительства не возражал. Отсутствие письменного согласия сособственника Болтунова Ю.М. данное обстоятельство не опровергает.
Из чего следует, что Колядов В.А. согласовал с собственниками (пользователями) смежных земельных участков строительство объекта на земельном участке, находящемся в его пользовании.
Судом установлено, что постановление Главы администрации Привокзального района г. Тулы №* от 23.04.1997г. и проект дома Колядова В.А. не затрагивают прав истца Третьякова А.Э., который на момент строительства спорного объекта не являлся собственником смежного земельного участка. Прежние собственники не возражали относительно строительства спорного объекта.
При таких обстоятельствах, доводы Третьякова А.Э. о незаконности строительства спорного объекта по мотиву нарушения предусмотренного нормативами отступа от границы земельного участка не могут являться основанием для удовлетворения его исковых требований.
Реализуя принцип диспозитивности гражданского законодательства, приобретатель действует по своему усмотрению, по своей воле и в своем интересе (пункт 2 ст.1, пункт 1 ст.9 ГК Российской Федерации), был свободен при избрании контрагента, предмета и условий заключаемого договора (ст. 421 Кодекса).
Не проявление участниками гражданских правоотношений необходимой заботливости и осмотрительности не может служить основанием для квалификации действий ответчика как незаконные, поскольку разумность действий негражданских правоотношений предполагается (ст. 10 ГК Российской Федерации).
Суд считает, что Третьяков А.Э., заключая договор купли-продажи домовладения №* по ул. ... г. Тулы, знал о возведении Колядовым В.А. постройки по меже земельного участка. В судебном заседании Третьяков А.Э. пояснил, что он осматривал земельный участок, который был запущенным, заросшим бурьяном. Довод Третьякова А.Э., что он не видел, что постройка Колядова В.А. стоит на меже суд находит необоснованным, поскольку других ограждений, разделяющих дом Колядова В.А. и земельный участок домовладения №* по ул. ... г. Тулы не имелось, забор шел в продолжение стены дома, что видно на приобщенных к материалам дела фотографиях, и не оспаривалось сторонами, Третьякову А.Э. была известна площадь земельного участка, дом Колядова В.А. представляет собой двухэтажное здание, не заметить которое не возможно. Кроме того, суд считает, что Третьяков А.Э., как покупатель, должен был проявить необходимую заботливость и осмотрительность, приобретая земельный участок.
Судом установлено, что на момент разрешения спора Колядовым В.А. возведена лишь часть проектного строения площадью 185,7 кв.м.
Согласно заключению эксперта ООО «Тульский Центр независимых экспертиз «Эксперт Групп» от 16 ноября 2009 года построенная часть двухэтажного жилого дома с магазином, расположенная по адресу: г.Тула, ул. ..., д.* не соответствует строительным нормам в части СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений П.2.12». Строение, расположенное по адресу: г. Тула, ул...., д.* не соответствует градостроительному законодательству, действующему на момент составления и утверждения документации на строительство в 1997-1998 годах, а также не соответствует на текущий момент.
В данном случае эксперт исходил из того, что построенная часть дома с магазином, выполнена без должного отступа 6 метров, необходимых от окон жилых помещений, расположенных на соседних земельных участках по санитарно-бытовым условиям. При этом указал, что уменьшение предусмотренных размеров возможно в случае строительства блокированных домов одной степени огнестойкости с применением брандмауэрной стены.
Третьяков А.Э. обращался в территориальное управление администрации г.Тулы по Привокзальному и Советскому районам о нарушении его прав в отношении пользования земельным участком. Выходом на место было установлено, что незавершенный строительством объект, принадлежащий Колядову В.А., размещен с несоблюдением необходимых расстояний до соседних земельных участков, предусмотренных СП 30-1-02-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Данный факт подтвержден ОГПН Привокзального района г. Тулы и ООО «ПСП «Стройэкспертиза». В связи с чем были направлены письма в департамент имущественных и земельных отношений Тульской области с предложением рассмотреть возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с Колядовым В.А. Договор аренды земельного участка с Колядовым В.А. не расторгался.
Из сообщения начальника ОГПН Привокзального района г. Тулы Ежова А.И. (т.2л.д.95) усматривается, что выходом на место было установлено, что от строящегося объекта, расположенного по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, до объектов на соседних земельных участках противопожарные расстояния не соблюдены.
Представитель ОГПН Привокзального района г. Тулы Баранов А.Ю., участвующий в деле в качестве специалиста подтвердил письменное сообщение от 30 апреля 2009 года, в котором указано, что противопожарные расстояния между жилыми зданиями следует принимать по таблице 1 приложения СНиП 2.07.01-89 (Строительные нормы и правила «Градостроительство. Планировка зданий и застройка городских и сельских поселений»). Расстояние между жилыми зданиями I, II и V степенями огнестойкости должно составлять 10 метров. Домовладение №* относится к V степени огнестойкости, домовладение №147 – к I, II степени огнестойкости.
Судом проверялся довод Колядова В.А. о невозможности сноса стены возведенного им объекта, о чем просил Третьяков А.Э. С этой целью судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «Тульский Центр независимых экспертиз «Эксперт Групп» Корнеева В.Д. №* от 04 августа 2010 года техническая возможность по переносу стены с фасадной части строения со стороны участка ул...., д.* имеется, для чего необходимо разобрать капитальные перекрытия стены с фундаментами по осям Б и Г. в рядах 4,5,6,7,9 по проекту от 07.08.1997г., а также часть стен по фасаду осей 4 и 7. Ориентировочная стоимость материальных затрат исходя из сложившейся минимальной стоимости квадратного метра строительных работ и площади части здания, подлежащей демонтажу, составляет 2304 тысячи руб. (96х2х12000). Перенос стены без нарушения проектного назначения внутренних помещений и дальнейшее их использование по проектному назначению не возможен, поскольку перенос стены повлечет за собой изменение архитектурных, планировочных и конструктивных решений половины существующего здания. Объект (жилой дом) создает опасность для жизни и здоровья людей в части нарушения противопожарных расстояний между жилыми зданиями (СНиП 2.01.02-85 и СНиП 2.07.01.98*). Расстояние между объектом незавершенного строительства и существующим домом по ул...., * составляет 8 м, вместо требуемых 10 м.
Незавершенный строительством объект представляет собой жилой дом. Фундаменты ленточные сборные железобетонные под наружные и внутренние стены. Перекрытия частью сборные железобетонные плиты, частью монолитные железобетонные. Наружные стены сборные из фундаментных блоков толщиной 400 мм, внутренние стены сборные из фундаментных блоков толщиной 400 мм. Перегородки, лестницы, оконные и дверные блоки отсутствуют. Кровля малоуклонная рулонная.
Из пояснений эксперта Корнеева В.Д., данных им в судебном заседании, следует, чтобы отступить на 3м от границы смежного земельного участка необходимо убрать стены с перекрытиями и возвести новые, но тогда внутренние размеры помещений изменятся и дальнейшее использование внутренних помещений по проектному назначению становиться невозможным, фактически дом надо ломать и строить новый. Возможно возведение брандмауэрной стены.
Как следует из пояснений ответчика Колядова В.А., исследованного судом проекта жилого дома * по ул. ... г. Тулы, брандмауэрная стена предусмотрена на той части жилого дома, которая еще не возведена согласно утвержденному проекту домовладения, он согласен сделать брандмауэрную стену в уже возведенной части дома, если Третьяков А.Э. пожелает к ней пристроиться.
В судебном заседании истец и его представитель пояснили, что в настоящее время в жилом доме * по ул. ... г. Тулы никто не проживает и истец не намерен его восстанавливать, в то же время уточнили, что возведенный Колядовым В.А. объект препятствует Третьякову А.Э. выстроить жилой дом из деревянного бруса согласно представленному проекту. Третьяков А.Э. в судебном заседании пояснил, что не желает пристраиваться к дому Колядова В.А. Ответчик Колядов В.А. в судебном заседании также подтвердил, что жилой дом * по ул. ... не используется как жилое помещение, в то же время выразил сомнение по поводу того, что Третьяков А.Э. намерен строить индивидуальный жилой дом, поскольку Третьяков А.Э. предлагал ему выкупить его земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома, что не отрицал в судебном заседании Третьяков А.Э.
Судом был исследован, представленный Третьяковым А.Э., проект жилого дома из сруба размером 22,1х16,7. Как следует из пояснений Третьякова А.Э. привязка данного проекта к земельному участку не сделана. Разрешение на строительство суду не было представлено.
Из содержания ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления.
Анализируя представленный истцом проект суд учитывает, что фасад 14-1 дома составляет 22100 м, фасад А-Л – 16700 м, в то же время земельный участок имеет размеры с фасадной стороны со стороны ул. ... - 18,0 м, со стороны смежных домовладений №* и №* - 35,70 м. Жилой дом из сруба имеет V степень огнестойкости и разместить такой дом на земельном участке с соблюдением норм пожарной безопасности, т.е. чтобы разрыв между домами был 10 м, невозможно, поскольку Колядову В.А. необходимо тогда выстроить дом на расстоянии 8,7 м от границы земельного участка, в то время как размер земельного участка со стороны ул. ... равен 17,0 м. Кроме того, на земельном участке домовладения №* по ул. ... г. Тулы, соседнего по отношению к земельному участку Третьякова А.Э., возводится многоэтажный жилой дом, имеющий степень огнестойкости I, т.е. разрыв между домами №* и №*, №* и №* должен быть по 10 метров. В связи с чем суд считает, что Третьяковым А.Э. не представлен конкретный проект жилого дома с привязкой его к земельному участку и разрешением на строительство, возведение которого препятствовало бы строение Колядова В.А.
Экспертом сделан вывод, что объект (жилой дом) Колядова В.А. создает опасность для жизни и здоровья людей в части нарушения противопожарных расстояний между имеющимися жилыми зданиями, вместо положенных 10 м, фактически 8 м. В то же время судом установлено, что в доме * по ул. ... никто не проживает, дом имеет 56 % износа, Третьяков А.Э. не имеет намерение проживать там. То есть на настоящий момент реальной угрозы истцу нет, так как оба дома не эксплуатируются. В связи с чем суд не может расценивать установленный факт, как препятствие Третьякову А.Э. в пользовании земельным участком.
При этом суд учитывает, что постройка Колядовым В.А. возведена до приобретения Третьяковым А.Э. земельного участка, проектом, согласованным с главным архитектором, предусматривалось соблюдение перспективной линии застройки, «выхода» глухого торца дома на межу участка с условием дальнейшей стыковки соседнего дома через брандмауэрную стену, главные фасады ориентированы на ул. Демонстрации и ул. Первомайскую.
Представитель Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г.Тулы Лычков В.А., допрошенный в качестве специалиста, показания которого были оглашены в соответствии со ст.ст.174,181 ГПК Российской Федерации, пояснил, что строительство по представленному Колядовым В.А. проекту возможно лишь при стыковке с соседним домом, при этом должно быть согласие соседей (т.1л.д. 246-247).
Из письменного ответа начальника Управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы Васюрина Д.П. следует, что письмо главного архитектора г. Тулы от 23.04.1997 года можно трактовать как перспективу застройки квартала, ограниченного ул. ..., ул. ..., ул...., и формирования его путем высокоплотной периметральной застройки при линейной блокировке объектов через брандмауэрные (противопожарные) стены.
С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что проект жилого дома с магазином Колядова В.А. разработан с учетом перспективы застройки квартала, существующей на тот период, и предусматривала высокоплотную периметральную застройку при линейной блокировке объектов через брандмауэрные (противопожарные) стены. Как следует из пояснений эксперта и специалистов при существующей застройки Колядова В.А. Третьяков А.Э. может возвести жилой дом со стыковкой с домом Колядова В.А. через брандмауэрную стену, что позволит соблюсти нормы пожарной безопасности. При этом суд считает, что приобретая земельный участок с уже выстроенным на смежном земельном участке объекте, незавершенного строительства, предусматривающим по своему утвержденному проекту линейную блокировку объектов через брандмауэрные (противопожарные) стены, владелец смежного земельного участка №* по ул.... г. Тулы выбирает для себя вариант застройки жилого дома со стыковкой с домом Колядова В.А. через брандмауэрную стену. При выборе другого варианта застройки, именно данный собственник, в конкретном случае Третьяков А.Э., должен представить проект жилого дома, соответствующий строительным нормам и правилам, в том числе нормам пожарной безопасности, с учетом уже существующих объектов недвижимости на смежных земельных участках. Не проявление со стороны Третьякова А.Э. должной заботливости и осмотрительности при покупке земельного участка не может являться основанием для побуждения владельца смежного земельного участка Колядова В.А. к изменению проекта жилого дома, его реконструкции, или сносу.
Суд также принимает во внимание показания главного специалиста ОГПН Привокзального района г. Тулы Баранова А.Ю., который пояснил, что в случае несоответствия необходимого расстояния между жилыми зданиями для определения правильности размещения строений на земельных участках необходимо произвести расчет суммарной площади застройки, включая незастроенную часть между ними. Вопрос по достаточности расстояний между объектами рассматривает экспертный совет пожарного надзора.
Согласно разъяснению, содержащемся в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Оценив исследованные доказательства, суд приходит к выводу, что перенос стены объекта незавершенного строительства по адресу: г. Тула, ул. ..., д.* без нарушения проектного назначения внутренних помещений и дальнейшего их использования по проектному назначению не возможен, поскольку перенос стены повлечет за собой изменение архитектурных, планировочных и конструктивных решений половины существующего здания, материальные затраты на демонтаж части дома значительны и не обоснованы объективной необходимостью со стороны истца, кроме того, отступление от строительных (противопожарных) норм незначительно и не нарушает право Третьякова А.Э. на владение и пользование земельным участком. Внутренняя перепланировка Колядовым В.А. объекта незавершенного строительства, не нарушает права Третьякова А.Э.
Суд считает, что доказательств того, что Колядов В.А. препятствует истцу в пользовании земельным участком, Третьяковым А.Э. суду не представлены, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Третьякова А.Э. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе стены.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Тула, ул. ..., д.*, за Колядовым В.А. и аннулирования записи о регистрации права.
Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Согласно ч.1 ст. 16 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно ст. 25.3 того же Закона 1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Судом исследовалось регистрационное дело, из которого следует, что государственная регистрация права на объект незавершенного строительства, лит. Б, расположенный по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. ..., д.*, произведена на основании заявления представителя Колядова В.А., действующего от его имени по доверенности. На регистрацию были представлены необходимые документы: кадастровый паспорт здания, кадастровый паспорт на земельный участок, постановление главы администрации Привокзального района г. Тулы от 23.04.1997г. №*, договор аренды земельного участка от 10.09.1997г.(т.3л.д.286-308). В подтверждение государственной регистрации права было выдано свидетельство.
Довод Третьякова А.Э. о том, что Колядов В.А. ввел в заблуждение регистрирующий орган, представив оспариваемое истцом постановление главы администрации Привокзального района г. Тулы, суд находит необоснованным, поскольку на момент государственной регистрации постановление главы администрации Привокзального района г. Тулы, от 23.04.1997г. №* было действующим, не было отменено или признано недействительным. Само по себе обращение в суд с иском об оспаривании данного постановления не приостанавливает его действие. В связи с чем Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области действовало в соответствии с требованиями Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кассационным определением судебной коллегии Тульского областного суда от 29.04.2010г. отказано Третьякову А.Э. в удовлетворении исковых требований о признании постановления главы администрации Привокзального района №* от 23.04.1997г. в части разрешения приступить к строительству незаконным и недействительным.
Из этого следует, что у Колядова В.А. возникло право собственности на объект незавершенного строительства, и он в соответствии со ст. 131 ГК РФ зарегистрировал свои права, представив в регистрирующий орган подтверждающие документы.
Суд также принимает во внимание, что Третьяков А.Э. не оспаривает право на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Тула, ул. ..., д.*, оспорено же может быть зарегистрированное право. Порядок регистрации права Колядова В.А. на указанный выше объект сам по себе не затрагивает права и интересы истца.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований Третьякова А.Э. к Колядову В.А., территориальному управлению администрации г. Тулы по Привокзальному и Советскому районам, администрации г.Тулы, Управлению градостроительства и архитектуры администрации г.Тулы, департаменту имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе стены, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Взыскать с Третьякова А.Э. в пользу ООО «Тульский Центр Независимых Экспертиз «Эксперт Групп» возмещение расходов по экспертизе в сумме 10000,00 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Привокзальный районный суд г. Тулы в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий В.С. Глушкова