Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 октября 2010 года город Тула
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Полосухиной Н.А.,
при секретаре Тараторкиной Е.А.,
с участием
истца Маслянникова А.Ю.,
представителя ответчика Ликиной Л.И. по доверенности Шарыгина С.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 1429/10 по иску Маслянникова А.Ю. к Ликиной Л.И. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
у с т а н о в и л :
Маслянников А.Ю. обратился в суд с иском к Ликиной Л.И. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 03 февраля 2010 года между ним и Ликиной Л.И. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Ликина Л.И продала Маслянникову А.Ю. принадлежащую ей на праве собственности ему квартиру *, в доме * по ... г. Тулы общей площадью 91 кв. м.
Указанная квартира была продана за 1 880 100 рублей, которые Ликина Л.И. получила от Маслянникова А.Ю. полностью до подписания договора.
В день подписания договора купли – продажи его стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Письмом от 10 июня 2010 года Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области уведомило Маслянникова А.Ю. о приостановлении государственной регистрации на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с поступившим 10 июня 2010 года заявлением Ликиной Л.И. о возврате документов без проведения государственной регистрации.
По утверждению истца, Ликина Л.И. добровольно заключила с ним названный договор купли-продажи квартиры, полностью получила от него денежные средства за проданную квартиру и передала квартиру ему во владение, однако незаконно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нее, в связи с чем просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли – продажи от 03 февраля 2010 года от Ликиной Л.И. к Маслянникову А.Ю. на двухкомнатную квартиру общей площадью 91 кв. м, расположенную по адресу: Тульская область, г. Тула, ..., д. *, квартира *.
Истец Масляников А.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.
Ответчик Ликина Л.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представила.
Представитель ответчика Ликиной Л.И. по доверенности Шарыгин С.И. в судебном заседании исковые требования Маслянникова А.Ю. не признал, ссылаясь на то, что обязательства по договору купли – продажи от 03 февраля 2010 года его сторонами исполнены не были, поскольку денежные средства за проданную квартиру Ликина Л.И. не получала, и являющееся его предметом недвижимое имущество истцу не передавала, в связи с чем ссылаясь на положения ст. ст. 551, 556 ГК РФ, разъяснения, данные в абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
В представленных суду возражениях на исковое заявление Маслянникова А.Ю. указал, что во исполнение Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 10 июня 2010 года государственная регистрация перехода права собственности на являющийся предметом спора объект недвижимости была приостановлена на один месяц, до 10 июля 2010 года. Так как до окончания срока приостановления причины, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были, а именно заявление Ликиной Л.И. о прекращении государственной регистрации отозвано не было, 10 июля 2010 года Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации права.
Поскольку Управление является территориальным органом Федерального органа исполнительной власти, уполномоченного, в том числе, в области государственной регистрации, суд вправе возложить на него обязанность по совершению каких – либо действий только при рассмотрении дела в порядке производства по делам об спаривании решений, действий (бездействий) соответствующего органа. Признав заявление обоснованным, суд принимает решение об обязанности соответствующего органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
В рассматриваемом деле в порядке искового производства действия Управления не обжалуются, а поэтому представитель ответчика просит суд в удовлетворении исковых требований к нему Маслянникову А.Ю. отказать.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел настоящее дело в отсутствие указанных выше участвующих в деле лиц.
Выслушав объяснения истца Маслянникова А.Ю., представителя ответчика Ликиной Л.И. по доверенности Шарыгина С.И., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Требования к форме договора продажи недвижимости установлены в ст. 550 ГК РФ, в соответствии с которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как установлено судом, 03 февраля 2010 года между Ликиной Л.И. с одной стороны, и Маслянниковым А.Ю. с другой стороны, был заключен договор купли - продажи, по условиям которого принадлежащая Ликиной Л.И. двухкомнатная квартира № * в доме № * по ... города Тулы, со всеми коммунальными устройствами и оборудованием, назначение: объект жилого комплекса, общей площадью 91,0 кв. м, на третьем этаже, продана Маслянникову А.Ю. за 1880100 рублей, которые продавец получил полностью с Маслянникова А.Ю. полностью до подписания договора.
Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в исследованной судом копии договора купли-продажи от 03 февраля 2010 года, объяснениях истца в судебном заседании.
По форме и содержанию указанный договор соответствует предъявляемым к нему законом требованиям, поскольку заключен в письменной форме путем составления одного документа, содержит все необходимые для такого рода сделок условия и реквизиты, подписан его сторонами.
Данных о том, что указанная сделка была совершена ее участниками под влиянием заблуждения, вопреки действительным намерениям сторон договора, с нарушением принципа свободы договора, либо является противозаконной, по делу не установлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом, в день подписания договора купли-продажи, 03 февраля 2010 года, Ликина Л.И. и Маслянников А.Ю. обратились в территориальный орган Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области для государственной регистрации перехода права собственности на являющуюся предметом спора квартиру к Маслянникову А.Ю. на основании договора купли – продажи от 03 февраля 2010 года.
Указанные обстоятельства, кроме объяснений в судебном заседании истца Маслянникова А.Ю., подтверждается копиями заявлений Маслянникова А.Ю. и Ликиной Л.И., имеющимися в материалах регистрационного дела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, не оспаривались ответчиком Ликиной Л.И. и ее представителем.
Текст указанных заявлений удостоверен подписями Ликиной Л.И. и Маслянникова А.Ю., что также не оспаривалось ответчиком.
03 февраля 2010 года Отделом регистрации прав по г. Туле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области заявления указанных лиц с приложением необходимых документов были получены на государственную регистрацию, о чем в книгу учета входящих документов № * была внесена запись № *.
19 февраля 2010 года государственная регистрация договора купли-продажи от 03 февраля 2010 года и перехода права к Маслянникову А.Ю. на спорную квартиру, была приостановлена на сроком не более чем на три месяца, до 19 мая 2010 года, начиная с 19 февраля 2010 года, на основании п. 3 ст. 19 Закона о регистрации в связи с поступившим от Ликиной Л.И. заявлением для снятия ареста.
10 июня 2010 года в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поступило заявление от Ликиной Л.И. с просьбой о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи от 03 февраля 2010 года и перехода права собственности на спорную квартиру к Маслянникову А.Ю., и возврате документов без проведения государственной регистрации.
10 июня 2010 года государственная регистрация договора купли-продажи от 03 февраля 2010 года, перехода права и права собственности Маслянникова А.Ю. на указанную выше квартиру была приостановлена на один месяц, до 10 июля 2010 года, что подтверждается копиями уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 10 июня 2010 года № * 334 и № *.
Как усматривается из сообщений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 10 июля 2010 года № * и № *, на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федеральной закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «с последующими изменениями), в государственной регистрации договора купли-продажи от 03 февраля 2010 года и перехода права и права собственности Маслянникова А.Ю. на квартиру, расположенную по адресу: Тульская область, г. Тула, ..., д. *, кв. *, было отказано 10 июля 2010 года в связи с поступившим 10 июня 2010 года заявлением от Ликиной Л.И. о возврате документов без проведения государственной регистрации.
Частью 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Проверяя доводы истца о том, что Ликина Л.И. уклоняется от государственной регистрации перехода к нему права собственности на являющуюся предметом спора квартиру, суд приходит к следующему.
Из заявления Ликиной Л.И. от 10.06.2010 года о возвращении ей документов без государственной регистрации усматривается, что оно не содержит указания на мотивы.
Вместе с тем, как следует из объяснений представителя истицы Шарыгина С.И. в судебном заседании, названное заявление было подано Ликиной Л.И. в связи с тем, что обязательства по договору купли – продажи от 03 февраля 2010 года его сторонами исполнены не были, поскольку денежные средства за проданную квартиру Ликина Л.И. не получала, и являющееся его предметом недвижимое имущество истцу не передавала.
Обязанности сторон по договору купли – продажи в соответствии с общими положениями о договоре купли- продажи закреплены в ст. 454 ГК РФ и предписывают продавцу передать вещь в собственность покупателю, а покупателю - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Содержание условий заключенного сторонами по настоящему спору договора позволяет суду сделать вывод о том, что обязательствами покупателя – Маслянникова А.Ю. являлись оплата приобретенной квартиры денежными средствами в сумме 1880100 руб. и его принятие у продавца, а обязанностями продавца Ликиной Л.И. – передача квартиры покупателю – Маслянникову А.Ю.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 407, ч.ч. 1, 2 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.
В пункте 3 договора купли – продажи от 03 февраля 2010 года содержится указание на то, что покупатель – Масляников А.Ю., передал денежные средства в размере 1880100 руб. за проданную квартиру продавцу – Ликиной Л.И., полностью, а продавец – Ликина Л.И. приняла от покупателя - Маслянникова А.Ю. полностью до подписания договора.
Данный договор подписан всеми участниками сделки, а поэтому суд, исходя из положений ст. 408 ГК РФ расценивает этот документ как допустимое и достоверное письменное доказательство исполнения Маслянниковым А.Ю. своих обязанностей по договору по уплате за товар обусловленной договором цены до его подписания.
Указанные обстоятельства подтверждаются также объяснениями в судебном заседании истца Маслянникова А.Ю. о том, что денежные средства в сумме 1880100 руб. за приобретаемую квартиру были переданы им лично Ликиной Л.И. до подписания договора.
В то же время достоверных и допустимых доказательств в подтверждение того обстоятельства, что Маслянниковым А.Ю. указанная обязанность не исполнена, ответчицей суду не представлено, а сами по себе объяснения ее представителя в судебном заседании суд не может положить в основу решения по делу.
Что касается доводов представителя ответчика Шарыгина С.И. и том, что сторонами договора не были исполнены обязанности по передаче и приему являющейся предметом спора квартиры, их суд также не может отнести к числу состоятельных исходя из следующего.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как следует из материалов дела, объяснений истца и представителя ответчика в судебном заседании, акта приема – передачи квартиры в виде отдельного документа, сторонами не составлялось и не подписывалось.
Вместе с тем, из содержания договора от 03.02.2010 г. усматривается, что в его пункте 6 стороны указали, что продавец передал квартиру покупателю путем вручения ему относящихся к квартире документов и ключей до подписания договора, покупатель принял квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент подписания договора, и претензий относительно качественного состояния квартиры и ее оборудования не имеет, и договор является одновременно актом приема – передачи квартиры.
При таких обстоятельствах суд не может признать обоснованными утверждения представителя ответчика об отсутствии между сторонами передаточного акта, поскольку включение в подписанный сторонами договор купли – продажи соглашения о приеме и передаче имущества не противоречит положениям ст. 556 ГК РФ, допускающей возможность оформления сторонами договора иного документа о передаче.
Доводы представителя ответчика о том, что указанный акт подтверждает лишь факт передачи покупателю лишь ключей от квартиры, то есть символическую передачу квартиры, не основаны на установленных судом фактических обстоятельствах, поскольку из буквального толкования включенного в договор купли - продажи акта приема – передачи следует, что продавец передал покупателю именно квартиру, путем вручения относящихся к ней ключей и документов.
При этом представителем ответчика суду не приведено убедительных доводов о том, какие еще действия по передаче недвижимого имущества, отличительной особенностью которого в силу ст. 130 ГК РФ является прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, должны были быть совершены сторонами.
То обстоятельство, что до момента регистрации перехода права собственности на квартиру истец Маслянников А.Ю., как следует из его объяснений, не вселялся в приобретенную квартиру, суд не может отнести к числу обстоятельств, свидетельствующих о том, что он не принял ее в установленном порядке, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ его право собственности, включающее в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом могло возникнуть только после регистрации перехода к нему этого права.
Факт же использования на момент разрешения спора квартиры Ликиной Л.И. или иными лицами, а также замена замков на входной двери с созданием Маслянникову А.Ю. препятствий в доступе е в квартиру при установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о фактической передаче спорного объекта недвижимости Маслянникову А.Ю., правового значения для разрешения данного спора не имеет.
Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что Ликина Л.И. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на являющуюся предметом спора квартиру, поскольку факта неисполнения сторонами возложенных на них обязательств по совершенному в надлежащей форме договору от 03.02.2010 г., судом не установлено.
С учетом приведенных выше установленных по делу обстоятельств и положений закона, требования истца о проведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 03 февраля 2010 года от Ликиной Л.И. к Маслянникову А.Ю, на двухкомнатную квартиру общей площадью 91 кв. м, кадастровый (или условный номер) *, расположенную по адресу: Тульская область, г. Тула, ..., д. *, кв. *, подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК Российской Федерации, суд
р е ш и л :
исковые требования Маслянникова А.Ю. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 03 февраля 2010 года от Ликиной Л.И. к Маслянникову А.Ю. на двухкомнатную квартиру, общей площадью 91 кв. м, кадастровый (или условный номер) *, расположенную по адресу: Тульская область, г. Тула, ..., д. *, кв. *.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий