Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
04 октября 2010 года г. Тула
Привокзальный районный суд города Тулы в составе:
председательствующего Полосухиной Н.А.,
при секретаре Хеция О.А.,
с участием
представителя истца Гусева Е.А. по доверенности Лашкаревой Д.Е.,
представителя ответчика ООО «Лада» по доверенности Никитиной Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 1336/10 по иску Гусева Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Лада» о признании недействительным соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, взыскании денежного взноса, неустойки за нарушение срока исполнения обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами,
у с т а н о в и л :
Гусев Е.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Лада» (далее по тесту - ООО «Лада») о признании недействительным соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, взыскании денежного взноса, неустойки за нарушение срока исполнения обязательства, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 08 августа 2008 года между ним и ООО «Лада» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № *.
В соответствии с условиями данного договора он принял на себя обязательство осуществить оплату строительства 5-ти секционного монолитно – кирпичного переменной этажности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тула, ... район, пересечение улиц ..., что давало ему при распределении площади дома право на получение общей площади в размере 41,7 кв. м с учетом площади холодных помещений в виде однокомнатной квартиры на девятом этаже в секции *, номер на площадке - *, с условным номером *.
Пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора было установлено, что дом будет введен в эксплуатацию, и акт государственной комиссии будет подписан не позднее I квартала 2009 года, квартира будет ему передана не позднее II квартала 2009 года.
Денежный взнос согласно п. 4.1 договора составил 1 593 774 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра площади – 38220 руб., который был внесен им в полном объеме в установленный договором срок.
Ответчик принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнил, ни в первом, ни во втором квартале 2009 года дом в эксплуатацию сдан не был, квартира ему передана не была, в связи с чем, по мнению истца, в его пользу с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи квартиры.
06 августа 2008 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение о расторжении названного договора долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого ответчик возвращает ему денежные средства, полученные по указанному договору в сумме 1434369 руб. 60 коп. в течение 30 рабочих дней с момента его подписания.
Однако, по утверждению истца, при заключении указанного соглашения он существенно заблуждался относительно его природы, а поэтому, условие соглашения о возврате ООО «Лада» ему денежных средств в сумме 1434396 руб., то есть с удержанием предусмотренной п. 8.3. договора от 08.08.2008 года неустойки в размере 159377 руб., является недействительным.
В связи с изложенным истец просит суд взыскать с ООО «Лада» в его пользу неустойку за нарушение срока исполнения обязательств по договору от 08 августа 2008 года в размере 58650 руб. 88 коп., признать недействительным п. 2 соглашения от 06 августа 2009 года о расторжении договора долевого участия в строительстве от 08 августа 2008 года и взыскать невозвращенные ему денежные средства, внесенные по договору долевого участия в строительстве от 08 августа 2008 года в размере 159377 руб. 40 коп., проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 12317 руб. 44 коп., компенсацию морального вреда, причиненного ему нарушением его прав как потребителя в размере 20000 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 руб.
Истец Гусев Е.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Гусева Е.А. по доверенности Лашкарева Д.Е. в судебном заседании требования истца поддержала и просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Лада» по доверенности Никитина Е.М. в судебном заседании требования истца не признала и просила суд в их удовлетворении отказать.
Выслушав объяснения представителя истца Гусева Е.А. по доверенности Лашкаревой Д.В., представителя ответчика ООО «Лада» по доверенности Никитиной Е.М., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Разрешая возникший между сторонами спор, суд установил, что 08 августа 2008 года Общество с ограниченной ответственностью «Лада», именуемое застройщик, в лице генерального директора Андреева М.А., действующего на основании устава, с одной стороны, и дольщик Гусев Е.А., с другой стороны, заключили договор долевого участия в строительстве жилья № *.
Названный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 28 августа 2008 года за номером *.
Указанное обстоятельство подтверждается исследованным судом договором № * долевого участия в строительстве жилья, объяснениями представителя истца в судебном заседании, и не оспаривалось ответчиком.
Как следует из п. 1.1 названного договора, Гусев Е.А. принял на себя обязательство осуществить оплату строительства 5-ти секционного монолитно – кирпичного переменной этажности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тула, ... район, пересечение улиц ..., что давало ему при распределении площади дома право на получение общей площади в размере 41,7 кв. м с учетом площади холодных помещений в виде однокомнатной квартиры на * этаже в секции *, номер на площадке - *, с условным номером *.
Денежный взнос участника долевого строительства составляет сумму в размере 1593774 руб. из расчета стоимости одного квадратного места общей площади 38220 руб. и рассчитывается исходя из проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора с учетом площади холодных помещений в соответствии с графиком: сумма в размере 393774 руб. вносится до 16.08.2008 года; сумма в размере 1200000 руб. вносится не позднее 20 сентября 2008 года за счет кредитных средств (п. 4.1. договора).
Из представленных суду платежных поручений от 13.08.2008 года № * и от 29.08.2008 года № * усматривается, что Гусевым Е.А. был внесен взнос по договору долевого участия в строительстве жилья № *08 от 08.08.2008 года в размере 1593774 руб. в установленный договором срок, то есть его обязанности по оплате строительства жилья выполнены в полном объеме.
При заключении договора сторонами был определен срок сдачи жилого дома в эксплуатацию – не позднее I квартала 2009 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства - не позднее II квартала 2009 года (п.п. 2.1.4., 2.1.5. договора).
06 августа 2009 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома № * от 08.08.2008 г., которое было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 18.08.2009 г. за №*, и 04 сентября 2009 года денежные средства в сумме 1434396 руб. 60 коп., то есть с учетом удержания неустойки, предусмотренной п. 8.3 договора от 08.08.2008 г., были перечислены ответчиком на расчетный счет истца № * в Тульском филиале ЗАО «РАЙФФАЙЗЕНБАНК» г. Тула.
Указанные обстоятельства, кроме объяснений представителей истца и ответчика в судебном заседании, нашли свое подтверждение в договоре № *08 от 08.08.2008 г. о долевом участии в строительстве жилья, соглашении от 06.08.2009 года о расторжении договора, платежном поручении № * от 04.09.2009 года.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит суд признать п. 2 соглашения от 06 августа 2009 года о расторжении договора долевого участия в строительстве от 08 августа 2008 года, содержащий условие о возврате ООО «Лада» ему денежных средств в сумме 1434396 руб., то есть с удержанием предусмотренной п. 8.3. договора неустойки в размере 159377 руб. 40 коп. недействительным, ссылаясь на то, что при заключении указанного соглашения он существенно заблуждался относительно его природы.
Проверяя доводы истца в этой части, суд приходит к следующему.
Основания расторжения договора долевого участия в строительстве, кроме общих положений ГК РФ о расторжении договора, регулируются также Федеральным Законом 30 декабря 2004 г. № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с последующими изменениями).Так, в соответствии со ст. 9 Федерального Закона № 214 – ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Как установлено по делу, 28 мая 2009 года Гусев Е.А. направил застройщику заявление о расторжении договора № * от 08.08.2008 года.
Из содержания данного заявления следует, что волеизъявление Гусева Е.А. на расторжение договора было вызвано изменившейся ситуацией и значительно снизившейся заработной платой.
Одновременно с этим истец просил застройщика перечислить денежные средства в размере 1434396 руб. на его расчетный счет в Тульском филиале «РАЙФФАЙЗЕНБАНК».
В соответствии со ст. 9 Федерального Закона № 214-ФЗ, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, то есть при отказе участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Специальной нормой Федерального Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как следует из объяснений представителей истца и ответчика в судебном заседании, заявления Гусева Е.А. от 28.05.2009 года, данное уведомление было направлено им не по почте, а вручено непосредственно представителю ООО «Лада» в тот же день – 28.05.2009 года.
Указанные обстоятельства дают суду основания для вывода о том, что данный способ вручения Гусевым Е.А. соответствующего уведомления о расторжении договора не противоречит установленному приведенной выше нормой порядку уведомления застройщика о расторжении договора, направленному на установление для сторон гарантий документальной фиксации отправления и получения такого уведомления, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что договор долевого участия в строительстве от 08.08.2008 года расторгнут 28.05.2009 года по инициативе участника долевого строительства – Гусева Е.А.
То обстоятельство, что Гусев Е.А. не обратился в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями) порядке для государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве, не свидетельствует о том, что данный договор не был расторгнут, поскольку факт его расторжения приведенная выше норма связывает не с регистрацией, а с направлением уведомления о расторжении договора, и именно с этого момента у застройщика возникает обязанность по возврату участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора.
Пунктом 8.3 договора долевого участия в строительстве от 08.08.2008 г. установлено, что в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства участник долевого строительства обязан выплатить застройщику штрафную неустойку за неисполнение участником долевого строительства своих обязательств в размере 10 % от суммы, указанной в п. 4.1 договора. Указанная неустойка удерживается застройщиком при возврате денежных средств участнику долевого строительства. Возврат денежных средств производится не позднее одного месяца с момента расторжения договора.
Соответствие названного пункта договора требованиям закона не являлась предметом проверки в рамках рассмотрения возникшего между сторонами спора, поскольку его действительность истцом не оспаривалась, в связи с чем, разрешая спор в пределах оснований исковых требований, суд приходит к выводу о том, что у ответчика – ООО «Лада», имелись основания для взыскания с Гусева Е.А. неустойки в размере 10 % от суммы, указанной в п. 4.1, то есть 159377 руб. 40 коп., так как расторжение договора имело место по его инициативе.
В последующем, 06 августа 2009 года, Гусев Е.А. и ООО «Лада» составили и подписали соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 06 августа 2009 года, включив в его содержание пункт 2, в соответствии с которым стороны пришли к тому, что ООО «Лада» возвращает Гусеву Е.А. денежные средства, полученные по договору от 08.08.2008 г., что составляет сумму в размере 1434396 руб. 60 коп., в течение 30 рабочих дней с момента подписания данного соглашения, что при установленных судом обстоятельствах свидетельствующих о том, что расторжение договора от 08.08.2008 года имело место в связи с отказом Гусева Е.А. в одностороннем порядке от исполнения договора, правового значения для разрешения возникшего между сторонами спора в рамках заявленных исковых требований не имеет.
Доводы истца о недействительности названного пункта соглашения от 06.08.2009 года по мотиву заблуждения относительно природы этой сделки, суд не может отнести к числу состоятельных, поскольку наступление такого последствия, как уплата участником долевого строительства неустойки при расторжении договора по соглашению сторон содержатся в договоре от 08.08.2008 года и наступили с момента его отказа от исполнения данного договора, а не в результате подписания данного соглашения, в связи с чем не могут служить основанием для признания его недействительным в силу ст. 178 ГК РФ.
Исходя из изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о признании названного соглашения в части недействительным, и основанных на них требований о взыскании удержанной с него неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку судом установлено, что расторжение договора долевого участия в строительстве от 08.08.2008 года имело место 28.05.2009 года, то есть до наступления срока исполнения ответчиком обязательств по передаче Гусеву Е.А квартиры, определенного договором не позднее II квартала 2009 года, суд с учетом положений ст. 453 ГК РФ, устанавливающей, что при расторжении договора, обязательства сторон прекращаются, находит его исковые требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры также не подлежащими удовлетворению.
В связи с тем, что судом в рамках заявленных истцом исковых требований не установлено нарушений со стороны ООО «Лада» его прав потребителя, суд не усматривает оснований и для удовлетворения его требований в части взыскания компенсации морального вреда.
Исходя из положений ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и требования истца о возмещении ему ответчиком понесенных по делу судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК Российской Федерации, суд
р е ш и л :
в удовлетворении исковых требований Гусева Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Лада» о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору от 08 августа 2008 года в размере 58650 руб. 88 коп., признании недействительным п. 2 соглашения от 06 августа 2009 года о расторжении договора долевого участия в строительстве от 08 августа 2008 года, взыскании невозвращенных ему денежные средства, внесенных по договору долевого участия в строительстве от 08 августа 2008 года в размере 159377 руб. 40 коп., процентов за пользование указанными денежными средствами в размере 12317 руб. 44 коп., компенсации морального вреда и судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 15000 руб. отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий