РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 января 2011 года г.Тула
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Потаповой Н.В.,
при секретаре Зотовой Т.Е.,
с участием представителя 3 лица Администрации г.Тулы по доверенности Лобанова Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-7/11 по иску Харченко О.А. к ООО «Сталь- Инвест», ЗАО «Межрегионинвестстрой» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
установил:
Харченко О.А. обратился в суд с иском к ООО «Сталь- Инвест», ЗАО «Межрегионинвестстрой» о признании права собственности на незавершенный строительством объект, ссылаясь на то, что дата. им, как Цессионарием, в г. Туле в целях обеспечения своих личных жилищных прав, для личного пользования, был заключен с ответчиком (как Цедентом) договор № * уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве № * от дата г.
В соответствии с п. 1.1 договора № * уступки от дата. Цедент уступает Цессионарию в полном объеме свои права по Договору участия в долевом строительстве № * от дата г., заключенному между Цедентом и ЗАО «Межрегионинвестстрой» о привлечении финансовых средств в строительство жилого комплекса «Зеленстрой-1» (2-й очереди строительства) по адресу: г. Тула, Привокзальный район, пересечение .... и ...., в части дальнейшего оформления в собственность двухкомнатной квартиры № *, расположенной на 15 этаже в 1 блок - секции вышеназванного Объекта.
Указывает, что в соответствии с Актом от дата. об исполнении обязательств по Договору * уступки от дата. выполнил полностью свои финансовые обязательства перед ответчиком, как Цедентом (в размере 2539107 рублей) по договору №* уступки от дата. Указанные документы хотя и не прошли государственную регистрацию, однако обязательства по ним сторонами выполнены полностью.
Ссылается на то, что взаимоотношения ООО «Сталь-Инвест» /Дольщик/ с ЗАО «Межрегионинвестстрой» /Застройщик/, усматриваются из текста и содержания договора участия в долевом строительстве № * от дата г., а также из акта об исполнении обязательств по Договору № * от дата. В соответствии с данным актом следует, что Дольщик выполнил перед Застройщиком полностью финансовые обязательства в размере 2539107 рублей (п.1 Договора № * от дата дата); согласно п. 2 данного акта Застройщик передал Дольщику имущественные права на получение в собственность 2-х комнатной квартиры № * на 15-м этаже общей площадью 65,61 кв.м.
В настоящее время ответчик, несмотря на неоднократные обращения к нему, не принимает никаких мер к государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру. Его полномочные представители уклонялись от личных контактов, ссылаясь на их предпринимательские трудности и прочие проблемы. Соответственно, ответчик, не имея каких-либо претензий ранее, по неясным причинам не подписывал передаточного акта - декларативно, ранее обещая это сделать, но затягивая все это на неопределенный многомесячный срок, ссылаясь также на то, что у него возникли трудности в поддержании прежних деловых контактов с другими застройщиками названного дома, получением документов на государственную регистрацию, хотя и не имелось каких-либо с ними споров о правах собственности, характере строительного участия и т.д.
С учетом сложившейся судебной практики, он, Харченко О.А. вынужден отстаивать права на свою жилплощадь.
На основании изложенного, просил суд признать за ним, Харченко О.А. право собственности на объект незавершенного строительства в виде 2-х комнатной квартиры № *, общей площадью 65,61 кв.м., расположенный на 15 этаже в 1 блок - секции по строительному адресу: г. Тула, Привокзальный район, пересечение .... и ....
Истец Харченко О.А. и его представитель по доверенности Подлегаев Ю. П. в судебное заседание не явились, извещались должным образом, о чем имеются расписки, в представленном суду заявлении представитель истца просил рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель истца Харченко О.А. по доверенности Подлегаев Ю.П. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчиков ООО« Сталь-Инвест», ЗАО «Межрегионинвестстрой» по доверенностям Калитаев А.Ю. в судебное заседание не явился, извещался должным образом, о чем имеется расписка, в представленном суду заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. В удовлетворении требований просил отказать с учетом возражений. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал. В возражениях на заявленные требования указал на то, что заявленное Харченко О.А. требование противоречит нормам действующего законодательства и не подлежит удовлетворению, поскольку жилой дом, как объект не введен в эксплуатацию, не зарегистрирован, квартира является выделенной частью объекта, государственная регистрация права на часть незавершенного строительством объекта за долевыми инвесторами не предусмотрена действующим законодательством.
Представитель третьего лица администрации г. Тулы по доверенности Лобанов Ю.В. исковые требования не признал и пояснил, что разрешение на строительство жилого комплекса «Зеленстрой-1» (2-й очереди строительства) по адресу: г. Тула, Привокзальный район, пересечение .... и .... получено дата года, на настоящий момент жилой дом в эксплуатацию подрядчиком не сдан, право собственности на жилой дом ни за кем не зарегистрировано. Поскольку акт приема-передачи дома не подписан, то право собственности на квартиру(помещения), как на часть объекта незавершенного строительства, не может возникнуть.
Представители третьих лиц Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, управления архитектуры и градостроительства администрации г.Тулы в зал судебного заседания не явились, о времени и месте судебного заседания извещались должным образом, о чем у суда имеются расписки.
Представитель третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области в зал судебного заседания не явился, о времени и месте судебного заседания извещался должным образом, представил отзыв на иск в котором указал, что Департамент осуществляет управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности Тульской области, распоряжение жилым фондом не входит в полномочия Департамента, при этом просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения третьего лица, огласив ранее данные в ходе судебного заседания объяснения представителя истца и представителя ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
дата. между Управой г. Тулы, при участии администрации Тульской области, и ГУН г. Москвы «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» - Генеральный заказчик, и ЗАО«Межрегионинвестстрой» (ЗАО «МРИС») -Инвестор-застройщик заключен инвестиционный контракт №* с последующими дополнительными соглашениями по комплексной застройки жилого района «Платоновский лес» г.Тулы.
ЗАО «МРИС» земельный участок, расположенный на пересечении .... и .... (микрорайон «Зеленстрой-1») в Привокзальном районе г.Тулы, для строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, предоставлен в аренду на основании постановления главы администрации г. Тулы от дата. №*. Согласно договору №* от дата. между Комитетом по управлению имуществом г. Тулы и ЗАО «Межрегионинвестстрой», последнему земельный участок кадастровый номер *, расположенный по вышеуказанному адресу, предоставлен в аренду.
Судом установлено, что между закрытым акционерным обществом «Межрегионинвестстрой» и обществом с ограниченной ответственностью» Сталь-Инвест» дата. был заключен договор №* участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, согласно которому застройщик ЗАО «МРИС» принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом, указанный в ст. 1 настоящего договора (многоквартирный жилой дом -1,2,3,4 блок-секции жилого комплекса «Зеленстрой-1» (2 очереди строительства жилого района «Платоновский лес») и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику соответствующий объект долевого строительства –квартиру, указанную в п. 3.2 договора, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. П. 3.2. договора гласит, что после сдачи дома в эксплуатацию и надлежащего выполнения дольщиком своих обязательств по выплате денежных средств, указанных в статье 4 настоящего договора. Дольщик получает право на оформление в собственность объекта долевого строительства ввиде двухкомнатной квартиры № *, расположенной на 15 этаже в 1 блок –секции. Согласно проектной документации :жилая площадь квартиры составляет -34,65 кв.м., общая площадь жилого помещения (без учета балконов и лоджий) составляет 60,66 кв.м., площадь квартиры составляет 65,61 кв.м., включая площади балконов и лоджий… п.3.3. номер и площадь квартиры будут уточняться после обмера дома, произведенного филиалом ФГУП « Ростехинвентаризация» по г.Туле в соответствии со СНиП 3.01.04-87 « Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов»... Согласно акту об исполнении обязательств по договору № * от дата года, составленному дата года дольщик выполнил перед застройщиком полностью финансовые обязательства в размере 2539107 руб.застройщик передал дольщику имущественные права на получение в собственность квартиры по адресу: 15 этаж, № квартиры *, количество комнат 2, площадь квартиры 65,61 кв.м.
Кроме того установлено, что по договору № * уступки прав ( цессии) по договору участия в долевом строительстве № * от дата года, составленному дата года ООО « Сталь-Инвест» уступает Харченко О.А. в полном объеме свои права по договору участия в долевом строительстве № * от дата года, заключенному между цедентом ООО « Сталь-Инвест» и ЗАО «МРИС» о привлечении финансовых средств в строительство жилого комплекса « Зеленстрой-1»(2 очереди строительства ) по адресу: г.Тула, Привокзальный район, пересечение .... и .... ( адрес строительный) в части дальнейшего оформления в собственность двухкомнатной квартиры № *, расположенной на 15 этаже в 1- блок секции вышеназванного обьекта.
Разрешая спорные правоотношения, суд руководствуется Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Характер рассматриваемых отношений между сторонами, цель заключения истцом данного договора - приобретение квартиры для личных нужд, обязанность ответчика перед истцом по передаче в собственность обусловленного договором жилого помещения по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что истец фактически является потребителем оказываемых ЗАО «МРИС» услуг.
Рассматриваемый договор участия в долевом строительстве № * от дата года не подпадает в сферу регулирования Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несмотря на то, что договор по своей сути соответствует требованиям ФЗ "Об участии в долевом строительстве...», поскольку в соответствии со ст.27 указанного Федерального Закона его действие не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 г. (до момента вступления его в силу).
Как следует из разрешения на строительство №* договора № * участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры от дата года, объяснений представителя ответчиков и 3 лица, разрешение №* на строительство комплекса жилых домов переменной этажности с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, в жилом микрорайоне «Зеленстрой-1» жилого района «Платоновский лес», расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, пересечение .... и ...., выдано ЗАО «МРИС» Главным управлением архитектуры и градостроительства города Тулы дата. т.е. до 1.04.2005г.
Анализируя условия договора № * участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры от дата года и договор № * уступки прав ( цессии) по договору участия в долевом строительстве № * от дата года, составленному дата года, суд установил, что обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, а обязательства застройщика с момента ввода дома в эксплуатацию и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
Истец выполнил свои обязательства по уплате денежных средств в полном объеме в сумме 2539107 руб., что подтверждается актами об исполнении обязательств и не оспаривалось представителем ответчиков.
В соответствии с п.7.1 статьи 7 договора участия в долевом строительстве планируемый срок окончания строительства - 4 квартал 2008г.
В п.7.2 ст.7 предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику квартиру при условии надлежащего исполнения дольщиком обязательств по оплате цены договора в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию путем подписания акта об исполнении договора и акта приема-передачи квартиры.
Согласно п.7.3.1 статьи 7 договора застройщик письменно уведомляет дольщика о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию в порядке, предусмотренном п. 5.2.4. настоящего договора.
В силу п. 7.6. названного договора в случае, если строительство дома не может быть завершено в указанный срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока направляет дольщику информацию с новым ориентировочным сроком сдачи дома. С даты получения дольщиком указанной информации, новый ориентировочный срок сдачи дома, считается согласованным сторонами.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона.
В силу ч.1 ст.27 Федерального Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1 (с последующими изменениями и дополнениями) исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказания услуг).
В судебном заседании стороны не оспаривали, что строительство жилого дома не завершено, квартира в собственность истца не передана, дополнительное соглашение, в том числе по установлению нового срока исполнения договора между ними не заключалось.
Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ответчик ЗАО «МРИС» не выполнил свои обязательства в срок, установленный в договоре и не передал истцу, обусловленную договором квартиру.
При этом суд учитывает положения ст.740 ГК РФ согласно которым по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект..., а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором; подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. Из чего следует, что соглашение о сроке выполнения работ является существенным условием договора подряда. Проанализировав содержание договора участия в долевом строительстве, суд полагает, что он содержит в себе элементы договора подряда, и к отношениям сторон применяются правила о договоре подряда. При этом суд учитывает, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч.1 ст.6) также предусмотрен срок как обязательное условие договора: застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде 2-х комнатной квартиры № *, общей площадью 65,61 кв.м., расположенный на 15 этаже в 1 блок - секции по строительному адресу: г. Тула, Привокзальный район, пересечение .... и .....
Поскольку при доказывании права собственности на имущество следует исходить из положений статьи 218 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Согласно ч. 1 ст.218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов.
В соответствии с п. 10 ст.1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Порядок подготовки, получения и согласования проектной документации строительства, проведения государственной и негосударственной экспертизы проекта строительства, получения разрешения на строительство, осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию установлен главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, объект фактически считается созданным с момента ввода его в эксплуатацию.
Судом установлено, что строительство объекта не завершено, последний не сдан в эксплуатацию, степень выполнения обязательства ЗАО «МРИС» по строительству жилого дома составляет 80%.
Из приведенных норм Законов следует, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта.
Квартирой согласно п.3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из чего следует, что в объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный дом, как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан. Право собственности на долю в соответствии со статьей 209 ГК РФ может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.
Следовательно, до ввода жилого дома в эксплуатацию не могут быть выделены в натуре и переданы в собственность определенные квартиры.
В силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Судом установлено, что жилой дом на момент разрешения спора не был построен полностью, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности.
Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности с нормами права, суд приходит к выводу о том, что документального подтверждения факта создания объекта строительства, и возникновения у истца права собственности на спорное имущество суду не представлено.
При описанных выше обстоятельствах оснований для удовлетворения, заявленных Харченко О.А. требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства, у суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Харченко О.А. в удовлетворении исковых требований к ООО« Сталь-Инвест», ЗАО «Межрегионинвестстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Привокзальный районный суд г.Тулы в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Председательствующий