РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 апреля 2011 года г. Тула
Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего судьи Михайловой Г.М.
при секретаре Кабановой Н.О.,
с участием
истца Королева М.Ю.,
представителя истца по ордеру адвоката Горохова А.Л.,
ответчика Ламыкина А.Д.,
представителя ответчика Дрючина В.А. по доверенности Валенцевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-157/11 по иску Королева М.Ю. к Дрючину В.А., Ламыкину А.Д., Управлению Россреестра по Тульской области о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности мнимой сделки, о внесении изменений в регистрационные документы в части собственника квартиры,
у с т а н о в и л:
Королев М.Ю. обратился в суд с иском к Ламыкину А.Д., Дрючину В.А., Управлению Росреестра по Тульской области о признании договора купли-продажи квартиры № * в доме №* по ул. .... в г. Туле от 18.11.2002 года, заключенного между Дрючиным В.А. и Королевым М.Ю. недействительным, в силу его мнимости, о применении последствий недействительности мнимой сделки, о передаче квартиры истцу в собственность, об обязательстве произвести изменения в регистрационных документах в части изменения собственников квартиры.
В обоснование своего иска истец указал на то, что договор купли-продажи между ним и Дрючиным В.А. был заключен без намерения создания каких-либо правовых последствий, он квартиру в собственность, в пользование и владение Дрючину В.А. не передавал, последний денежных средств за покупку квартиры ему не выплачивал. Договор купли продажи был заключен по требованию Ламыкина А.Д., с которым он состоял в долговых обязательствах, при этом между ними была достигнута договоренность, что после полного погашения долга, право собственности на квартиру будет переоформлено на него. В мае 2003 года он полностью выплатил долг. После заключения договора купли продажи, он из квартиры не выселялся, продолжал пользовать и владеть ей с членами своей семьи, в квартире находятся только вещи, предметы мебели, обихода, принадлежащие его семье, он несет бремя по оплате жилья и коммунальных услуг. Ответчик в квартиру не вселялся, не производил там какие либо ремонты, не нес бремя по оплате содержания жилья. В спорной квартире он и члены его семьи зарегистрированы, проживают там, что свидетельствует о мнимости совершенной сделки, и ее ничтожности.
Истец Королев М.Ю. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по вышеизложенным основаниям, дополнив тем, что в октябре 2002 года, в связи с возникшими материальными затруднениями, он взял в долг у Ламыкина А.Д. 5000 долларов США, при этом последний дал ему денежные средства в долг под залог квартиры, принадлежащей ему по праву собственности. По просьбе Ламыкина А.Д. он заключил договор купли- продажи 18.11.2002 года с Дрючиным В.А., который впоследствии они зарегистрировал в установленном законом порядке. При этом была достигнута договоренность, что после выплаты долга в полном объеме, Ламыкин А.Д. обязуется возвратить ему квартиру в собственность. Перед тем как заключить договор купли-продажи, он по требованию Ламыкина А.Д. снялся с регистрационного учета из спорной квартиры. В период до мая 2003 года он производил в квартире ремонт, периодически проживал там, в квартире находились принадлежащие ему предметы мебели, обихода, он оплачивал жилье и коммунальные услуги. В мае 2003 года он полностью выплатил долг, и стал настаивать на переоформлении квартиры, однако ответчик Ламыкин А.Д. постоянно уклонялся от этого. В августе 2003 года, он вместе с женой и малолетним ребенком был зарегистрирован в спорной квартире, впоследствии зарегистрировал в квартире второго малолетнего ребенка. До настоящего времени он с членами своей семьи проживает в спорной квартире, несет бремя содержания квартиры, поддерживает ее в пригодном для проживания состоянии, оплачивает жилье и коммунальные платежи. Дрючин В.А. в квартиру не вселялся, не проживал в ней, предметов мебели или обихода, принадлежащих ответчику в квартире не имеется. Договор найма между ним и ответчиком не заключался, за пользование жилым помещением он денежные средства Дрючину В.А. не выплачивает. Поскольку договор купли-продажи квартиры имел формальный характер без создания правовых последствий, то просил признать данную сделку мнимой, и в силу ее ничтожности, возвратить спорную квартиру ему в собственность, возложить обязанность произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру на него.
Представитель истца по ордеру адвокат Горохов А.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по вышеизложенным основаниям, дополнив тем, что срок исковой давности по данному спору не пропущен, поскольку исполнение по договору купли-продажи не было осуществлено, истец с членами своей семьи непосредственно после совершения сделки и до настоящего времени постоянно проживает в квартире, зарегистрирован в ней, несет бремя по ее содержанию, оплачивает все необходимые налоги и коммунальные платежи. Ответчик Дрючин В.А. в квартиру не вселялся, не требовал от истца и членов его семьи выселения из квартиры на протяжении длительного времени, предметов мебели или обихода, принадлежащих ответчику в квартире не имеется, договор найма квартиры между истцом и ответчиком не заключался. Поскольку стороны по договору не преследовали цели создания каких-либо правовых последствий, то сделка купли-продажи квартиры является мнимой, недействительной. Просил применить последствия ничтожной сделки.
Ответчик Ламыкин А.Д. в судебном заседании просил отказать в иске в полном объеме, в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку договор купли продажи квартиры был заключен 18.11.2002 года, а с иском Королев М.Ю. обратился в суд только в январе 2011 года, по истечении 8 лет с момента исполнения сделки. По существу предъявленного иска пояснил, что в 2002 году к нему обратилась с просьбой дать в долг Королеву М.Ю. денежные средства в размере 5000 долларов США мать истца. Он согласился, был заключен между ним и истцом договор займа. Впоследствии Королев М.Ю. возвратил ему долг в полном объеме в установленные договором займа сроки, в связи с чем, каких-либо претензий имущественного характера он к истцу не имеет. Договор купли-продажи квартиры заключался между Королевым М.Ю. и Дрючиным В.А., он в договорных отношениях, участия не принимал. Королева М.Ю. и Дрючина В.А. познакомил он, так как последний желал вложить свои денежные средства в приобретение недвижимости, а Королев М.Ю. имел намерение продать свою квартиру, и тем самым решить свои материальные затруднения. Ему известно, что Дрючин В.А. дал согласие на регистрацию Королева М.Ю. с членами его семьи в спорной квартире, и согласие на фактическое проживание в квартире, при этом Королев М.Ю. ежемесячно оплачивал жилье и коммунальные услуги, а также выплачивал определенную сумму Дрючину В.А. за пользование квартирой. Дрючин В.А. в квартиру не вселялся и не проживал там по просьбе Королева М.Ю..
Ответчик Дрючин В.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства дела извещен надлежащим образом, телефонограммой, поскольку по последнему известному суду месту регистрации: Тульская область. Ленинский район, дер. Курлутовка д. 5, согласно сообщения начальника отделения связи не проживает, представил в суд письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя Валенцевой Е.А.
Представитель ответчика Дрючина В.А. по доверенности Валенцева Е.А. просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме, мотивируя тем, что со слов Дрючина В.А. ей стало известно о том, что по просьбе Королева М.Ю., который нуждался в денежных средствах, Дрючин В.А. приобрел у того квартиру № * в доме * по ул. .... в г. Туле за сумму 36000 рублей, которые выплатил Королеву М.Ю. до подписания договора купли продажи, и удостоверения данного договора у нотариуса. После чего, договор купли продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, и Дрючину В.А. выдано свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости. По просьбе Королева М.Ю. Дрючин В.А. разрешил тому с членами семьи проживать в квартире, при этом договор найма жилого помещения в письменной форме не составлялся, за пользование жилым помещением истец нес расходы по уплате содержания жилья и коммунальных услуг, а так же выплачивал ответчику ежемесячно фиксированную денежную сумму. Полагает, что договор купли продажи квартиры был исполнен, так как Дрючин В.А. уплатил за приобретенную им квартиру цену, установленную соглашением сторон по договору, после чего переход права собственности на квартиру был оформлен в установленном законом порядке.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, а так же письменный отзыв, в котором указал на непризнание исковых требований, в части возложения на Управление обязанности внесения изменений в регистрационных документах, мотивируя тем, что Управление не является надлежащим ответчиком по делу.
Представитель третьего лица Комитета Тульской области по семейной, демографической политике, опеки и попечительству в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве на иск указал, что защиту прав и интересов детей осуществляют их законные представители (родители).
3- е лицо нотариус Токарева И.П. в судебное заседание не явилась, о месте и времени разбирательств дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, не просила дело слушанием отложить, в связи с невозможностью явки по уважительной причине, письменный отзыв или возражения на иск в суд не представила.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле.
Выслушав истца Королева М.Ю., представителя истца по ордеру адвоката Горохова А.Л., ответчика Ламыкина А.Д., представителя ответчика по доверенности Валенцеву Е.А., показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Из объяснений сторон, письменных доказательств по делу, судом установлено, что на основании договора купли продажи от 11.07.2001 года, заключенного между А. А.Б. и Королевым М.Ю. последний являлся собственником квартиры № * в доме * по ул. .... в г. Туле, общей площадью 56, 6 кв.м.
В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 307-419) если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами . В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (статья 421 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (часть 1 статьи 423 ГК РФ), при этом исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон ( статья 424 часть 1 ГК РФ ).
В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Исходя, из положений статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статья 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ч. 1 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Частью 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из содержания письменного договора купли продажи от 18.11.2002 года, удостоверенного нотариусом Токаревой И.П., усматривается, что Королев М.Ю. продал Дрючину В.А. принадлежащую ему по праву собственности трехкомнатную квартиру общей 56, 6 кв.м., расположенную по адресу: г. Тула ул. ...., д №* кв. №* В пункте 3 договора указано, что квартира продана за 36000 руб., которые Королев М.Ю. получил с Дрючина В.А. полностью до подписания договора не в присутствии нотариуса. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет 35897 руб. В договоре так же указано, что Дрючин В.А. вступил в права пользования и владения указанной квартирой до подписания настоящего договора, который расценивается сторонами и как передаточный акт квартиры (пункт 5). С момента подписания настоящего договора обязанность Королева М.Ю. по передаче квартиры Дрючину В.А. будет считаться исполненной (пункт 6 договора). Дрючин В.А. принимает на себя обязанность по уплате налога и обязуется за свой счет осуществлять эксплуатацию и ремонт квартиры (пункт 9).
Согласно выписке из единого государственного реестра от 28.01.2011 года № * квартира № * в доме № * по ул. ..... .... в г. Туле зарегистрирована по праву собственности за Дрючиным В.А.
По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств.
Истец Королев М.Ю. в суде пояснил, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а именно в целях обеспечения долговых обязательств Королева М.Ю. перед Ламыкиным А.Д., при этом Дрючин В.А. стоимость квартиры указанную в договоре ему не выплачивал, не претендовал на освобождение квартиры и передачу квартиры ему в собственность, не нес бремя содержания квартиры и не оплачивал расходы по оплате содержания жилья, коммунальных услуг, квартирой открыто пользовался и владел он совместно с членами своей семьи, при этом с Дрючиным В.А. никакого договора, в том числе найма спорного жилого помещения, он не заключал и не выплачивал ему ежемесячные платежи за пользование квартирой.
Из доверенности от 25.10.2002 года усматривается, что Королев М.Ю. уполномочил Ломыкина А.Д. продать принадлежащую ему по праву собственности квартиру № * в доме № * по ул. .... в г. Туле.
Из содержания договора о порядке выкупа квартиры, заключенного 22.11.2002 года между Королевым М.Ю. и Ламыкиным А.Д. усматривается, что Королев М.Ю. покупает квартиру по адресу г. Тула ул. .... д. * кв. * зарегистрированную за Дрючиным В.А., а Ламыкин А.Д. продает вышеуказанную квартиру в случае выполнения следующих обязательств: 20.12.2002 года – 500 долларов США, 22. 12.2003 года – 500 долларов США, далее ежемесячно 22 числа каждого месяца до 22.05.2003 года по пятьсот долларов США и 22.05.2003 года – 500 долларов США. В случае нарушения вышеуказанных условий Ламыкин А.Д. может распорядиться вышеуказанной квартирой по своему усмотрению. В случае несоблюдения условий со стороны Ламыкина А.Д. он несет ответственность в размере стоимости квартиры. Договор подписан собственноручно Королевым М.Ю. и Ламыкиным А.Д. В договоре имеются сведения о полном погашении долговых обязательствах Королева перед Ломыкиным с указанием дат.
Ламыкин А.Д. подтвердил, что между ним и истцом Королевым М.Ю. в 2002 году был заключен вышеуказанный договор, долговые обязательства Королев М.Ю. исполнил в полном объеме, в связи с чем, он не имеет к нему претензий имущественного характера.
Указание в договоре на спорную квартиру, подтверждает объяснения истца о мнимости сделки договора купли-продажи, поскольку Ламыкин А.Д. не являлся участником по договору купли продажи квартиры от 18.11.2002 года, и в силу закона не мог распоряжаться ей, как своим собственным имуществом, в том числе продавать ее Королеву М.Ю. в случае надлежащего исполнения долговых обязательств.
Согласно выписке № * от 25.02.2011 года лицевой счет на квартиру № * в доме № * по ул. .... в г. Туле открыт на имя собственника Дрючина В.А.
Договор на техническое обслуживание спорной квартиры был заключен 03.12.2003 года с Дрючиным В.А.
Открытие лицевого счета на имя ответчика, и заключение с ним договора на техническое обслуживание квартиры, не свидетельствует о безусловном его намерении создать правовые последствия после заключения договора купли –продажи, направленные на приобретение им квартиры в собственность за цену указанную в договоре.
Из выписки из домовой книги от 25.02.2011 года усматривается, что в квартире № * дома № * по ул. .... в г. Туле зарегистрированы с 12.08.2003 года Королев М.Ю., Королева К.М., Королева Н.В., с 12.02.2008 года ФИО33 К.М. дата года рождения.
Из поквартирной карточки на спорную квартиру видно, что Королев М.Ю. был снят с регистрационного учета в спорной квартире 14.11.2002 года, впоследствии зарегистрирован в указанной квартире с членами своей семьи: женой Королевой Н.В., дочерью Королевой К.М. 12.08.2003 года.
Согласно сообщению УФМС от 18.03.2011 года № * регистрационный материал, в отношении Королева М.Ю., Королевой И.М., Королевой Н.В. по факту регистрации по адресу г. Тула ул. .... д. * кв. * уничтожен в связи с истечением срока хранения 5 лет.
Истец Королев М.Ю. в суде пояснил, что регистрация его и членов его семьи в спорной квартире была произведена с согласия Дрючина В.А., интересы которого в УФМС при оформлении документов на регистрацию по месту жительства, представлял по доверенности Ламыкин А.Д.
Объяснения истца в данной части подтверждаются показаниями свидетеля К. Н.В., которая в суде пояснила, что при регистрации ее в спорной квартире по месту жительства не возникло никаких проблем, при этом присутствовал Ламыкин А.Д., который имел доверенность от имени Дрючина В.А..
Ламыкин А.Д. не отрицал того факта, что имел доверенность на право представлять интересы Дрючина В.А., что он давал от имени и с согласия последнего разрешение на регистрацию истца и членов его семьи в спорной квартире.
Согласно заявления от 21.07.2008 года Дрючин В.А., просил зарегистрировать его по месту пребывания с 21.07.2008 года по адресу: Тульская область, ...., д. .... д. * сроком на три года, в заявлении указано, что Дрючин В.А. прибыл из адреса: г. Тула, ул. .... д. * кв. *
Из сведений, содержащихся в выписках на недвижимое имущество, и договора купли-продажи квартиры от 18.11.2002 года, видно, что Дрючин В.А. снят с регистрационного учета по адресу: г. Тула ул. .... д. * кв. * с 17.01.2001 года.
Отдел адресно- справочной службы УФМНС по Тульской области на запрос суда о месте регистрации Дрючина В.А. в настоящее время сообщил, что последний на территории г. Тулы и Тульской области по состоянию на 11.02.2011 года не зарегистрирован.
Доводы истца о том, что сделка была совершена лишь для вида подтверждаются, тем, что Дрючин В.А. являясь собственником квартиры, не вставал на регистрационный учет в этом жилом помещении, несмотря на то, что на протяжении длительного периода времени он не имел регистрации, а впоследствии был временно зарегистрирован по месту пребывания с 21.07.2008 года по адресу: Тульская область, ...., д. .... д. *, а в настоящее время не имеет регистрации на территории г. Тулы и Тульской области, несмотря на это дал согласие на регистрацию в спорной квартире семьи Королева.
В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Доводы представителя ответчика Дрючина М.Ю. по доверенности Валенцевой Е.А., ответчика Ламыкина А.Д. о том, что Дрючин В.А. пожалел семью Королева М.Ю., в связи с чем, разрешил им временно проживать в квартире с условием уплаты ему ежемесячно суммы за пользование жилым помещением и оплатой содержания жилья и коммунальных услуг суд, находит надуманными и не логичными, поскольку судом из объяснений сторон, достоверно установлено, что Королев М.Ю. ранее Дрючина В.А. не знал, какие либо дружеские или приятельские отношения между ними отсутствовали, у Дрючина В.А. длительный период времени не было регистрации по месту пребывания, несмотря на то, что по закону за ним было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру и он имел право в любой момент вселиться в нее, фактически там проживать, или зарегистрироваться в установленном законом порядке.
Каких либо письменных или иных доказательств, подтверждающих наличие договора между Дрючиным В.А. и Королевым М.Ю., на право пользования квартирой, в том числе по договору найма, за плату, суду не представлено.
Истец Королев М.Ю. отрицал факт производства ежемесячных выплат ответчику Дрючину В.А. за пользование и проживание в квартире, его объяснения подтверждаются показаниями свидетелей К. Н.В., К. Н.П., которые пояснили, что семья Королевых несла расходы только по оплате жилья и коммунальных услуг, а так же по производству текущего ремонта в квартире, никаких ежемесячных выплат Дрючину В.А. не производилось, последний в квартиру по их месту жительства не приходил, они сведениями о его месте жительства не располагают. Представитель ответчика не представил суду письменные доказательства, подтверждающие производство ежемесячных выплат, а так же наличие договор найма либо иного договора между истцом и ответчиком Дрючиным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Истец Королев М.Ю. пояснил, что Дрючин В.А. перед заключением договора купли-продажи на квартиру денежные средства в размере 36000 рублей ему не передавал, данный договор был заключен по настоянию Ламыкина А.Д., который предоставил ему в долг денежные средства в размере 5000 долларов США, которые впоследствии он возвратил.
Свидетель К. Н.П. в суде показала, что присутствовала у нотариуса при подписании ее сыном, договора купли продажи на спорную квартиру с Дрючиным В.А., последний никакие денежные средства Королеву М.Ю. не передавал, все денежные средства в размере 5000 долларов США были переданы Ламыкиным А.Д., при этом последний пояснил, что эти денежные средства, принадлежат Дрючину В.А., после чего был составлен договор о порядке выкупа квартиры, который был подписан ее сыном и Ламыкиным, при этом Дрючин В.А. не присутствовал.
Из текста договора купли продажи от 18.11. 2002 года видно, что нотариус не присутствовал при передаче денежных средств по данному договору.
Каких либо расписок, или других письменных документов, и иных доказательств, подтверждающих уплату Дрючиным В.А. стоимости квартиры Королеву М.Ю. указанной в договоре ответчиками не представлено.
Цена квартиры указанная в договоре купли продажи от 18.11.2002 года соответствует ее инвентаризационной стоимости, что значительно и существенно ниже ее рыночной стоимости, что в совокупности с другими выше изложенными доказательствами, ставит под сомнение осуществление покупателем Дрючиным В.А. своей обязанности по исполнению договора в части выплаты стоимости ее Королеву М.Ю., и так же свидетельствует о том, что стороны при заключении данного договора не имели намерений создать соответствующие правовые последствия, а лишь предпринимали действия по имитации его исполнения.
Согласно статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю… Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
Передача недвижимости регулируется правилами статьи 556 ГК РФ, согласно которой передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Истец Королев М.Ю. пояснил, что, несмотря на заключение договора купли-продажи на спорную квартиру, он продолжать проживать в данной квартире с членами своей семьи, делал за счет собственных средств в ней ремонт, оплачивал жилье и коммунальные услуги, предметов мебели, обихода, вещей принадлежащих Дрючину В.А. в квартире не имеется, последний никогда не приходил в спорную квартиру и не предпринимал попытки проживать в ней, никогда не высказывал требований о его выселении из квартиры и членов его семьи.
Свидетель Королева Н.В. пояснила, что состояла в гражданском браке с Королевым М.Ю. с 2000 года, в 2001 году Королев М.Ю. приобрел квартиру № * в доме * по ул. .... в г. Туле, после чего он там совместно со своими родственниками делал ремонт, иногда они проживали в данной квартире. Примерно с мая 2003 года по настоящее время она, муж и дочь стали постоянно проживать в данной квартире, они поддерживают жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, оплачивают жилье и коммунальные услуги. В квартире находятся предметы мебели, обихода и вещи, принадлежащие только их семье. Дрючин В.А. никогда не приходил в квартиру, вещей принадлежащих ему в квартире не имеется, последний, никогда не требовал выселения ее семьи из спорной квартиры.
Свидетели З. Г.А., С. Л.А. пояснили, что в 2001 году семья Королевых приобрела квартиру № * в доме * по ул. .... .... в г. Туле у прежнего собственника А.. Сначала Королевы делали в квартире ремонт, потом в квартире стал постоянно проживать Королев М.Ю. со своей женой и двумя детьми. Кроме семьи Королевых в квартире никто фактически не проживает.
Свидетель К. Н.П. пояснила, что они приобрели квартиру № * в доме * по ул. .... в г. Туле в 2001 году для своего сына Королева М.Ю., примерно до мая 2003 года в квартире, они за счет собственных средств делали ремонт, но периодически сын в данной квартире проживал, после рождения внучки Королев М.Ю. со своей семьей стал постоянно проживать в спорной квартире, кроме его семьи в квартире никто не проживает, все вещи, предметы мебели принадлежат семье ее сына. Дрючина В.А. она видела один раз в момент подписания договора купли продажи, после чего он не пытался вселиться в квартиру и проживать там, требований о выселении семьи ее сына не заявлял. Договор купли-продажи был составлен по рекомендации Ламыкина А.Д., который уверял их, что после выплаты долга в размере 5000 долларов США квартира будет переоформлена на ее сына, но впоследствии после исполнения долговых обязательств Ламыкин А.Д. затягивал переоформление права собственности, сведениями о месте жительства Дрючина В.А. они не располагали, поэтому все вопросы по переоформлению права собственности на квартиру решали с Ламыкиным А.Д.
Ответчик Ламыкин А.Д. пояснил, что Дрючин В.А. в спорную квартиру не вселялся и там не проживал, не настаивал на выселении из квартиры семьи Королевых.
Представитель ответчика Дрючина В.А. по доверенности Валенцева Е.А. не отрицала того факта, что Дрючин В.А. в спорную квартиру не вселялся, не делал там текущие ремонты и не оплачивал жилье, коммунальные услуги, что вещей принадлежащих ответчику в квартире не имеется, что Дрючин В.А. не был против проживания в квартире истца с семьей.
Доказательств того, что ответчик Дрючин В.А. имел намерение приобрести спорную квартиру в собственность, нести бремя по ее содержанию или проживанию в ней суду не представлено.
Объяснения истца о том, что он нес расходы по оплате жилья и коммунальных услуг с момента заключения договора купли продажи квартиры до настоящего времени, подтверждаются квитанциями, представленными истцом, и не отрицались представителем ответчика Дрючина В.А., последний в свою очередь не представил каких либо доказательств опровергающих вышеуказанные обстоятельства.
В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК Российской Федерации, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исполнение договора купли продажи спорной квартиры не было осуществлено, а были лишь предприняты действия по имитации его исполнения, в частности по регистрации перехода права собственности на квартиру.
На основе анализа, представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что фактически передача имущества от Королева М.Ю. к Дрючину В.А. в виде спорной квартиры не состоялась, поскольку и после заключения оспариваемого договора купли-продажи истец продолжал осуществлять права собственника квартиры (пользовался и владел ей совместно с членами своей семьи без составления каких либо договоров), нес расходы по ее содержанию (в течение 2002-2003 года по ремонту квартиры, с 18.11.2002 года по настоящее время по оплате жилья и коммунальных услуг), был зарегистрирован в данной квартире совместно со всеми членами своей семьи.
Что договор купли продажи от 18.11.2002 года, носил мнимый характер, свидетельствует также и то, что ответчик Дрючин В.А. в течение более восьми лет не осуществлял никаких действий по владению, пользованию и распоряжению квартирой, не нес никаких расходов по ее содержанию, не извлекал из нее доходов, не распоряжался ею, то есть не относился к квартире, как к своему имуществу.
На основании выше изложенного, суд находит требования истца о признании договора купли продажи от 18.11.2002 года ничтожной сделкой в силу его мнимости обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статья 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Таким образом, регистрация права собственности на квартиру за ответчиком Дрючиным В.А. в установленном законом порядке, не имеет юридического значения при рассмотрения данного спора, поскольку судом достоверно установлено, что стороны по договору купли-продажи от 18.11.2002 года не преследовали цели создания каких -либо правовых последствий.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
По смыслу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Поскольку судом установлено, что договор купли продажи спорной квартиры является мнимой сделкой, что Дрючин В.А. не исполнял свои обязательства об уплате стоимости квартиры, то требование истца о возврате квартиры в его собственность подлежит удовлетворению.
Рассматривая заявление ответчика Ламыкина А.Д. о применении пропуска срока исковой давности, суд приходит к следующему.
Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Вся совокупность представленных сторонами доказательств, позволяет суду сделать вывод о том, что исполнение спорного договора купли продажи не было осуществлено (Дрючин В.А. не оплатил цену за квартиру, не принял в собственность спорную квартиру, не нес расходы по ее содержанию и т.п.; Королев М.Ю. в свою очередь не передал квартиру Дрючину В.А. в собственность, продолжал пользоваться и владеть квартирой, как своим собственным имуществом, был зарегистрирован в ней с членами своей семьи и фактически там проживал, нес бремя содержания квартиры, поддерживал ее в пригодном для проживания состоянии, оплачивал содержание жилья и коммунальные услуги и т.п.), а были лишь предприняты действия по имитации его исполнения (указание в договоре на уплату цены за квартиру, передачу квартиры в собственность Дрючину В.А. до подписания договора и т.п.), которые как совершенные лишь для вида, без намерений создать соответствующие им правовые последствия, то есть как мнимые, в силу части 1 статьи 170 ГК РФ являются ничтожными.
Ничтожные действия сделки в силу части 1 статьи 167 ГК РФ не могут порождать прав и обязанностей сторон, в связи с чем, не могут считаться исполнением обязательств по договору. Таким образом, исполнение по данному договору купли-продажи не было осуществлено, следовательно, срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании недействительной ничтожной сделки не начал течь.
На основании вышеизложенного заявление Ламыкина А.Д. о применении последствий пропуска срока исковой давности удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 144 ГПК РФ после вступления в законную силу, данного решения суда, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорную квартиры.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
исковые требования Королева М.Ю. к Дрючину В.А., Ламыкину А.Д., Управлению Россреестра по Тульской области о признании договора купли продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности мнимой сделки, о внесении изменений в регистрационные документы в части собственника квартиры удовлетворить в полном объеме.
Признать договор купли продажи квартиры № * в доме № * по ул. .... в г. Туле от 18.11.2002 года, заключенный между Королевым М.Ю. и Дрючиным В.А., удостоверенный нотариусом Токаревой И.П. недействительным в силу его мнимости и ничтожности.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно возвратить квартиру № * в доме * по ул. .... в г. Туле в собственность Королеву М.Ю..
Обязать Управление Росреестра по Тульской области произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру № * в доме № * по ул. .... в г. Туле за Королевым М.Ю..
После вступления данного решения суда в законную силу, меры по обеспечению иска, в виде наложения ареста на квартиру № * в доме № * по ул. .... в г. Туле, на основании определения Привокзального районного суда г. Тулы от 18.01.2011 года отменить.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий Г.М. Михайлова