2-851/2011 ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приозерский городской суд Ленинградской области
в составе судьи Морозовой О.Ю.
при секретаре Ерышевой О.А.
с участием: представителя истца Ковалева А.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя третьего лица – по доверенности от администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области Петровой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пасюта Зинаиды Филипповны к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз», конкурсному управляющему ООО «Строй-Союз» Белову Р.С. о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Пасюта Зинаида Филипповна ДД.ММ.ГГГГ обратились в Приозерский городской суд с исковым заявлением к ООО «Строй-Союз» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ истец уточнила исковые требования, просила признать право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью по внутреннему обмеру <данные изъяты>.м., расположенную во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже в строительных осях А№, с инвентарным номером № согласно техническому паспорту на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ, находящейся в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленного требования истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ истцом с ООО «Строй-Союз» заключен договор о долевом участии в строительстве №Д/С-030, и далее – дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору, в рамках которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес> после окончания строительства предоставить истцу в собственность долю в соответствии с договором в виде названного жилого помещения.
В соответствие с условиями Договора, стоимость доли истца составила <данные изъяты> руб., исходя из стоимости <данные изъяты> коп за один кв.м. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ по оплате на основании Договора обязательства истец перед ответчиком выполнил своевременно и в полном объеме.
В срок, предусмотренный договором как планируемый для окончания строительства, в третий квартал <данные изъяты> года многоквартирный дом строительством не завершен.
Квартира, строительство которой истцом оплачена на настоящий момент, существует, что подтверждается проведенной инвентаризацией объекта незавершенного строительством.
Истец Пасюта З.Ф. в судебное заседание не явилась, направив в суд своего представителя Ковалева А.А., который поддержал иск в полном объеме, просил удовлетворить исковые требования.
Представитель 3-го лица от администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области по доверенности Петрова Н.А. возражала против заявленных требований, ссылаясь на договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого спорный объект недвижимости подлежал передаче в собственность администрации МО Приозерский муниципальный район. Самостоятельных требований со стороны администрации МО не заявлено.
Ответчики ООО «Строй-Союз» и конкурсный управляющий Белов Р.С., назначенный в связи с процедурой банкротства ООО «Строй-Союз», уведомленные о рассмотрении иска, в судебное заседание не явились. Суд на основании ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со сведениями из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Строй-Союз» вправе осуществлять производство общестроительных работ, производство прочих строительных работ, производство электромонтажных работ, производство прочих отделочных и завершающих работ.
Согласно нормам ФЗ №169 «Об архитектурной деятельности в РФ» - основанием для реализации архитектурного проекта, выдаваемым заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде является разрешение на строительство.
В соответствии с часть 2 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
К гражданско-правовым отношениям, возникшим между сторонами после заключения указанного договора необходимо применять нормы Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № о долевом участии в строительстве указанного жилого дома, по условиям которого стороны совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству дома по адресу: <адрес>, включая работы, необходимые для сооружения указанного дома.
По окончании реализации инвестиционного проекта застройщик и инвестор получают каждый соответствующие доли в доме пропорционально доле участия каждой стороны. Доля, причитающаяся инвестору по окончании реализации инвестиционного проекта, соответствует вновь созданной однокомнатной квартире под строительным (временным) номером № находящаяся в строительных осях №, расположенная во втором подъезде на третьем этаже, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв.м на момент заключения договора.
В соответствии с условиями договора, стоимость доли истца составила <данные изъяты> руб., исходя из стоимости <данные изъяты> руб. за один кв.м. Согласно акту (л.д. 11), квитанции о принятии денег ответчиком (л.д.11 оборот), стороны подтверждают, что обязательства дольщика по оплате договора указанного договора о долевом участии в строительстве жилого дома в соответствии с п. 1.3 исполнены полностью в сумме № рублей, в том числе:
- приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.
Вышеуказанное принимается инвестором как надлежащее исполнение дольщиком своих обязательств по оплате договора № от ДД.ММ.ГГГГ за исключением п. 8.5. договора, который не отменен и не расторгнут.
Условиями договора предусмотрено, что окончание строительно–монтажных работ должно быть завершено в третьем квартале 2008г. и в течение 6 месяцев с момента утверждения Акта государственной приемочной комиссии подготовить и передать в регистрирующее органы документы для регистрации истцом права собственности на долю.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (статья 6 Федерального Закона).
Договор заключен в письменном виде и подписан истцом и генеральным директором ООО «Строй-Союз», что позволяет сделать вывод о добровольном волеизъявлении заключения указанного договора с обеих сторон, но в нарушение требований ч.3 ст.4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор не зарегистрирован надлежащим образом в органе, осуществляющий государственную регистрацию.
Заключенный сторонами договор о долевом участии в строительстве № соответствует нормам, установленным ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По договору участия в долевом строительстве ответчик обязался окончить строительство в установленный в договоре срок, и в течение трех месяцев с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии передать истцу соответствующий объект долевого строительства, при оплате истцом стоимости доли.
Согласно п. 8.5 договора окончательные взаиморасчеты между Обществом и Дольщиком производятся после фактического обмера площадей объекта долевого участия, произведенного органами Государственной инвентаризации.
При отклонении фактической общей площади объекта долевого участия от указанной в п. 1.3.1. более чем на 2 кв.м. Дольщик производит дополнительное инвестирование, либо общество производит возврат за указанную разницу по стоимости 1 кв.м., указанной в п.2.1 действующей на момент последнего платежа.
Дополнительным соглашением № с указанному договору, от ДД.ММ.ГГГГ пункт 1.2.1 договора № уточнен, которым уточнены строительные оси, в которых находится квартира с условным номером № (л.д.10).
Принятое на себя обязательство по оплате стоимости квартиры в сумме истцами выполнены в полном объеме и в установленный договором срок, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру истцами выполнено свое обязательство своевременно и в полном объеме.
При этом обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию в установленные сроки, а также по передаче истцу профинансированной им квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнены, в нарушение срока, установленного договором.
В нарушение ч.3 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ответчик не направил истцам в установленный законом срок информацию и предложение об изменении договора.
Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ООО «Строй-Союз» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Белов Р.С.
Из уведомления Росреестра, следует, что в ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателе дома, по адресу: <адрес>.
Согласно ч.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с техническим и кадастровыми паспортами, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан объектом, незавершенный строительством (процент готовности <данные изъяты>) с количеством пяти этажей с мансардой, с одним подземным этажом, установлено назначение – жилое, присвоен инвентарный номер – №
Из технического паспорта на квартиру в жилом доме, незавершенном строительстве (готовностью <данные изъяты>%) в строительных осях <данные изъяты> инвентарный номер № общая площадь квартиры составляет <данные изъяты>.м., в том числе жилая <данные изъяты>.м. (л.д. 31 и оборот), т.е. площадь уточнена, как это предусматривалось основным договором и дополнительным соглашением к нему.
В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Представленный 3-им лицом Договор № о долевом участии в строительстве, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и администрацией МО Приозерский муниципальный район <адрес> (администрацией МО), в который включена спорная квартира, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска Пасюта З.Ф., поскольку к моменту заключения Договора с администрацией МО договор, первоначально заключенный с Пасюта З.Ф. не признан недействительным и не расторгнут.
Кроме того, право истца на спорный объект недвижимости, которое истец имеет в силу закона и договора, не должно зависеть от действий ответчика и администрации МО, заключивших договор вторично на этот же объект долевого участия, вне связи с тем, носили ли эти действия злонамеренный либо неумышленный, ошибочный характер.
При этом суд считает, что администрация МО Приозерский муниципальный район вправе обратиться за защитой нарушенного права в порядке, предусмотренном арбитражно-процессуальным законодательством по вопросу выплаты компенсации в размере стоимости спорной квартиры.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с положениями статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им. Право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что финансовые обязательства по долевому участию в строительстве многоквартирного жилого дома истцом выполнены надлежащим образом, при этом нарушение ответчиком установленных договором сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи в собственность истцу квартиры составляет более двух лет, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов о признании права собственности на незавершенный объект недвижимого имущества, созданный с привлечением денежных средств истца подлежат удовлетворению.
Согласно п. 40 Правил ведения ЕГРП орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан осуществить регистрацию права общей долевой собственности посредством внесения в ЕГРП отдельных записей о праве каждого из участников собственности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Пасюта Зинаиды Филипповны к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз», конкурсному управляющему ООО «Строй-Союз» о признании права собственности - удовлетворить.
Признать право собственности Пасюта Зинаиды Филипповны,ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения: <адрес>, гражданин России, пол женский, паспорт серии №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № зарегистрированный по адресу: <адрес> на объект незавершенного строительства в виде <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты>.м., расположенной во втором подъезде на втором этаже в строительных осях <данные изъяты> с инвентарным номером <данные изъяты> согласно техническому паспорту на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, находящейся в незавершенном строительством объекте недвижимости (процент готовности <данные изъяты> кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, расположенном по адресу: <адрес>
На решение может быть подана кассационная жалоба в Ленинградский областной суд в течение 10 дней через Приозерский городской суд.
Судья О.Ю.Морозова