2-855/2011 ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приозерский городской суд Ленинградской области
в составе судьи Морозовой О.Ю.
при секретаре Андреевой О.И.
с участием: представителя истца Ковалева А.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова Александра Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз», конкурсному управляющему ООО «Строй-Союз» Белову Р.С. о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Истец Козлов А.Н. ДД.ММ.ГГГГ обратился в Приозерский городской суд с исковым заявлением к ООО «Строй-Союз» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил исковые требования, обратив их к конкурсному управляющему ООО «Строй-Союз» Белову Р.С., просил признать право собственности на <данные изъяты> квартиру общей площадью по внутреннему обмеру <данные изъяты> кв.м., расположенную во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже в строительных осях <данные изъяты> с инвентарным номером № согласно техническому паспорту на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ, находящейся в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>.
В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен с 000 «Строй-Союз» договор о долевом участии в строительстве № (далее - Договор), в рамках которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес> после окончания строительства предоставить истцу в собственность Долю, в соответствии с п. 1.2.1 указанного Договора. Долей истца является жилое помещение с условным номером № находящееся в строительных осях №, расположенное во втором подъезде на № этаже, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., количеством комнат - <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью - <данные изъяты> кв.м., кухней -<данные изъяты> кв.м., ванной/ сан/узлом - <данные изъяты>.м.
В соответствии с условиями Договора, стоимость доли истца составила <данные изъяты> (Один миллион триста пятьдесят) рублей, исходя из стоимости <данные изъяты> (двадцать пять тысяч шестьсот пятьдесят) рублей за один кв.м. Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по оплате Договора, обязательства истца перед ответчиком выполнены своевременно, в полном объеме в сумме <данные изъяты> (Один миллион триста пятьдесят) рублей.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства и датируется III кварталом 2008года. Однако, на сегодняшний день многоквартирный жилой дом строительством не завершен. Взятые на себя обязанности ответчик не выполнил в полном объеме, однако квартира истца фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, как объект незавершенного строительства поставлен на технический учет (инвентарный номер 525), что подтверждается Техническим паспортом отделения ГУП «Леноблинвентаризация «БТИ Сосново» от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно сведениям отделения ГУП «Леноблинвентаризация «БТИ Сосново» процент готовности указанного объекта составляет <данные изъяты>.
Квартира истца, также поставлена на технический учет (технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер № и имеет общую площадь по внутреннему обмеру - <данные изъяты> кв.м.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Ковалев А.А. подержал иск в полном объеме, просил учесть иск в уточненной редакции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25).
Ответчики ООО «Строй-Союз» и конкурсный управляющий ООО «Строй-Союз», извещенные о судебном заседании, в суд не явились, возражений по иску не представили.
3-е лицо, администрация МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области, извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание своего представителя не направила.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел иск при имеющейся явке.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно статье 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Следовательно, доля истца, согласно договору № о долевом участии в строительстве, состоит из квартиры с инвентарным номером № находящейся в строительных осях №, расположенной во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже, общей площадью по внутреннему обмеру <данные изъяты> кв.м., количеством комнат -<данные изъяты> в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>, который готов на <данные изъяты>%.
В соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда.
В настоящее время строительные работы не осуществляются, дом не введен в эксплуатацию.
Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно указанным нормам, не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, при том, что квартира является выделенной, изолированной, частью такого объекта.
Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
До начала строительных работ ответчиком получено разрешение на строительство, ДД.ММ.ГГГГ указанное разрешение продлено.
Наличие договорных отношений с ответчиком и исполнение договорных обязательств истцом подтверждается материалами дела :договором о долевом участии в строительстве (л,д.8), актом и платежными документами (л.д.11,12, и оборот).
Договор не отменен и не расторгнут.
В срок, предусмотренный договором как планируемый для окончания строительства, в третий квартал 2008 года многоквартирный дом строительством не завершен.
Квартира, строительство которой истцом оплачена на настоящий момент, существует, что подтверждается проведенной инвентаризацией объекта незавершенного строительством.
В соответствии со сведениями из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Строй-Союз» вправе осуществлять производство общестроительных работ, производство прочих строительных работ, производство электромонтажных работ, производство прочих отделочных и завершающих работ(л.д.18).
Согласно нормам ФЗ №169 «Об архитектурной деятельности в РФ» - основанием для реализации архитектурного проекта, выдаваемым заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде является разрешение на строительство.
В соответствии с часть 2 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
К гражданско-правовым отношениям, возникшим между сторонами после заключения указанного договора, необходимо применять нормы Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Условиями договора предусмотрено, что окончание строительно–монтажных работ должно быть завершено в третьем квартале 2008г. и в течение 6 месяцев с момента утверждения Акта государственной приемочной комиссии подготовить и передать в регистрирующее органы документы для регистрации истцом права собственности на долю.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (статья 6 Федерального Закона).
Договор заключен в письменном виде и подписан истцом и генеральным директором ООО «Строй-Союз», что позволяет сделать вывод о добровольном волеизъявлении заключения указанного договора с обеих сторон, но в нарушение требований ч.3 ст.4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор не зарегистрирован надлежащим образом в органе, осуществляющий государственную регистрацию, соответствует нормам, установленным ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 8.5 договора окончательные взаиморасчеты между Обществом и Дольщиком производятся после фактического обмера площадей объекта долевого участия, произведенного органами Государственной инвентаризации.
При отклонении фактической общей площади объекта долевого участия от указанной в п. 1.3.1. более чем на 2 кв.м. Дольщик производит дополнительное инвестирование, либо общество производит возврат за указанную разницу по стоимости 1 кв.м., указанной в п.2.1 действующей на момент последнего платежа.
При этом обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию в установленные сроки, а также по передаче истцу профинансированной им квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнены, в нарушение срока, установленного договором.
Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №<данные изъяты> ООО «Строй-Союз» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Белов Р.С.
Из уведомления Росреестра, следует, что в ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателе дома, по адресу: <адрес> (л.д.17).
В соответствии с техническим и кадастровыми паспортами, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан объектом, незавершенный строительством (процент готовности <данные изъяты>%) с количеством пяти этажей с мансардой, с одним подземным этажом, установлено назначение – жилое, присвоен инвентарный номер – <данные изъяты>
Из технического паспорта на квартиру в жилом доме, незавершенном строительстве (готовностью <данные изъяты> в строительных осях <данные изъяты> инвентарный номер <данные изъяты> общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м. (л.д. 45 и оборот), т.е. площадь уточнена, как это предусматривалось договором.
В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с положениями статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им. Право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что финансовые обязательства по долевому участию в строительстве многоквартирного жилого дома истцом выполнены надлежащим образом, при этом нарушение ответчиком установленных договором сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи в собственность истцу квартиры составляет более двух лет, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов о признании права собственности на незавершенный объект недвижимого имущества, созданный с привлечением денежных средств истца подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 40 Правил ведения ЕГРП орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан осуществить регистрацию права общей долевой собственности посредством внесения в ЕГРП отдельных записей о праве каждого из участников собственности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Признать право собственности Козлова Александра Николаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданство - российское, место рождения: <адрес> ССР, паспорт: № №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № зарегистрированной по адресу: <адрес>, на объект незавершенный строительством в виде однокомнатной квартиры с инвентарным номером № условным номером № находящейся в строительных осях №, общей площадью по внутреннему обмеру <данные изъяты> кв.м., согласно технического и кадастрового паспорта на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, выданных отделением ГУП «Леноблинвентаризация «БТИ Сосново», расположенной во втором подъезде на первом этаже незавершенного строительством дома (процент готовности <данные изъяты>%) по адресу: <адрес>.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Ленинградский областной суд в течение 10 дней через Приозерский городской суд.
Судья О.Ю.Морозова