Дело № 2-919/2011 ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приозерский городской суд Ленинградской области
в составе судьи Брежневой И.Л.,
при секретаре Петровой В.А.,
с участием представителя истца Ковалева А.А., действующего на основании доверенности серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия три года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайленко Сергея Ивановича к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз» о признании права собственности на объект незавершенный строительством,
УСТАНОВИЛ:
Михайленко С.И. обратился в Приозерский городской суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз» (далее по тексту ООО «Строй-Союз») о признании права собственности на объект незавершенный строительством.
В последствии истец уточнил свои исковые требования, в которых указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Строй-Союз» заключен договор о долевом участии в строительстве № в рамках которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес> после окончания строительства предоставить истцу в собственность долю, в соответствии с договором. Долей истца по настоящему договору является жилое помещение с условным номером №, находящееся в строительных осях <данные изъяты>, расположенное в третьем подъезде на втором этаже, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., количеством комнат <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью – <данные изъяты> кв.м., кухней – <данные изъяты> кв.м., ванной – <данные изъяты> кв.м., сан/узлом – <данные изъяты> кв.м., лоджией – <данные изъяты> кв.м. В соответствии с условиями Договора, стоимость доли истца составляет <данные изъяты> долларов США, исходя из стоимости <данные изъяты> долларов США за один кв.м.. Согласно актам от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по оплате Договора, обязательства истца перед ответчиком выполнены своевременно и в полном объеме. Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства и датируется <данные изъяты> кварталом <данные изъяты>. Однако на день обращения в суд многоквартирный жилой дом по указанному адресу строительством не завершен. Также, ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен с ООО «Строй-Союз» договор о долевом участии в строительстве №, в рамках которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес> после окончания строительства предоставить в собственность Долю, в соответствии с <данные изъяты> указанного Договора. Долей истца является жилое помещение с условным номером №, находящееся в строительных осях <данные изъяты> расположенное в третьем подъезде на четвертом этаже, общей приведенной площадью <данные изъяты> количеством комнат – <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., кухней <данные изъяты> кв.м., ванной <данные изъяты> кв.м., сан/узлом <данные изъяты> кв.м. и лоджией <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с условиями Договора, стоимость доли истца составила <данные изъяты> долларов США, исходя из стоимости <данные изъяты> долларов США за один кв.м. Согласно вышеуказанному акту от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по оплате Договора, обязательства истца перед ответчиком выполнены своевременно и в полном объеме. Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства и датируется <данные изъяты> кварталом <данные изъяты> Однако, на сегодняшний день многоквартирный жилой дом строительством не завершен. Взятые на себя обязанности ответчик не выполнил в полном объеме, однако квартира истца фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения. Просил суд признать за Михайленко С.И. право собственности на объекты незавершенные строительством в виде
- двухкомнатной квартиры согласно Договора № с инвентарным номером № условным номером № находящейся в строительных осях <данные изъяты>, общей площадью по внутреннему обмеру <данные изъяты> кв.м., согласно технического и кадастрового паспорта на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, выданных отделением ГУП «Леноблинвентаризация <данные изъяты> расположенной в третьем подъезде на втором этаже в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу: <адрес>;
- однокомнатной квартиры согласно Договора № с инвентарным номером № условным номером № находящейся в строительных осях <данные изъяты>, общей площадью по внутреннему обмеру <данные изъяты> кв.м., согласно технического и кадастрового паспорта на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, выданных отделением ГУП «Леноблинвентаризация <данные изъяты> расположенной в третьем подъезде на четвертом этаже в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание явился, просил суд удовлетворить свои уточненные исковые требования.
Представитель истца Ковалев А.А. в судебном заседании просил уточненные исковые требования удовлетворить, указав, что в уточненном иске неверно указаны строительные оси, должно быть <данные изъяты> В договоре о долевом участии допущена техническая ошибка, учитывая, что в договоре указан третий подъезд и второй этаж, то условный номер квартиры должен быть № и строительные оси <данные изъяты> что соответствует квартирографии жилого дома, согласно пояснительной записке БТИ <данные изъяты>
Ответчик Конкурсный управляющий ООО «Строй-Союз» ФИО3 извещенный надлежащим образом о времени и дате слушания дела в зал судебных заседаний не явился, представителя ООО «Строй-Союз» не направил.
3-е лицо Администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области извещенная надлежащим образом о дате и времени слушания дела, в зал судебных заседаний своего представителя не направила.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ООО «Строй-Союз» вправе осуществлять производство общестроительных работ, производство прочих строительных работ, производство электромонтажных работ, производство прочих отделочных и завершающих работ.
В соответствии с нормами ФЗ №169 «Об архитектурной деятельности в РФ» - основанием для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде является разрешение на строительство.
Из положения части 2 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
К гражданско-правовым отношениям, возникшим между сторонами после заключения указанных договоров необходимо применять нормы Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключены договоры о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, указанного жилого дома. По условиям которых, стороны совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству дома по адресу: <адрес>, включая работы необходимые для сооружения указанного дома. По окончании реализации инвестиционного проекта застройщик и инвестор получают каждый соответствующие доли в дома пропорционально доле участия каждой стороны. Доли, причитающиеся по окончании реализации инвестиционного проекта инвестору соответствует вновь созданной двухкомнатной квартире (по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ) условный номер №, находящейся в строительных осях <данные изъяты>, общей приведенной площадью <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде. Согласно п.<данные изъяты> договора стоимость доли Дольщика составляет <данные изъяты> долларов США, исходя из стоимости <данные изъяты> долларов США за <данные изъяты> кв.м., исходя из стоимости <данные изъяты> долларов за <данные изъяты> кв.м. Оплата стоимости доли производится Дольщиком в рублях на расчетный счет или в кассу Застройщика по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Планируемый срок окончания строительства – <данные изъяты> квартал <данные изъяты>. Датой окончания строительства является дата утверждения Акта государственной приемочной комиссии о сдаче Объекта в эксплуатацию. В случае, если Застройщик по каким-либо причинам не может сдать Объект в срок, срок окончания по письменному уведомлению Застройщика продлевается на соответствующий срок, но не более чем на <данные изъяты> месяцев.
Доля, причитающаяся по окончании реализации инвестиционного проекта инвестору соответствует вновь созданной однокомнатной квартире (по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ) условный номер №, находящейся в строительных осях <данные изъяты>, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде. Согласно <данные изъяты> договора стоимость доли Дольщика составляет <данные изъяты> долларов США, исходя из стоимости <данные изъяты> долларов США за 1 кв.м., исходя из стоимости <данные изъяты> долларов за <данные изъяты> кв.м. Оплата стоимости доли производится Дольщиком в рублях на расчетный счет или в кассу Застройщика по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Планируемый срок окончания строительства – <данные изъяты> квартал <данные изъяты>. Датой окончания строительства является дата утверждения Акта государственной приемочной комиссии о сдаче Объекта в эксплуатацию. В случае, если Застройщик по каким-либо причинам не может сдать Объект в срок, срок окончания по письменному уведомлению Застройщика продлевается на соответствующий срок, но не более чем на <данные изъяты> месяцев.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (статья 6 Федерального Закона).
Договоры № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ заключены в письменном виде и подписаны истцом и генеральным директором (Договор №), заместителем генерального директора (Договор №) ООО «Строй-Союз», что позволяет сделать вывод о добровольном волеизъявлении заключения указанных договоров с обеих сторон, но в нарушение требований ч.3 ст.4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договоры не зарегистрированы надлежащим образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Заключенные сторонами договоры о долевом участии в строительстве соответствует нормам, установленным ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По договорам участия в долевом строительстве ответчик обязался окончить строительство в <данные изъяты> квартале <данные изъяты>., и в течении трех месяцев с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии передать истцу соответствующий объект долевого строительства, при оплате истцом стоимости долей.
Согласно <данные изъяты> настоящих Договоров окончательные взаиморасчеты между Застройщиком и Дольщиком производятся после фактического обмера площадей квартир, произведенного ПИБ. При отклонении фактической общей площади квартир от указанной в <данные изъяты> более чем на <данные изъяты> кв.м., Дольщик производит доплату, либо Застройщик производит возврат за указанную разницу по договорной стоимости кв.м., действующей на момент последнего платежа, в течение <данные изъяты> дней с момента предъявления результатов обмера, но не позднее подписания акта приема-передачи Доли.
Принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартир (по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> долларов США), (по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> долларов США), истцом выполнены в полном объеме и в установленный договорами срок, что подтверждается актом об исполнении обязательств по оплате договоров (№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ) о долевом участии в строительстве.
При этом обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию (срок 1-й квартал 2008 года), а также по передаче истцу профинансированные им квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнены. В нарушение ч.3 ст.6 ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ответчик не направил истцу в установленный законом срок информацию и предложение об изменении договора.
Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Строй-Союз» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО3
Из уведомления Росреестра, следует, что в ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателе дома, по адресу: <адрес>.
Согласно ч.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из технических паспортов на квартиру с условным номером №, расположенную в строительных осях <данные изъяты> и квартиру с условным номером №, расположенную в строительных осях <данные изъяты> в жилом доме, незавершенном строительством (готовностью <данные изъяты>,), находящемся по адресу: <адрес> следует, что в указанных квартирах проведены следующие работы: установлены наружные стены (материал: кирпичные, с утеплением жесткой минеральной ватой), перекрытия (материал: монолитная железобетонная плита), полы в жилых комнатах, кухне, ванной, в других помещениях – бетонные, проемы оконные (материал – стеклопакеты в металлопластиковом профиле), дверные (материал – входные – металлические), электрооборудование – скрытая проводка.
Согласно кадастровым паспортам помещений, выданных ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Леноблинвентаризация» <данные изъяты> двухкомнатная квартира с условным номером № расположенная в строительных осях <данные изъяты> имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., жилая <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №; однокомнатная квартира с условным номером № находящаяся в строительных осях <данные изъяты> имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., жилая <данные изъяты> кв. м., инвентарный номер №
Из пояснительной записки, представленной «БТИ <данные изъяты> следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена инвентаризация квартиры в незавершенном строительством доме по адресу: <адрес>, принадлежащая Михайленко С.И. на основании договора о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ В указанном договоре квартира, имеющая условный номер № строительных осях <данные изъяты>, расположенная в третьем подъезде на втором этаже, допущена техническая ошибка, данная квартира имеет квартира №, строительных осях <данные изъяты> также подтверждается бланком квартирографии с указанием квартиры Михайленко С.И..
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с положениями статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им. Право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что финансовые обязательства по долевому участию в строительстве многоквартирного жилого дома истцом выполнены надлежащим образом, при этом нарушение ответчиком установленных договорами сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи в собственность истцу квартиры составляет более двух лет, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании права собственности на незавершенный объект недвижимого имущества, созданный с привлечением денежных средств истца подлежат удовлетворению, с учетом изменений строительных осей, указанных в пояснительной записке «БТИ <данные изъяты>
На основании Правил ведения ЕГРП орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан осуществить регистрацию права собственности в объекте незавершенного строительства квартиры посредством внесения в ЕГРП отдельных записей о праве каждого из собственности.
Вступившее в законную силу решение суда об удовлетворение судом исковых требований о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства является основанием для регистрации права собственности, следовательно, для восстановления нарушенных прав передачи истцу оплаченной ею квартиры в объекте незавершенного строительства по акту приемки-передачи не требуется.
На основании изложенного, а также руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Михайленко Сергея Ивановича к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз» о признании права собственности на объект незавершенный строительством удовлетворить.
Признать право собственности Михайленко Сергея Ивановича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, пол- мужской, паспорт <данные изъяты> № № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № зарегистрированного по адресу: <адрес> <адрес>, в/ч № на квартиры в объекте незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, соответствующую помещениям:
На двухкомнатную квартиру по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ с инвентарным номером № условным номером № находящуюся в строительных осях <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м., расположенной в третьем подъезде на втором этаже, в незавершенном строительством доме (процент готовности <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
На однокомнатную квартиру по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ с инвентарным номером № условным номером № находящуюся в строительных осях <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м., расположенной в третьем подъезде на четвертом этаже, в незавершенном строительством доме (процент готовности <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
В соответствии с Правилами ведения ЕГРП настоящее решение является основанием для осуществления регистрации права собственности посредством внесения в ЕГРП отдельных записей о праве каждого из собственников.
Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Ленинградского областного суда в течение 10 дней с момента его вынесения через Приозерский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Брежнева И.Л.