Дело № 2-1154/2011 ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Приозерский городской суд Ленинградской области
в составе: судьи Морозовой О.Ю.
при секретаре: Ерышевой О.А.
с участием: представителя истца Харченко М.С., действующей по ордеру, представителя ответчика – Торунцовой И.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казанкова Олега Александровича к Управлению Росреестра по <адрес> о признании незаконным отказа в государственной регистрации, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка
Установил:
Казанков Олег Александрович обратился в суд с заявлением к Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительным отказа Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды N № от ДД.ММ.ГГГГ в установленный законом срок.
Заявитель ссылается на заключение между ним (арендатор) и Администрацией МО Ромашкинское сельское поселение ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка (кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв. м, с указанием адресных ориентиров: <адрес>, <адрес>. Данный участок представлен на условиях аренды "для ведения личного подсобного хозяйства" сроком на <данные изъяты> лет. На данном земельном участке истец построил незавершенное строительством домовладение (готовность <данные изъяты> %). В <данные изъяты> году срок действия договора аренды закончился. Истец отмежевал земельный участок, при этом изменилось назначение земельного участка и стало для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь заключил договор аренды земельного участка с администрацией МО <данные изъяты> сельское поселение сроком на <данные изъяты> лет.
В установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N № был представлен в Управление Росреестра по <адрес> для государственной регистрации, которая приостановлена ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ для предоставления дополнительных документов, мотивировав тем, что в <данные изъяты> году истцом не было зарегистрировано право аренды, в связи с чем он не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона.
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> отказало Казанкову О.А. в государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N № на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N №
В обоснование заявленных требований Казанков О.А. ссылается на то, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку используется по назначению с <данные изъяты> года по сегодняшний день, ежегодно оплачивается арендная плата за пользование земельным участком, на земельном участке возведено строение.
Заявитель считает оспариваемый отказ Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N № нарушающим его законные, так как он с № года по настоящее время пользуется земельным участком по назначению, оплачивает арендную плату, на земельном участке возведено строение.
В исковом заявлении просит суд:
1. признать незаконным решение Приозерского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за номером №
2. обязать Приозерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права аренды за Казанковым О.А. на земельный участок, площадь. <данные изъяты> кв.м, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №
Судом к участию в деле привлечено в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация МО Ромашкинское сельское поселение.
В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела, направил в суд представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по заявленным основаниям, указав также на то, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ отмене не был, и, кроме того, предоставлялся на основании Постановления Главы Ромашкинской волости № от ДД.ММ.ГГГГ. Заключение нового договора аренды состоялось также на основании Постановления Администрации МО Приозерский муниципальный район № от ДД.ММ.ГГГГ, которое не отменено и не признано недействительным.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, представил отзыв на исковое заявление.
Суд, выслушав сторону истца и сторону ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как указывает Управление Росреестра по Ленинградской области истцу было отказано в государственной регистрации по следующим причинам.
В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, и законности сделки, в порядке статьи 13 Закона о регистрации, было выявлено следующее. На государственную регистрацию был представлен договора аренды земельного участка, заключенный на основании Постановления главы администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ за №. Из постановления следует, что с истцом заключался договор аренды без проведения аукциона на новый срок.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением вх. N № о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N №
По инициативе регистратора в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Ленинградской области вынесло решение, оформленное письмом за N № об отказе в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № на земельный участок по адресу: <адрес>.
Отказ Управления Росреестра по Ленинградской области был дан на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, которые предусматривают такую возможность в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Отказывая Казанкову О.А. в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № Управление Росреестра по Ленинградской области указало на то, что в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, и законности сделки, в порядке статьи 13 Закона о регистрации, было выявлено, что на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка, заключенный на основании Постановления главы администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ за №. Из постановления следует, что с истцом заключался договор аренды без проведения аукциона на новый срок.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Казанкова О.А. в Приозерский городской суд с настоящими требованиями.
На основании Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 10 февраля 2009 года «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности. К действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению. К действиям, в частности, относятся выраженные в устной форме требования должностных лиц органов, осуществляющих государственный надзор и контроль.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией МО Ромашкинское сельское поселение был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № "для ведения личного подсобного хозяйства" сроком на 10 лет. На данном земельном участке истец построил незавершенное строительством домовладение (готовность <данные изъяты> %). В <данные изъяты> году срок действия договора аренды закончился. Истец отмежевал земельный участок, при этом изменилось назначение земельного участка и стало для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь заключил договор аренды земельного участка с администрацией МО Ромашкинское сельское поселение сроком на <данные изъяты> лет.
Проверив законность оспариваемого отказа регистрирующего орган, оформленного письмом за N № в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № на земельный участок по адресу: <адрес>, учитывая установленные вышеуказанные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что решение об отказе государственного органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы истца.
Управление Росреестра по Ленинградской области соответствие оспариваемого решения, оформленного письмом за N №, положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказало.
Постановлением главы администрации Мо Приозерский муниципальный район Ленинградской области утвержден адресный ориентир земельного участка с кадастровым номером № – <адрес>.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.
По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.
В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка. Обращает на себя внимание то, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключениями являются случаи:
- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (пункт 3 статьи 35);
Закрепление за истцом земельного участка, находящегося в собственности администрации, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> не противоречит закону, так как указанное постановление главы администрации Мо Приозерский муниципальный район Ленинградской области не признано незаконным в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в ст. 17 названного Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № подписан уполномоченным лицом от имени собственника на основании решения собственника о предоставлении недвижимого имущества и также не признан недействительным.
Перечень оснований, по которым в государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть отказано, предусмотрен ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который расширительному толкованию не подлежит.
У регистрирующего органа отсутствовали правовые основания, предусмотренные абз. 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № поскольку на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у заявителя соответствующего права на данный объект недвижимости. К моменту регистрации ни названные постановления о предоставлении в аренду земельного участка, ни договоры о предоставлении Казанкову О.А. земельного участка в аренду не отменены и не признаны недействительными.
Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Все предусмотренные ст. ст. 16, 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав документы были представлены, о чем свидетельствуют расписки в получении документов.
Истребование дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не допускается и является нарушением действующего законодательства.
С учетом приведенных обстоятельств, суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, пришел к выводу о недоказанности отказа в регистрации права аренды Казанкова О.А. и об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа Казанкову О.В. в проведении государственной регистрации договора аренды N № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в установленный законом срок на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При таких обстоятельствах выводы регистрирующего органа об отказе Казанкову О.А. в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № на земельный участок по адресу: <адрес>, а также соответствующие доводы Управления Росреестра по <адрес>, указанные в письме за № являются несостоятельными.
Суд считает, что отказ Управления Росреестра по <адрес>, оформленный письмом за N № в государственной регистрации договора аренды N № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Иск Казанкова Олега Александровича – удовлетворить в полном объеме.
Признать незаконным решение Приозерского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за номером №
Обязать Приозерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию права аренды за Казанковым О.А. на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый номер земельного участка – №
На решение может быть подана кассационная жалоба в коллегию по гражданским делам Ленинградского областного суда в течение 10 дней через Приозерский городской суд.
Судья О.Ю. Морозова