Дело № 2-777/2011 ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приозерский городской суд Ленинградской области
в составе судьи Морозовой О.Ю.,
при секретаре Андреевой О.И.,
с участием истца Шмаковой В.Н.,
представителя истца Ковалева А.А. по доверенности серии <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года,
специалиста «Бюро технической инвентаризации Сосново» Маричевой Е.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шмаковой Валентины Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз»,конкурсному управляющему ООО « Строй- Союз» Белову Роману Сергеевичу о признании права собственности на объект незавершенный строительством,
УСТАНОВИЛ:
Шмакова В.Н. обратилась в Приозерский городской суд с исковым заявлением к ООО «Строй-Союз» о признании права собственности на объект незавершенный строительством.
ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил исковые требования, просил признать право собственности на объект незавершенный строительством в виде однокомнатной квартиры с условным номером № находящейся в строительных осях № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу <адрес>.
В обосновании заявленного требования истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Строй-Союз» заключен договор о долевом участии в строительстве №№ рамках которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес> после окончания строительства предоставить истцу в собственность долю в соответствии с договором.
Долей истца является жилое помещение с условным номером № находящееся, как указано в названном договоре, в строительных осях № расположенное во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже, общей приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., количеством комнат – <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью – <данные изъяты> кв.м., кухней <данные изъяты> кв.м., ванной/сан/узлом-<данные изъяты>.м.
В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по оплате договора, истец выполнил свое обязательство своевременно и в полном объеме. Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства и датируется <данные изъяты> кварталом <данные изъяты>., однако на день обращения в суд многоквартирный жилой дом по указанному адресу строительством не завершен.
Истец Шмакова В.Н. в судебном заседании, поддержав иск, пояснила, что при заключении договора об участии в долевом строительстве квартира была индивидуализирована, местоположение определено, однако, впоследствии при проведении инвентаризации выяснилось, что указание в договоре на строительные оси <данные изъяты> оказалось ошибочным, что при заключении договора нельзя было определить. Кроме того, условный номер квартиры, указанный в договоре как <данные изъяты>, также указан неверно, тогда как данной квартире соответствует условный номер <данные изъяты> В настоящее время установлено, что указанные оси в действительности по данному дому не существуют, в связи с чем истец вынуждена уточнить исковые требования.
Представитель истца Ковалев А.А. в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в уточненной редакции от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.87).
Ответчик ООО «Строй-Союз»и конкурсный управляющий ООО «Строй-Союз» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и месте слушания дела.
Третье лицо администрация МО Приозерский муниципальный район, извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, не возражали против удовлетворения иска.
Специалист БТИ « Сосново» Маричева Е.О. в судебном заседании заявленные требования поддержала и пояснила, что если руководствоваться техническими характеристиками этажностью, подъездом, площадью, то после инвентаризации выяснилось, что <данные изъяты>.м, как площадь квартиры, окончательно определенная инвентаризацией,- это допустимое превышение, считала, что та квартира, которая указана в договоре, условный номер осей отличается от тех, которые указаны в договоре, по факту <данные изъяты>. Что касается изначально указанных осей, указанная квартира в договоре не существует, с такими осями по всему дому квартиры нет, полагала, в договоре не корректно указаны номера строительных осей и условного номера. В квартирографии нет фамилии Шмаковой, однако, квартирография составлялась на дату в <данные изъяты>, а договор с истцом составлен в <данные изъяты> году.
В действительности квартира, ее характеристики, местоположение, индивидуальные признаки соответствуют той, которая являлась предметом договора и указывается в иске уточненного варианта. Оплата по договору истцом произведена, поэтому право за истцом может быть признано на указанную квартиру. Специалист считает, что при заключении договора физическое лицо, не обладающее специальными познаниями в строительстве и проектировании, вряд ли может убедиться, насколько правильно указаны в договоре строительные оси и условный номер.
Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что истец приходится ему матерью, квартиру нашли по Интернету, приехал на место, чтобы посмотреть квартиру, дом уже был выстроен, находился в завершающей стадии. Представители ответчика показали ему квартиру. Квартира расположена во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> части лестничной клетки, по плану квартира около <данные изъяты> кв.м., располагается с окнами, обращенными по обе стороны жилого дома. Ему показали план размещения квартиры, он увидел саму квартиру. На тот момент не стоял вопрос о соответствии строительных осей и условного номера, поскольку это связано со спецификой проектировщиков и застройщика. Это было до заключения договора, убедившись, что квартира есть, истец заключила договор и оплатила стоимость квартиры по договору.
Выслушав явившихся лиц, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со сведениями из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Строй-Союз» вправе осуществлять производство общестроительных работ, производство прочих строительных работ, производство электромонтажных работ, производство прочих отделочных и завершающих работ.
В соответствии с нормами ФЗ №169 «Об архитектурной деятельности в РФ» - основанием для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде является разрешение на строительство.
В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
На основании постановления Главы администрации МО Приозерский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ №№ договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй-Союз» выдан во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. за кадастровым номером № по строительство <данные изъяты> жилых домов, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.
Постановлением Главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> о предоставлении ООО «Строй-Союз» в аренду на новый срок <данные изъяты> год земельного участка <данные изъяты> кв.м. за кадастровым номером № по строительство двух жилых домов, расположенный по адресу: <адрес>
Администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район выдано ООО «Строй-Союз» разрешение на строительство 67-ми квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> № № от ДД.ММ.ГГГГ
К гражданско-правовым отношениям, возникшим между сторонами после заключения указанного договора необходимо применять нормы Федерального закона № 214 от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с распоряжением Главы муниципального образования Приозерский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ, № №-р «ООО «Строй-Союз» разрешено проведение проектно-изыскательных работ по строительству двух жилых домов в <адрес> на ул. <адрес>
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве №№ указанного жилого дома. По условиям которого, стороны совместно участвуют в реализации инвестиционного проекта по строительству дома по адресу: <адрес>, включая работы необходимые для сооружения указанного дома. По окончании реализации инвестиционного проекта застройщик и инвестор получают каждый соответствующие доли в дома пропорционально доле участия каждой стороны.
С учетом установленного судом факта соответствия строительных осей и условного номера квартиры, указанным в договоре, проектным данным, надлежит считать, что доля, причитающаяся по окончании реализации инвестиционного проекта инвестору соответствует жилое помещение в виде однокомнатной квартиры с условным номером № находящейся в строительных осях № расположенной во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу <адрес>., и что строительные оси и условный номер указаны в договоре некорректно, согласно сведеньям отделения ГУП « Леноблинвентаризация» БТИ « Сосново».
Кроме того, также исходя из сведений БТИ « Сосново» во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже расположены <данные изъяты> квартиры с условным номером № строительные оси № строительные оси №. По договору : у Шмаковой В.Н. квартира с условным номером № находящаяся в строительных осях № однако исходя из договора о долевом участии в строительстве №, заключенным Шмаковой В.Н. общая площадь квартиры составляет № кв.м., жилая № кв.м.
Разница в площадях указывает на различные объекты недвижимости, несмотря на совпадение условного номера и относительного совпадения строительных осей. На данный момент объект незавершенный строительством в виде <данные изъяты> квартиры, расположенный во втором подъезде на третьем этаже с условным номером № находящийся в строительных осях № свободен от претензий третьих лиц.
Согласно сведениям ЛенНИИпроект» квартира с условным номером № с одной стороны дома действительно находится в строительных осях № однако, со стороны двора строительные оси указанной квартиры №. При заключении договора была допущена техническая ошибка со стороны ООО « Строй-Союз» (л.д.90). На это было указано специалистом БТИ Сосново.
В п.1.2.1 договора вместо условного номера № находящегося в строительных осях №, должен был указываться условный номер № находящегося в строительных осях №
Согласно п.1.3 договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. Условиями договора предусмотрено, что окончание строительно–монтажных работ должно быть завершено в <данные изъяты> квартале <данные изъяты>. и в течение <данные изъяты> с момента утверждения Акта государственной приемочной комиссии подготовить и передать в регистрирующее органы документы для регистрации истцом права собственности на долю.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (статья 6 Федерального Закона).
Договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ заключен в письменном виде и подписан истцом и заместителем генерального директора ООО «Строй-Союз», что позволяет сделать вывод о добровольном волеизъявлении заключения указанного договора с обеих сторон, но в нарушение требований ч.3 ст.4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор не зарегистрирован надлежащим образом в органе, осуществляющий государственную регистрацию.
Заключенный сторонами договор о долевом участии в строительстве №№ соответствует нормам, установленным ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По договору участия в долевом строительстве ответчик обязался окончить строительство в II квартале 2010г., и в течение трех месяцев с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии передать истцу соответствующий объект долевого строительства, при оплате истцом стоимости доли.
Принятое на себя обязательство по оплате стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб. истцом выполнено в полном объеме и в установленный договором срок, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по оплате Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию (срок 2-й квартал 2010 года), а также по передаче истцу профинансированную истцом квартиру ответчиком до настоящего времени не исполнены в нарушение срока, установленного договором ответчик. В нарушение ч.3 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ответчик не направил истцу в установленный законом срок информацию и предложение об изменении договора.
Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ООО «Строй-Союз» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на <данные изъяты> месяцев, конкурсным управляющим утвержден Белов Р.С.
Из уведомления Росреестра, следует, что в ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателе дома, по адресу: <адрес>.
Согласно ч.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с техническим и кадастровыми паспортами, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан объектом, незавершенный строительством (процент готовности <данные изъяты>) с количеством пяти этажей с мансардой, с одним подземным этажом, установлено назначение – жилое, присвоен инвентарный номер – №
В соответствии с техническим паспортом на квартиру в жилом доме, незавершенном строительстве (готовностью 79%) инвентарный номер № общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с положениями статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им. Право собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что финансовые обязательства по долевому участию в строительстве многоквартирного жилого дома истцом выполнены надлежащим образом, при этом нарушение ответчиком установленных договором сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи в собственность истцу квартиры составляет более двух лет, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании права собственности на незавершенный объект недвижимого имущества, созданный с привлечением денежных средств истца подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, а также руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Шмаковой Валентины Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Союз», конкурсному управляющему ООО «Строй-Союз» о признании права собственности на объект незавершенный строительством - удовлетворить.
Признать право собственности Шмаковой Валентины Николаевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: д.<адрес>, гражданка России, паспорт серии №, выдан <адрес> Санкт- Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №,зарегистрированной по адресу <адрес> <адрес> на объект незавершенный строительством в виде <данные изъяты> квартиры с условным номером № находящейся в строительных осях № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной во <данные изъяты> подъезде на <данные изъяты> этаже в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу <адрес>.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности.
Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Ленинградского областного суда в течение 10 дней с момента его вынесения через Приозерский городской суд.
Судья О.Ю. Морозова