Дело №2-245/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 апреля 2011 года город Петрозаводск
Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи: И.С.Леккеревой,
при секретаре: Е.А.Новосельцевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коваленко И.А. к Назарову Р.А., Товариществу собственников жилья, обществу с ограниченной ответственностью «Отич-Строй+» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части, о возложении обязанности произвести корректировку платежей за коммунальные услуги,
у с т а н о в и л:
Коваленко И.А. обратилась в суд с названными исковыми требованиями, мотивируя тем, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру № дома № улицы ..., являясь членом товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), осуществляющего управление жилым фондом - указанным домом. При получении хх.хх.хх г. счета об оплате технического обслуживания и коммунальных услуг за хх.хх.хх г., выяснилось, что плата за содержание и ремонт с хх.хх.хх г. повышена на ... за 1 квадратный метр к ранее вносимой плате по хх.хх.хх г., что произведено незаконно, поскольку ТСЖ (собственники жилых помещений, члены ТСЖ) решение о повышении указанной платы не принимало, тогда как повышение тарифов произведено председателем ТСЖ (ответчиком Назаровым Р.А.). Собственниками квартиры № вышеназванного дома в адрес ответчиков было направлено заявление о незаконности повышения платы с предложением об отмене незаконно установленных тарифов, однако ответов от председателя ТСЖ, ООО «Отич-Строй+» не последовало; перерасчет надлежащим образом не произведен, несмотря на предписание прокуратуры. Собственниками квартиры № вышеназванного дома каких-либо материальных убытков не понесено, поскольку оплачиваются счета за содержание и ремонт исходя из прежнего тарифа (... рублей), вместе с тем, состояние счета не упорядочено. Путем заочного голосования было проведено собрание в связи со сложившейся ситуацией, однако истец не согласна с итогами голосования (о разрешении председателю ТСЖ подписать договор технического обслуживания), поскольку представленный проект договора являлся договором не на техническое обслуживание, а на жилищно-коммунальное обслуживание; в указанном договоре имеется ссылка на обслуживание дома №, а не дома ТСЖ; на общем собрании не была представлена надлежащая и полная смета для утверждения тарифов на обслуживание; обоснования повышения тарифов при фактическом снижении услуг (смета состоит из ... видов работ, что является существенным снижением видов работ по сравнению с ранее утвержденным перечнем, действующим с хх.хх.хх г.) не имеется. Кроме того, наличие иных пунктов представленного договора нарушает права истца как собственника.
Ранее при производстве по делу Коваленко И.А. отказалась от требования к обществу с ограниченной ответственностью «Комплексный расчетный центр г.Петрозаводска» о возложении обязанности произвести корректировку платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в данной части вынесено отдельное определение от хх.хх.хх г.). Требование о признании недействительным пункта 6 решения общего собрания путем заочного голосования от хх.хх.хх г. ТСЖ, инициатором которого являлся Назаров Р.А., и его отмене поддержала по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Назаров Р.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом; в предыдущем судебном заседании иск не признал, полагал, что решение общим собранием собственников жилых помещений принято с соблюдением требований закона, права истца не нарушены.
По ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ТСЖ, которое в судебное заседание своего представителя не направило. По окончанию судебного заседания, состоявшегося хх.хх.хх г., извещено о времени и месте судебного разбирательства в лице его председателя, имеющего в соответствии с уставом ТСЖ право без доверенности действовать от имени товарищества, а также ТСЖ в порядке подготовки дела к судебному разбирательству направлялось определение о подготовке дела к судебному разбирательству и уведомление о дате рассмотрения дела.
Соответчик ООО «Отич-Строй+» своего представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.
Третье лицо закрытое акционерное общество «Строительное предприятие № 1» в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежащим образом.
Третьи лица, представители общества с ограниченной ответственностью «ЛЕСТ», прокуратуры Республики Карелия в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Третье лицо П. умер хх.хх.хх г. (запись акта о смерти № от хх.хх.хх г.).
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч.1). Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании (ч.2).
В соответствии со ст. 137 указанного Кодекса товарищество собственников жилья вправе в том числе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Принимая на себя обязанности по оказанию на возмездной основе услуг по управлению объектом жилищного фонда, управляющая организация должна в пределах переданных ей собственниками помещений полномочий руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Согласно названному Постановлению Госстроя Российской Федерации техническая эксплуатацию включает в себя: управление жилищным фондом, т.е. организацию эксплуатации; взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий: техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовка к сезонной эксплуатации; текущий ремонт; капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования; уборка мест придомовой территории; уход за зелеными насаждениями; содержание и ремонт жилищного фонда.
В соответствии со ст. 144 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья в силу ч. 1 ст. 145 указанного Кодекса является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья на основании части 2, в том числе относятся внесение изменений в устав товарищества (п.1), установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (п.4); образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п.5).
Статьей 146 Кодекса установлен порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, который включает в себя: Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Судом установлено, что истец является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., общей площадью ... кв.м., членом ТСЖ. Квартира расположена на ... этаже.
Управление жилым домом осуществляет товарищество собственников жилья.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., проведенного путем заочного голосования хх.хх.хх г., пунктом 6 повестки дня общего собрания собственников помещений значился вопрос об утверждении договора и стоимости технического обслуживания дома по адресу: ..., о разрешении председателю подписать договор технического обслуживания с тарифом на техническое обслуживание равным ... руб. за 1кв.м. с хх.хх.хх г.
По итогам голосования (дата окончания голосования хх.хх.хх г.) по данному вопросу проголосовали собственники жилых помещений площадью ... кв.м., что соответствует 70,6% голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании: за - ...%; против ...%; воздержались ...%.
Как следует из представленного договора № от хх.хх.хх г. на жилищно-коммунальное обслуживание, заключенного между ТСЖ в лице председателя Правления Назарова Р.А. и ООО «Отич - Строй+», тариф на содержание, техническое обслуживание 1 кв.м. площади помещения владельца утверждается на основании сметы (Приложение 1,2) и составляет ... рублей.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и пояснений истца, с хх.хх.хх г. года тариф на содержание, техническое обслуживание 1 кв.м. площади в месяц составлял ... рублей.
Из протокола собрания от хх.хх.хх г. усматривается, что в пункте 6 Повестки дня имеется расшифровка расчета тарифа на техническое обслуживание: ... руб. = ... +... х12 : 8, где ... руб. - стоимость увеличения технического обслуживания дома по адресу: ..., которую предлагалось ввести с хх.хх.хх г., но по ошибке председателя ТСЖ не была своевременно соблюдена процедура увеличения стоимости тарифа на техническое обслуживание; 12 - количество месяцев в году; 8 - количество оставшихся месяцев в году; проект договора и стоимости технического обслуживания Приложение № 2)
При этом доказательств того, что собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., принималось решение об утверждении стоимости технического обслуживания с тарифом ... а также, что имелась необходимость увеличения тарифа на ... руб. с хх.хх.хх г., и собственники принимали такое решение, в материалы дела не представлено.
Из чего суд приходит к выводу о том, что стоимость тарифа на техническое обслуживание дома по адресу: ..., неоднократно повышалась без учета мнения собственников жилых помещений.
Согласно п. 1.3 договора от хх.хх.хх г. перечень услуг и работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества ТСЖ в счет обязательных платежей собственников помещений, указан в приложении.
При этом из Приложения № 1 - «Смета по содержанию общего имущества, обеспечивающая безопасную эксплуатацию многоквартирного дома на ... год» - усматривается, что виды работ по сравнению с перечнем объема работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, действовавшим с хх.хх.хх г., изменились, и их перечень уменьшился.
Кроме того, в смете указаны затраты всего на сумму ... руб. при их фактической стоимости ... руб.
Часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчикам в ходе производства по делу неоднократно предлагалось представить доказательства обоснованности повышения платы за техническое обслуживание. Однако, какого - либо обоснования снижения объема услуг, входящих в смету, являющуюся приложением к договору от хх.хх.хх г., не представлено, а также не представлено экономического обоснования расчета стоимости видов работ входящих в перечень, в том числе увеличения стоимости отдельных видов услуг, которые предоставлялись и ранее (с хх.хх.хх г.).
По мнению суда, в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что вследствие заключения оспариваемого договора и уменьшения объема услуг по содержанию общего имущества, в частности отсутствия вида работ в виде очистки кровли от снега, нарушены права истца как собственника жилого помещения, часть квартиры которого находится на крайнем этаже, в связи с неоказанием такой услуги неоднократно имели место залития квартиры истца ввиду наличия на кровле неубранного снега. В подтверждение данных обстоятельств истцом, в том числе, представлен ответ от хх.хх.хх г. на заявление истца, из которого следует, что протечка кровли над квартирой № возникла в результате того, что водосточные желоба и воронки в зоне квартиры № не очищены от снега и льда, вследствие чего, в период замерзания - оттаивания, отвод талых вод с кровли затруднен и вода попадает в чердачное помещение на перекрытие лоджии.
Также суд принимает во внимание, что расчет по тарифу за техническое обслуживание, принятому на собрании хх.хх.хх г., сделан из расчета необходимости уборки тротуаров, исходя из площади последних ... кв.м, тогда как из технического паспорта жилого дома № по ул. ... следует, что площадь тротуаров составляет ... кв.м.
Доказательств, указывающих на то, что площадь территории, подлежащая санитарному обслуживанию, составляет ... кв.м., а соответственно и расходы на поддержание территории в надлежащем состоянии необходимы в том размере, в каком указано в смете, суду не представлено.
Соответственно, с учетом того, что площадь выполнения работ, подлежащая учету при расчете тарифа за техническое обслуживание, меньше той, которая учтена в смете, то и тариф за техническое обслуживание, установленный оспариваемым решением, нельзя признать обоснованным.
Проанализировав содержание договора № от хх.хх.хх г., суд приходит к выводу о том, что договор содержит положения несоответствующие требованиям действующего законодательства, что тем самым влечет нарушение прав истца как собственника жилого помещения в частности.
Согласно п. 1.1 договора ТСЖ передает, а ООО «Отич-строй+» принимает, в соответствии с условиями настоящего договора и требованиями действующего законодательства, права и обязанности по организации эксплуатации и содержанию жилищного фонда по адресу: ....
Таким образом, ТСЖ передало ООО «Отич-строй+» функции управления жилищным фондом, что следует из положений Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» о том, что техническая эксплуатация включает в себя: управление жилищным фондом, т.е. организацию эксплуатации.
Согласно Уставу ТСЖ п.2.1 целью деятельности товарищества является, в том числе организация совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества. ТСЖ является управляющей организацией - п. 1.3 Устава.
Вместе с тем, вопрос передачи функций управления жилищным фондом, в том числе в части, иной организации в повестку дня общего собрания путем заочного голосования не был включен, на собрании не разрешался и какие-либо изменения в Устав ТСЖ, в связи с этим не вносились. Следовательно, ООО «Отич-строй+» частично переданы функции управления без рассмотрения такого вопроса общим собранием собственников. Что, по мнению суда, нельзя признать правомерным.
Суд полагает обоснованными доводы истца о том, что пункт 1.2 Устава, предусматривающий обстоятельства хранения технического паспорта у исполнителя, в ООО «Отич-строй+» по его юридическому адресу, ограничивает право истца как собственника жилого помещения на своевременное ознакомление с данными технического паспорта, метражом общей площади. Принимая во внимание, что по общим правилам делового оборота правоустанавливающие документы хранятся у собственника.
Пункт 2.4.1 договора содержит положение о том, что ТСЖ имеет право при необходимости по своему усмотрению заключать договоры: на охрану жилого дома и жилых помещений, придомовой территории и инженерного оборудования; установку, обслуживание и ремонт своего технологического оборудования, на уборку придомовой территории и подъездов, при условии согласования договоров с исполнителем ООО «Отич-строй+».
Суд соглашается с позицией истца о том, что данный пункт договора, ограничивает права собственников жилых помещений на свободу договора, создает препятствия в их заключении, поскольку любые действия по охране квартиры, по установке и ремонту технологического оборудования на территории собственниками жилых помещений должны в обязательном порядке согласовываться.
Пункт 2.4.4 договора устанавливает, что ТСЖ имеет право привлекать для устранения неисправностей конструктивных элементов здания другие организации или специалистов, имеющих соответствующих допуск и лицензию, с возмещением затрат на их оплату за счет собственных средств.
В данном случае не предусмотрено право ремонта за счет средств ООО «Отич-строй+», если повреждения конструктивных элементов произошли по вине ООО «Отич-строй+». Что также нарушает права собственников жилых помещений.
Согласно пункта 3.1 договора оплата за содержание общего имущества производится собственниками до 20 числа месяца, что противоречит требованиям п.1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из пункта 3.2 договора следует, что расчет оплаты производится в соответствии с Порядком начисления и оплаты. При этом отсутствуют сведения о таком Порядке. Счет -квитанция, на которую содержится ссылка в данном пункте, истцу не представлялась, в материалах дела не имеется.
Пункт 3.3 договора предусматривает, что размер платы снижается на сумму перерасчетов за низкое качество работ и услуг и сроков выполнения работ. При этом какие-либо критерии снижения платы отсутствуют, порядок и механизм пересмотра не установлен.
Также тарифы согласно п.3.3 на техническое обслуживание устанавливаются на год и пересматриваются по соглашению сторон договора не более 1 раза в течение года, что также нарушает права собственника.
На основании п.3.3 договора капитальные и текущие ремонты определяются сметой на производство конкретного вида работ. Смета согласовывается и утверждается Правлением собственников помещений и оплачивается владельцами квартир.
Что также указывает на нарушение пп.4 ч.2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ, согласно которого к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся в том числе: установление размера обязательных платежей и взносов членов товариществ.
Доказательств того, что общее собрание передавало какие-либо полномочия Правлению, не представлено.
В случае возникновения споров согласно п.5.1 договора все споры разрешаются путем проведения переговоров, создания согласительной комиссии, обращения в судебные органы.
Указанный пункт также нарушает права собственника, поскольку препятствует немедленному обращению в суд за защитой нарушенного права.
Таким образом, суд находит иск о признании недействительным пункта 6 решения общего собрания собственников помещений, проведенного путем заочного голосования, от хх.хх.хх г. ТСЖ, инициатором которого явился Назаров Р.А., подлежащим удовлетворению, так как установленные в судебном заседании факты в своей совокупности указывают на существенные нарушения и ограничения оспариваемым решением и утвержденным договором прав истца как собственника жилого помещения в том числе на участие в управлении многоквартирным домом, в принятии решений, затрагивающих права и интересы истца; в реализации своего права собственности на жилое помещение и общее имущество.
На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При предъявлении иска Коваленко И.А. оплатила его государственной пошлиной в размере 200 рублей, и данная сумма подлежит взысканию с ответчика в ее пользу.
Руководствуясь ст. ст. 194- 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
Иск Коваленко И.А. к Назарову Р.А., Товариществу собственников жилья удовлетворить.
Признать недействительным и отменить пункт № решения общего собрания, проведенного путем заочного голосования, от хх.хх.хх г. товарищества собственников жилья, инициатором которого явился Назаров Р.А..
Взыскать с Назарова Р.А. Товарищества собственников жилья в пользу Коваленко И.А. государственную пошлину в размере 100 рублей с каждого ответчика.
В удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Отич-строй+»отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение 10 дней.
Судья И.С.Леккерева
Мотивированное решение суда составлено 21 апреля 2011 года.