Дело № 2 - 696/ 11 РЕШЕНИЕ 17 октября 2011 года город Петрозаводск Прионежский районный суд Республики Карелия в составе: рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хазан Л.И. к Беляковой Е.М., Скурихину А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, по иску Скурихина А.В. к Беляковой Е.М., Корчагину С.А. о признании договоров купли - продажи недействительными, у с т а н о в и л: Решением Прионежского районного суда исковые требования Беляковой Е.М. к Хазан Л.И. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: ... оставлены без удовлетворения. Решение вступило в законную силу определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия хх.хх.хх г. Хазан Л.И. обратилась со встречным иском к Беляковой Е.М., мотивируя тем, что сделка купли-продажи жилого дома (договор купли-продажи от хх.хх.хх г.) между Скурихиным А.В. и Беляковой Е.М. была совершена незаконно; домовая книга и свидетельство о праве собственности на дом у нее были украдены. В указанном доме она проживает с хх.хх.хх г., другого жилья не имеет, является инвалидом. У ее сына - Скурихина А.В. - доверенность на продажу дома была получена обманным путем, так как он страдает психическим заболеванием, вследствие которого учился в спецшколе, не работал, не служил в армии. Сына обманули, а он подписал необходимые обманщикам документы, сделки с продажей дома не планировал. Скурихин А.В. обратился в суд с исковым требованием, мотивируя тем, что, воспользовавшись его желанием произвести обмен жилого дома, расположенного ... на квартиру в ..., обманным путем у него была получена доверенность на продажу жилого дома, расположенного по адресу: .... У риэлтора данный дом был куплен Беляковой Е.М., однако, как собственнику дома, денежные средства после его продажи Скурихину А.В. переданы не были. хх.хх.хх г. находящийся в судебном споре данный жилой дом ответчицей Беляковой Е.М. был незаконно продан Корчагину С.А. Хазан Л.И. и ее представитель Прокофьев С.Н., действующий в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, иск Хазан Л.И. поддержали и пояснили, что Хазан Л.И. проживала с сыном в квартире в .... При продаже данной квартиры и покупке дома они с сыном были обмануты, деньги за квартиру им передали не полностью, дом, который был приобретен для них оказался старый, был расположен по адресу: .... Данный жилой дом является для Хазан Л.И. единственным местом жительства. Сын Хазан Л.И. страдает психическим заболеванием с детства, что и привело к совершению оспариваемой сделки. Она является инвалидом, не выходит из дома; в спорном доме она зарегистрирована по месту пребывания до хх.хх.хх г., до этого регистрация была ежегодная. Пояснить причину отсутствии постоянной регистрации, в том числе в спорном доме, не смогли. Считая данный дом единственным местом жительства, Хазан Л.И. отказывается переезжать из него куда бы то ни было. В судебном заседании Скурихин А.В. свои иск поддержал, встречный иск Хазан Л.И. признал; указал на отсутствие денег на лицевом счете; ссылался на ранее данные пояснения. В судебном заседании пояснял, что разговорился с родственником Беляковой Е.М. и просил его поменять жилой дом, в котором проживает мать, на иное жилое помещение, в котором матери будет легче жить. Доверенность на распоряжение его жилым домом он намеревался оформить на предмет обмена жилыми помещениями, не помнит, чтобы он подписывал доверенность на продажу, т.к. продавать дом не хотел и не собирался, его ввели в заблуждение, денег от продажи дома он не получил. Ранее он с матерью проживал в квартире в ..., откуда его обманным путем с матерью переселили в спорный дом и денег за квартиру недоплатили. Когда сотрудники спецчасти исправительной колонии разъяснили ему, кто такие Беляковы и что последние вернее всего решили обмануть его, то он сразу сообщил Беляковым, что не будет совершать через них никаких сделок с домом. О том, что сделка купли - продажи была уже оформлена, он узнал из иска к матери о выселении. У него нет знакомого по фамилии Н., он не был должен никому денег и никого за получением денег в семью Беляковых - Бауровых не направлял. Белякова Е.М. в судебное заседание не явилась, уведомлена о слушании дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила. В судебном заседании хх.хх.хх г. требования истцов не признала, ссылалась на ранее данные показания. В судебном заседании хх.хх.хх г. пояснила, что денежные средства в размере ... рублей по договору купли-продажи были переданы мужчине, который представился как пришедший от Скурихина А.В.; данные этого мужчины ей неизвестны; документы, подтверждающие передачу денег, у нее отсутствуют. Дом ей продал Бауров Р.А., действующий по доверенности от Скурихина А.В., в дальнейшем дом был ею перепродан. Непосредственно Скурихину А.В. или его матери денежные средства она не передавала. Деньги в сумме ... рублей, как указано в договоре, Баурову Р.А. Белякова Е.М. не передавала. От Корчагина С.А. Белякова Е.М. получила только ... рублей, указанные в договоре деньги в сумме ... рублей не получала, окончательную сумму сделки купли - продажи с Корчагиным С.А. не оговаривали. Предыдущий представитель Беляковой Е.М. Паперков А.В., действовавший по доверенности, поддерживая иск доверителя, пояснял, что Бауров Р.А. и Белякова Е.М. не являются родственниками. Когда риэлтор Бауров Р.А. хотел показать Беляковой Е.М. дом, то дом был закрыт, в нем никого не было. После того, как Белякова Е.М. отдала риэлтору Баурову Р.А. деньги в сумме ... рублей и приехала к дому, то оказалось, что в нем живет Хазан Л.И. Деньги, полученные от продажи дома, Бауров Р.А. передал другу Скурихина А.В. Н. (кроме фамилии, другие данные которого не известны). Корчагин С.А. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. В судебном заседании хх.хх.хх г. пояснял, что купил дом у Беляковой Е.М., и хх.хх.хх г. зарегистрировал свои права на недвижимое имущество. Этот дом он не осматривал, взял его из-за земельного участка. При покупке дома ему не говорили, что дом находится в судебном споре, но сообщили, что в доме живет женщина и ее нужно будет выселить. Представитель Корчагина С.А. Дмитриева И.А., действующая по ордеру, иск не признала и пояснила, что со слов своего доверителя ей известно, что он заплатил за дом ... рублей. На дату заключения договора судебного спора по дому не было, Корчагин С.А. является добросовестным приобретателем. Считала, что в случае удовлетворения требований истцов, необходимо применить последствия недействительности сделок, чтобы не нарушать права ее доверителя. Третье лицо Петрова М.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Третье лицо Бауров Р.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В судебном заседании хх.хх.хх г. пояснял, что со Скурихиным А.В. не общался; Петрова М.А. является его давней знакомой. Признал, что получил ... рублей от Беляковой Е.М. за продажу дома, риэлтором не является. Далее в судебном заседании отказался отвечать на вопросы, касающиеся продажи им от имени Скурихина А.В. своей матери Беляковой Е.М. жилого дома №. Суд, исследовав представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Установлено, что хх.хх.хх г. от имени Скурихина А.В. нотариально оформлена доверенность на имя Петровой М.А. на продажу принадлежащего ему на праве собственности жилого дома №, расположенного по адресу: .... Данная доверенность оформлена в ... (л.д. № т. №). В соответствии с этой доверенностью Петровой М.А. было предоставлено право продать, принадлежащий Скурихину А.В. дом, и получить за него денежную сумму, из которой ... рублей перечислить на лицевой счет, открытый в ... на имя Скурихина А.В., и ... рублей перечислить на счет, открытый в любом кредитном учреждении ... на имя его матери Хазан Л.И. (л.д. № т. №). Свидетель С., допрошенная в судебном заседании хх.хх.хх г. показала, что более 10 лет как нотариус обслуживает .... Доверенность от имени Скурихина А.В. на продажу дома, получение денег была ею удостоверена. Как можно отменить доверенность она всегда разъясняет. Во время подписания доверенности волеизъявление Скурихина А.В. было конкретным, его вменяемость, дееспособность у нее сомнений не вызвали. хх.хх.хх г. Петрова М.А. путем оформления доверенности у нотариуса С., на основании выданной ей доверенности, передоверила продажу дома, принадлежащего Скурихину А.В., Баурову Р.А. (л.д. № т.№). хх.хх.хх г. Бауров Р.А. на основании вышеназванной доверенности, действуя от имени Скурихина А.В., подписал со своей матерью Беляковой Е.М. договор купли продажи жилого дома №. В соответствии с пунктом 4 этого договора жилой дом был продан за ... рублей, которые Бауров Р.А. получил до подписания договора (л.д. № т. №). Между Бауровым Р.А. и Беляковой Е.М. хх.хх.хх г. подписан передаточный акт (л.д. № т. №). Данный договор зарегистрирован хх.хх.хх г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. хх.хх.хх г. Р. на основании доверенности, выданной ему Беляковой Е.М., подписал договор купли - продажи спорного дома с Корчагиным С.А. В соответствии с пунктом 4 данного договора жилой дом был продан за ... рублей, которые Р. получил до подписания договора (л.д. № т. №). Между Р. и Корчагиным С.А. хх.хх.хх г. был подписан передаточный акт (л.д. № т. №). Данный договор зарегистрирован хх.хх.хх г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 41 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 года № 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 ГК РФ) и т.д.). Статья 491 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). На основании статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации Хазан Л.И. является членом семьи Скурихина А.В., зарегистрирована по месту пребывания в спорном доме до хх.хх.хх г. (л.д. № т.№). Согласно представленных свидетельств о регистрации по месту пребывания Хазан Л.И. была зарегистрирована в жилом доме № с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. (л.д. №). В судебном заседании установлено, что ни Беляковой Е.М., ни Корчагину С.А. жилой дом фактически не был передан, как не были переданы и ключи от него. С хх.хх.хх г. Хазан Л.И. как проживала в спорном доме, так и проживает в нем до настоящего времени, иного жилого помещения она не имеет. Таким образом, несмотря на подписание передаточных актов, обязательство продавцов передать недвижимость покупателю не может считаться исполненным, т.к. приобретенный покупателями дом не мог быть передан вместе с проживающей в доме Хазан Л.И. По требованию Хазан Л.И. суд приходит к следующим выводам. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. С учетом того, что Хазан Л.И. не является стороной сделки, ее требование о признании недействительным договора от хх.хх.хх г. купли-продажи дома №, заключенного между Скурихиным А.В. и Беляковой Е.М., судом оставляется без удовлетворения, т.к. в соответствии с указанными выше положениями, Хазан Л.И. не является надлежащим истцом по требованиям о признании недействительной оспоримой сделки. По требованиям Скурихина А.В. к Беляковой Е.М. и Корчагину С.А., суд приходит к следующим выводам. В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. В соответствии с действующим законодательством представитель должен действовать от имени и в интересах представляемого. В судебном заседании установлено, что Бауров Р.А. при подписании договора купли - продажи действовал не в интересах Скурихина А.В., а ради собственной выгоды и (или) выгоды своей матери Беляковой Е.М. Так, в частности судом установлено, что представитель Бауров Р.А. со своим доверителем не общался, никаких существенных условий сделки не оговаривал, вопрос о перечислении денежных средств продавцу не обсуждал. Белякова Е.М. и ее представители в ходе рассмотрения дела давали противоречивые показания по факту передачи денег, указывая на то, что ... рублей Белякова Е.М. передала Баурову Р.А. (л.д. №), затем на то, что ... рублей передала неизвестному человеку (л.д. №), то ... рублей передала Баурову Р.А. (л.д. №). При этом Белякова Е.М. заявляла, что денег в сумме ... рублей никому не передавала. Данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнении покупателем Беляковой Е.М. обязанности по оплате за жилой дом, тогда как по смыслу статьи 491 ГК РФ право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара. Пунктом 1 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. На основании вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии при заключении сделки между Бауровым Р.А. и Беляковой Е.М. злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Бауров Р.А., действуя не в интересах представляемого, умышленно, злонамеренно указал в договоре недостоверные сведения об оплате покупателем недвижимости; без передачи денег представляемому, без фактической передачи имущества подписал фиктивный передаточный акт. Данные обстоятельства позволили Беляковой Е.М. зарегистрировать право собственности на жилой дом. Все указанное дает суду основание для признания договора купли - продажи жилого дома № от хх.хх.хх г., расположенного по адресу: ... недействительным на основании пункта 1 статьи 179 ГК РФ. Истец Скурихин А.В. в результате проведенных сделок лишился единственного жилого помещения, не получив за него денежного возмещения. Судом установлено, что Скурихин А.В. с хх.хх.хх г. находится в ..., страдает психическим расстройством (...). Таким образом, доводы Скурихина А.В. о том, что он был обманут при совершении сделок с принадлежащим ему жилым помещением, нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания. По смыслу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Статья 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Из материалов дела следует, что Корчагин С.А. при подписании договора был поставлен в известность о наличии судебного спора по вопросу выселения лица, зарегистрированного в спорном доме. В соответствии с требованиями статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома считается заключенным с момента государственной регистрации (в данном случае это хх.хх.хх г.), тогда как хх.хх.хх г. в суд было подано заявление Хазан Л.И. об оспаривании договора купли - продажи от хх.хх.хх г. Корчагин С.А. при должной мере предусмотрительности мог знать о том, что дом, который он приобретает, не является свободным. Таким образом, поскольку на момент приобретения жилого дома права продавца - Беляковой Е.М. оспаривались, покупатель не проявил должной меры предусмотрительности, суд не находит оснований для признания Корчагина С.А. добросовестным приобретателем. Об отсутствии добросовестности со стороны покупателя свидетельствует и тот факт, что со слов Беляковой Е.М. оплату за дом Корчагин С.А. произвел только в размере ... рублей. На основании вышеназванных норм права, а также с учетом того, что сделка, на основании которой Белякова Е.М. зарегистрировала права собственности на спорный дом, признается судом недействительной; Корчагин С.А. не признан добросовестным приобретателем; сторонами не выполнены требования ст. 556 Гражданского кодекса РФ, суд считает необходимым на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ признать договор купли-продажи дома №, расположенного по адресу: ..., заключенный между Беляковой Е.М. и Корчагиным С.А., недействительным. На основании требований статей 166, 167 ГК РФ суд считает необходимым применить последствия недействительности сделок, а именно возвратить недвижимое имущество в виде жилого дома №, расположенного по адресу: ... Скурихину А.В. Признать за Скурихиным А.В. право собственности на жилой дом №, расположенный по адресу: ...; аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от хх.хх.хх г. № о праве собственности Беляковой Е.М. и от хх.хх.хх г. № о праве собственности Корчагина С.А. на жилой дом №, расположенный по адресу: ... В соответствии с положениями статьи 169 Гражданского кодекса РФ с Беляковой Е.М. в доход государства подлежит взысканию ... рублей. В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского кодекса РФ на Белякову Е.М. возлагается обязанность вернуть Корчагину С.А. все полученное по сделке купли-продажи жилого дома №, расположенного по адресу: .... В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ (пп. 8 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации; далее - НК РФ) государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. Таким образом, с ответчиком Беляковой Е.М. и Корчагина С.А., подлежи взысканию в доход местного бюджета Прионежского муниципального района государственная пошлина в сумме ... рублей с каждого (сумма госпошлина по иску Скурихина А.В. составляет ... рублей : 2 = ... рублей). На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Хазан Л.И. к Беляковой Е.М., Скурихину А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома №, расположенного по адресу: ... от хх.хх.хх г. оставить без удовлетворения. Исковые требования Скурихина А.В. удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома №, расположенного по адресу: ..., заключенный хх.хх.хх г. между Скурихиным А.В. и Беляковой Е.М. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома №, расположенного по адресу: ..., заключенный хх.хх.хх г. между Беляковой Е.М. и Корчагиным С.А. Применить последствия недействительности сделок: - возвратить недвижимое имущество в виде жилого дома №, расположенного по адресу: ... Скурихину А.В.. Признать за Скурихиным А.В. право собственности на жилой дом №, расположенный по адресу: ...; - аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от хх.хх.хх г. № о праве собственности Беляковой Е.М. и от хх.хх.хх г. № о праве собственности Корчагина С.А. на жилой дом №, расположенный по адресу: ...; - взыскать с Беляковой Е.М. в доход государства ... рублей. - возложить на Белякову Е.М. обязанность вернуть Корчагину С.А. все полученное по сделке купли-продажи жилого дома №, расположенного по адресу: .... Взыскать с Беляковой Е.М. и Корчагина С.А. в доход местного бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия государственную пошлину в размере ... рублей с каждого. Решение может быть обжаловано или опротестовано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в течение 10 дней через Прионежский районный суд РК со дня составления мотивированного решения суда. Мотивированное решение составлено 24 октября 2011 года.
Именем Российской Федерации
председательствующего судьи: Т.В.Барановой,
при секретаре: Л.В.Тягановой,
Судья Т.В.Баранова