Дело № 2 - 34 / 11 РЕШЕНИЕ 22 июня 2011 года город Петрозаводск Прионежский районный суд Республики Карелия в составе: рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беляковой Е.М. к Хазан Л.И. о выселении, по встречному исковому заявлению Хазан Л.И. к Беляковой Е.М., Скурихину А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, по иску Скурихина А.В. к Беляковой Е.М., Корчагину С.А. о признании договоров купли - продажи недействительными, у с т а н о в и л: Белякова Е.М. обратилась с иском о выселении Хазан Л.И., мотивируя тем, что хх.хх.хх г. она приобрела у Скурихина А.В. через риэлтора Баурова Р.А. в собственность жилой дом, расположенный по адресу: ..., в котором на момент его продажи никто не был зарегистрирован, что подтверждалось документами. Кроме того, при осмотре жилого дома в нем никто не проживал, дом находился в заброшенном виде, в запустении. После длительного отсутствия, приехав в дом, истица обнаружила в нем ответчицу Хазан Л.И., представившуюся хозяйкой дома и отказавшуюся впускать истицу, в связи с чем, Белякова Е.М. не может начать ремонт дома, за который бригаде уже заплачены деньги. Впоследствии выяснилось, что ответчица Хазан Л.И., являющаяся матерью Скурихина А.В., ранее проживала в данном доме без прописки. Хазан Л.И. обратилась с встречным иском, мотивируя тем, что сделка купли-продажи жилого дома (договор от хх.хх.хх г.) была совершена незаконно; домовая книга и свидетельство о праве собственности на дом у нее были украдены. В указанном доме она проживает с хх.хх.хх г., другого жилья не имеет, является инвалидом. У ее сына - Скурихина А.В. - доверенность на продажу дома была получена обманным путем, так как он .... Сына обманули, а он подписал необходимые обманщикам документы, сделки с продажей дома не планировал. Скурихин А.В. обратился в суд с исковым требованием, мотивируя тем, что, воспользовавшись его заболеванием, обманным путем у него была получена доверенность на продажу жилого дома, расположенного по адресу: .... У риэлтора данный дом был куплен Беляковой Е.М., однако, как собственнику дома, денежные средства после его продажи Скурихину А.В. переданы не были. хх.хх.хх г. находящийся в судебном споре данный жилой дом ответчицей Беляковой Е.М. был незаконно продан Корчагину С.А. Белякова Е.М., ее представитель Давыдов С.Ф., действующий в порядке ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), первоначальный иск поддержали, другие иски не признали и пояснили, что денежные средства в размере ... рублей по договору купли-продажи были переданы мужчине, который представился как пришедший от Скурихина А.В.; данные этого мужчины неизвестны; документы, подтверждающие передачу денег, отсутствуют. Дом Беляковой Е.М. продавал ее сын Бауров Р.А., действующий по доверенности от Скурихина А.В., в дальнейшем дом был ею перепродан. Непосредственно Скурихину А.В. или его матери денежные средства не передавались. Ни ей, ни Корчагину С.А. ключи от дома не передавались, они находятся у Хазан Л.И. Деньги в сумме ... рублей, как указано в договоре, Баурову Р.А. Белякова Е.М. не передавала. От Корчагина С.А. Белякова Е.М. получила только ... рублей, указанные в договоре деньги в сумме ... рублей не получала, окончательную сумму сделки купли - продажи с Корчагиным С.А. не оговаривали. Предыдущий представитель Беляковой Е.М. Паперков А.В., действовавший по доверенности, поддерживая иск доверителя, пояснил, что Бауров Р.А. и Белякова Е.М. не являются родственниками. Когда риэлтор Бауров Р.А. хотел показать Беляковой Е.М. дом, то тот был закрыт, в нем никого не было. После того, как Белякова Е.М. отдала риэлтору Баурову Р.А. деньги в сумме ... рублей и приехала к дому, то оказалось, что в нем живет Хазан Л.И. Деньги, полученные от продажи дома, Бауров Р.А. передал другу Скурихина А.В. Куксику (кроме фамилии, другие данные которого не известны). Хазан Л.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях иск Беляковой Е.М. не признала, свой иск и иск сына Скурихина А.В. поддержала и пояснила, что проживала с сыном в квартире в .... При продаже данной квартиры и покупке дома они с сыном были обмануты, деньги за квартиру не все были получены, а их риэлторы переселили в старый дом, расположенный по адресу: .... Данный жилой дом является ее единственным местом жительства. Сын страдает заболеванием с детства. Наличие этого заболевания позволило недобросовестным лицам обмануть сына и получить у него доверенность на продажу дома. Сын не собирался дом продавать и оставаться без жилья, и ее оставлять без жилья, о чем он всегда говорил и подтвердил в суде. Сын не понимал, что его обманывают. Представитель Хазан Л.И. Прокофьев С.Н., действующий в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, пояснил, что Хазан Л.И. из-за инвалидности не выходит из дома; в спорном доме она зарегистрирована по месту пребывания до хх.хх.хх г., до этого регистрация была ежегодная. Считая данный дом единственным местом жительства, Хазан Л.И. отказывается переезжать из него куда бы то ни было. В судебном заседании Скурихин А.В. свои иск поддержал, встречный иск Хазан Л.И. признал; считая иск Беляковой Е.М. не подлежащим удовлетворению, пояснил, что разговорился с родственником Беляковой Е.М. и просил его поменять жилой дом, в котором проживает мать, на иное жилое помещение, в котором матери будет легче жить. Доверенность на распоряжение его жилым домом он намеревался оформить на предмет обмена жилыми помещениями, но из-за своего заболевания, не понимая некоторые юридические моменты, у него получили обманным путем доверенность на продажу дома; денег ему не передали, а мать выселяют из единственного ее и его жилого помещения. Ранее он с матерью проживал в квартире в ..., откуда его обманным путем с матерью переселили в спорный дом и денег за квартиру недоплатили. Когда ему разъяснили, кто такие Беляковы и что последние вернее всего решили обмануть его, то он сразу сообщил Беляковым, что не будет совершать через них никаких сделок с домом. О том, что сделка купли - продажи была уже оформлена, он узнал из иска к матери о выселении. У него нет знакомого по фамилии Куксик, он не был должен никому денег и никого за получением денег в семью Беляковых - Бауровых не направлял. Корчагин С.А. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании пояснил, что купил дом у Беляковой Е.М., и хх.хх.хх г. зарегистрировал свои права на недвижимое имущество. Этот дом он не осматривал, взял его из-за земельного участка. При покупке дома ему не говорили, что дом находится в судебном споре, но сообщили, что в доме живет женщина и ее нужно будет выселить. Представитель Корчагина С.А. Дмитриева И.А., действующая по ордеру, иск не признала и пояснила, что со слов своего доверителя ей известно, что он заплатил за дом ... рублей. На дату заключения договора судебного спора по дому не было, Корчагин С.А. является добросовестным приобретателем. Третье лицо Петрова М.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Третье лицо Бауров Р.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании пояснил, что со Скурихиным А.В. не общался; Петрова М.А. является его давней знакомой. Признал, что получил ... рублей от Беляковой Е.М. за продажу дома, риэлтором не является. Далее в судебном заседании отказался отвечать на вопросы, касающиеся продажи им от имени Скурихина А.В. своей матери Беляковой Е.М. жилого дома №. Суд, исследовав представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, представителей, прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении исков отказать, приходит к следующему. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Установлено, что хх.хх.хх г. от имени Скурихина А.В. нотариально оформлена доверенность на имя Петровой М.А. на продажу принадлежащего ему на праве собственности жилого дома №. Данная доверенность оформлена в ... (л.д. №). В соответствии с этой доверенностью Петровой М.А. было предоставлено право получить следуемую по договору купли - продажи жилого дома денежную сумму, из которой ... рублей перечислить на лицевой счет, открытый на имя Скурихина А.В., и ... рублей перечислить на счет, открытый в любом кредитном учреждении на имя его матери Хазан Л.И. (л.д. №). Свидетель показала, что более 10 лет как нотариус обслуживает .... Доверенность от имени Скурихина А.В. на продажу дома, получение денег была ею удостоверена. Как можно отменить доверенность, она всегда разъясняет. Во время подписания доверенности волеизъявление Скурихина А.В. было конкретным, его вменяемость, дееспособность у нее сомнений не вызвали. По ходатайству Скурихина А.В. по делу была назначена судебно - психиатрическая экспертиза, из выводов которой следует, что во время удостоверения хх.хх.хх г. нотариусом Стародубцевой Е.А. доверенности на имя Петровой М.А. Скурихин А.В. страдал ... в форме легкой умственной отсталости. Выраженность указанного психического расстройства не лишала Скурихина А.В. в это время возможности понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. №). Данное заключение составлено экспертами, имеющими большой опыт работы, обладающими специальными познаниями в области медицины и психиатрии. Эксперты при составлении заключения изучили всю представленную в отношении Скурихина А.В. медицинскую и иную документацию. Учитывая изложенное, у суда нет оснований сомневаться в объективности и обоснованности заключения экспертов. хх.хх.хх г. Петрова М.А. путем оформления доверенности у нотариуса, на основании выданной ей хх.хх.хх г. доверенности, передоверила продажу дома, принадлежащего Скурихину А.В., своему знакомому Баурову Р.А. (л.д. №). хх.хх.хх г. Бауров Р.А. на основании вышеназванной доверенности, действуя от имени Скурихина А.В., подписал со своей матерью Беляковой Е.М. договор купли продажи жилого дома №. В соответствии с пунктом 4 этого договора жилой дом был продан за ... рублей, которые Бауров Р.А. получил до подписания договора (л.д. №). Между Бауровым Р.А. и Беляковой Е.М. хх.хх.хх г. подписан передаточный акт (л.д. №). Данный договор зарегистрирован хх.хх.хх г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. хх.хх.хх г. Рыженков А.А. на основании доверенности, выданной ему Беляковой Е.М., подписал договор купли - продажи спорного дома с Корчагиным С.А. В соответствии с пунктом 4 данного договора жилой дом был продан за ... рублей, которые Рыженков А.А. получил до подписания договора (л.д. №). Между Рыженковым А.А. и Корчагиным С.А. хх.хх.хх г. был подписан передаточный акт (л.д. №). Данный договор зарегистрирован хх.хх.хх г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 41 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 года № 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 ГК РФ) и т.д.). Статья 491 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). На основании статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации Хазан Л.И. является членом семьи Скурихина А.В., зарегистрирована по месту пребывания в спорном доме до хх.хх.хх г. (л.д. №). Согласно представленных свидетельств Хазан Л.И. была зарегистрирована в жилом доме № с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. (л.д. №). Вместе с тем, ни в одном из оспариваемых договоров купли - продажи Хазан Л.И. не указана в качестве лица, пользующегося на законных основаниях продаваемым жилым помещением, тогда как это обстоятельство обязательно должно быть отражено в договоре, поскольку является одним из его существенных условий. В судебном заседании установлено, что ни Беляковой Е.М., ни Корчагину С.А. жилой дом фактически не был передан, как не были переданы и ключи от него. С хх.хх.хх г. Хазан Л.И. как проживала в спорном доме, так и проживает в нем до настоящего времени, иного жилого помещения она не имеет. Таким образом, несмотря на подписание передаточных актов, обязательство продавцов передать недвижимость покупателю считается не исполненным. В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. В соответствии с действующим законодательством представитель должен действовать от имени и в интересах представляемого. В судебном заседании установлено, что Бауров Р.А. при подписании договора купли - продажи действовал не в интересах Скурихина А.В., а ради собственной выгоды или выгоды матери. Бауров Р.А. со своим доверителем не общался, никаких существенных условий сделки не оговаривал. Суд делает такой вывод, исходя из следующего: Скурихин А.В., лишившись имущества, от продажи дома не получил никаких денежных средств; Бауров Р.А. отказался в судебном заседании отвечать на вопросы, в том числе и Скурихина А.В., касающиеся оформления договора и получения по нему денег, до этого признал факт получения от матери ... рублей; Белякова Е.М. и ее представители в ходе рассмотрения дела дают противоречивые показания по факту передачи денег: то ... рублей Баурову Р.А. (л.д. №), то ... рублей неизвестному человеку (л.д. №), то ... рублей Баурову Р.А. (л.д. №). При этом Белякова Е.М. заявляет, что денег в сумме ... рублей никому не передавала. Данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнении покупателем Беляковой Е.М. обязанности по оплате за жилой дом, тогда как по смыслу статьи 491 ГК РФ право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара. Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Пунктом 1 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. На основании вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о наличии при заключении сделки от хх.хх.хх г. между Бауровым Р.А. и Беляковой Е.М. злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Бауров Р.А. умышленно, злонамеренно не указал в договоре факт регистрации Хазан Л.И. в спорном доме и не указал о наличии ее права пользования жилым помещением; указал в договоре недостоверные сведения об оплате покупателем недвижимости; без фактической передачи имущества подписал фиктивный передаточный акт. Данные обстоятельства позволили Беляковой Е.М. зарегистрировать право собственности на жилой дом. Все указанное дает суду основание для признания договора от хх.хх.хх г. купли - продажи дома № недействительным на основании пункта 1 статьи 179 ГК РФ. Скурихин А.В. не имеет юридического образования, с хх.хх.хх г. находится в ...; как основание для признания сделки недействительной им был заявлен обман его со стороны лиц, причастных к заключению сделки. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (часть 1 статьи 3 ГПК РФ). На день подачи иска (хх.хх.хх г.) за Беляковой Е.М. было зарегистрировано право собственности на жилой дом №, однако на день рассмотрения дела она уже не являлась собственником данного имущества в связи с государственной регистрацией прав за Корчагиным С.А. Суд считает, что на день рассмотрения дела отсутствует нарушение прав Беляковой Е.М., которое подлежало бы восстановлению. Следовательно, отсутствуют основания для судебной защиты. В связи с отсутствием нарушения прав Беляковой Е.М., ее требование о выселении Хазан Л.И., как не основанное на законе, удовлетворению не подлежит. По требованию Хазан Л.И. суд приходит к следующему. Согласно пункта 1 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. С учетом того, что Хазан Л.И. не является стороной сделки, ее требование о признании недействительным договора от хх.хх.хх г. купли-продажи дома №, заключенного между Скурихиным А.В. и Беляковой Е.М., судом оставляется без удовлетворения. По смыслу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Статья 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Из материалов дела следует, что Корчагин С.А. при подписании договора был поставлен в известность о наличии судебного спора по вопросу выселения лица, зарегистрированного в спорном доме. В соответствии с требованиями статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома считается заключенным с момента государственной регистрации (в данном случае это хх.хх.хх г.), тогда как хх.хх.хх г. в суд было подано заявление Хазан Л.И. об оспаривании договора купли - продажи от хх.хх.хх г. Таким образом, поскольку на момент приобретения жилого дома права продавца - Беляковой Е.М. - оспаривались, суд не находит оснований для признания Корчагина С.А. добросовестным приобретателем. За данный вывод свидетельствуют и те обстоятельства, что он дом не осматривал; с Хазан Л.И., постоянно находящейся в доме, проживающей в нем на законных основаниях, не общался; фактически жилой дом от продавца не принял, даже не получил ключи от него; со слов Беляковой Е.М. оплату за дом произвел только в размере ... рублей. На основании вышеназванных норм права, а также с учетом того, что сделка, на основании которой Белякова Е.М. зарегистрировала права собственности на спорный дом, признается судом недействительной; Корчагин С.А. не признан добросовестным приобретателем; договор от хх.хх.хх г. не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 168 ГК РФ признать договор купли-продажи дома №, заключенный хх.хх.хх г. между Беляковой Е.М. и Корчагиным С.А., недействительным. На основании требований статей 166, 167 ГК РФ суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки. При этом суд учитывает, что в соответствии с подписанными договорами непосредственно продавцы от покупателей денежных средств по оплате недвижимости не получали; стороны не лишены возможности в части возврата денежных средств, в случае наличия спора между сторонами сделки и их представителями, разрешить его путем предъявления соответствующих исков. В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ (пп. 8 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации; далее - НК РФ) государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. На основании п. 2 ст. 333.20 НК РФ суд считает возможным уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате ответчиками Беляковой Е.М. и Корчагиным С.А., до ... рублей. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: иск Беляковой Е.М. к Хазан Л.И. о выселении оставить без удовлетворения. Иск Хазан Л.И. к Беляковой Е.М., Скурихину А.В. о признании недействительным договора хх.хх.хх г. купли-продажи дома № оставить без удовлетворения. Иск Скурихина А.В. удовлетворить. Признать недействительным договор купли - продажи дома №, заключенный хх.хх.хх г. между Скурихиным А.В. и Беляковой Е.М.. Признать недействительным договор купли-продажи дома №, заключенный хх.хх.хх г. между Беляковой Е.М. и Корчагиным С.А.. Применить последствия недействительности сделки: - возвратить недвижимое имущество в виде жилого дома № Скурихину А.В.. Признать за Скурихиным А.В. право собственности на жилой дом №, - аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от хх.хх.хх г. № о праве собственности Беляковой Е.М. и от хх.хх.хх г. № о праве собственности Корчагина С.А. на жилой дом №, расположенный .... Взыскать с Беляковой Е.М. и Корчагина С.А. в доход местного бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия государственную пошлину в размере 400 рублей с каждого. Решение может быть обжаловано или опротестовано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в течение 10 дней через Прионежский районный суд РК со дня принятия решения в окончательной форме.
Именем Российской Федерации
председательствующего судьи: Н.Н. Антипиной,
при секретаре: С.Л. Салаховой,
с участием прокурора: А.А. Осипова,
Судья Н.Н. Антипина
Мотивированное решение принято судом 28 июня 2011 года.