Дело № 2-154/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 марта 2011года город Петрозаводск
Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи: И.С. Леккеревой,
при секретаре: А.В. Ромашевич,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ховатовой Е.А. к Скобелкину Н.Н., Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о признании договора аренды земельного участка недействительным, к Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о возложении обязанности заключения договора аренды земельного участка,
у с т а н о в и л:
Ховатова Е.А. обратилась в суд с названными исковыми требованиями, мотивируя тем, что является собственником доли квартиры, находящейся по адресу: Прионежский район Республики Карелия, ..., на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Рядом с домом имеется примыкающий земельный участок, целевое назначение которого - огородничество; истица в течение многих лет обрабатывала, удобряла данный земельный участок, следила за ним, вложила физические силы и денежные средства. В настоящее время установлено, что между ответчиками заключен договор аренды вышеназванного земельного участка от хх.хх.хх г. сроком до хх.хх.хх г., в нарушении преимущественных прав истца, что является основаниям для признания этого договора незаконным.
Истец, ее представитель иск поддержали и пояснили, что семья Ховатовой Е.А. около 15 лет пользуется земельным участком, расположенным у дома № по ул. ... Прионежского района Республики Карелия, данный участок был куплен у предыдущих пользователей, но без оформления документов. Заявление о предоставлении земельного участка в собственность в Администрацию района не подавала; никаких документов о предоставлении ее семье земельного участка не имеет; считает, что Администрация района нарушила ее преимущественное право, предоставив участок в аренду Скобелкину Н.Н. До хх.хх.хх г. оплата земельного налога производилась за ... кв. метров. Точные границы земельного участка, который истец просит предоставить в аренду, ей неизвестны, приблизительно его площадь около ... кв. метров.
Ответчик Скобелкин Н.Н. иск не признал и пояснил, что он хх.хх.хх г. обратился в Администрацию района с заявлением о предоставлении под дачное строительство земельного участка, площадью ... кв. метров в ... Прионежского района РК. хх.хх.хх г. ему был предоставлен земельный участок в ..., площадью ... кв. метров, с заключением договора аренды. Границы выделенного земельного участка были обозначены землеустроителями на местности. У истца отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие права на спорный участок.
Администрация Прионежского муниципального района своего представителя в судебное заседание не направила, извещена надлежащим образом. В отзыве на иск указала, что участок был предоставлен в аренду Скобелкину Н.Н. на законных основаниях, все необходимые условия предоставления земельного участка в аренду были соблюдены.
Представитель Администрации сельского поселения в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Администрация поселения извещена надлежащим образом.
Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РК в судебное заседание не явился, Управление извещено надлежащим образом.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав представленные доказательства, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно требованиям пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду.
На основании статьи 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Статьей 30 установлен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно части 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта регламентирована в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым предоставление земельных участков осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленного статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
В силу абзаца 1 пункта 8 статьи 31 Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Судом установлено, что Скобелкин Н.Н. хх.хх.хх г. обратился в Администрацию района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для дачного строительства.
Постановлением администрации Прионежского муниципального района от хх.хх.хх г. № утвержден акт выбора и обследования земельного участка ориентировочной площадью ... га под строительство индивидуального дачного дома от хх.хх.хх г.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенный: в ... Прионежского района Республики Карелия в части кадастрового квартала №
Постановлением Администрации района № от хх.хх.хх г. Скобелкину Н.Н. предоставлен указанный земельный участок на праве аренды сроком до хх.хх.хх г., разрешенное использование - под строительство индивидуального дачного дома (л.д. №).
хх.хх.хх г. между Администрацией района и Скобелкиным Н.Н. был заключен договор аренды земельного участка (кадастровый №), расположенного в ... Прионежского района под строительство индивидуального дачного дома (л.д. №).
Таким образом, по мнению суда, при предоставлении земельного участка ответчику был соблюден порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности согласно статей 30-31 Земельного кодекса РФ. До принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса РФ были совершены действия по выбору земельного участка, проведены работы по формированию земельного участка и по постановке на государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 32, статьи 70 Земельного кодекса РФ.
хх.хх.хх г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный договор был зарегистрирован. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, указанных в статьях 19, 20 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», выявлено не было (л.д. №).
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
В силу требований статей 606, 607, 609 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Принимая во внимание, что заключению договора аренды спорного земельного участка предшествовало принятое в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации решение собственника земельного участка о предоставлении участка Скобелкину Н.Н., то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка недействительным.
По мнению суда, доводы стороны истца о нарушении порядка предоставления земельного участка со ссылкой на нарушение статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации и невозможность предоставления земельного участка для дачного строительства из состава земель населенных пунктов, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
В соответствии с частью 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Статьей 81 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
По мнению суда, из указанной нормы не следует, что для дачного строительство возможно предоставление земельных участков исключительно из земель сельскохозяйственного назначения.
В связи с чем, по мнению суда, нормы регулирующие порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренные статьей 30 Земельного кодекса РФ, в том числе распространяют свое действие на правоотношения по предоставлению земельного участка для дачного строительства, и эти участки могут относиться к землям населенных пунктов.
Иное толкование, по мнению суда, ведет к нарушению прав граждан, в том числе желающих в индивидуальном порядке осуществить строительство дачного дома. Кроме того, сама истец указывает, что целевым назначением земельный участка является огородничество. И если согласиться с толкованием статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации, предложенным представителем истца, соответственно на указанном участке, относящемся к землям населенного пункта, ведение огородничества также невозможно.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что закон не содержит запрета для использования земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов в целях, указанных в части 2 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно частям 1,2,3,5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Поскольку в настоящее время не имеется градостроительного регламента, соответственно, определить к какой территориальной зоне относится испрашиваемый земельный участок, не представляется возможным, в связи с чем, по мнению суда, не имеется оснований полагать, что испрашиваемый участок не может использоваться в целях, для которых его испрашивает Скобелкин Н.Н.
Кроме того, администрация района обеспечила выбор земельного участка для строительства индивидуального дачного дома в соответствии с требованиями части 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории, с проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, оснований полагать, что строительство на спорном земельном участке индивидуального дачного дома не соответствует требованиям закона, не имеется.
Суд не соглашается с доводами стороны истца о том, что договор аренды спорного земельного участка заключен в нарушение норм статей 234, 210 Гражданского кодекса РФ, на основании которых, как указывал представитель истца, истец несла бремя содержания данного участка и приобрела право собственности на спорный участок.
В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Согласно землеустроительному делу хх.хх.хх г. по инвентаризации земель за домами №№ на праве пользования учтены земельные участки, общей площадью ... кв. метров. Данные обстоятельства подтверждаются справкой Администрации сельского поселения.
В соответствии с техническим паспортом домовладения по дому № по ул. ... (л.д. №) площадь придомового земельного участка составляет ... кв. метров. В силу Постановления Администрации сельского поселения № от хх.хх.хх г. нумерация дома по ул. ... с № изменена на №
Исходя из представленного истцом чертежа земельного участка придомовая площадь земельного участка составляет ... кв. метров (л.д. №); данный участок на время рассмотрения дела является свободным, не входит в площадь спорного участка, предоставленного ответчику. Ховатова Е.А. согласно представленным квитанциям до хх.хх.хх г. вносила плату за землю площадью ... кв.м.
Согласно справке Администрации сельского поселения Ховатовой Е.А. не предоставлялось земельных участков ни в пользование, ни в аренду, ни в собственность.
В предусмотренном законом порядке истец к Администрации района с заявлением о предоставлении земельного участка не обращалась.
Как поясняла в судебном заседании истец, она собиралась оформить право на земельный участок после приватизации квартиры, в которой проживает со своей семьей.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом никаких прав на земельный участок, расположенный за придомовой территорией дома № по ул. ... не оформлено, о чем ей было известно. По мнению суда, истец не могла не знать об отсутствии оснований возникновения у нее прав на спорный земельный участок.
Кроме того, истцом заявлено требование о понуждении администрации района заключить с ней договор аренды данного участка, что, по мнению суда, также указывает на то, что истец знает об отсутствии у нее прав на участок.
Суд полагает, что ссылки стороны истца на положение статей 234, 210 Гражданского кодекса РФ в обоснование доводов о наличии прав на спорный участок безосновательны.
Также, пункт 1 статьи 60 Земельного кодекса РФ устанавливает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
На основании подпунктов 1, 2, 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Поскольку не установлено наличия каких - либо прав истца на спорный участок, соответственно, по мнению суда, оснований полагать, что действиями ответчиков нарушены ее права и законные интересы, не имеется.
Также суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о понуждении администрации района обязанности заключить договор аренды земельного участка, принимая во внимание обстоятельства того, что для заключения договора аренды земельного участка необходимо соблюдение вышеуказанной процедуры. Также суд считает, что преимущественного права на заключения договора аренды истец не приобрела, поскольку ранее договор аренды земельного участка с ней не заключался (ст. 621 ГК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
Исковые требования Ховатовой Е.А. о признании недействительным договора аренды земельного участка, площадью ... кв. метров, кадастровый номер №, заключенного хх.хх.хх г. между Администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия и Скобелкиным Н.Н. оставить без удовлетворения.
Исковые требования Ховатовой Е.А. к Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, ... часть кадастрового квартала № оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.С. Леккерева
Решение принято судом в окончательной форме 16 марта 2011 года.