Дело Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года Приобский районный суд г. Бийска в составе судьи Елясовой А.Г.,
при секретаре Потаповой М.Л.,
с участием представителя истца ТСЖ «Молодежный» Казакеева ФИО20, действующего на основании Устава, представителя истца Устиновой ФИО21, действующей на основании доверенности от Дата обезличена года, ответчиков Ломидзе ФИО22, Ломидзе ФИО23, представителя ответчика Скороваровой ФИО24, действующей на основании ордера Номер обезличен от Дата обезличена года.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Молодежный» к Ломидзе ФИО25, Ломидзе ФИО26 о признании сделки недействительной, устранении препятствий в пользовании имуществом,
У С Т А Н О В И Л:
Товарищество собственников жилья «Молодежный», действующее в интересах собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного в ..., ..., на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и Устава ТСЖ, обратилось в Приобский районный суд г. Бийска с исковыми требованиями к Ломидзе ФИО27 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, привлек в качестве соответчиков ФГУП «ФНПЦ «Алтай», Ломидзе ФИО28, попросив суд:
- признать договор купли-продажи противопожарного прохода от Дата обезличена года недействительным и применить последствия ничтожной сделки;
- обязать Ломидзе ФИО29, Ломидзе ФИО30 не чинить препятствия ТСЖ «Молодежный» в пользовании противопожарным проходом, являющимся местом общего пользования, площадью Номер обезличен кв.м, расположенном по адресу: ..., ...;
- обязать Ломидзе ФИО31, Ломидзе ФИО32 освободить указанное нежилое помещение, являющееся местом общего пользования.
В обоснование заявленных требований представители истца в исковом заявлении и в судебном заседании указали, что товарищество собственников жилья «Молодежный» было организовано на основании общего собрания учредителей от Дата обезличена года и зарегистрировано Дата обезличена года. В доме, расположенном в ..., ... имеются помещения общего пользования, в том числе во втором подъезде на первом этаже оборудован противопожарный выход на другую сторону дома. До образования ТСЖ «Молодежный» председателем домового комитета с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. был Ломидзе ФИО33 В это же время он закрыл в подъезде выход на другую сторону дома с целью использования, образовавшегося помещения площадью Номер обезличен кв. м. ( Номер обезличен х Номер обезличен) шириной Номер обезличен м и длиной Номер обезличен м., для общих нужд жильцов дома. Но данное помещение ответчик использует как свою кладовую, в котором хранит вещи и продукты (овощи и фрукты с дачи), к противоположному выходу пристроил теплицу. В конце декабря Дата обезличена года председатель ТСЖ «Молодежный» Казакеев И.И. обратился к Ломидзе Н.И. с требованием передачи ему ключей от общего помещения, для использования его для нужд ТСЖ. Ответчик в категорической форме отказался передать ключи и освободить помещение от своих вещей. Дата обезличена года на заседании правления ТСЖ «Молодежный» было решено обратиться в суд для решения вопроса о проходном противопожарном выходе, используемом ответчиком единолично. Ломидзе Н.И. является членом правления ТСЖ и присутствовал на этом заседании. Он заявил о том, что указанное помещение принадлежит ему на праве собственности. По мнению истца, договор о передаче противопожарного прохода в собственность Ломидзе Н.И. от Дата обезличена года является недействительным, в связи с ничтожностью. В соответствии с Гражданским Кодексом РСФСР 1964 года, который действовал на момент совершения сделки, договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в городе или в поселке городского типа должен быть нотариально удостоверен, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся, в данном случае - в БТИ. Договор от Дата обезличена года в нарушение действующего на тот момент законодательства не был удостоверен нотариусом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора влечет его недействительность. Кроме того, НПО «Алтай», продавшее противопожарный проход в жилом многоквартирном доме, не имело на это полномочий, так как дом по ..., в ..., принадлежал НПО «Алтай» не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения, что не позволяло предприятию продавать помещения в домах. В договоре имеются ссылки на то, что договор заключен на основании Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР», но в данном законе идет речь о продаже только жилых помещений и не предоставлено право на продажу нежилых помещений, которым является противопожарный проход в многоквартирном доме. К концу Дата обезличена года в жилом доме было приватизировано значительное количество квартир. В связи с чем, для решения вопроса о продаже нежилого помещения в доме давалось согласие собственников приватизированных квартир. Также сама продажа в многоквартирном доме противопожарного прохода в собственность гражданина является грубым нарушением противопожарного законодательства, так как противопожарный проход необходим для обеспечения доступа к дому с другой стороны, в случае, если будет затруднен подход к жилому дому со стороны подъездов при возникновении пожара. В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии с пунктом 7.6 Устава ТСЖ «Молодежный» собственники жилых и нежилых помещений и иного недвижимого имущества обязаны выполнять законные требования товарищества собственников жилья, то есть ответчик обязан не препятствовать пользованию другими членами товарищества местом общего пользования и освободить его. В силу пункта 2.12 Устава ТСЖ «Молодежный», товарищество создано в целях предоставления законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме и государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В связи с этим истец просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Ответчики Ломидзе Н.И., Ломидзе Н.В., представитель ответчиков Скороварова Н.Ю. исковые требования не признали, указав отсутствие правовых и фактических оснований для удовлетворения иска ТСЖ «Молодежный», а также на пропуск срока исковой давности для предъявлений заявленных требований.
Представитель ответчика ФГУП ФНПЦ «Алтай» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, сведений о причинах своей неявки суду не представил.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., ..., осуществляется Товариществом собственников жилья «Молодежный» ), зарегистрированным в качестве юридического лица Дата обезличена года ( выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, т. 2л.д. 218).
Согласно решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от Дата обезличена года, собственниками помещений дома предоставлены полномочия ТСЖ «Молодежный» для обращения в суд с иском к Ломидзе Н.И. с вышеуказанными требованиями ( т. 2л.д.122).
Из материалов дела следует, что ответчикам Ломидзе ФИО34 и Ломидзе ФИО35 на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ..., ..., ..., ... (л.д.157).
Ответчикам также на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью Номер обезличен кв.м, в многоквартирном доме по адресу: ..., ..., смежное с квартирой ответчиков л.д.155).
Право собственности ответчиков на данное нежилое помещение возникло на основании договора передачи в собственность противопожарного прохода, заключенного Дата обезличена года между продавцом НПО «Алтай» и покупателем Ломидзе Н.И. ( т. 2,л.д. 153-154).
Право собственности Ломидзе Н.И. на указанное помещение зарегистрировано Дата обезличена года в МП «Инвентаризатор» ( т. 2л.д. 155).
Давая оценку правовой природе указанному договору, суд исходит из положений ст. 431 ГК РФ, которыми предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии со ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
В частности, приватизация жилых помещений представляет собой безвозмездную сделку, поскольку предметом данной сделки является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде ( ст. 1 Закона РФ « О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, признается возмездным ( ст.423 ГК РФ).
Из содержания договора передачи в собственность противопожарного прохода от Дата обезличена года следует, что НПО «Алтай» обязался передать в собственность Ломидзе Н.И противопожарный проход в доме по адресу: ..., ..., а ответчик принял на себя обязательство уплатить НПО «Алтай» 100 % стоимости указанного нежилого помещения, которая составила Номер обезличен руб.
Поскольку договор передачи в собственность противопожарного прохода содержит условие об оплате передаваемого в собственность имущества, он является возмездным и признакам договора приватизации не соответствует.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя …квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений ст.ст. 554,555 ГК РФ к существенным условиям договора купли - продажи недвижимости относятся цена договора, а также данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и его расположение в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи условие о недвижимом имуществе и условие о цене считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вместе с тем договор передачи в собственность противопожарного прохода от Дата обезличена года, содержит условия, не противоречащие требованиями ст.ст. 554,555 ГК РФ и позволяющие определить предмет договора и цену недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность Ломидзе Н.И..
Более того, волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи подтверждается и другими доказательствами, в частности: заявлением Ломидзе Н.И. от Дата обезличена года о предоставлении противопожарного прохода, расположенного в доме Номер обезличен по ... в ... рядом с квартирой Ломидзе Н.И., в пользование ответчику с последующим выкупом ( т. 2,л.д. 92); квитанцией к приходному кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена года о внесении ответчиком в кассу НПО «Алтай» денежной суммы в размере Номер обезличен руб. ( т. 2л.д. 126); актом об оценке стоимости противопожарного прохода от Дата обезличена г. л.д. 60); постановлением оценочной комиссии НПО «Алтай» о передаче в собственность противопожарного прохода от Дата обезличена года, согласно которому стоимость данного нежилого помещения определена Номер обезличен руб. 00 коп. ( т. 2л.д. 152).
Следовательно, оспариваемый договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимого имущества.
Поскольку согласно квитанции ответчиком была уплачена сумма Номер обезличен руб. в кассу НПО «Алтай», что соответствует полной стоимости нежилого помещения, определенной постановлением оценочной комиссии НПО «Алтай» и в договоре передачи в собственность противопожарного прохода, суд приходит об исполнении ответчиком Ломидзе Н.И. обязательств по договору купли-продажи по оплате 100 % стоимости приобретаемого помещения.
Факт оплаты Ломидзе Н.И. стоимости нежилого помещения в полном объеме не оспаривается ответчиком ФГУП ФНПЦ «Алтай», который является стороной по договору купли-продажи, а потому оснований сомневаться в исполнении ответчиком Ломизде Н.И. обязательств по данному договору у суда не имеется.
Показаниями свидетелей ( ФИО12, ФИО15, ФИО14, ФИО13, ФИО12, ФИО11, ФИО10 ФИО9, ФИО8, т. 2л.д.136-141,) также подтверждено, что ответчик Ломидзе Н.И. с момента заключения данного договора ( с Дата обезличена года) и до настоящего времени владеет и пользуется им по своему усмотрению (закрыл проход, заменил двери с деревянных на металлические, разместил в помещении свои вещи).
Указанные обстоятельства свидетельствуют, что сторонами сделки ( НПО «Алтай» и Ломидзе Н.И.) был не только заключен, но и фактически исполнен в полном объеме договор купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, …коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Материалами дела подтверждено ( Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информацией ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» филиала по Алтайскому краю,л.д. 106 - 109), и не оспорено сторонами, что на момент заключения договора купли-продажи часть квартир в многоквартирном доме по ... в ..., находилась в собственности граждан на основании договоров приватизация жилых помещений.
Вместе с тем, согласно ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Следовательно, на момент перехода спорного жилого помещения в собственность ответчика Ломидзе Н.И. не было законодательно закреплено положение о том, что при приватизации гражданами жилых помещений нежилые помещения, подвалы, служащие для общего пользования, также переходят в общую совместную собственность собственников жилых помещений, которые могли быть только совладельцами либо пользователями инженерного оборудования и мест общего пользования.
Более того, согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., ... был принят в эксплуатацию Дата обезличена года ( т. 2л.д. 128-134).
Из пояснений инженера по инвентаризации строений и сооружений филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по АК» ФИО16, допрошенной в судебном заседании в качестве специалиста, установлено, что спорное помещение, а именно - сквозной проход со стороны подъезда по противоположной стороны дома, изначально было выделено как самостоятельное помещение (л.д. 7).
Пояснения специалиста подтверждаются техническим паспортом, составленным Дата обезличена года, и планом 1 этажа дома по ..., из которых следует, что «противопожарный проход» представляет собой изолированное нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома. Одна из стен данного помещения имеет выход в подъезд, другая ( противоположная ) - выход на улицу ( т.1л.д. 78,82,83).
Показания свидетелей, допрошенных в судебном заседании, также свидетельствуют о том, что сквозной проход с момента сдачи дома в эксплуатацию был выделен как самостоятельное помещение, имеющее четыре капитальных стены и два противоположных входа с деревянными дверями.
Согласно показаниям инспектора государственного пожарного надзора ФИО17 ( протокол судебного заседания от Дата обезличена года)спорное помещение - проход, не является эвакуационным выходом, так как эвакуационные выходы предусмотрены в домах длиной от 100 метров.
В соответствии с техническим паспортом длина дома составляет 72 метра ( т. 1л.д. 83).
Таким образом, из пояснений свидетелей, допрошенных в судебном заседании, специалистов, следует, что какого-либо специального назначения для обслуживания дома данное помещение не имело.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект -71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации», помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ.
Учитывая, что в соответствии с законодательством, действующим на момент совершения сделки, на указанный проход не распространялся режим общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, и по своему назначению он не предназначался для эксплуатации дома, спорное нежилое помещение следует рассматривать, как самостоятельный объект гражданских прав, который мог быть предметом сделки купли-продажи.
Согласно пункту 1.1 Устава НПО «Алтай», Научно-производственное объединение «Алтай» являлось государственным предприятием, находящимся в федеральной собственности ( т. 2л.д. 60-66,л.д. 193).
В соответствии с пунктом 3.2 Устава имущество предприятия было закреплено за предприятием на праве полного хозяйственного ведения.
На основании пункта 2 ст. 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 N 443-1, действующему в период заключения договора купли-продажи противопожарного прохода, осуществляя право полного хозяйственного ведения закрепленным за ним имуществом, предприятие владеет, пользуется и распоряжается указанным имуществом, совершает в отношении его любые действия, не противоречащие закону. К праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности, если законодательными актами или договором предприятия с собственником не предусмотрено иное.
Вместе с тем, согласно п. 15 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" правами распоряжения государственным имуществом на территории Российской Федерации обладали на момент совершения сделки исключительно: Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом - в отношении федеральной собственности (по согласованию с министерствами и ведомствами Российской Федерации); комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга - в отношении объектов, находящихся в государственной собственности указанных административных территорий.
Таким образом, распоряжение имуществом, находящимся в государственной собственности, в данном случае - нежилого помещения в многоквартирном доме по ..., ..., мог осуществлять только комитет по управлению имуществом Алтайского края по согласованию с ответчиком НПО «Алтай».
Поскольку, сделка купли-продажи спорного нежилого помещения совершена лицом, не имеющим права на отчуждение данного имущества, указанная сделка является ничтожной.
На основании постановления Администрации г. Бийска от Дата обезличенагода Номер обезличен; акта приемки передачи жилищный фонд НПО «Алтай», в том числе указанный многоквартирный дом, был передан на баланс Управления коммунального хозяйства г. Бийска ( т. 1л.д.122-124).
В соответствии со ст. 78 ГК РСФС срок исковой давности для предъявления требований о признании сделки недействительной составлял три года.
Вместе с тем, собственник имущества требования о признании данной сделки недействительной, либо о применении последствий недействительной сделки, в пределах срока исковой давности не предъявил.
Поскольку ТСЖ «Молодежный» не является стороной в сделке, а также собственником спорного имущества, у него отсутствует материальная заинтересованность в признании договора купли-продажи недействительным, и, соответственно, отсутствует право предъявления указанного требования.
Учитывая, что данная сделка не была оспорена заинтересованными лицами, оснований для признания ее недействительной и применении последний недействительной сделки отсутствуют.
Кроме того, согласно пункту 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Следовательно, предъявление требований о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным по признаку ничтожности, а также требований о применении последствий ничтожной сделки, возможно в течение трех лет со дня заключения такого договора.
Таким образом, срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании договора купли-продажи от Дата обезличена года недействительным истек.
Следовательно, заявленные ТСЖ «Молодежный» требования о признании данного договора недействительным и о применении последствий недействительной сделки удовлетворению не подлежат в связи с истечением срока исковой давности.
Доводы истца о том, что собственникам помещений многоквартирного дома не было известно о договоре купли-продажи нежилого помещения, а потому они обратились в суд с момента, когда узнали о приобретении Ломидзе Н.И. в собственность спорного помещения, судом во внимание не принимаются, так как указанное обстоятельство имеет значение только для предъявления требований о признании недействительной оспоримой сделки ( п. 2 ст. 181 ГК РФ).
В то же время суд считает необходимым указать, что данные доводы ответчика опровергаются установленными в судебном заседании обстоятельствами.
Поскольку Ломидзе Н.И. с Дата обезличена года владел и пользовался нежилым помещением ( при этом в указанном помещении находятся его вещи, им произведена замена дверей в помещении, у него одного имеются ключи от помещения, к помещения пристроена теплица) собственники помещений в многоквартирном доме, интересы которых представляет истец, должны были узнать о нарушении своего права с момента фактического завладения Ломидзе Н.И. данным жилым помещением. Указанные факты подтвердили и допрошенные в судебном заседании свидетели.
Ввиду того, что требование истца о признании недействительным договора купли-продажи от Дата обезличена года нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., ..., не подлежит удовлетворению, не подлежат удовлетворению и требования истца об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением и возложении обязанности на ответчиков освободить указанное помещение, так как право собственности ответчиков Ломидзе Н.И. и Ломидзе Н.В. на спорное помещение не прекращено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников жилья «Молодежный» к Ломидзе ФИО36, Ломидзе ФИО37, ФГУП ФНПЦ «Алтай» о признании недействительным договора купли-продажи от Дата обезличена года нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., ..., заключенного Научно-производственным объединением «Алтай», и Ломидзе ФИО38; устранении препятствий в пользовании указанным нежилым помещением и возложении обязанности на Ломидзе ФИО39, Ломидзе ФИО40 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Приобский районный суд г. Бийска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.Г. Елясова