Дело Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года ... суд ... края в составе:
председательствующего: Новиковой М.Г.
при секретаре: Щуковой Л.А.
с участием представителя истца Каньшиной Т.В. - Кротовой И.А.
представителя ответчика ООО «УК «Кристалл» - Безобразовой С.В.
представителя третьего лица ООО «УК «Лидер-Сибирь»- Кротовой И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каньшиной ..., в лице представителя по доверенности Кротовой ..., к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кристалл» о расторжении договоров управления, устранении препятствий к осуществлению права собственности, закрытии лицевых счетов,
у с т а н о в и л:
Каньшина Т.В., в лице представителя по доверенности Кротовой И.А., обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «УК «Кристалл» о расторжении договоров управления между ООО «УК «Кристалл» и собственниками жилых помещений дома Номер обезличен по ... в ... с Дата обезличена года, обязании ответчика снять с обслуживания многоквартирный дом Номер обезличен по ... в ..., а также взыскании, понесенных в связи с рассмотрением дела.
В обоснование заявленного сторона истца ссылается на то, что Дата обезличена года было проведено внеочередное общее собрание собственников указанного дома, инициатором которого выступила Каньшина Т.В.
Общим собранием было принято решение:
- выбрать председателем домового комитета Каньшину Т.В., секретарем собрания - Астафьеву О.А..
- отказаться от услуг по содержанию, техническому обслуживанию дома, предоставляемых ООО «УК «Кристалл», расторжение договоров с Дата обезличена года.
- выбрать в качестве способа управления - управление управляющей организацией.
- выбрать в качестве управляющей организации ООО «УК «Лидер-Сибирь».
- утвердить размер платы за содержание и текущий ремонт в сумме 9,20 рублей за м^2 общей площади помещения.
- утвердить договор управления многоквартирным домом. Собственники помещений в 10-дневный срок заключают указанный договор с ООО «УК «Лидер-Сибирь».
- обратиться в администрации. ... с просьбой включить жилой дом в адресную программу по капитальному ремонту МКД.
- провести капитальный ремонт дома, согласно утвержденному Перечню работ.
- утвердить следующий перечень работ по капитальному ремонту дома: ремонт крыши, ремонт внутридомовых инженерных сетей (ГВС, ХВС, отопление, водоотведение, электроснабжение), ремонт фасада.
- каждому собственнику помещений в 10-дневный срок с момента зачисления общего объеме средств (фонд содействия, краевого и местного бюджетов) на проведение капитального ремонта дома на расчетный счет ООО «УК «Лидер-Сибирь», оплатить 5% долю на указанный ремонт, рассчитанную исходя из общей площади, принадлежащей собственнику.
- утвердить размер вознаграждения домкому из средств текущего ремонта (накопительной части в сумме ... рублей в месяц.
ООО УК «Кристалл» было уведомлено о принятом собственниками на общем собрании решении, в т.ч. и о снятии с обслуживания, расторжении договоров управления и закрытии лицевых счетов, по состоянию на Дата обезличена года. Однако до настоящего времени дом не снят с обслуживания ООО «УК «Кристалл», в МУ «Управление ЖКХ, благоустройства и дорожного хозяйства Администрации ...» не направлено уведомление о снятии с обслуживания. Не закрыты лицевые счета, чем, по мнению истца, нарушены его права как собственника, а вновь избранная компания не может приступить к обслуживанию дома.
В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности Кротовой И.А.
Представитель истца Каньшиной Т.В., и третьего лица ООО «УК «Лидер-Сибирь» - Кротова И.А. настаивала на удовлетворении заявленных требований, полагая, что они являются обоснованными.
Представитель ответчика ООО «УК «Кристалл» - Безобразова С.В., выразила несогласия с иском, обосновав свою позицию в письменном возражении, приобщенном к материалам дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что на основании решения общего собрания собственников помещений от Дата обезличена года Номер обезличен с ООО «УК «Кристалл» был заключен договор Номер обезличен на управление многоквартирным жилым домом по адресу: ..., ....
В мае 2010 года (протокол от Дата обезличена года) собственниками помещений того же жилого многоквартирного дома проведено общее собрание в форме заочного голосования по следующим вопросам повестки:
- выбор председателя домового комитета (домкома) с наделением права подписи актов выполненных работ, контроля качества предоставления услуг, выбор секретаря.
- отказ от услуг по содержанию, техническому обслуживанию дома, предоставляемых ООО «УК «Кристалл», расторжение договоров с Дата обезличена года.
- выбор способа управления: управление управляющей организацией.
- выбор управляющей организации.
- утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт.
- утверждение договора управления многоквартирным домом.
- об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта МКД.
- о проведении капительного ремонта МКД по адресу: ..., ....
- об утверждении перечня работ по капитальному ремонту МКД.
- об обеспечении собственниками помещений долевого финансирования капитального ремонта в размере 5% от общего объема средств, предоставляемых на проведение указанного ремонта.
- утверждение размера вознаграждения домком у из средств текущего ремонта (накопительной части).
По результатам проведения указанного собрания собственниками помещений, обладающими в совокупности 56, 48% голосов от общего количества голосов всех собственников в названном жилом доме, было принято решение о передаче функций по управлению этим домом ООО «УК «Лидер-Сибирь». На этом же собрании утверждены условия заключаемого компанией договора управления многоквартирным домом.
Письмами от Дата обезличена года Номер обезличенНомер обезличен, 113, компания «Лидер-Сибирь» уведомила общество о решении, принятом общим собранием собственников помещений в названном жилом доме, потребовав от него передачи технической документации, необходимой для выполнения функций управляющей организации.
Дата обезличена года, в связи с тем, что на предыдущие письма ответы не были даны из ООО «УК «Кристалл», ООО «УК «Стройлидер» направило ответчику претензию.
В письме от Дата обезличена года Номер обезличен общество «Кристалл» сообщило, что задолженность дома перед ООО «УК «Кристалл» составляет ... рублей, долги по квартплате составляют ... рублей, до настоящего времени долги не погашены, в связи с чем, они не имеют возможности передать имеющуюся у них документацию.
Возражая относительно заявленных требований, сторона ответчика ссылается на то, что Каньшина Т.В. является ненадлежащим истцом по делу, в силу того, что у нее отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие ее полномочия на представление интересов всех собственников дома. Кроме того, Общество сослалось на то, что заключенный с ним договор на управление жилым домом не был в установленном порядке расторгнут, т.к. общее собрание собственников помещений проведено с существенным нарушением статьей 45 - 48 Жилищного кодекса, следовательно, принятые на нем решения не имеют юридической силы. При наличии у истцов долга перед ООО «УК «Кристалл», они не имеют право требовать расторжения договора, в силу п. 7.4 Договора, до полного погашения задолженности.
На основании п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Требования истца в части расторжения договора управления между ООО «УК «Кристалл» и собственниками жилых помещений дома, Номер обезличен по ... в ... с Дата обезличена года удовлетворению не подлежат вследствие их необоснованности.
Рассматривая заявленный спор, суд исходит из того, что жилищным законодательством установлен специальный правовой режим в отношении договора управления жилым домом.
Положения Жилищного кодекса (пункты 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса), прямо оговаривают случаи, когда собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом.
Пунктом 8 ст.162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Положения пунктов 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса исключают возможность применения к отношениям, возникающими между собственниками помещений и управляющей компании, пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса, который устанавливает право заказчика в любое время и без указания причин отказаться от договора возмездного оказания услуг.
В этой связи применительно к пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. При изложенном подходе заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.
Исследовав имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к выводу, что в данном случае судом не установлено законных оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО «УК «Кристалл» и собственниками жилых помещений в доме по ... в ....
Согласно ст.452 ГК РФ, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны от предложения изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства, договор управления многоквартирным жилым домом может быть расторгнут до истечения срока его действия собственниками жилых помещений в указанном жилом доме в одностороннем порядке только в том случае, если управляющая компания не выполняет условия такого договора (допускает существенные нарушения договора) или в случае изменения способа управления жилым домом.
С учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ, расторжение договора управления многоквартирным жилым домом осуществляется в следующем порядке:
-общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме должно быть принято решение о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом в связи с неисполнением (существенным нарушением) управляющей компанией условий договора или в связи с выбором другого способа управления жилым домом;
-на основании данного решения собственниками жилых помещений должны быть приняты меры к достижению соглашения с управляющей компанией о расторжении договора во внесудебном порядке;
-в случае недостижения соглашения о расторжении договора во внесудебном порядке (если получен отказ управляющей компании от расторжения договора или не получен ответ на предложение расторгнуть договор в установленный срок), собственники жилых помещений вправе обратиться в суд.
Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от Дата обезличена года усматривается, что установленный ранее способ управления жилым домом - управление управляющей организацией - собственниками квартир в жилом доме по ... в ..., не изменялся.
Следовательно, в соответствии с требованиями закона, право на расторжение договора возникает у собственников данного жилого дома только в случае невыполнения управляющей компанией условий договора, (то есть, в случае существенного нарушения договора ответчиком).
На основании ч.2 ст.450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом, по общему правилу, термин «ущерб» не должен толковаться ограничительно, поскольку кроме имущественного вреда он включает и другие последствия, существенно отражающиеся на интересах стороны, а именно, лишает эту сторону того результата, на который она рассчитывала при заключении договора.
Таким образом, под невыполнением (существенным нарушением) условий договора управления следует понимать полный или частичный отказ управляющей компании от несения обязанностей, установленных договором или иные нарушения договора, влекущие для другой стороны невозможность достижения цели договора.
Кроме того, по смыслу действующего законодательства, сам по себе факт такого нарушения не может служить основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено, поскольку деятельность по управлению многоквартирным жилым домом носит длящийся характер, в процессе ее осуществления возникают множественные права и обязанности с той и другой стороны договора, а также третьих лиц, при этом на стороне «заказчика» предполагается множественность самостоятельных лиц, поведение которых при осуществлении своих прав и выполнении обязанностей зависит, в том числе, от субъективных факторов.
В данном случае, по мнению суда, истцом не было представлено суду доказательств, подтверждающих, что ответчик не выполняет какие-либо условия договора на управление многоквартирным жилым домом или допускает иные нарушения договора, свидетельствующие, что цель данного договора сторонами, а именно, собственниками жилых помещений, не была достигнута.
Так, согласно заключенному между сторонами договору, ответчик обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме по ... в ..., предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом жилом доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В частности, с целью обеспечения надлежащего содержания общего имущества жилого дома ответчиком были заключены соответствующие договоры с энергоснабжающими организациями, в том числе, с ОАО «Алтайэнергосбыт», МУП «Водоканал», с организациями, оказывающими коммунальные услуги, в том числе, на вывоз и захоронение твердых бытовых отходов с ООО «Спецобслуживание», на информационное и консультационно-справочное обслуживание с МУП «ЕИРКЦ», на аварийное обслуживание с МУ «Служба спасения», на техническое обслуживание дома и текущий ремонт - с ООО «Обслуживающая компания «Коммунальщик».
При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что такая деятельность ответчиком осуществляется в установленном законом порядке, что не было оспорено стороной истца.
Со стороны истца каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика в той части, что деятельность по управлению жилым домом управляющей компанией осуществлялась в полном соответствии с условиями договора и на те средства, которые были получены от собственников жилых помещений, представлено в ходе судебного разбирательства не было.
В ходе судебного разбирательства также не было выявлено достаточных оснований полагать, что ответчик уклонялся от выполнения обязанностей, возложенных на него договором управления многоквартирным жилым домом.
Указанные обстоятельства, по мнению суда, не дают суду оснований сделать однозначный вывод, что со стороны ответчика имело место невыполнение условий договора управления многоквартирным жилым домом (были допущены существенные нарушения данного договора).
В то время, как данное обстоятельство имеет определяющее значение при разрешении рассматриваемого спора.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в судебном заседании исковые требования истца о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом, заключенного собственниками квартир в жилом доме по ... и ООО «УК «Кристалл» подтверждения не нашли.
При этом следует учитывать, что содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляются управляющей компанией, в соответствии с требованиями закона, за счет средств собственником помещений. А в данном случае установлено, что некоторые собственники жилых помещений в жилом доме по ..., нерегулярно оплачивают предоставляемые услуги, в связи с чем, имеется значительная задолженность дома перед ООО «УК «Кристалл» за выполненные работы составляет ... рублей ... копеек, долг по квартплате составляет ... рублей ... копейки.
Соответственно, суд не находит также подлежащими удовлетворению требования истца о понуждении ответчика «к снятию с управления» данного жилого дома, закрытию лицевых счетов и передаче технической документации во вновь избранную управляющую компанию.
Вместе с тем, суд не может согласиться с мнением стороны ответчика о том, что полномочия Каньшиной Т.В. при разрешении вопроса расторжения договора управления не подтверждены. В силу ст. 3 ГПК РФ, согласно которым заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Как видно из материалов дела, Каньшина Т.В. является собственником жилого помещения в спорном доме. В обоснование заявленных исковых требований она указывала на то, что дом не снят с обслуживания приказом ООО «УК «Кристалл», не закрыты лицевые счета, что, несомненно, нарушает права и законные интересы собственников этого дома.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Каньшиной ..., в лице представителя по доверенности Кротовой ..., к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кристалл» о расторжении договоров управления, устранении препятствий к осуществлению права собственности, закрытии лицевых счетов, оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в ... суд через ... суд ... в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: М.Г. Новикова
...
...
...
...
...
...а