Дело № 2-1469/2010
РЕ Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
19 октября 2010 г. Приобский районный суд г.Бийска в составе председательствующего судьи Агафоновой Н.Ю.,
при секретаре Кохаевой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колесниковой ФИО11, Колесникова ФИО12 к Миллер ФИО13 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, передаче квартиры в общую долевую собственность,
У С Т А Н О В И Л:
Колесникова А.Н., Колесников В.А. обратились в суд с исковыми требованиями к Миллер Е.И. об истребовании товара - <адрес>, расположенной в <адрес> в связи с его неоплатой по договору купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела по существу исковые требования неоднократно уточнялись, в окончательном варианте истцы просили расторгнуть договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный между Колесниковой ФИО14, Колесниковым ФИО15 в лице представителя Селедкова ФИО16 и Миллер ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ, истребовать жилое помещение у ответчика, передав его в общую долевую собственность Колесниковой ФИО18, Колесникова ФИО19 по 1/2 доли каждому. В обоснование требований истцы ссылаются на то, что им на праве собственности принадлежала <адрес> <адрес> в равных долях. В ДД.ММ.ГГГГ Колесников В.А. уговорил Колесникову А.Н. оформить доверенность на право продажи квартиры на имя Селедкова С.М., объяснив это тем, что в противном случае всей их семье будет плохо. Кроме того, Колесников В.А. пояснил, что ранее он заключил с Миллер Е.И. договор займа и для того что бы у нее была уверенность в том что, деньги по договору будут возвращены данная доверенность и необходима. Ответчики заверили истца в том, что квартира продаваться не будет и доверенность является пустой формальностью. ДД.ММ.ГГГГ истцы выдали на имя Селедкова С.М. доверенность, оформив ее у нотариуса ФИО5 В апреле 2009 года на имя Колесниковой А.Н. пришло уведомление из налоговой инспекции с предложением оформить декларацию. Обратившись в налоговую инспекцию, она узнала о том, что еще в ДД.ММ.ГГГГ года был оформлен договор купли-продажи ее квартиры, согласно которому, Селедков С.М., действуя как представитель, продал принадлежащую им квартиру за № рублей Миллер Е.И. Расчет по соглашению сторон произведен до подписания договора. Как видно из доверенности Селедков С.М. имел право на получение причитающихся за квартиру денег, однако, он должен был передать деньги собственникам, т.е., либо открыть на имя собственников жилого помещения лицевые счета в любой кредитной организации, этого Селедковым С.М. сделано не было. Более того, о том, что сделка заключена ни он, ни Миллер Е.И. не сообщили истцу в течение года. Истец с детьми по-прежнему проживает в своей квартире. Право Миллер Е.И. на спорную квартиру зарегистрировано в Бийском отделе ФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Истцы указывают, что покупателем, т.е. Миллер Е.И. не были исполнены три существенных условия договора купли-продажи: 1. условие о передаче денежных средств в размере № рублей; 2. условие о предмете договора; 3. условие о передаче имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании ст.450 ГК РФ, а также на основании ст.1102,1104 ГК РФ продавцы вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
В судебном заседании Колесников В.А. настаивал на удовлетворении уточненных требований в полном объеме. Указал, что деньги по договору купли-продажи спорной квартиры ему не передавались ни Селедковым С.М., ни Миллер Е.И. Расписка о получении суммы № рублей была написана им под диктовку Миллер Е.И. в ДД.ММ.ГГГГ в счет подтверждения договора займа, который имел место ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком.
В судебное заседание Колесникова А.Н. не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель истца Колесниковой А.Н. - Шатлова С.Ю. поддержала уточненные исковые требования, по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснила, что у ее доверительницы перед ответчиком не было никаких долговых обязательств, согласия на передачу квартиры Миллер Е.И. в счет договора займа, заключенного Колесниковым В.А., она не давала. Кроме того, денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры Колесниковой А.Н. не передавались.
Ответчик Миллер Е.И. исковые требования не признала. Обосновав свою позицию тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Колесниковым В.А. был заключен договор займа денег в сумме № руб., срок возврата денег по договору был указан ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок Колесников В.А. деньги не вернул, в связи с чем ею была оформлена спорная квартира на свое имя с целью ускорить возврат денежных средств по договору займа. Таким образом, расчет по договору займа был произведен имуществом, принадлежащим должнику. Кроме того факт расчета по договору купли-продажи подтверждается распиской, представленной в материалах дела.
Представитель ответчика адвокат Калинина Т.А. считала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку долговое обязательство перед Миллер Е.И., в счет погашения которого произошла передача спорного жилого помещения ответчику, возникло и у Колесниковой А.Н., как долговое обязательство супругов. Кроме того, Колесникову В.А. были переданы денежные средства в размере № рублей, что подтверждается распиской, написанной лично Колесниковым В.А.
Третье лицо Селедков С.М. в судебное заседание не явился, фактическое место жительства его неизвестно, извещался по последнему известному месту жительства.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело при сложившейся явке.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что истцам Колесникову В.А. и Колесниковой А.Н. принадлежало по 1\2 доли в праве собственности на <адрес> <адрес> <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между Миллер Е.И. и Колесниковым В.А. был заключен договор займа денежных средств в размере № рублей, согласно которому заемщик обязался возвратить указанную сумму до ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем к указанному в договоре сроку Колесников В.А. свои обязательства по договору займа не исполнил.
ДД.ММ.ГГГГ истцами была выдана доверенность на имя Селедкова С.М. на право продажи <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Селедков С.М., действующий в интересах истцов, заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Миллер Е.И., которая <данные изъяты>
Указанный договор и переход права собственности на квартиру к ответчику Миллер Е.И. были зарегистрированы в Управлении регистрационной службы по Алтайскому краю соответственно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-11).
Предъявляя требования о расторжении договора купли-продажи, истцы обосновывают их тем, что ответчиком до настоящего времени оплата по договору не была произведена, в связи с чем имеет место существенное нарушение условий договора со стороны ответчика.
Согласно позиции, изложенной в п.65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае отсутствие оплаты со стороны покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора, поскольку продавец в таком случае лишается денежных средств, на получение которых был вправе рассчитывать при заключении договора.
По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость спорной квартиры, общей площадью № кв.м, состоящей <данные изъяты> <данные изъяты>
Между тем, инвентаризационная стоимость данного жилого помещения в ценах № года составляла № рублей (л.д.10)
Как пояснила в судебном заседании Миллер Е.И., цена квартиры была определена с учетом долгового обязательства Колесникова В.А. перед ней, размер которого примерно равнялся № № рублей. Тем самым, как полагает ответчик, передачей в ее собственность квартиры погашался долг, а недостающую сумму в размере № рублей она передала Колесникову В.А.
По делу установлено, что договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между Миллер Е.И. и Колесниковым В.А. действительно имел место (л.д.8).
Истец Колесников В.А., признавая долговое обязательство, вместе с тем неоднократно указывал, что он частично рассчитался по договору займа как деньгами, так и стройматериалами, от выплаты остальной суммы не отказывается.
Доказывая передачу денег по договору купли-продажи, Миллер Е.И. и ее представитель ссылаются на то, что погашением долгового обязательства Колесникова В.А. частично произведен расчет за квартиру.
Между тем гражданским законодательством предусмотрена возможность по соглашению сторон заменить долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания заемным обязательством, но не наоборот (ч.1 ст.818 ГК РФ).
Кроме того, как установлено по делу между сторонами не было достигнуто соглашение по поводу передачи квартиры ответчику в счет погашения долга по договору займа одного из истцов.
Нельзя также согласиться с доводами ответчика о том, что обязательство по договору займа ДД.ММ.ГГГГ является совместным обязательством супругов Колесниковых.
В силу положений Семейного кодекса РФ общими являются те обязательства (долги) супругов, которые возникли по инициативе супругов в интересах всей семьи, или обязательства одного из супругов, по которым все полученное им было использовано на нужды семьи.
Между тем, раздел имущества между супругами Колесниковыми на тот момент не производился, долговое обязательство Колесникова В.А. перед Миллер Е.И. не признано общим обязательством супругов.
Из материалов дела усматривается, что на основании соглашения об установлении долей от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о выделе долей в натуре от ДД.ММ.ГГГГ за Колесниковым В.А. и Колесниковой А.Н. было зарегистрировано <данные изъяты> в праве собственности на <адрес> <адрес> <адрес> края.
Таким образом, собственником <данные изъяты> спорной квартиры являлась Колесникова А.Н., у которой перед ответчиком не было никаких денежных обязательств.
Следовательно, при отсутствии согласия Колесниковой А.Н. в счет оплаты за принадлежащую ей долю в недвижимом имуществе ни при каких обстоятельствах не могло быть зачтено денежное обязательство Колесникова В.А.
Кроме того, ответчик в подтверждение своих доводов ссылается на п.10 договора купли-продажи, согласно которому по соглашению сторон расчет между ними произведен до подписания договора.
Между тем в судебных заседаниях, Миллер Е.И. неоднократно утверждала, что расчет был произведен после заключения договора, и ссылалась на расписку, составленную Колесниковым В.А.
В частности, в настоящем судебном заседании Миллер Е.И. пояснила, что поскольку Колесников В.А. полностью не рассчитался по договору займа, она переоформила квартиру на свое имя для того, чтобы ускорить погашение займа, а также опасаясь остаться без денег. Затем она, проконсультировавшись у юриста, который разъяснил, что без передачи денег договор купли-продажи может быть оспорен, она передала Колесникову В.А. сумму в размере № рублей.
Суд также учитывает, что договор купли-продажи с Миллер Е.И. заключался Селедковым С.М., который являлся <данные изъяты>. Колесников В.А. также пояснил, что именно у Селедкова С.М. он брал в долг сумму № рублей, хотя договор был оформлен с Миллер Е.И. Следовательно, Селедков С.М. имел непосредственную заинтересованность в возврате долга Колесниковым В.А. любым способом.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что до подписания договора купли-продажи денежные средства за квартиру Колесниковым не передавались.
Ответчик при рассмотрении дела также не настаивала на данном обстоятельстве, ссылаясь в подтверждение оплаты по договору купли-продажи на расписку от ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, из текста данной расписки невозможно с достоверностью определить, что сумму в размере № рублей Колесников В.А. получил именно в счет оплаты за квартиру. Сам Колесников В.А. как при рассмотрении настоящего дела, так и гражданского дела № года по иску Колесниковой А.Н. к Миллер Е.И., Колесникову В.А., Селедкову С.М. о признании недействительной доверенности, сделки купли-продажи квартиры, отрицал получение денег по данной расписке в счет оплаты за квартиру. Утверждал, что расписка была написана по просьбе Миллер Е.И. и под ее диктовку в подтверждение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из текста расписки следует: «Я, Колесников В.А. деньги в сумме № рублей (на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) получил в счет договора займа денег от Миллер Е.И. договор займа денег от ДД.ММ.ГГГГ. В расписке указана дата - ДД.ММ.ГГГГ, имеется фамилия и подпись Колесникова В.А. (л.д.126).
По данной расписке в рамках гражданского дела № годапроводилась судебно-техническая экспертиза об определении даты ее написания. В заключении судебно-технической экспертизы указано, что установить дату не представляется возможным (л.д.127-129).
Пунктом 2 статьи 431 ГК РФ предусмотрено, что если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Для выяснения действительной воли сторон суд учитывает наличие вышеуказанных обстоятельств, а именно: наличие договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрено, что в случае нарушения условий настоящего договора, Заемщик обязуется предать Займодавцу право аренды на земельный участок, общей площадью № и 1/2 долю в праве собственности на жилой дом по <адрес> <адрес> (л.д.10 п.5).
Кроме того, судом принимаются во внимание первоначальные пояснения ответчика Миллер Е.И. по гражданскому делу № года, занесенные в протокол предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым Миллер Е.И. на вопрос суда «Вы передавали Селедкову С.М. деньги в сумме № № рублей в качестве оплаты за спорную квартиру по договору купли-продажи? Миллер Е.И. ответила: «Нет, фактически деньги я Селедкову С.М. не предавала, договор купли-продажи квартиры носил формальный характер» (л.д.134).
В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ по делу № года Миллер Е.И. указала: «мы договорились с Колесниковым В.А., что в случае неуплаты долга он мне отдаст № долю дома, но зачем мне доля в доме. Я ее не смогу ни продать, ни сдать. Колесников В.А. должен мне более № № рублей». На вопрос председательствующего: с какой целью доверенность была оформлена на Селедкова С.М., а не на Вас? Миллер Е.И. ответила: «я сначала хотела оформить на себя, но потом подумала, что я не смогу оформить сделку по купле-продаже дома сама себе. Поэтому попросила Селедкова, чтобы потом, как будто дом купила у него». На вопрос представителя ФИО8 о том, обращалась ли она к должнику с требование о возврате суммы займа, Миллер Е.И. ответила: «Да, не раз, проценты он оплачивал. Потом он долго не гасил задолженность, и я переоформила дом на себя (л.д.150-оборот). Аналогичные пояснения давались Миллер Е.И. в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139-оборот). В этом же судебном заседании на вопрос суда о возможности закончить дело миром, Миллер Е.И. ответила: «на конец № года Колесников В.А. был должен мне № № рублей, сейчас конец октября, уже увеличилась сумма исходя из размера процентов. Конечно, если мне Колесников В.А. вернет хотя бы №, я определюсь с позицией по поводу дома» (л.д.140). Из указанного следует, что ответчик ведет речь только о возврате суммы долга Колесниковым В.А., о возвращении суммы № рублей, якобы уплаченной за квартиру, Миллер Е.И. не упоминает, тогда как ранее утверждала, что всего передали Колесникову В.А. денежные средства в размере № по договору займа и № рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.186 ).
Суд расценивает противоречия в пояснениях Миллер Е.И. в пользу истцов, а изменение ее позиции, как способ защиты против исковых требований.
Таким образом, оценивая представленные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд приходит к выводу о том, что денежные средства фактически не передавались истцам по договору купли-продажи спорной квартиры. Договор носил формальный характер, имел целью ускорить возврат Колесниковым В.А. денежных средств по договору займа.
Между тем, гражданским законодательство не предусмотрен подобный способ обеспечения обязательства.
По смыслу расписки от ДД.ММ.ГГГГ, содержание, которой суд рассматривает в совокупности с фактически сложившимися отношениями сторон по договору займа, следует, что она является подтверждением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, о чем и свидетельствует текст расписки: <данные изъяты>
Наличие долгового обязательства одного из истцов перед ответчиком не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку займодавец не был лишен права обратиться в суд о взыскании суммы долга в установленном законом порядке.
Таким образом, в связи с отсутствием оплаты за покупку квартиры со стороны ФИО1, у последней в силу статьи 1103 ГК РФ возникло неосновательное обогащение.
Согласно ч.1 ст.1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Следовательно, <адрес> в <адрес> полежит передаче в общую долевую собственность Колесниковой ФИО20, Колесникова ФИО21 по № доли каждому.
Два других условия, на нарушение которых ссылается истец в обоснование исковых требований (условие о предмете договора и условие о передаче имущества), не являются основанием для расторжения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.
По настоящему делу судебные расходы истца Колесниковой А.Н. составляют: государственная пошлина в размере № рублей, оформление доверенности на представителя - № рублей, в связи с чем с ответчика в пользу Колесниковой А.Н. подлежит взысканию сумма в размере № рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный между Колесниковой ФИО22, Колесниковым ФИО23 в лице представителя Селедкова ФИО24 и Миллер ФИО25 ДД.ММ.ГГГГ.
Передать <адрес> <адрес> <адрес> в общую долевую собственность Колесниковой ФИО26, Колесникова ФИО28 ФИО27 по № доли каждому.
Взыскать с Миллер ФИО29 в пользу Колесниковой ФИО30 судебные расходы в размере № рублей.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Алтайский краевой суд через Приобский районный суд г. Бийска в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.Ю. Агафонова
Справка
Решение Приобского районного суда г.Бийска не вступило в законную силу.
Судья Н.Ю. Агафонова
Секретарь О.А. Кохаева