Дело № 2-1091/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09.11.2010 года Приобский районный суд г. Бийска в составе судьи Елясовой А.Г., при секретаре Потаповой М.Л.
с участием представителя истца Иванова ФИО12 - Краузера ФИО13, ответчиков Мурадова ФИО14, Кондрашовой ФИО15, представителя ответчика Мурадова ФИО16 - Яковлева ФИО17,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова ФИО18 к Мурадову ФИО19, Кондрашовой ФИО20 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Иванов С.А. обратился в суд с иском к Мурадову ФИО21, Кондрашовой ФИО22 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, указывая на то, что он является собственником квартиры <адрес> <адрес> в г. Бийске. В мае 2010 года он решил обменять свою квартиру на квартиру меньшей площади с доплатой. С этой целью ДД.ММ.ГГГГ он оформил доверенность на имя Мурадова Р.А., передав ему правоустанавливающие документы на принадлежащее ему жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ истец своим распоряжением отменил доверенность, выданную на имя Мурадова Р.А., но при обращении в Бийский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, ему стало известно, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> уже продана Мурадову Р.А. и Кондрашовой Е.А., документы на регистрацию сделки и прав на недвижимое имущество сданы ДД.ММ.ГГГГ. Однако договор купли-продажи квартиры он не подписывал, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей от ответчиков не получал. Полагая, что договор купли-продажи жилого помещения является ничтожной сделкой, истец обратился в суд за защитой своих прав.
В судебном заседании Иванов С.А. изменил основание иска, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры на том основании, что он фактически получил меньшую сумму, чем предусмотрено договором, а также ответчик не исполнил своего обязательства по предоставлению ему квартиры меньшей площади.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в мае 2010 года он познакомился с Мурадовым Р.А.. ДД.ММ.ГГГГ истец, Мурадов Р.А. и его супруга Кондрашова Е.А., находясь в Бийском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по АК, подписали договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> в г. Бийске. Там же Мурадов Р.А. передал истцу определенную сумму денежных средств. Истец написал расписку о том, что получил от Мурадова Р.А. <данные изъяты> рублей за проданную ответчикам квартиру. Однако полученные денежные средства истец не пересчитал ни в БО УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по АК, ни по возвращении домой. По мнению истца, Мурадов Р.А. передал ему намного меньшую сумму, так как пачка с денежными купюрами выглядела не на сумму в <данные изъяты> рублей, она была меньше. После подписания договора и передачи денег истец выдал Мурадову Р.А. доверенность на покупку для него квартиры меньшей площади. ДД.ММ.ГГГГ истец отменил выданную доверенность, так как предложенная Мурадовым Р.А. квартира по <адрес> истцу не понравилась, а другие квартиры ответчик отказался приобретать. ДД.ММ.ГГГГ истец и его дочь по просьбе Кондрашовой Е.А. снялись с регистрационного учета. За это Мурадов Р.А. передал бывшей супруге истца - ФИО7, денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет погашения задолженности истца по алиментам. В настоящее время Мурадов Р.А. и Кондрашова Е.А. требуют, чтобы истец выехал из квартиры по <адрес>. По мнению истца, их требования неправомерны, поскольку они не исполнили обязательства по договору купли-продажи: передали меньшую сумму, а не <данные изъяты> рублей, а также не приобрели для истца квартиру меньшей площади. На этом основании истец просит суд признать договор купли - продажи жилого помещения недействительным.
Истец Иванов С.А. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Краузер В.В. поддержал заявленные требования и доводы своего доверителя в полном объеме.
Ответчик Мурадов Р.А. в судебном заседании пояснил, что в мае 2010 года он через отца своей супруги Кондрашовой Е.А. познакомился с Ивановым С.А., который имел намерение продать свою квартиру по <адрес> <адрес> из-за накопившихся долгов. Между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже спорной квартиры Мурадову Р.А. и Кондрашовой Е.А. по цене <данные изъяты> рублей, но денежную сумму в <данные изъяты> рублей он истцу не передавал, обязательств по покупке для него квартиры меньшей площади на тот момент он на себя не принимал. Они составили договор купли-продажи квартиры и ДД.ММ.ГГГГ явились в Бийский отдел УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по АК для регистрации сделки. В Бийском отделе УФС Иванов С.А. прочитал договор купли-продажи квартиры, подписал его и получил от Мурадова Р.А. деньги в сумме <данные изъяты> руб. за квартиру. Денежная сумма состояла из пятитысячных и тысячных купюр. Иванов С.А. лично написал расписку о получении указанной суммы. Иванов С.А. обязался снять с регистрационного учета по адресу : <адрес>, своего ребенка. Однако его жена - ФИО7, за снятие с регистрационного учета ребенка потребовала от истца погасить задолженность по алиментам в размере <данные изъяты> руб.. Иванов С.А. передал Мурадову Р.А. <данные изъяты> рублей, которые ответчик, в свою очередь, передал ФИО7. После этого ребенок с регистрационного учета по указанному адресу был снят. Кроме того, после регистрации договора Иванов С.А. попросил ответчика оказать помощь в поиске квартиры меньшей площади. Через несколько дней Иванов С.А. выдал доверенность на имя Мурадова Р.А. для поиска подходящего жилого помещения. Примерно ДД.ММ.ГГГГ ответчики предложили Иванову С.А. и ФИО7 посмотреть квартиру по <адрес>. Квартира истцу не понравилась, и со слов истца денег на приобретение данной квартиры у него не имелось. После регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчики заезжали в банк. Иванов С.А. положил <данные изъяты> рублей на счет. После этого он приезжал в банк и снимал данную сумму, так как не доверял этому банку, и был намерен положить ее в другой банк. Также ДД.ММ.ГГГГ после того, как выписали ребенка из квартиры по <адрес>, они вновь заезжали в банк, Иванов С.А. и его жена ФИО7 заходили в банк и снимали какую-то сумму денег. Поскольку расчет за приобретенную у истца квартиру произведен в полном объеме, договор заключен в надлежащей форме, оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры недействительным не имеется.
Представитель ответчика Яковлев А,А., ответчик Кондрашова Е.А., подтвердили доводы ответчика Мурадова Р.А..
Представитель третьего лица БО УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по АК Шаньшина Р.И. исковые требования не поддержала, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Иванов С.А., Мурадов Р.А., Кондрашова Е.А. обратились в Бийский отдел УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по АК с заявлением о регистрации договора купли- продажи квартиры по <адрес> <адрес>, о чем в материалах регистрационного дела имеются заявления и расписка в получении от них документов на регистрацию договора купли-продажи. Заявления подписаны данными лицами собственноручно. ДД.ММ.ГГГГ произошла регистрация указанного договора. Также в материалах регистрационного дела имеется указание на то, что передача денег произошла до регистрации договора купли-продажи. В связи с этим, исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не отрицается факт заключения договора купли-продажи, а имеется лишь спор о переданной сумме.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно положениям ст.ст. 449, 550 ГК РФ сделка купли-продажи недвижимости заключаются путем составления одного документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами ( ст. 160 ГК РФ).
Из пояснений сторон, материалов гражданского дела, судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала на праве собственности Иванову ФИО23 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.5) и свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.8).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи, согласно которому Иванов С.А. продал, а Мурадов Р.А., Кондрашова Е.А. купили в общую совместную собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> ( п. 1 Договора купли-продажи, л.д. 65).
Стоимость указанной квартиры была определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. ( пункт 8 Договора, л.д. 92).
ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности Мурадова Р.А., Кондрашовой Е.А. на указанную квартиру (свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 92).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В частности, ничтожной сделкой может быть признана сделка, совершенная при отсутствии волеизъявления собственника на отчуждение принадлежащего имущества в собственность других лиц.
Согласно пункту 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
При этом на основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как следует из содержания искового заявления, основанием для признания сделки недействительной указано отсутствие воли истца на отчуждение квартиры ответчикам: о данной сделке истцу не было известно, договор купли-продажи квартиры он не подписывал, в Управлении Росреестра не присутствовал и в регистрации сделки, перехода права собственности не участвовал.
Однако в судебном заседании доводы истца, изложенные в исковом заявлении, своего подтверждения не нашли.
Более того, в ходе судебного разбирательства, истец в своих объяснениях пояснил суду, что он ДД.ММ.ГГГГ, находясь в Бийском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по АК, подписал договор купли-продажи квартиры, заключенный с Мурадовым Р.А., Кондрашовой Е.А. ( л.д. 46-47).
Из пояснений свидетеля - ведущего специалиста-эксперта БО Управления Росреестр ФИО24., следует, что ДД.ММ.ГГГГ Иванов С.А. лично присутствовал при заключении договора в здании Управления, подписывал все документы, получал деньги и написал расписку о получении денежной суммы, а также подтвердил устно, что расчет с ним произведен в полном объеме. Истец при совершении сделки находился в нормальном состоянии, которое не вызывало сомнений в том, что он понимает значение своих действий (л.д.74-76).
Пояснения указанных лиц подтверждаются экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому подпись от имени Иванова С.А. в строке выше слова «подпись»; рукописная запись в виде фамилии, имени и отчества «Иванов ФИО25» и подпись от его имени, расположенные на оборотной стороне договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между Ивановым С.А. и Мурадовым Р.А., Кондрашовой Е.А., датированного ДД.ММ.ГГГГ, оборотной стороне заявления о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ выполнены Ивановым ФИО26 (л.д.131-135).
Как следует из содержания договора купли-продажи жилого помещения, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что подтверждается подписью сторон: продавца и покупателей.
Доводы истца о том, что отсутствие подписи покупателя Мурадова Р.А. в договоре купли-продажи влечет ничтожность сделки, суд не принимает по следующим основаниям.
Из объяснений сторон, свидетеля ФИО9 следует, что за Мурадова Р.А. в договоре купли-продажи расписалась ответчик Кондрашова Е.А., с который Мурадов Р.А. состоит в браке ( л.д. 100).
Вместе с тем, полномочия действовать от имени Мурадова Р.А. при совершении сделки и подписании договора у Кондрашовой Е.А. отсутствовали.
Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Поскольку Мурадов Р.А. впоследствии одобрил указанную сделку, факт подписания его супругой договора вместо Мурадова Р.А. не может являться основанием для признания данной сделки недействительной.
Таким образом, суд находит установленным, что сделка купли-продажи квартиры совершена в соответствии с требованиями, предъявляемыми законом к содержанию и форме такого рода сделок, и в соответствии с волеизъявлением истца на совершение указанной сделки.
Разрешая заявленные Ивановым С.А. требования, суд исходит из правил, предусмотренных ст. 60 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В случаях, предусмотренных законом, сделки граждан должны совершаться в письменной форме ( ст. 162 ГК РФ).
Оспаривая договор купли-продажи, истец указал на наличие иного соглашения между истцом и ответчиком при совершении сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей Иванову С.А., а именно: истец передает в собственность ответчиков квартиру по адресу: <адрес>, а ответчики приобретают в собственность истца жилое помещение меньшей площади с доплатой в размере <данные изъяты> руб..
Однако такое условие в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.
Иных надлежащих, в данном случае - письменных, доказательств, подтверждающих наличие данного соглашения между сторонами, истцом суду не представлено.
Не подтверждает данное обстоятельство и доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная Ивановым С.А. Мурадову Р.А. о предоставлении ответчику полномочий по приобретению истцу квартиры, так как указанная доверенность выдана уже после совершения сделки купли-продажи принадлежащего истцу жилого помещения и исполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры в полном объеме.
Как следует из пункта 8 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расчет сторонами по договору произведен полностью до подписания указанного договора.
Вместе с тем, из пояснений сторон, свидетеля ФИО9, материалов гражданского дела установлено, что фактически расчет по договору был произведен при подписании договора в БО Управлении Росреестра.
Данное обстоятельство подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, составленной и подписанной Ивановым С.А. о получении им от Мурадова Р.А. денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. за квартиру по адресу: <адрес> ( л.д. 99).
Поскольку ответчиками представлена расписка, подписанная Ивановым С.А., о получении им от ответчиков денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. 00 коп., оснований сомневаться в доводах ответчиков об оплате стоимости квартиры в полном объеме в соответствии с условиями договора у суда не имеется.
Представленные ответчиками доказательства истцом не опровергнуты.
Более того, согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ текст расписки в получении Ивановым С.А. от Мурадова Р.А. денежных средств в размере <данные изъяты> руб. за квартиру по адресу: <адрес>,датированной ДД.ММ.ГГГГ, и подпись от имени Иванова С.А. в строке выше слова «подпись», выполнены Ивановым ФИО27, под действием «сбивающих» факторов, носящих постоянный характер, и являющихся для исполнителя привычными (л.д.131-135).
Истцом не представлено суду письменных доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в связи с чем, доводы истца о неполной оплате стоимости квартиры ответчиками суд находит недоказанными.
Кроме того, отсутствие оплаты за отчуждаемое имущество не влечет недействительность самой сделки, совершенной в надлежащей форме, поскольку законом ( п.3 ст. 486 ГК РФ) предусмотренны иные последствия невыполнения стороной обязательств по договору купли-продажи.
В таком случае продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Доводы представителя истца Краузера В.В. (л.д. 101) о том, что в момент совершения сделки ответчик находился в неадекватном состоянии, судом не принимаются, поскольку на основании п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истец Иванов С.А. в ходе судебного разбирательства на указанные обстоятельства не ссылался ( протоколы судебных заседаний: от 15.07.2010 года - л.д. 46-47;50-51; от 12.08.2010 года 101-102). В то же время представитель истца Краузер В.В. участником сделки не являлся, при заключении договора купли-продажи и его регистрации не присутствовал, а потому не может свидетельствовать об обстоятельствах совершения сделки. Кроме того, в соответствии с доверенностью, выданной истцом (л.д.67), представитель истца Краузер В.В. правом изменения фактических и правовых оснований заявленного иска не обладает.
Учитывая установленные обстоятельства, требования истца о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требованийопризнании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Ивановым ФИО28 и Мурадовым ФИО29, Кондрашовой ФИО30 отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Приобский районный суд г. Бийска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.Г. Елясова
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>а