Дело № 2-16/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 марта 2011 г. Приобский районный суд г.Бийска в составе председательствующего судьи Агафоновой Н.Ю.,
при секретаре Кохаевой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шпилева ФИО14 к Бехтереву ФИО15, Алпатовой ФИО16, Бехтеревой ФИО17 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств,
У С Т А Н О В И Л:
Шпилев Е.А. обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного по <адрес>. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи приобрел у ответчиков указанное жилое помещение и земельный участок. Расчет с продавцами был произведен в соответствии с условиями договора. При эксплуатации жилого дома были выявлены скрытые недостатки, о которых он не был поставлен в известность, а именно: питьевая вода имеет ярко выраженный запах железа и непригодна для употребления, система отопления, канализация, энергоснабжения и утепление перекрытия не соответствуют строительным нормам и правилам, в доме очень холодно. В связи с этим дом непригоден для проживания. ДД.ММ.ГГГГ он в письменном виде обращался к ответчикам в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, но ответа от них не получил. Полагает, что в данном случае имеет место существенное нарушение договора купли-продажи со стороны ответчиков, на основании ст. 557 ГК РФ, 475 ГК РФ, 450 ГК РФ просит расторгнуть договор в судебном порядке, взыскать в его пользу с ответчика Бехтерева П.Т. стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на дом в размере <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, с Алпатовой О.Ю. взыскать стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на дом в размере <данные изъяты> рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, с Бехтеревой А.Ю. взыскать стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на дом в размере <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, прекратить право пользования Шпилева Е.А. на дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.
В судебное заседание истец Шпилев Е.А. не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Веретенникова Л.М. поддержала уточненные исковые требования, по основаниям, указанным в иске.
Ответчик Бехтерев П.Т. исковые требования не признал в полном объеме. Обосновав свою позицию тем, что ему и его внучкам Бехтеревой А.Ю. и Алпатовой О.Ю. на праве собственности принадлежал жилой дом по <адрес> в порядке наследования. Указанный дом строился в ДД.ММ.ГГГГ для его сына. Дом соответствует всем строительным нормам и правилам, действовавшим в период его постройки. Истец неоднократно осматривал дом перед совершением сделки, был ознакомлен с системой отопления. Цена дома, по которой стороны достигли соглашения, составила <данные изъяты> с рассрочкой платежа. Первоначальный взнос в размере <данные изъяты> продавцы получили, а оставшуюся сумму он вынужден взыскивать с покупателя в судебном порядке, так как он уклоняется от оплаты. Сумма <данные изъяты> указана в договоре по просьбе покупателя в целях получения последним ипотечного кредита в большем размере. Указанная договоренность подтверждается заключением дополнительного соглашения между ним и Шпилевым Е.А. Полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома не имеется, так как дом пригоден для проживания, истец его неправильно отапливает.
Представитель ответчика по доверенности Кошелева Н.Н. считала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
В судебное заседание ответчик Бехтерева А.Ю. не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Ответчик Алпатова О.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Россреестра по Алтайскому краю в лице Бийского отдела, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело при сложившейся явке.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> принадлежали на праве собственности ответчикам Бехтереву П.Т., Алпатовой О.Ю. и Бехтеревой А.Ю. в порядке наследования.
Согласно акту приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ строительство дома осуществлялось с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.42т.2).
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное домостроение и земельный участок перешло Шпилеву Е.А. (л.д.5-10).
В соответствии с договором стоимость дома составила <данные изъяты>, земельного участка - <данные изъяты> (п.1.5).
Требования истца о расторжении указанного договора купли-продажи обоснованы наличием существенных недостатков домостроения, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи, и которые делают невозможным проживание в доме.
В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Таким образом, из вышеприведенных норм права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи товара (в том числе недвижимого имущества), и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы только в случае выявления существенных недостатков товара, которые не были оговорены продавцом.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование заявленных требований или возражений.
Соответственно, в данном случае бремя доказывания наличия существенных недостатков в жилом доме, неоговоренных при заключении договора купли-продажи, лежало на истце, по ходатайству представителя которого по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ».
Предметом экспертного исследования являлись системы отопления, водоснабжения, канализации и электрооборудования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В результате экспертного обследования установлено, что система отопления в доме смонтирована в соответствии с проектом, разработанным ПСГ АО «Сантехмонтаж» г.Бийска. Источником тепловой энергии в доме являются в настоящее время котел на твердом топливе «Buderus», мощностью <данные изъяты>, электроводонагреватель <данные изъяты> мощностью <данные изъяты>. Прибором, определяющим теплоотдачу, тепловизором <данные изъяты> дважды проведено обследование теплового режима работы системы отопления дома - ДД.ММ.ГГГГ, с температурой воздуха на улице -<данные изъяты> градусов, и ДД.ММ.ГГГГ - температура воздуха на улице -<данные изъяты> градусов. В период первого обследования система отопления не работала, т.е. как пояснил в судебном заседании эксперт Кузнецов А.В., котел не загружался топливом с ночи ДД.ММ.ГГГГ. Второй раз все отопительные приборы прогревались равномерно по мере удаления от источника тепловой энергии, что свидетельствует о работоспособности системы отопления, качестве проекта и качестве монтажа. Между тем, наблюдался большой температурный перепад между температурой воды на выходе из котла и на входе в отопительные приборы второго этажа, что объясняется параллельным подключением по теплоносителю неработающего электроводонагревателя <данные изъяты>.
На основании выполненного обследования и произведенных расчетов экспертами установлено, что ограждающие конструкции здания соответствуют классу энергетической эффективности D «Низкий» в соответствии с п.4.5 СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Данный класс устанавливают при эксплуатации возведенных до ДД.ММ.ГГГГ зданий, т.к. ограждающие конструкции здания выбирались в соответствии с действующим в то время СНиП II-3-79 «Строительная теплотехника». Экспертами сделан вывод, что при возведении жилого дома требования как СНиП II-3-79, так и СНиП 23-02-2003 соблюдены (т.1 л.д.199).
Кроме того, эксперты пришли к выводу о том, что система горячего водоснабжения, хозяйственно-питьевого, энергоснабжение и система канализации выполнены в соответствии с требованиями СНиП, как на момент возведения дома, так и в настоящее время (т.1 л.д. 200).
Согласно заключению экспертов от ДД.ММ.ГГГГ требования строительных норм и правил при возведении спорного жилого дома соблюдены. Между тем установлено, что имеет место недостаток, связанный с эксплуатацией жилого дома - температура воздуха в жилых комнатах не соответствует требованиям ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». Устранение указанного недостатка возможно. Необходимо поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления - <данные изъяты> градусов С, а также требуется отключить по теплоносителю неработающий электроводонагреватель <данные изъяты>. Система отопления жилого дома должна работать постоянно. Экспертами сделан вывод о том, что текущий и капитальный ремонт дома не требуется, в связи с чем никаких затрат производить не нужно. При соблюдении правил содержания жилого фонда дом пригоден для проживания.
В судебном заседании были допрошены эксперты, проводившие обследование спорного домостроения.
Так, эксперт Кузнецов А.В. пояснил, что жилой дом <адрес> был возведен в соответствии с требованиями строительных норм и правил, действовавшими в период его строительства. В соответствии с принятым в ДД.ММ.ГГГГ СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», дом относится к классу «Д» - низкому по тепловой эффективности, что соответствует домам, возведенным до ДД.ММ.ГГГГ. В данном случае реконструкция дома в целях уменьшения теплоотдачи и экономии в расходовании топлива может быть рекомендована и проведена по желанию собственника, но не обязательна. Дом в настоящее время отапливается в основном с помощью котла на твердом топливе «Buderus», мощностью <данные изъяты>, электроводонагреватель <данные изъяты> собственниками дома практически не используется и имеет вспомогательную роль. Эксперт указал, что причина низкой температуры в доме связана с неправильной эксплуатацией системы отопления, а именно неработающий электроводонагреватель <данные изъяты> не отключен от системы отопления, в связи с чем, горячая вода, попадая в него, смешивается с холодной водой и выходит охлажденной. Для поддержания нормальной температуры в жилых помещениях дома, следует постоянно поддерживать температурный режим воды на выходе их котла + <данные изъяты>, а также отключить электроводонагреватель, либо смонтировать циркулярную линию с насосом. Котел на твердом топливе требует груглосуточной загрузки. Также указал, что деревянные окна в доме на момент проведения обследования не были утеплены.
Эксперт также отметил, что котел, который ранее был смонтирован в доме, имел меньшую мощность, но совместно с электрокотлом справлялся с отоплением всего дома. Трубы и радиаторы в доме на момент заключения договора купли-продажи были смонтированы правильно и не требовали замены.
Эксперт Бедарев В.В. пояснил, что все строительные конструкции, стены, перекрытия и фундамент домостроения, а также система теплоизоляции соответствуют строительным нормам, дефектов не обнаружено.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).
Указанное экспертное заключение согласуется с показаниями свидетелей Абельпеисова К.К., курировавшего строительство дома, и Бабича П.И. Последний свидетель пояснил, что его дом также находится в <адрес> рядом с домом истца. Для отопления во всех домах владельцы используют котлы на твердом топливе, которые требуют постоянной загрузки, для этого некоторые нанимают истопников. Сам он много лет работал начальником котельной и может судить о том, что проблема заключается в том, что Шпилевы целый день не бывают дома, и дом не отапливается круглосуточно. В доме Шпилева при строительстве смонтирован электрокотел, с помощью которого также может отапливаться дом.
Кроме того Бабич П.И. пояснил, что он лично показывал покупателям Шпилевым дом, подвал, котельную. Они задавали вопросы относительно системы отопления в доме, и он им пояснял, как отапливается дом и примерный размер расхода топлива.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали существенные недостатки, наличие которых дает покупателю право на расторжение договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.475 ГК РФ.
Представитель истца в обоснование своей позиции ссылается на то, что на момент проведения экспертизы Шпилевым частично были устранены имеющиеся в доме недостатки: заменен котел, частично заменены окна, радиаторы, произведено утепление перекрытий дома, построена новая водозаборная скважина, выгребная яма.
Между тем, указанные работы учитывались при проведении экспертизы, что отмечено в экспертном заключении. При этом экспертами сделан вывод о том, что на момент купли-продажи в доме отсутствовали существенные неустранимые недостатки.
Кроме того, данное обстоятельство свидетельствует о том, что если какие-либо недостатки и имели место, то неустранимыми они не являлись.
Как установлено при рассмотрении дела истец перед заключением договора купли-продажи дважды осматривал спорное домостроение, ознакомился с его техническим состоянием и комплектностью, претензий к нему не имел и согласился принять его в том состоянии, в котором он находился, о чем указано в п.1.7 договора купли-продажи (л.д.7).
Исследованными по делу доказательствами подтверждается также, что продавцы передали покупателю товар, качество которого соответствовало договору купли-продажи, доказательств наличия скрытых недостатков, существенно влияющих на качество товара, согласно его функциональному назначению, истцом не предоставлено.
Суд не принимает в качестве доказательства по делу заключение специалистов АКРО МОО «Белая лилия» по техническому состоянию спорного дома, так как оно не является экспертным заключением, об уголовной ответственности по ст.307-308 УК РФ специалисты не предупреждались, обследование дома проводилось в отсутствие ответчиков.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств в обоснование своих требований.
Напротив, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что в данном случае имеет место недостаток, связанный с эксплуатацией жилого дома - неправильный режим пользования системой отопления со стороны истца.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Со Шпилева Е.А. суд взыскивает государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, 235 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Шпилева ФИО18 к Бехтереву ФИО19, Алпатовой ФИО20, Бехтеревой ФИО21 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, оставить без удовлетворения.
Взыскать со Шпилева ФИО22 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Алтайский краевой суд через Приобский районный суд г. Бийска в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.
верно
Судья Н.Ю. Агафонова
Справка
Решение Приобского районного суда г.Бийска не вступило в законную силу.
Судья Н.Ю. Агафонова
секретарь О.А. Кохаева