Дело № 2-2097/10

      Прилузский районный суд Республики Коми

 в составе председательствующего судьи Шишеловой Т.Л.

при секретаре Туисовой З.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в с.Объячево

21 октября 2010 года гражданское дело по иску Мурадян Альберта Гениковича к ООО «Тури» о взыскании задолженности по арендной плате, эксплуатационным расходам, судебных расходов,

установил:

Мурадян А.Г. обратился в суд к ООО «Тури» с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 782 рубля 44 копейки, эксплуатационным расходам в размере 47 948 рублей 15 копеек, пени в сумме 6 776 рублей 76 копеек и судебных расходов. Заявленные требования мотивировал тем, что на основании договора купли – продажи являлся собственником нежилого помещения – здания КПФ по адресу: .... На основании договора аренды от 20.07.2009г., заключенного с ООО «Тури», ответчик владеет и пользуется расположенными в здании помещениями площадью 82 кв.м., однако арендная плата за пользование помещениями и эксплуатационные расходы своевременно ответчиком не оплачивались, в связи с чем вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец в судебном заседании не присутствует, о времени и месте извещен надлежаще, направил для участия в деле своего представителя.

В судебном заседании заявленные требования представителем истца были изменены в порядке ст. 39 ГПК РФ. Просит суд взыскать с ООО «Тури» в пользу Мурадян А.Г. задолженность по арендной плате за период с 01.03.2010г. по 05.04.2010г. в размере 3 782 рублей 44 копеек; эксплуатационные расходы в виде расходов по оплате за представленную тепловую энергию, за период с 01.11.2009г. по 05.04.2010г. в размере 42 353 рубля 82 копейки и судебные расходы в виде расходов по уплате госпошлины за подачу иска в размере 1 555 рублей 22 копеек. Заявленные требования мотивирует нарушением со стороны ответчика обязательств, взятых на себя по договору аренды от 20.07.2009г.

Представитель ответчика в суде с иском не согласна, указав, что в связи с изменением истцом заявленных требований необходимости в отложении дела слушанием для проведения подготовки к судебному разбирательству не имеется. В обоснование позиции по спору пояснила, что часть помещений, площадью 43,7 кв.м. была освобождена ООО «Тури» еще с 01.02.2010г., в связи с чем взыскание с ответчика задолженности в указанных истцом размерах является неправомерным. При этом факт получения квитанций по коммунальным платежам, ею не оспаривается.

Суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15.12.2008г., заключенного между Комитетом имущественных и земельных отношений МР «Прилузский» (продавец) и ИП Мурадяном А.Г. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность здание КПФ, расположенное по адресу: ..., общей площадью 398,2 кв.м.

В соответствии с п. 9 договора купли-продажи от 15.12.2008г. ИП Мурадян А.Г. приобретает право собственности на нежилое помещение с момента регистрации перехода права.

Из письменных материалов дела следует также, что государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество была осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по РК 08 июля 2009 года на основании личного заявления Мурадяна А.Г.

Таким образом, начиная с 08.07.2009г., собственником здания КПФ, расположенного по адресу: РК, Прилузский район, с. Объячево, Советская, 4, общей площадью 398,2 кв.м., являлся ИП Мурадян А.Г.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 Кодекса).

В силу ст. 651 ГК, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

20 июля 2009 года ИП Мурадяном А.Г., выступающим в качестве  «Арендодателя», и  ООО «Тури», в качестве «Арендатора», был подписан договор аренды нежилого помещения, предметом которого явилось нежилое помещение на первом этаже, площадью 82 кв.м. по адресу: .... Согласно п. 1.2 договора аренды от 20.07.2009г., настоящий договор заключен на неопределенный срок.

Впоследующем, соглашением от 02.02.2010г. об изменении и дополнении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009г., пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции «Арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения первого этажа № 5, 6, 11, 12, 13, общей площадью 82 кв.м., для использования под магазин по адресу: ...».

Пунктом 2.1.1. настоящего договора, предусмотрена обязанность арендодателя в пятидневный срок предоставить соответствующее имущество арендатору по приемо – сдаточному акту.

Актом приемо-передачи нежилого помещения в аренду от 20.07.2009г. установлено, что арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещение, расположенное по адресу: РК, Прилузский район с. Объячево, Советская, 4, площадью 82 кв.м., для размещения офиса.

Следовательно, по мнению суда, совокупность собранных по делу доказательств, с достаточной степенью достоверности подтверждает реальное использование имущества ответчиком. Подтверждающие это обстоятельство:  письменные доказательства по делу, а именно: договор аренды от 20.07.2009г. и дополнительное соглашение к нему от 02.02.2010г., акт приема-передачи от 20.07.2009г., объяснения сторон, данные в ходе судебного разбирательства, согласуются между собой и  ничем не опровергнуты.

Доказано также, что 05 марта 2010 года между Мурадян А.Г. (даритель) и Мурадян Л.А. (одаряемая) заключен договор дарения, по условиям которого даритель подарил, а одаряемая приняла в дар недвижимое имущество, в т.ч. здание КПФ, расположенное по адресу: ..., общей площадью 398,2 кв.м.  

В соответствии с п. 9 договора дарения от 05.03.2010г. Мурадян Л.А. приобретает право собственности на нежилое помещение с момента регистрации перехода права.

Из письменных материалов дела следует также, что государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество была осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по РК 06 апреля 2010 года на основании личного заявления Мурадян Л.А. (номер регистрации 11-11-03/003/2010-620)

Таким образом, начиная с 06.04.2010г., собственником здания КПФ, расположенного по адресу: ..., общей площадью 398,2 кв.м., являлся Мурадян Л.А.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Принимая во внимание пункт 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25.02.1998 N 8, в котором разъяснено, что до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом, суд приходит к выводу о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к Мурадян Л.А. собственником нежилого помещения оставался ИП Мурадян А.Г.

Следовательно, последний имел право на получение с ответчика арендной платы в свою пользу с момента заключения договора и до регистрации права собственности Мурадян Л.А. на вышеуказанный объект недвижимости, т.е. с 20 июля 2009 года по 05 апреля 2010 года.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно договора аренды от 20.07.2010г. ООО «Тури» обязано вносить оплату за арендуемое помещение через кассу предприятия один раз каждый месяц, после истечения каждого месячного срока в течение 3-х дней. Оплата также может осуществляться по согласованию сторон.

Между тем, как установлено в ходе судебного заседания, и это не оспаривается сторонами, начиная с 01 марта 2010 года, арендная плата по договору ответчиком не вносилась. Доказательств того, что между сторонами было достигнуто соглашение об ином порядке внесения арендной платы, чем предусмотрено договором, суду не представлено и судом не добыто.

Таким образом, ООО «Тури» обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнило.

Исходя из анализа совокупности вышеприведенных правовых норм и установленных обстоятельств дела, суд находит исковые требования Мурадян о взыскании с ООО «Тури» в его пользу задолженности по арендной плате за период с 01.03.2010г. по 05.04.2010г. подлежащими безусловному удовлетворению.

При этом, оснований для применения в данном случае статьи 10 ГК РФ, не допускающей действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, по мнению суда, не имеется.

Так, истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендным платежам, обязанность по уплате которых возникла у ответчика на основании договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009 года. Реализацию истцом своего права на взыскание арендных платежей нельзя расценить как злоупотребление правом.

Определяя размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд руководствуется следующим.

Пунктом 3.2 договора аренды нежилого помещения установлен размер арендной платы в сумме 3 242 рубля 44 копейки в месяц.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки.

Из письменных материалов дела следует, что п. 4.4. вышеуказанного договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы путем принятия соответствующего решения и последующего направления арендатору нового расчета размера арендной платы в течение 10 дней.

Уведомлением от 01.02.2010г. ИП Мурадян А.Г. в одностороннем порядке изменил цену договора, указав, что, начиная с 01 февраля 2010 года, сумма арендной платы составляет 12 495 рублей в месяц. Данное уведомление было получено ответчиком 02 февраля 2010 года.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Судом установлено, что ИП Мурадян А.Г. принял решение об увеличении размера арендной платы до истечения года с момента заключения договора аренды (по истечении 06 мес. с даты заключения договора), что является нарушением требования пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Отсюда, по мнению суда, при определении размера задолженности, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суду надлежит руководствоваться размером арендной платы, установленным в п. 3.2. договора аренды от 20.07.2009г., а именно – 3 242 рубля 44 копейки в месяц.

Таким образом, размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составит 3 782 рубля 84 копейки, исходя из следующего расчета:  3 242,44 руб. (март 2010г.) + 540,40 руб. (3 242,44/30х5) (апрель 2010г.).

При этом суд находит несостоятельным довод представителей ответчика о том, что взыскиваемая арендная плата должна исчисляться в меньшем размере, нежели предъявлен ко взысканию, поскольку, начиная с 01.02.2010г. часть помещений, площадью 43,7 кв.м. была освобождена, учитывая следующее.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из буквального содержания текста договора аренды от 20.07.2009г., он не предусматривает права арендатора на изменение условий договора в одностороннем порядке.

Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 20.07.2009г. не предусмотрена возможность арендатора изменить договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение об изменении договора в части арендуемых площадей сторонами не подписывалось, настоящий договор аренды в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению.

При этом, по мнению суда, неиспользование ООО «Тури» помещений, предоставленных по договору аренды от 20.07.2009г., по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы в соответствии с условиями договора.

Что касается заявленных истцом требований о взыскании с ООО «Тури» в его пользу задолженности по эксплуатационным расходам, иск в данной части также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг.

Пунктом 2.2.9. договора аренды от 20.07.2009г. предусмотрена обязанность арендатора своевременно оплачивать эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги по расшифрованным счетам эксплуатационных организаций.

Следовательно, в данном случае расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы на теплоснабжение, несет арендатор.

Согласно представленных суду письменных доказательств, расшифрованные счета на оплату жилищно-коммунальных услуг за отопление были выставлены истцом ответчику 22.01.2010г. (за ноябрь – декабрь 2009 года и январь 2010 года), 22.03.2010г. (за февраль 2010 года), 27.04.2010г.(за март 2010 года)18.05.2010г. (за апрель 2010 года).

Указанные обстоятельства не оспариваются представителем ответчика.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, следовательно, обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК).

Между тем, оплата по предъявленным счетам не произведена, что также не оспаривается сторонами.

Следовательно, по мнению суда, с ООО «Тури» в пользу Мурадян А.Г. подлежит взысканию задолженность по эксплуатационным расходам.

Определяя размер подлежащей взысканию задолженности, суд руководствуется положениями ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований суд может лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по эксплуатационным расходам в виде расходов на отопление за период с 01.11.2009г. по 05.04.2010г. в размере 42 353 рублей 82 копейки.

В то же время, как следует из расчетов ОАО «Коммунальник», составленных по запросу суда, исходя из площади занимаемых нежилых помещений 82 кв.м., ООО «Тури» должна быть оплачена тепловая энергия за вышеуказанный период в размере 56 836 рублей 34 копейки, т.е. в размере большем, чем заявлено истцом ко взысканию.

Отсюда, суд считает необходимым заявленные требования в данной части удовлетворить в полном объеме и взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по эксплуатационным расходам в виде расходов на отопление за период с 01 ноября 2009 года по 05 апреля 2010 года в размере, предъявленном ко взысканию, т.е. в сумме 42 353 рубля 82 копейки.

При этом суд не может принять во внимание довод представителя ответчика о том, что эксплуатационные расходы по данному зданию начисляются ОАО «Коммунальник» необоснованно, поскольку допустимых доказательств в обоснование данного довода суду не представлено.

Кроме того, правомерность начисления ОАО «Коммунальник» оплаты за жилищно-коммунальные услуги, оказанные в здании, расположенном по адресу: ..., предметом настоящего судебного разбирательства не является.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

При обращении в суд истцом была уплачена госпошлина в размере 1 555 рублей 22 копеек, что подтверждается представленным суду чек – ордером № 81 от 08.09.2010г.

Следовательно, учитывая, что исковые требования удовлетворены судом в полном объеме, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать понесенные по делу судебные расходы в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере 1 555 рублей 22 копейки.

Отсюда, рассмотрев дело в пределах заявленных требований и по заявленным основаниям, применительно к обстоятельствам возникшего спора, положениям ст.56, 57 ГПК РФ, оценив относимость, допустимость и достоверность, а также достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Мурадян Альберта Гениковича к ООО «Тури» о взыскании задолженности по арендной плате, эксплуатационным расходам, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ООО «Тури» в пользу Мурадян Альберта Гениковича задолженность по арендной плате за период с 01 марта по 05 апреля 2010 года в размере 3 782 (три тысячи семьсот восемьдесят два) рубля 84 копейки; задолженность по эксплуатационным расходам за период с 01 ноября по 05 апреля 2010 года в размере 42 353 (сорок две тысячи триста пятьдесят три) рубля 82 копейки; судебные расходы в размере 1 555 (одна тысяча пятьсот пятьдесят пять) рублей 22 копейки; всего взыскать 47 691 (сорок семь тысяч шестьсот девяносто один) рубль 88 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Прилузский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий                                            

Мотивированное решение составлено 21 октября 2010 года