Дело № 2-90/11

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е РА Ц И И

11 августа 2011 года                                                                     пос. Кавказский КЧР

Прикубанский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Демур» к Батчаевой М.А., Батчаевой Мад.А. и Б.Э.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и по встречном иску Батчаевой М.А., Батчаевой Мад.А. и Б.Э.А. к ООО «Демур» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Демур» обратилось в суд с иском к Батчаевой М.А., Батчаевой Мад.А. и Б.Э.А. о признании права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:

- РБУ со складом цемента общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>;

- гараж с бытовыми помещениями общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>;

- бытовое помещение и склад общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>;

- проходная общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>;

- склад светлых нефтепродуктов общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>;

- здание склада общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>;

- навес размером <данные изъяты>., литер <данные изъяты>.

В обоснование иска общество указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Демур» и Б.А.К. состоялся договор купли-продажи недвижимости №, в соответствии с которым ООО «Демур» (покупатель) приобрело у гр. Б.А.К., от имени которого действовал С.А.Н. по доверенности, вышеуказанные объекты недвижимости. Регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты осуществлена не была в связи с трагической гибелью продавца в июле 2009г. и, соответственно, прекращением действия доверенности на С.А.Н. В связи с чем, иск предъявлен к наследникам умершего продавца.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ООО «Демур» представило заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ и, изменив требования, просило суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В итоговом судебном заседании представитель ООО «Демур» Экба А.А. отказалась от исковых требований в части, касающейся признания права собственности на спорные объекты недвижимости и уточнила заявленные требования. В уточненном виде она просила суд зарегистрировать на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Демур» и Б.А.К., от имени которого по доверенности действовал С.А.Н., по заявлению покупателя - ООО «Демур» переход права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:

- РБУ со складом цемента общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- гараж с бытовыми помещениями общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- бытовое помещение и склад общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- проходная общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- склад светлых нефтепродуктов общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- здание склада общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- навес общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд прекратил производство по делу в части, касающейся исковых требований ООО «Демур» о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с отказом от них его представителем.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ наследниками умершего Б.А.К. - несовершеннолетними Батчаевой Мер.А., Батчаевой Мад., от имени которых действует законный представитель Лайпанова С.С., и Б.Э.А. подан встречный иск к ООО «Демур» о признании договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

В качестве основания недействительности сделки истцы указали следующее:

- в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Демур» от ДД.ММ.ГГГГ, между этим же банком и Б.А.К. был заключен договор об ипотеке в отношении спорных объектов. Однако, ДД.ММ.ГГГГ заложенные объекты были проданы С.А.Н. ООО «Демур» без предварительного письменного согласия залогодержателя;

- цена в договоре и в расходном кассовом ордере, по которому якобы получал деньги за проданные объекты недвижимости Б.А.К. разнится (в первом случае - <данные изъяты> руб., во втором случае - <данные изъяты> руб.), также имеются разночтения в дате составления ордера (ДД.ММ.ГГГГ) и дате получения денежных средств Б.А.К. по нему (ДД.ММ.ГГГГ); денежную сумму, указанную в оспариваемом договоре, Б.А.К. не получал и домой не приносил;

- оспариваемый договор является мнимой сделкой, поскольку он совершен лишь для вида и никаких правовых последствий не влечет.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Экба А.А. поддержала уточненные исковые требования ООО «Демур». Пояснила, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку она совершена в письменной форме, в ней отражены все существенные условия договора, объекты недвижимости находятся во владении покупателя, денежные средства переданы Б.А.К. в присутствии свидетелей. Это подтверждается также расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема-передачи объектов. Претензий ОАО «Россельхозбанк» к ООО «Демур» не предъявляет, поскольку кредитные обязательства истца перед банком выполнены. Сделка не является мнимой, поскольку правовые последствия в виде возникновения у истца права собственности на спорные объекты недвижимости не возникли в связи со смертью продавца, а обращение с настоящим иском в суд свидетельствует о намерении истца оформить право собственности. Просила удовлетворить уточненные исковые требования ООО «Демур» по основаниям, указанным в иске, и отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель истцов по встречному иску - Лайпанова С.С. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Демур» и удовлетворить встречный иск по основаниям, в нем указанным. Пояснила, что хотя она и Б.А.К. состояли в разводе, фактически они проживали одной семьей. В связи с чем, если бы он получил деньги за проданные по сделке спорные объекты, ей было бы об этом известно.

Представитель несовершеннолетних ответчиков по первоначальному иску - истцов по встречному иску - Батчаевой Мер.А. и Батчаевой Мад.А. Боташев М.И. поддержал встречный иск, просил отказать в удовлетворении требований ООО «Демур». Пояснил, что стороны сделки осознавая, что объекты недвижимости находятся в залоге, заключили в отношении них договор купли-продажи, указав в нем, что объекты не заложены. В связи с чем, считает, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида.

Представитель третьего лица - ОАО «Россельхозбанк» Чернышев Е.А. оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда, пояснив, что от банка на заключение сделки письменного разрешения сторонам оспариваемой сделки не выдавалось. Однако, банк никаких претензий к ООО «Демур» и к совершенной сделке не имеет, поскольку ООО «Демур» все свои обязательства по кредитному договору выполнило.

Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску Б.Э.А. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о дате и месте проведения судебного заседания, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель третьего лица - ООО «Водолей» в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дате и месте проведения судебного заседания, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В материалах дела содержатся его отзывы на первоначальный и встречный иски, в которых он просит удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска.

Третьи лица - Администрация Прикубанского МР КЧР, Администрация Ударненского ГП Прикубанского МР КЧР и Управление Росреестра по КЧР в судебное заседание своих представителей не направили, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте проведения судебного заседания, о причинах неявки суд не известили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие вышеуказанных лиц.

Свидетель С.А.Н. суду пояснил, что замещает должность исполнительного директора кредитного сельскохозяйственного кооператива «Прогресс» (далее - КСХК «Прогресс») руководителем которого является его отец - С.Н.Х. В январе 2009г. Б.А.К. выдал на его имя доверенность для оформления спорных объектов в залог и последующей продажи их ООО «Демур», потому что он уезжал за пределы республики. В феврале 2009г. Б.А.К. в офисе КСХК «Прогресс», расположенном по <адрес>, получил от руководителя ООО «Демур» Д.М.Р. деньги в размере <данные изъяты> руб. за спорные объекты недвижимости, поскольку они договорились о совершении этой сделки. При этом присутствовали практически все члены кооператива. Б.А.К., получив эти деньги, сразу же отдал его отцу долг - <данные изъяты>.руб., остальную сумму они подели между собой как прибыль от сделки. Поэтому впоследствии при оформлении договора в письменном виде, в акте приема-передачи стороны отразили, что к моменту подписания договора расчет между сторонами произведен полностью. Сразу в регслужбу они не обратились, потому что необходимо было подождать, пока ООО «Демур» погасит кредит. Полагали, что после этого оформят все документы в регистрационной службе. Однако, этому воспрепятствовала смерть Б.А.К.

Свидетель С.Н.Х. суду пояснил, что замещает должность КСХК «Прогресс». Его кооператив в 2008г. имел коммерческий интерес приобрести спорные объекты у ОАО «Ставропольспецэнергоремонт», руководителем которого являлся Каитов Кеккез. Однако, не устраивала стоимость - <данные изъяты> руб., которую определил за неё продавец. Б.А.К. (кличка - «Кочи»), который приходится его супруге троюродным братом, вызвался помочь в переговорах с К.К., так как был с ним знаком. Он договорился о снижении стоимости объектов сначала до <данные изъяты> млн.руб., затем до <данные изъяты> млн. руб. В результате он (свидетель) из денег кооператива отдал в долг Б.К.А. <данные изъяты> млн. руб., потом дополнительно еще дал деньги, и тот выкупив эти объекты, оформил право собственности на себя. Впоследствии нашелся покупатель - ООО «Демур», который предложил за них <данные изъяты> руб. Деньги за сделку передавались истцом Б.А.К. ДД.ММ.ГГГГ в офисе КСХК «Прогресс», расположенном по <адрес>, в присутствии многих членов кооператива. Б.А.К., получив эти деньги, сразу же при всех отдал ему долг в <данные изъяты> млн.руб., остальную сумму он и Б.А.К. подели между собой как прибыль от сделки. Когда надо было оформлять сделки - залог и продажу, Б.А.К. сказал, что ему некогда этим заниматься, он уезжает за пределы КЧР, чтобы решить свои коммерческие дела. Поэтому попросил оформить доверенность на кого-нибудь. Доверенность была оформлена на его сына (свидетеля) - С.А.Н. Последний от его имени оформил сделку в письменном виде, но право на объекты не зарегистрировал, ждал пока ООО «Демур» выполнит свои обязательства перед банком. Но потом умер Б.А.К., право на объекты оформить не смогли и начались судебные тяжбы. К моменту смерти Б.А.К. имел перед ним долг в размере около <данные изъяты> руб., но ни в день смерти, ни потом он не стал требовать возврата денежных средств от его родственников, полагая, что они не смогут возвратить их ему.

Свидетель А.В.М. суду показал, что возглавляемое им ООО «Агролад» является соучредителем КСХК «Прогресс». В феврале 2009г. в офисе КСХК «Прогресс» по <адрес> состоялось собрание его членов, на котором он присутствовал, и Д.М.Р. - руководитель ООО «Демур» передал Б.А.К. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за купленные им производственные объекты в <адрес> МР КЧР. Из этих денег Б.А.К. сразу же при всех отдал свой долг в сумме 2 млн. руб. С.Н.Х., остальные они поделили между собой. О том, что у него имеется долг перед С.Н.Х. было известно всем членам кооператива, потому что С.Н.Х. выдал 2 млн.руб. из денег кооператива Б.А.К. для покупки ранее этих же объектов.

Б.Д.А.. допрошенный в качестве свидетеля, показал суду, что возглавляемое им ООО «Бадах» является соучредителем КСХК «Прогресс». В феврале 2009г. в офисе КСХК «Прогресс» по <адрес> состоялось собрание его членов, на котором он присутствовал. На этом собрании руководитель ООО «Демур» передал Б.А.К. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за купленную им базу в <адрес>, он расписывался в каких-то бумагах. Б.А.К. сразу же отдал долг в 2 млн.руб. С.Н.Х., что они сделали с остальными деньгами, точно ему не известно.

Свидетель Г.Р.А. суду пояснил, что возглавляемое им ООО «Спецстрой» является соучредителем КСХК «Прогресс». В офисе КСХК «Прогресс» по <адрес>, в <адрес>, в феврале 2009г состоялось собрание его членов, на котором он присутствовал. На этом собрании Б.А.К. от руководителя ООО «Демур» Д.М.Р. получил <данные изъяты> руб. за проданные им объекты недвижимости в <адрес> МР КЧР; в каких-то бумагах он даже расписался. Б.А.К. сразу же отдал долг в <данные изъяты> млн. руб. С.Н.Х., потому что он брал у него их как у председателя кооператива на приобретение ранее этих же объектов.

Свидетель Абайханов А.Н. суду пояснил, что возглавляемое им ООО «Континент» является соучредителем КСХК «Прогресс». В связи с чем, он присутствует на всех собраниях кооператива. В офисе КСХК «Прогресс» по <адрес>, в феврале 2009г состоялось собрание его членов, на котором Б.А.К. от руководителя ООО «Демур» получил <данные изъяты> руб. за проданные им объекты недвижимости в <адрес> МР КЧР; он расписался в каких-то бумагах за получение этих денег.

Выслушав присутствовавших участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная нотариусом Абайхановым А.А. (реестровый номер 128), выдана Б.А.К. на имя С.А.Н. сроком на три года на управление и распоряжение всем имуществом Б.А.К. в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось. В связи с чем, доверенному лицу предоставлялись полномочия - заключать все разрешенные законом сделки, в том числе, продавать, покупать и закладывать имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы, представлять его интересы во всех государственных органах для оформления сделок.

В соответствии с договором об ипотеке №.1/2 от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель - Б.А.К., обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между залогодержателем - ООО Россельхозбанк» и ООО «Демур», передал залогодержателю в залог спорные объекты недвижимости, расположенные по <адрес>.

Из письма ООО «Россельхозбанк» от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного Управлению Росреестра по КЧР, следует, что в связи с закрытием кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Демур», банк выражает согласие на прекращение обременения в отношении спорных объектов недвижимости.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ, адресованному Б.Э.А., ООО «Россельхозбанк» сообщает, что кредит ООО «Демур» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ погашен ДД.ММ.ГГГГ; имущество, являвшееся обеспечением высвобождено, претензий по данному договору банк не имеет; залогодатель Б.А.К. не обращался в банк с запросом о возможности продажи заложенного имущество и, соответственно, разрешения на реализацию не выдавалось.

В соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между продавцом - Б.А.К., от имени которого по доверенности действовал С.А.Н., и покупателем - ООО «Демур», от имени которого действовал генеральный директор Д.М.Р., продавец продал, а покупатель купил спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб.

Согласно акту сдачи-приемки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ действующий по доверенности С.А.Н. передал, а покупатель - ООО «Демур» принял объекты недвижимости в соответствии с договором купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ; на момент подписания акта расчеты между сторонами произведены.

Из решения об учреждении ООО «Демур» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что его учредителями являются Д.М.Р., К.А.Ш. и У.Р.М.; они утвердили устав ООО «Демур», генеральным директором общества назначили Д.М.Р. Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе серии № и серии №, Устав ООО «Демур» подтверждают, что ООО «Демур» является юридическим лицом, и зарегистрировано оно в качестве такового в ЕГРЮЛ с ДД.ММ.ГГГГ В результате заключения Д.М.Р., У.М,Р. и К.А.Ш. договоров об уступке права на долю в ООО «Демур» от ДД.ММ.ГГГГ, Д.М.Р. стал единоличным учредителем ООО «Демур».

Из бухгалтерских документов ООО «Демур» за 2009г. (в частности журнала отчетов за 2009г., листа 19 кассовой книги, расходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что истцом Б.А.К. выдана сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты за недвижимость.

В соответствии с выводами эксперта - почерковеда в заключение № от ДД.ММ.ГГГГ подпись в строке «подпись» после слов «ДД.ММ.ГГГГ» в расходном кассовом ордере №, вероятно, выполнена не Б.А.К..

Технические характеристики спорных объектов отражены в кадастровом паспорте, выданном Прикубанским филиалом КЧРГУП «Техинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ

Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют, что собственником спорных нежилых помещений на момент заключения договора купли- продажи и на момент смерти являлся Б.А.К.; право собственности за ним зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ; его права обременены ипотекой.

Свидетельство о смерти серии № подтверждает, что Б.А.К. умер ДД.ММ.ГГГГ.

Из справок Администрации Кумышского СП Карачаевского МР КЧР от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что до дня смерти Б.А.К. проживал в а. Кумыш по <адрес>; в состав его семьи входили жена - Лайпанова С.С. и три дочери - Б.Э.А., Батчаевой М.А. и Батчаевой Мад.А..

Свидетельства о рождении от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают, что родителями Б.Э.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), Батчаевой М.А. (ДД.ММ.ГГГГ рождении) и Батчаевой Мад.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) являются Б.А.К. и Лайпанова С.С., которой согласно свидетельству о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ после развода с Б.А.К., состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, присвоена фамилия Лайпанова.

Из справки нотариуса Т.Х.А. от ДД.ММ.ГГГГ и заявлений Б.Э.А. и Лайпановой С.С., действующей в интересах несовершеннолетних Батчаевой Мер.А. и Батчаевой Мад.А., от ДД.ММ.ГГГГ, адресованных указанному нотариусу, следует, что они приняли наследство после смерти Б.А.К.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ)

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В п. 62 указанного выше постановления предусмотрено, что на основании ст. 58, ст. 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.

Анализируя оспариваемый договор купли-продажи, с учетом вышеизложенного законодательства, суд приходит к выводу о том, что форма и содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют предъявляемым к нему вышеуказанным требованиям, поскольку он представляет собой один документ, составленный в письменной форме, содержит все существенные условия договора, подписан уполномоченными лицами: со стороны продавца Б.А.К. - представителем С.А.Н. по нотариально оформленной и никем не оспоренной генеральной доверенности, со стороны покупателя - генеральным директором ООО «Демур».

Более того, исследовав представленные доказательства, суд считает, что данный договор фактически сторонами исполнен, поскольку покупатель оплатил стоимость спорных объектов недвижимости - нежилых помещений, являющихся предметом сделки, и передал их покупателю по соответствующему акту, подписанному теми же лицами, предметы сделки находятся во владении покупателя. Следовательно, он считается заключенным.

Данные обстоятельства подтверждаются в совокупности расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ, актом сдачи-приемки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны отразили, что на момент подписания договора расчеты между ними произведены и объекты недвижимости переданы покупателю, а также показаниями свидетелей С.А.Н., С.Н.Х., Г.Р.А., А.В.М., Б.Д.А., Абайханова А.Н., сообщившими суду, что руководитель ООО «Демур» в феврале 2009 г. в офисе КСХК «Прогресс» по <адрес>, в их присутствии передал денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Б.А.К. за приобретенные объекты недвижимости, расположенные в <адрес>. Показания указанных свидетелей последовательны и логичны, в совокупности с письменными доказательствами они устанавливают одни и те же факты и события, дополняя друг друга. Взаимная связь этих доказательств в совокупности с оспариваемым договором, позволяет суду сделать вывод о законности и заключенности оспариваемой сделки.

В обоснование своего довода о недействительности оспариваемой сделки из-за её безденежности Лайпанова С.С. и представитель Боташев М.И. ссылались на заключение эксперта, сделавшего вывод о том, что расходный кассовый ордер подписан не Б.А.К., а также, что деньги Б.А.К. домой не приносил.

Вместе с тем, вывод экспертного заключения относительно выполнения подписи от имени Б.А.К. в расходном кассовом ордере № от ДД.ММ.ГГГГ носит вероятностный характе<адрес> данному заключению, причинами вероятного вывода явились - простота и краткость исследуемого материала, различные варианты подписи в сравнительных образцах, совпадающие признаки малочисленны. Выявленные различающие признаки устойчивы, но их совокупность, в связи с её малочисленностью, достаточна лишь для вероятного вывода о том, что подпись выполнена не Б.А.К.

То есть, эксперту не удалось в категорической форме ответить на поставленный судом вопрос, что объясняется малым объемом графического материала, содержащегося в исследуемой подписи, обусловленным ее конструктивной простотой и краткостью, а также малым количеством и вариационностью образцов почерка, не позволяющей выявить большее количество различающихся признаков.

Таким образом, заключением проведенной по делу экспертизы то обстоятельство, что представленный расходный кассовый ордер лично Б.А.К. не подписывался, достоверно не подтвержден.

Относительно даты составления расходного кассового ордера и разнящегося размера денежной суммы в оспариваемом договоре и в ордере суд отмечает следующее.

Бухгалтерские документы ООО «Демур», в частности журнал бухгалтерского отчета за 2009г., отражающий передвижение денежных средств, и лист 19 кассовой книги, предназначенной для регистрации операций по поступлению и выдачи средств организации, содержат сведения о поступлении и выдачи ДД.ММ.ГГГГ денежных сумм в размере 3700000 руб. Б.А.К. Данные документы в совокупности с указанным расходным кассовым ордером, содержащем буквенное, а нецифровое указание даты получения денежных средств «ДД.ММ.ГГГГ», подтверждают, что он составлен не ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ

В оспариваемом договоре цена иска определена в размере <данные изъяты> руб., а ордере указана сумма, полученная Б.А.К. в размере <данные изъяты> руб. Суд считает, что данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку фактический размер полученной покупателем суммы не является меньшим, чем указанная цена иска в оспариваемом договоре.

Какие-либо иные доказательства, которые бы в совокупности с заключением эксперта, позволили бы суду прийти к выводу о выполнении подписи в ордере не самим умершим Б.А.К., а также что деньги ему по сделке не передавались, суду оспаривающей сделку стороной не представлено, хотя бремя доказывания этих обстоятельств в силу ст. 56 ГПК РФ возложено именно на нее.

Более того, то обстоятельство, что истцы по встречному иску оспаривают факт получения денег Б.А.К. от ООО «Демур» за проданные объекты недвижимости, не является основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, а дает им право защищать свои права иным способом, т.е. посредством взыскания неполученных денег с покупателя или доверенного лица.

Обсуждая доводы истцов по встречному иску о мнимости оспариваемой сделки, суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Данная норма подлежит применению в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В обоснование мнимости сделки необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Однако, истцами по встречному иску не представлено доказательств, что оспариваемая сделка, совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом, истцами по первоначальному иску представлены доказательства, которые в совокупности свидетельствуют о намерении продавца продать, а покупателя приобрести в собственность спорные объекты недвижимости. Исходя из доверенности, выданной продавцом С.А.Н., показаний свидетелей, факта получения денежных средств им, расходного кассового ордера воля продавца была направлена на отчуждение спорных объектов недвижимости покупателю и на получение денежных средств за них. И то обстоятельство, что он не принес деньги домой или не поставил об их наличии в известность гражданскую супругу, не может свидетельствовать об отсутствии такой воли. Кроме того, обращения ООО «Демур» в суд с иском о регистрации перехода права - это фактически его требование об исполнении сделки. Следовательно, покупатель желает наступления для него правовых последствий в виде приобретения права собственности на объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, данный довод истцов по встречному иску судом отвергается как несостоятельный.

Кроме того, оспаривая договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, в качестве основания для признания его недействительным, истцы по встречному иску также ссылаются на то, что эти объекты на момент заключения договора находились в залоге у ОАО «Россельхозбанк», а договор заключен без письменного согласия залогодержателя.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает основания для признания судом недействительными сделок, а также указывает лиц, имеющих право на предъявление требования о признании недействительными сделок.

Таким образом, в силу указания ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сделки об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя являются оспоримыми сделками, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требования о признании таких сделок недействительными могут быть предъявлены лицами, указанными в законе.

Таким лицом является залогодержатель в соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Принимая во внимание, что требование о признании недействительным договора купли-продажи обремененной залогом недвижимости на основании ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявлено истцами по встречному иску, не являющимся залогодержателем спорного имущества, суд приходит к выводу об отсутствии у них правомочий предъявить такое требование, что является основанием к отказу в иске.

Более того, представитель залогодержателя - ОАО «Россельхозбанк», привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, и письмо банка на имя Б.Э.А., подтверждают, что оспариваемая сделка права банка не нарушает, поскольку кредитные обязательства перед банком ООО «Демур» исполнило.

Кроме того, судом установлено, что наследниками умершего продавца являются истцы по встречному иску. Следовательно, к ним в силу ст. 1110 и 1112 ГК РФ как к универсальным правопреемникам перешли все права и обязанности продавца. В связи с чем, они правомерно привлечены покупателем спорных объектов в качестве ответчиков по делу.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ соответствует действующему законодательству, фактически исполнен сторонами, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, спорные объекты находятся во владении покупателя, а регистрация перехода права договора не была произведена по не зависящим от сторон обстоятельствам, в связи со смертью продавца.

Следовательно, имеются предусмотренные ст. 551 ГК РФ основания для регистрации перехода права собственности на предметы сделки по заявлению одной стороны - покупателя ООО «Демур».

На основании установленных в судебном заседании обстоятельств дела и вышеуказанных правовых положений, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Демур» подлежат удовлетворению как законные и обоснованные, а в удовлетворении встречных требований Батчаевых надлежит отказать.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «Демур» к Батчаевой М.А., Батчаевой Мад.А. и Б.Э.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Зарегистрировать на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Демур» и Б.А.К., от имени которого по доверенности действовал С.А.Н., по заявлению покупателя - ООО «Демур» переход права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>:

- РБУ со складом цемента общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- гараж с бытовыми помещениями общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- бытовое помещение и склад общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- проходная общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- склад светлых нефтепродуктов общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- здание склада общей площадью <данные изъяты> кв.м.;

- навес общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Отказать в удовлетворении встречного искового заявления Батчаевой М.А., Батчаевой Мад.А. и Б.Э.А. к ООО «Демур» о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Демур» и Б.А.К., от имени которого по доверенности действовал С.А.Н., и акта сдачи-приемки объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КЧР в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательном виде через Прикубанский районный суд КЧР.

Председательствующая:

Судья                                                                  А.Р. Боташева