Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
пос. Пряжа 25 октября 2010 года
Пряжинский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Кемпинен И.С.,
при секретаре Голиней А.Ю.,
с участием истца Николаева А.Л.,
представителя ответчика Пасича И.Г. - адвоката Фотеско М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Николаева А.Л. к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия об обязании произвести регистрацию права на недвижимое имущество,
у с т а н о в и л:
Николаев А.Л. обратился в суд с иском Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия об обязании произвести регистрацию права на недвижимое имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и А. был заключен предварительный договор купли - продажи. Согласно п. 3.1.1 предварительного договора денежные средства за приобретенную квартиру были переданы им продавцу А., что подтверждается распиской. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли - продажи. ДД.ММ.ГГГГ истцом и представителем продавца в Управление Федеральной регистрационной службы по РК были поданы документы на государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ истец получил сообщение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что действие доверенности от ДД.ММ.ГГГГ прекращено вследствие смерти А. Таким образом, регистрационные действия по доверенности не могут быть совершены.
На основании изложенных в заявлении обстоятельств, в порядке ч. 1 ст. 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец просит обязать ответчика зарегистрировать право (переход права) на недвижимое имущество (квартиру), находящуюся по адресу: <адрес>
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика по делу был привлечен Пасич И.Г., подавший заявление о принятии наследства по закону, оставшегося после смерти А. (л.д. 50).
В судебном заседании истец Николаев А.Л. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, дополнив их. Просил обязать УФРС по РК зарегистрировать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> и переход права собственности на указанную квартиру. При этом истец пояснил, что после продажи квартиры в <адрес> решил для себя и своей семьи приобрести квартиру в <адрес>. В дальнейшем договорился с А. о покупке у него квартиры в <адрес> за <данные изъяты> рублей, взяв на себя расходы по оформлению приватизации и выплате долгов за жилищно - коммунальные услуги. Со слов истца, в конце ДД.ММ.ГГГГ в дер. <адрес> в присутствии Д. и Е. в доме К. он лично А. передал деньги за приобретенную квартиру в сумме <данные изъяты> рублей. При этом, Николаев А.Л. указал, что ключи от квартиры ему не передались, в квартиру после передачи денег он не ходил, не пользовался ею, ожидал получения свидетельства о регистрации права собственности, после чего планировал произвести там ремонт.
Представитель Управления Росреестра (ранее Федеральной регистрационной службы) по РК, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела, в суд не явился. В представленном суду Отзыве на исковое заявление указано, что в связи со смертью продавца А. государственная регистрация договора и перехода права собственности на недвижимое имущество невозможны.
Ответчик Пасич И.Г. в суд не явился, о времени и о месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов адвокату Фотеско М.Ю.
Представитель Пасича И.Г. - адвокат Фотеско М.Ю. в судебном заседании иск не признала, указав, что поскольку обязательство по передаче имущества (квартиры) не исполнено, договор нельзя считать заключенным, просила в удовлетворении исковых требований Николаеву А.Л. отказать.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей Д., Е., Б., И., В., З., исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №, материалы наследственного дела № за ДД.ММ.ГГГГ, материалы исполнительных производств в отношении должников Г., А., суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между А. (продавец) и Николаевым А.Л. (покупатель) заключен предварительный договор купли - продажи квартиры, по условиям которого покупатель и продавец обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли -продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв.м., жилой площадью 37, 7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению о том, что квартира продается по цене <данные изъяты> рублей (л.д. 4-6).
Согласно расписке А. от ДД.ММ.ГГГГ последний получил от Николаева А.Л. <данные изъяты> рублей за квартиру в <адрес> (л.д. 7).
ДД.ММ.ГГГГ А. на имя Ж. выдана доверенность на представление его интересов, в том числе на право продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д.24).
ДД.ММ.ГГГГ между Ж., действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени и в интересах А. (продавец), и Николаевым А.Л. (покупатель) заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец продал и обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество (квартиру) и оплатить установленную договором сумму (п.1.1). В силу п. 5.1 договора право собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на него (л.д.8-9).
Согласно свидетельству о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ОЗАГС <адрес> Управления ЗАГС РК РФ А. умер ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу Пряжинского нотариального округа РК обратился Пасич И.Г. с заявлением о принятии наследства по закону, оставшегося после смерти племянника А., умершего ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Федеральной регистрационной службы по РК от Пасича И.Г. поступило заявление с просьбой не совершать никаких сделок после умершего ДД.ММ.ГГГГ А., а также не принимать на регистрацию документы на любую недвижимость по адресу: <адрес>, так как доверенность от указанного лица прекращает свое действие вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность (л.д. 25).
Решением Пряжинского районного суда РК от ДД.ММ.ГГГГ по иску Пасича И.Г. квартира, расположенная по адресу: <адрес>, включена в наследственную массу, открывшуюся после смерти ДД.ММ.ГГГГ А..
В соответствии с Сообщением УФРС по РК Ж. отказано в государственной регистрации договора купли - продажи и права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, документы на которую были представлены ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с заявлением о проведении государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо. Указано, что Ж. представлена доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная А., в отношении которого имеются сведения о его смерти (л.д.29).
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В результате исследования и оценки представленных доказательств судом не установлен факт исполнения обязательного условия договора купли-продажи спорной квартиры в части передачи объекта недвижимого имущества.
Свидетели Е. и Д. в суде пояснили, что по просьбе знакомого Николаева А.Л. присутствовали при передаче Николаевым А.Л. А. в <адрес> денег за проданную А. квартиру в <адрес> в сумме <данные изъяты> рублей. При этом, с их слов, ключи от квартиры А. Николаеву не передавал.
Свидетель В. в суде показала, что после продажи мужем Николаевым А.Л. квартиры в <адрес> они решили приобрести жилье в <адрес>. Муж договорился с А. о покупке у него квартиры по <адрес> за <данные изъяты> рублей, после чего передал продавцу указанную денежную сумму. Со слов В., ключей от квартиры не было, в квартиру А. они не въезжали, ремонт там не делали, ждали оформления документов на данное жилье.
Аналогичные показания дала в суде свидетель З., подтвердив факт приобретения зятем Николаевым А.Л. квартиры А. в <адрес>. Со слов З., в квартиру зять с дочерью не въезжали, ремонт там не делали.
Свидетель Б. в суде показала, что незадолго до смерти А. пропал и в квартире по адресу: <адрес> не проживал. О смерти А. она узнала от И. В дальнейшем она же по просьбе Пасича И.Г. и на его средства участвовала в похоронах А. После жалоб соседей о нахождении в квартире асоциальных граждан квартира А. была закрыта и опечатана комиссией администрации Пряжинского городского поселения. Николаев А.Л. в данной квартире не появлялся, не жил там, ремонт не производил, замок на дверь квартиры А. был повешен администрацией поселения.
Допрошенная по делу в качестве свидетеля И. в суде пояснила, что в связи с нахождением в квартире умершего А. асоциальных граждан, комиссией администрации поселения ДД.ММ.ГГГГ было проведено обследование жилого помещения по адресу: <адрес>. На двери квартиры был повешен замок.
Согласно акту обследования жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение находится в свободном доступе: дверной замок отсутствует, дверное полотно со следами повреждения, петли замка выломаны. Наниматель жило помещения А. отсутствует с ноября 2009 года. В результате свободного доступа в квартиру проникают граждане, ведущие асоциальный образ жизни, распивают спиртные напитки, нарушает правила проживания, покой соседей. Комиссия решила: установить запор на входные двери.
Таким образом, Николаев А.Л. свои обязательства о принятии жилого помещения по договору купли - продажи недвижимого имущества не исполнил.
В силу ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержится в ст. 4 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что не прошедший государственную регистрацию договор купли - продажи объекта недвижимого имущества между представителем А. - Ж. с одной стороны и Николаевым А.Л. с другой стороны, не влечет каких-либо юридических последствий и не может являться основанием для удовлетворения исковых требований Николаева А.Л.
Кроме того, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ о том, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, государственная регистрация договора купли - продажи недвижимого имущества и перехода права собственности на него также невозможны.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении иска Николаеву А.Л. - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение десяти дней через Пряжинский районный суд РК со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья И.С. Кемпинен
Мотивированное решение в соответствии со ст. 199 ГПК РФ составлено 29 октября 2010 года.