Дело № 2-229/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 ноября 2010 года Приаргунский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Шурыгина В.Ю.,
при секретаре Першутове А.Г.,
с участием: истца Гасангаджиева С.С., представителя истца Гринько М.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Приаргунск гражданское дело по иску Гасангаджиев С.С. к Шеметова Н.К. и Шеметов В.Н. о признании права собственности на жилое помещение, взыскании убытков,
У С Т А Н О В И Л:
Гасангаджиев С.С. обратился в суд с исковым заявлением, ссылаясь на следующее.
Между ним и ответчиком Шеметовым В.Н. 15 декабря 2002 года была заключена сделка купли- продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, за 135 000 рублей.
Об этом договоре купли-продажи знала и его жена, ответчица Шеметова Н.К. Данный договор составлен в письменной форме и не противоречит требованиям ГК РФ.
Он, как участник сделки, выполнил полностью свои обязательства, заплатил всю сумму за купленную им квартиру и земельный участок по договору 4 апреля 2003 года, что подтверждается расписками ответчика Шеметов В.Н.
Он не знал, что квартиру ему продал не собственник, документов на квартиру ответчики ему не передали до сегодняшнего дня.
Просит суд: 1) Признать договор купли-продажи квартиры от 15 декабря 2002 года, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Гасангаджиев С.С. и Шеметов В.Н. недействительным. 2) Взыскать с Шеметова В.Н. и Шеметовой Н.К. в его пользу сумму долга в размере 135 000 рублей. 3) Взыскать с ответчиков сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 104 469,42 рублей. 4) Взыскать с ответчика Шеметовой Н.К. в его пользу в возмещение причиненного ущерба за произведенный ремонт квартиры – 109 200 рублей, за содержание квартиры – 90 575,29 рублей. 5) Взыскать с ответчика Шеметовой Н.К. в его пользу убытки, связанные с приобретением другого жилья, в сумме 865 000 рублей. Всего сумма заявленного иска составила 1304244,71 рублей.
Также просит взыскать расходы по оплате заявления государственной пошлиной.
В ходе судебного разбирательства истец изменил свои требования, просит суд: 1) Признать заключенным договор купли-продажи квартиры от 15 декабря 2002 года, расположенной по адресу: <адрес>, между Гасангаджиев С.С. и Шеметова Н.К.. 2) Признать право собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. 3) Взыскать с ответчика Шеметовой Н.К. в его пользу в возмещение причиненного ущерба за произведённый ремонт квартиры – 109 200 рублей, за содержание квартиры – 90 575,29 рублей.
В судебном заседании истец Гасангаджиев С.С. исковые требования поддержал, дополнив, что в декабре 2002 года Шеметов В.Н. ему предложил купить квартиру за 150000 рублей, а затем за 135000 рублей. Первоначально они договорились об аренде квартиры. После этого Шеметов В.Н. показал ему земельный участок за стадионом, и он согласился купить квартиру вместе с участком. Он сказал Шеметову В.Н., что сможет отдать ему всю сумму в течение одного года, на что тот согласился. В тот же день они составили договор купли-продажи, он отдал Шеметову В.Н. 30000 рублей и тот расписался об этом. Полностью за квартиру он рассчитался до апреля 2003 года. Потом через полтора года пришла жена Шеметова В.Н. и сказала, что она хозяйка квартиры. Говорила, что документы на квартиру не готовы. Он ездил к истцам на ст. Даурия, где они проживают, звонил по телефону, чтобы оформить квартиру, но всё безрезультатно. После этого он обратился в милицию и узнал, что собственником квартиры является Шеметова Н.К.
В 2010 году он встречался с Шеметовой Н.К., она вначале ему сказала, что квартиру дёшево продали, нужно доплатить ещё 300000 рублей. Он согласился сразу 100000 рублей заплатить и по 50000 рублей ежемесячно, но она отказалась оформлять.
В отношении ремонта и содержания квартиры Шеметова Н.К. ему сказала, что раз они ему продали квартиру, то ему и делать ремонт и платить за её содержание. Поэтому он сделал ремонт и платил коммунальные платежи, так как считал квартиру своей.
Деньги отдавал Шеметову В.Н. без документов, так как Шеметов сказал ему, что не обманет.
Представитель истца Гринько М.К. в судебном заседании поддержала исковые требования доверителя и суду пояснила, что квартира, которую истец купил у ответчиков, была в аварийном состоянии, он сделал ремонт, содержит её, оплатил долги. То, что Шеметова признаёт, что продала Гасангаджиеву квартиру, подтверждается материалами проверки по заявлению Гасангаджиева С.С. о совершении факта мошенничестве Шеметовыми.
Считает, что Шеметова Н.К. совершила действия по передаче Гасангаджиеву С.С. квартиры и приняла деньги, поэтому в соответствии со ст. 432 ГК РФ необходимо признать право собственности Гасангаджиева С.С. на квартиру, так как существенные условия договора исполнены. Считает исковые требования доверителя подлежащими в полном объеме.
Ответчица Шеметова Н.К. в судебном заседании 9 ноября 2010 года исковые требования не признала и суду показала, что в апреле-мае 2008 года к ним на ст. Даурия приезжал Гасангаджиев С.С., отдавал деньги, всего он им отдал 135000 рублей. Она думала, что это деньги за проданные «Жигули», которые у них раньше были. О продаже квартиры она с ним не договаривалась. Муж сказал ей, что этого мужчину он пускал жить в их квартиру в Приаргунске, и, что она должна поехать и оформить с ним квартиру. Она ответила, что она хозяйка квартиры, оформлять квартиру не будет.
В отношении ремонта ответчица Шеметова Н.К. пояснила, что когда она приезжала в Приаргунск, то ремонта в квартире не было, согласия на ремонт она не давала. Также не согласна с требованиями о взыскании расходов по оплате за текущее содержание квартиры, так как согласия на оплату Гасангаджиевым текущего содержания жилья она также не давала.
Ответчик Шеметов В.Н. в судебном заседании 28 октября 2010 года пояснил, что он заключил в 2002 году с Гасангаджиевым С.С. договор о пользовании квартирой и земельным участком. Гасангаджиев заплатил ему аванс. Всего сумма была оговорена в 135000 рублей, за один год пользования квартирой и три года пользования земельным участком. Жена не знала, что он заключил договор с Гасангаджиевым. Весной 2003 года Гасангаджиев С.С. привёз им в Даурию последние 35000 рублей из оговоренных 135000 рублей. Жена приезжала в мае 2003 года в Приаргунск, хотела поговорить с Гасангаджиевым, но он её выгнал из квартиры. После этого Гасангаджиев С.С. в течение пяти лет не появлялся. Потом приехал, просил доверенность на продажу квартиры, но он отказал. За коммунальные услуги платил Гасангаджиев С.С., так как сам проживал в квартире.
Свидетель ФИО16 в судебном заседании показала, что ответчицу Шеметову Н.К., её сына ФИО17, и дочь ФИО18 знает, жила с ними в одном доме с 1996 года по 2007 год, бывала у них в квартире. Как ей известно, в 2007 году Гасангаджиев и Шеметовы заключили договор купли-продажи квартиры. Гасангаджиев говорил ей, что купил квартиру за 130000 рублей. Он сделал в квартире ремонт. Шеметовы ФИО19 и ФИО20 говорили ей, что продали квартиру.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО3 показала, что ответчиков Шеметовых видела в июне 2010 года в Даурии, когда поехала в Забайкальск вместе с Гасангаджиевым С.С. и Гринько М.К. Дверь в квартиру им открыла Шеметова Н.К.. Гринько М.К. и Шеметова Н.К. разговаривали насчёт квартиры. На вопрос Гринько М.К. о том, продавали ли они квартиру, Шеметова Н.К. ответила, что продали за 135000 рублей, деньги потратили на семью, а документы не оформили, так как хотели дороже продать. В ходе разговора Шеметова Н.К. говорила Гасангаджиеву С.С. о том, что если он доплатит ещё 300000 рублей, то она согласна будет переписать квартиру.
Свидетель ФИО9 в судебном заседании 28 октября 2010 года показал, что с Шеметовыми он жил в соседях, в одном доме. В конце 90-х годов они уехали. Два года в квартире жили китайцы, потом заехал Гасангаджиев С.С., сделал там ремонт. Шеметов говорил, что квартиру продал за 130000 рублей вместе с земельным участком.
Выслушав объяснения истца, представителя истца, изучив показания ответчиков, свидетелей, исследовав материалы, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.
Истец Гасангаджиев С.С. обратился в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение, взыскании убытков, мотивируя тем, что в декабре 2002 году он заключил договор купли-продажи квартиры с Шеметовым В.Н. на условиях оплаты стоимости квартиры в сумме 135000 рублей в рассрочку на один год. В апреле 2003 года всю оговоренную сумму он выплатил, однако ответчики уклоняются от регистрации сделки. Кроме того, он сделал капитальный ремонт квартиры, поскольку считал её своей, а также оплачивал её содержание.
В обоснование своих требованием истцом представлен договор (без даты составления) между Шеметовым В.Н. и Гасангаджиевым С.С. о том, что Шеметов В.Н. передаёт в пользование до полного расчёта общей суммы сто тридцать пять тысяч рублей Гасангаджиеву С.С. квартиру по адресу: <адрес> участок по <адрес> с задатком в 30 (тридцать) тысяч рублей. Деньги в сумме тридцать тысяч рублей переданы Шеметову В.Н. 15 декабря 2002 года. Срок полного расчёта один год. Подписи сторон имеются.
На обороте указанного договора также имеются: расписка о получении 14 января 2003 года ФИО1 денег в сумме 30 тысяч рублей; расписка Шеметова В.Н. от 15 марта 2003 года о получении в счёт оплаты сорока тысяч рублей; расписка Шеметова В.Н. от 4 апреля 2003 года о получении тридцати пяти тысяч рублей в счёт расчёта. Также на договоре имеется расписка Шеметова В.Н. о том, что в случае попытки возврата квартиры он обязуется оплатить проценты по банковской ставке (л.д. 6).
В подтверждение требований о возмещении причинённого ущерба за произведённый ремонт квартиры и за содержание квартиры истцом представлены: справка ФИО4 от 20 июня 2010 года о том, что в январе 2003 года он изготовил и установил металлическую дверь (утеплённую) по адресу: <адрес>, согласно договора за свои услуги получил от Гасангаджиева С.С. 12000 рублей (л.д. 9); справка ФИО8 от 05 июня 2010 года о том, что 5 января 2003 года он капитально ремонтировал квартиру по <адрес> согласно договору на сумму 50000 рублей (л.д. 10); справки из лицевых счетов по оплате Гасангаджиевым С.С. за тепловую, электрическую энергию, коммунальные услуги (л.д. 11, 12, 13, 14, 15, 16, 21, 23); справка, выданная индивидуальным предпринимателем ФИО5 о приобретении Гасангаджиевым С.С. строительных материалов на общую сумму сорок семь тысяч двести рублей (л. 19); смета на капитальный ремонт квартиры по адресу <адрес> (л.д. 47-49).
Кроме того, в судебном заседании истцом представлена доверенность от 4 апреля 2001 года, выданная Шеметов В.Н. в том, что он доверяет свою квартиру в пользование Гасангаджиев С.С. с правом продажи с 4 апреля 2003 года, адрес: Приаргунск, <адрес>, доверенность удостоверена директором МУП «ФИО21» ФИО7
Судом в порядке подготовки дела к судебному разбирательству были истребованы сведения о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение в Приаргунском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю и в Приаргунскому филиале КГУП «Забайкальское БТИ».
Согласно уведомлению Приаргунского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю от 28 июля 2010 года № 20/008/2010-332 сведения об объекте недвижимого имущества – жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> отсутствуют (л.д. 32).
Согласно сообщению Приаргунского филиала КГУП «Забайкальское БТИ» от 16 августа 2010 года № 242 по данным Реестра объектов технического учёта на территории пгт. Приаргунск и Приаргунского района Забайкальского края зарегистрировано право на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес> за Шеметова Н.К., основание: Договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 28 декабря 1992 года (л.д. 37).
Ответчики Шеметовы не признали исковые требования.
В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Статьёй 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Кроме того, обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры определена п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено, между истцом и ответчиком Шеметовым В.Н. в декабре 2002 года было достигнуто соглашение, согласно которому Шеметов В.Н. передал в пользование Гасангаджиеву С.С. жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на условии оплаты Гасангаджиевым С.С. Шеметовым 135000 рублей в течение одного года. При этом собственником указанного жилого помещения являлась супруга Шеметова В.Н. – ответчица Шеметова Н.К., которая не уполномочивала Шеметова В.Н. на продажу этой квартиры. В последующем Шеметова Н.К. также не одобрила заключение сделки купли-продажи квартиры с Гасангаджиевым С.С.
Суд в соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как следует из буквального толкования договора, заключенного Шеметовым В.Н. и Гасангаджиевым С.С., а также доверенности Шеметова В.Н. от 4 апреля 2001 года квартира передавалась Гасангаджиеву С.С. в пользование.
Утверждение Гасангаджиева С.С. о том, что фактически имела место сделка купли-продажи квартиры, не подтверждается собранными по делу доказательствами.
Поскольку Шеметов В.Н. не являлся собственником спорного жилого помещения и не имел надлежащим образом оформленных полномочий от собственника по распоряжению этим жилым помещением, то, соответственно, не вправе был заключать какой бы то ни было договор с Гасангаджиевым С.С. по отчуждению этой квартиры. Доказательств намерения собственника квартиры – Шеметовой Н.К. заключить договор купли-продажи спорной квартиры с Гасангаджиевым С.С., суду не представлено и опровергается самой Шеметовой Н.К.
Сам по себе факт передачи денег истцом ответчикам не может свидетельствовать о заключении сделки купли-продажи квартиры, поскольку в законе прямо предусмотрено требование о письменной форме заключения такой сделки и об её государственной регистрации. Эти требования закона не выполнены, а согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Поэтому исковые требования Гасангаджиева С.С. в части признания заключенным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 15 декабря 2002 года между Гасангаджиев С.С. и Шеметова Н.К. и признании права собственности истца на указанную квартиру не подлежат удовлетворению.
В отношении исковых требований о возмещение причиненного ущерба за произведённый ремонт квартиры и за содержание квартиры суд приходит к следующему.
Как пояснила ответчица Шеметова Н.К., никакого соглашения с истцом о проведении ремонта в спорной квартире она не заключала и не просила об этом. Ремонт осуществлён истцом по собственной инициативе, при этом истец ошибочно полагал, что является собственником данного жилого помещения и, соответственно, действовал на свой страх и риск, не ставя в известность об этом собственника Шеметову Н.К.
В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В данном случае договор на производство ремонта в квартире между истцом и ответчицей Шеметовой Н.К. не заключался, поэтому у Шеметовой Н.К. не возникло обязанностей по возмещению истцу затрат, понесённых им в связи с осуществлением ремонта квартиры. В связи с этим исковые требования о возмещение причиненного ущерба за произведённый ремонт квартиры не подлежат удовлетворению.
В части исковых требований о возмещении истцу затрат за содержание квартиры суд установил следующее.
Истец проживает в спорном жилом помещении с декабря 2002 года по настоящее время и несёт расходы по его содержанию. Он своевременно и в полном объёме оплачивает за тепловую энергию, горячее и холодное водоснабжение, что подтверждается справкой ОАО «ТГК-14» от 11 мая 2010 года (л.д. 23).
Согласно выписке из лицевого счёта № 238 МП «Служба заказчика п. Приаргунск» (л.д. 21) Гасангаджиев С.С. имеет задолженность за услуги ЖКХ по состоянию на 1 июля 2010 года – 713 рублей 04 копейки.
Из ответа директора МП «Служба заказчика п. Приаргунск» ФИО6 от 23 ноября 2010 года на запрос суда следует, что Гасангаджиев С.С. производил оплату за жилищно-коммунальные услуги по расчётной книжке с 01 сентября 2004 года, оплата по данному адресу осуществляется по настоящее время. Задолженности на 01 декабря 2010 года нет. Документов на право собственности по адресу <адрес> организации МП «Служба заказчика» нет.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Истец добровольно возложил на себя обязанность по оплате расходов по содержанию жилого помещения, полагая, что он является его собственником, и поэтому должен нести эти расходы.
Ответчики Шеметовы пояснили, что не уполномочивали истца оплачивать коммунальные услуги.
Частями 1 статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Истцом не представлены доказательства заключения какого-либо соглашения по содержанию спорной квартиры. Поэтому суд считает, что исковые требования о возмещении истцу затрат за содержание квартиры не подлежат удовлетворению.
При подаче искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Гасангаджиев С.С. и Шеметов В.Н., недействительным, взыскании суммы долга, взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме, взыскании возмещения причиненного ущерба за произведенный ремонт квартиры, за содержание квартиры, взыскании убытков, связанных с приобретением другого жилья, истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 14721 рубль исходя из цены иска. 1304 244,71 рублей. В дальнейшем истцом были изменены исковые требования, и цена иска уменьшилась до 334 775,29 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате, составил 6548 рублей
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.
Поэтому уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу частично, в сумме 7723 рублей
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Гасангаджиев С.С. к Шеметова Н.К. и Шеметов В.Н. о признании договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенным, признании права собственности на данное жилое помещение, взыскании убытков в сумме 199 775 (сто девяносто девять тысяч семьсот семьдесят пять) рублей 29 копейки - отказать.
Возвратить частично Гасангаджиев С.С. уплаченную государственную пошлину в сумме 7723 ( семь тысяч семьсот двадцать три) рубля.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение десяти дней.
Председательствующий – подпись
Решение не вступило в законную силу