РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 августа 2010 года г. Москва
Пресненский районный суд г. Москвы в составе:
председательствующего федерального судьи Бондарева А.В.,
при секретаре Колаевой Е.А.,
с участием истца Марушиной Е.Н. и её представителя Клюквина В.И., а также представителя ответчика Раздобудько А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3472/2010 по иску Марушиной Елены Николаевны к Департаменту имущества города Москвы о расторжении Договора аренды нежилого помещения №... от ... г., заключенного между ней и Департаментом имущества г. Москвы, а также признания за Марушиной Е.Н. права не производить выплату арендной платы по спорному договору за весь срок его действия,
УСТАНОВИЛ:
Марушина Е.Н. обратилась в Пресненский районный суд г. Москвы с вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что дата года она выиграла публичные торги по определению ставки арендной платы на объект нежилого фонда и приобретению права аренды в отношении нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес.
Как далее следует из иска, 08 ноября 2006 года между Департаментом имущества города Москвы – с одной стороны и Марушиной Еленой Николаевной – с другой стороны был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы (по результатам аукциона) за № .... Согласно п. 1.1 данного договора аренды, на основании распоряжения ДИГМ от дата года № ... и протокола об итогах аукциона от дата года ... арендодатель (Департамент имущества города Москвы) сдает, а арендатор (Марушина Е.Н.) принимает в аренду объект (нежилое помещение) общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: адрес. Согласно п. 1.3 данного договора аренды, объект аренды передается в аренду для использования в целях под офис. Согласно п. ... данного договора, срок его действия установлен с дата года до дата года. Истец указывает, что дата года и дата года между ответчиком и ею были подписаны акты приема (передачи) указанного нежилого помещения, по условиям которых данный объект был передан ответчиком в пользование истцу.
Вместе с тем, истец указывает на то обстоятельство, что передача указанного выше нежилого помещения была осуществлена ей в состоянии, полностью непригодном для использования по целевому назначению (отсутствие систем водоснабжения и канализации, требующие капитального ремонта полы, стены и крыша), кроме того, заключение между сторонами договора аренды и формальная передача указанного объекта истцу происходили в условиях, когда договор аренды с предыдущим арендатором не был расторгнут, в связи с чем в данном нежилом помещении находились имущество и документация, принадлежавшие третьим лицам. Все данные обстоятельства, как полагает истец, привели к тому, что она была лишена возможности арендного пользования объектом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением объекта.
С учетом представленного заявления об изменении предмета иска, Марушина Е.Н. просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № ... от дата года, заключенный между Марушиной Е.Н. и Департаментом имущества города Москвы, а также признать за нею право не производить выплату арендной платы по спорному договору за весь срок его действия л.д. 46).
В судебном заседании истец, ее представитель заявленные требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования не признал в полном объеме, пояснив при этом, что истцом не представлено убедительных доказательств нахождения арендуемого помещения в состоянии, не пригодном для использования по назначению.
Выслушав объяснения истца, её представителя и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от дата N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ дата) (ред. от дата)' href="http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=95574;dst=102128">статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебном заседании установлено, что дата года между Департаментом имущества города Москвы – с одной стороны и Марушиной Еленой Николаевной – с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы (по результатам аукциона) за № ... л.д. 10-17).
Согласно п. 1.1 данного договора аренды, на основании распоряжения ДИГМ от дата года № ...-р и протокола об итогах аукциона от дата года № ... арендодатель (Департамент имущества города Москвы) сдает, а арендатор (Марушина Е.Н.) принимает в аренду объект (нежилое помещение) общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: адрес
В соответствии с п. 1.3 данного договора аренды, объект аренды передается в аренду для использования в целях под офис.
На основании п. 2.1 данного договора, срок его действия установлен с дата года до дата года. Договор считается заключенным с момент его государственной регистрации.
Согласно п. 6.1 договора, ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от дата года № ... на объект аренды и не может быть снижена. Согласно п. 6.2 данного договора, величина арендной платы устанавливается в размере два миллиона семьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят рублей в год, включая налог на добавленную стоимость.
дата года Департаментом имущества города Москвы в адрес Марушиной Е.Н., в ответ на поданное ею заявление был направлен ответ, из содержания которого следовало, что ответчиком, учитывая то обстоятельство, что нежилое помещение общей площадью ... кв.м. адрес не используется Марушиной Е.Н. в связи с его неудовлетворительным состоянием, принято решение о не начислении арендной платы до момента фактической передачи указанных помещений л.д. 33).
Государственная регистрация договора аренды № ... была совершена дата года, номер регистрации ... л.д. 10).
дата года между Департаментом имущества города Москвы – с одной стороны и Марушиной Еленой Николаевной – с другой стороны был подписан акт приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес
При этом на момент подписания данного Акта техническое состояние данного помещения на момент приема указано как удовлетворительное л.д. 32).
дата года Марушина Е.Н. обратилась с письменным заявлением в Департамент имущества города Москвы, в котором она ссылалась на то обстоятельство, что акт приема-передачи нежилого помещения был подписан ею дата года из страха потерять нежилое помещение, в отношении которого был заключен договор аренды. При этом данное помещение является полностью непригодным для проживания, в нем имеется несанкционированная перепланировка, осуществленная прежними арендаторами, в помещении также находятся вещи прежнего арендатора, по указанным обстоятельствам Марушина Е.Н. просила Департамент имущества города Москвы досрочно расторгнуть договор аренды от дата года и принять данное нежилое помещение по акту приема-передачи л.д. 31).
дата года комиссией в составе представителей Управы Пресненского района города Москвы был составлен акт проверки нежилого помещения, в результате данной проверки, согласно данному акту, установлено, что помещение II по адресу: адрес, расположено на седьмом этаже дома, общей площадью ... кв.м., находится в собственности города Москвы. Данное помещение находится в неудовлетворительном состоянии: на стенах и потолке имеются многочисленные следы залития с крыши дождевыми осадками. Канализационная система и система водоснабжения заглушены. В связи с неоднократными залитиями система электроснабжения находится в нерабочем состоянии. Полы помещения местами повреждены гнилью. В данном помещении оставлены вещи прежних арендаторов. Данное помещение не используется в связи с неудовлетворительным техническим состоянием л.д. 30).
дата года Департаментом имущества города Москвы в адрес Марушиной Елены Николаевны была направлена претензия, исходящий номер ..., в которой, в связи с невнесением арендатором с мая 2008 года арендной платы по условиям заключенного дата года договора аренды, Департамент имущества города Москвы предлагал Марушиной Е.Н. погасить задолженность по арендной плате в размере 4.338.112 руб. 07 коп., пени в сумме 539.684 руб. 07 коп, либо расторгнуть указанный выше договор л.д. 28).
В ходе судебного разбирательства представитель истицы пояснил, что указанное выше нежилое помещение является непригодным для использования по назначению, требуется проведение ремонта, отсутствует система водоканализации.
Представитель ответчика в судебном заседании не признал доводы истицы, ее представителя о нахождения нежилого помещения общей площадью ... кв.м по адресу: адрес в непригодном для использовании состоянии, напротив, представитель ответчика пояснил, что истец использовала спорное нежилое помещение согласно условиям заключенного договора аренды.
Таким образом, по убеждению суда, что предметом доказывания по иску является то обстоятельство, что спорное нежилое помещение является непригодным для его использования.
В ходе судебного разбирательства до окончания судебного следствия стороны на вопрос суда пояснили, что вся доказательственная база была представлена ими в полном объеме; каких – либо ходатайств заявлено не было.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом изложенного суд принимает решение на основе анализа всех представленных сторонами доказательств.
Суд, давая анализ доводам сторон, не находит достаточных оснований для удовлетворения требований истца.
При этом суд исходит из того, что документов, подтверждающих доводы истицы, кроме акта проверки нежилого помещения, составленного дата года комиссией в составе представителей Организация1, истцу и ее представителем предоставлено не было. Также истец либо ее представитель не заявляли ходатайства о назначении судебной экспертизы для установления факта непригодности указанного нежилого помещения для использования.
Таким образом, применяя требования ст. 12 и ч.1 ст. 56 ГПК РФ, истцом не предоставлено доказательств в обоснование заявленных требований; факт нарушения ответчиком условий договора не подтвержден, в связи с чем, законные основания для его расторжения в судебном порядке по мотивам нарушения стороной арендодателя его условий – передачи в пользование арендатору нежилого помещения, непригодного для его использования по назначению не имеется.
Одновременно с этим, у суда отсутствуют основания полагать, что члены комиссии в составе представителей Организация1, составившей дата года акт проверки нежилого помещения обладают специальными познаниями в области определения пригодности/непригодности помещений их назначению, в области санитарных, технических норм и правил и т.д.. Должности лиц, подписывавших акт не указаны, их полномочия по составлению акта с подобным выводом не подтверждены.
В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Как уже упоминалось выше, истец, ее представитель о назначении по делу судебной экспертизы не ходатайствовали, данное право, равно как и обязанность предоставления доказательств в обоснование заявленных требований судом разъяснялось им неоднократно.
Под нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Суд исходит из того обстоятельства, что передаваемое арендатору имущество (нежилое помещение) должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности и не отвечает за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (препятствующие использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично) возлагается на арендодателя.
Факт наличия определенных недостатков у нежилого помещения, являвшегося объектом по заключенному между сторонами договора аренды до момента государственной регистрации данного договора, т.е. до дата года не оспаривался сторонами.
Однако, дата года, Марушина Елена Николаевна подтвердила то обстоятельство, что техническое состояние нежилого помещения общей площадью 130,60 кв.м., расположенного по адресу: адрес на момент приема является удовлетворительным посредством подписания акт приема (передачи) с Департаментом имущества города Москвы л.д. 32).
После подписания данного документа, каких-либо доказательств нахождения указанного помещения в состоянии непригодном для его использования не по назначению представлено. Акт проверки нежилого помещения, составленный дата года комиссией в составе представителей Организация1 суд в качестве такого доказательств принять не может исходя из ст. 60 ГПК РФ, согласно которой, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Также суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований и в части признания за Марушиной Е.Н. права не производить выплату арендной платы по договору аренды нежилого помещения ... от дата года за весь срок его действия, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В настоящем случае, поскольку после государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, между его сторонами был подписан акт его приема (передачи), доказательств непредставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательств не представлено истцу, соответственно ст. 328 ГК РФ не подлежит применению в настоящем случае.
При таких обстоятельствах, исковые требования Марушиной Е.Н. не подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Марушиной Елены Николаевны - отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд в течение 10 дней.
Федеральный судья
Бондарев А.В.