РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2010 года г. Москва
Пресненский районный суд города Москвы в составе:
председательствующего федерального судьи Бондарева А.В.,
при секретаре Колаевой И.А.,
с участием представителя истца Михайлова Д.Д., представителя ответчика Чебоксаровой Ю.Д. по доверенности Поляк М.И., представителя ответчика Зарецки Браек О.Н. по доверенности Мударова А.М., а также представителя третьего лица Рывкина К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2 – 2661/2010 по иску Сапожниковой Елены Владимировны к Чебоксаровой Юлии Дмитриевне и Зарцки Браек Ольге Николаевне, третье лицо - ООО «Пенни Лэйн Коммерц», о признании недействительными Договоров купли-продажи квартиры ... расположенной по адресу: г. Адрес от 26.06.2009 г. и 03.07.2009 г. и применения к ним последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Сапожникова Е.В. обратилась в суд с иском к Чебоксаровой Ю.Д. о признании недействительным Договора купли-продажи Адрес, расположенной по адресу: г. ФИО12, Адрес от 26.06.2009 г., заключенного между Сапожниковой Е.В. и Чебоксаровой Ю.Д., и применения к нему последствий недействительности ничтожной, а также с иском к Чебоксаровой Юлии Дмитриевне и Зарцки Браек Ольге Николаевне о признании недействительным Договора купли-продажи Адрес, расположенной по адресу: г. ФИО12, Адрес от 03.07.2009 г., заключенного между Чебоксаровой Ю.Д и Зарцки Браек О.Н., и применения к нему последствий недействительности ничтожной сделки. Определением суда от 15 апреля 2010 г. гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство. Определением суда от 24 июня 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено ООО «Пенни Лэйн Коммерц».
Исковые требования о признании недействительным договора от 26 июня 2009 г. мотивированы тем, что указанный договор заключен по инициативе ФИО10 в целях введения в заблуждение агентства недвижимости и избежания таким образом уплаты агентского вознаграждения. Сделка не предполагала наступления правовых последствий в виде перехода к Чебоксаровой Ю.Д. права собственности на спорную квартиру и не была исполнена, поскольку квартира Чебоксаровой Ю.Д. не передавалась, а Чебоксарова Ю.Д. не произвела предусмотренную договором оплату. В связи с изложенным, по убеждению истца, Договор купли-продажи квартиры от 26 июня 2009 г. является мнимой сделкой и, следовательно, ничтожен в силу части 1 статьи 170 ГК РФ.
Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 3 июля 2010 года, заключенного между Чебоксаровой Ю.Д. и Зарецки-Браек О.Н., мотивированы тем, что Чебоксарова Ю.Д., не став собственником спорной квартиры в силу ничтожности договора от 26 июня 2009 г., не имела права отчуждать эту квартиру. Поэтому договор от 3 июля 2009 г. не соответствует требованиям законодательства и является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца Сапожниковой Е.В. по доверенности ФИО14 поддержал заявленные требования, пояснив при этом, что его доверитель намеревалась продать спорную квартиру ответчику Чебоксаровой Ю.Д., однако последняя купила квартиру без целей приобретения, фактически в ней не проживала, оплату квартиры не произвела, что является основанием для признания состоявшегося между истцом и ответчиком договора купли-продажи мнимой сделкой. Просил применить к спорным договорам последствия недействительности в виде двусторонней реституции.
Представитель ответчика Чебоксаровой Ю.Д. по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска о признании договора купли-продажи от 26 июня 2009 г. возражала, ссылаясь на то, что ответчик заключила этот договор с намерением приобрести спорную квартиру, однако в дальнейшем ей потребовались деньги, в связи с чем она приняла решение о срочной продаже квартиры Зарецки-Браек О.Н. за .... В связи с этим просила также отказать в удовлетворении иска о признании договора от 03 июля 2009 г. недействительным и о применении к нему последствий недействительности ничтожной сделки.
Представитель ответчика Зарецки-Браек О.Н. по доверенности ФИО8 в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал. В обоснование своей позиции пояснил, что ФИО10 в интересах Зарецки-Браек О.Н. и истец при посредничестве ООО «Пенни Лэйн Коммерц» заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. В дальнейшем истец предложила приобрести квартиру у ее подруги Чебоксаровой Ю.Д., которой она предварительно передаст для этих целей право собственности на квартиру. Таким образом, у Зарецки-Браек О.Н. не было оснований сомневаться в наличии воли истца продать квартиру через посредничество Чебоксаровой Ю.Д. Как далее пояснил представитель ответчика Зарецки-Браек О.Н. по доверенности ФИО8 истец Сапожникова дала согласие Чебоксаровой Ю.Д. на отчуждение квартиры в пользу Зарецки-ФИО1, ее подпись на соответствующем заявлении нотариально удостоверена. Зарецки-ФИО1 выполнила обязательства по оплате квартиры в полном объеме, передав Сапожниковой Е.В. всю сумму, предусмотренную предварительным договором, что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками. Действительная воля Сапожниковой Е.В. и Чебоксаровой Ю.Д. при заключении договора купли-продажи от 26 июня 2009 г. была направлена на передачу Чебоксаровой Ю.Д. полномочий продать квартиру г-ке Зарецки-Браек О.Н. от своего имени, что содержит признаки договора комиссии. Таким образом, к договору от 26 июня 2009 г. как к притворной сделке подлежат применению правила о договоре комиссии. Следовательно, договор от 03 июля 2009 г. был заключен Чебоксаровой Ю.Д. во исполнение комиссионного поручения в интересах Сапожниковой Е.В., и он является действительной сделкой, несмотря на притворность договора от 26 июня 2009 г. Поэтому, по убеждению ФИО15 оплата квартиры была произведена ответчиком Зарецки-Браек О.Н. непосредственно в пользу Сапожниковой Е.В., а не в пользу Чебоксаровой Ю.Д.
Представитель третьего лица ФИО9 в судебное заседание явился, исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению. При этом он пояснил, что истец обратилась в ООО «Пенни Лэйн Коммерц» с целью подыскания покупателя на принадлежащую ей квартиру. При посредничестве третьего лица между истцом и Зарецким А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Затем стороны явились в агентство и расторгли указанный предварительный договор. Третьему лицу стало известно о том, что квартира перешла в собственность Зарецки-Браек О.Н., однако истец отказывается уплатить агентское вознаграждение. Таким образом, представитель третьего лица полагает, что обращение в суд с данными исками было продиктовано желанием истца понудить Зарецки-Браек О.Н. к заключению мирового соглашения с целью переложения на О.Н. Зарецки-Браек обязанности по уплате агентского вознаграждения. Очевидно изначальное намерение Истицы осуществить продажу квартиры г-ке О.Н. Зарецки-Браек. Договор между Истцом и Ю.Д. Чебоксаровой от 26 июня 2009 г. является притворной сделкой, прикрывающий договор комиссии, согласно которому Ю.Д. Чебоксарова обязалась по поручению истца от своего имени заключить сделку с О.Н. Зарецки-Браек. Этот договор не может считаться мнимой сделкой, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от Истицы к Ю.Д. Чебоксаровой, а также согласие истца на дальнейшую продажу квартиры О.Н. Зарецки-Браек свидетельствуют о том, что стороны указанного договора ставили перед собой цель достичь определенных правовых последствий. Соответственно, Ю.Д. Чебоксарова заключила договор купли-продажи от 03 июля 2009 г. в интересах и по поручению истца. Таким образом, в удовлетворении требований истца необходимо отказать.
Выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
В судебном заседании установлено, что истцу принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: г. ФИО12, Адрес. С намерением продать эту квартиру на наиболее выгодных условиях истец обратилась в агентство недвижимости ООО «Пенни Лэйн Коммерц». Между ними был заключен агентский договор от 4 апреля 2009 г. (л.д. 95-96), в соответствии с которым агентство обязалось подыскать покупателя на квартиру. Заявленная цена квартиры, согласно приложению ... к агентскому договору, составила ... Агентство подыскало покупателя на квартиру – О.Н. Зарецки-Браек. ФИО11 ФИО10 и истцом 9 июня 2009 г. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д.97-98), в соответствии с которым истец обязалась заключить с О.Н. Зарецки-Браек договор купли-продажи квартиры по цене ...
26 июня 2009 г. истец подписала с ФИО16 соглашение о расторжении предварительного договора от 9 июня 2009 г. В этот же день между истцом и Чебоксаровой Ю.Д. был подписан спорный договор купли-продажи квартиры. По условиям этого договора квартира была продана за ... (пункт 5), у ФИО2 возникает право ипотеки на квартиру в силу закона до момента полной оплаты квартиры покупателем (пункт 6). Одновременно истец и Чебоксарова Ю.Д. выдали нотариально удостоверенные доверенности для целей государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (л.д. 63,64).
После этого, 27 июня 2009 г. ФИО10 выдал истцу аванс в сумме ..., что подтверждается распиской истца (л.д. 74).
Переход права собственности на квартиру к Чебоксаровой Ю.Д. был зарегистрирован 3 июля 2009 г. В этот же день в банковский сейф в ФИО17» для целей проведения безопасных расчетов по сделке была заложена сумма ... что подтверждается упомянутой распиской (л.д. 74), и договором аренды банковского сейфа ... от 03 июля 2009 г. (л.д. 47-50), заключенным между Чебоксаровой Ю.Д. и Зарецки-Браек О.Н..
Согласно дополнительному соглашению от 03 июля 2009 г. ... к договору аренды банковского сейфа ..., в период с 03 июля 2009 г. по 26 июля 2009 г. доступ к сейфу предоставляется Сапожниковой Е.В. или Чебоксаровой Ю.Д. при условия предъявления любой из них оригинала договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город ФИО12, Адрес, – зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве на имя нового покупателя Зарецки-Браек О.Н. (л.д. 55-57).
Также 03 июля 2009 г. Чебоксарова Ю.Д. и Зарецки-Браек О.Н. подписали договор купли-продажи квартиры (листы дела 23-26). Истец, у которой спорная квартира находилась в залоге по условиям договора от 26 июня 2009 г., дала Чебоксаровой Ю.Д. согласие на продажу квартиры в пользу Зарецки-Браек О.Н., подпись истца на соответствующем заявлении была нотариально удостоверена нотариусом города Москвы ФИО18
Переход права собственности на квартиру к Зарецки-Браек О.Н. был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 10 июля 2009 г. В этот же день истец выдала ФИО10 расписку, подтверждающую получение ею ... в счет оплаты неотделимых улучшений, произведенных в квартире по адресу: ФИО12, Адрес. (л.д. 75).
Получив указанную сумму, истец подала в Управление ФРС по Москве заявление о снятии с квартиры зарегистрированного в ее пользу обременения в виде ипотеки в силу закона. Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 июля 2009 г. ..., в соответствии с которой обременения в отношении квартиры по состоянию на 16 июля 2009 г. не зарегистрированы.
При таких обстоятельствах суд не может согласиться с мнением истца о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от 26 июня 2009 г. следует рассматривать как мнимую сделку.
Довод истца о том, что стороны при заключении договора купли-продажи квартиры от 26 июня 2009 г. не преследовали цели создать правовые последствия, характерные для договора купли-продажи, нашел свое подтверждение в судебном заседании. Действительно, истец заключила договор с Чебоксаровой Ю.Д. не с целью возмездной передачи ей права собственности на спорную квартиру, а с целью передачи Чебоксаровой Ю.Д. полномочий по заключению с Зарецки-Браек О.Н. договора купли-продажи квартиры от своего имени, но в интересах Сапожниковой. Е.В.
Об этом свидетельствуют как действия истца до заключения договора от 26 июня 2009 г. (обращение в агентство недвижимости, заключение предварительного договора с ФИО10), так и действия сторон после заключения этого договора (немедленная продажа квартиры г-ке Зарецки-Браек О.Н., осуществление ФИО10 расчетов по сделке непосредственно с Сапожниковой Е.В.).
Установленные судом факты опровергают объяснения представителя Чебоксаровой Ю.Д. о том, что ответчик заключила сделку с намерением приобрести право собственности на спорную квартиру.
Однако данные обстоятельства не могут являться основанием для признания договора купли-продажи квартиры от 26 июня 2009 г. мнимой сделкой.
В силу статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Часть 1 статьи 170 ГК РФ устанавливает ничтожность мнимой сделки, то есть сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. По смыслу этих норм, мнимой может быть признан только договор, не направленный на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей сторон. Если стороны договора желали установить права и обязанности, не характерные для соответствующего договора, то это может свидетельствовать не о мнимости, а о притворности сделки.
Согласно пункту 7 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавший на момент подписания и государственной регистрации спорных договоров, сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими с момента внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Таким образом, сам факт государственной регистрации договора по поручению сторон свидетельствует о том, то стороны желали наступления определенных правовых последствий этого договора.
В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ, суть договора купли-продажи состоит в передаче права собственности за плату. Правомочия собственника определены в части 2 статьи 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (часть 2 статья 1 ГК РФ).
Из этих норм права следует, что характерным последствием договора купли-продажи является возникновение у покупателя права владеть, пользоваться и распоряжаться купленной вещью по своему усмотрению и в своем интересе. Договор, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) совершить сделку от своего имени, но за счет комитента является договором комиссии (часть 1 статьи 990 ГК РФ).
Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 26 июня 2009 г. Сапожникова Е.В. и Чебоксарова Ю.Д. в действительности имели в виду договор комиссии, в соответствии с которым истец поручила Чебоксаровой Ю.Д. продать спорную квартиру Зарецки-Браек О.Н. от своего имени с целью избежания уплаты вознаграждения агентству недвижимости. Следовательно, по убеждению суда, этот договор является не мнимой, а притворной сделкой, прикрывающей договор комиссии.
При таких обстоятельствах, требования истца о признании данного договора недействительным по основаниям его мнимости не могут быть удовлетворены.
Ничтожная сделка в силу части 1 статьи 166 ГК РФ является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Поэтому суд вправе применить последствия недействительности такой сделки, даже если соответствующие требования не заявлялись лицами, участвующими в деле. Последствия недействительности притворной сделки состоят в том, что та сделка, которую стороны имели в виду, признается действительной, если к этому нет других препятствий.
Таким образом, к спорному договору купли-продажи подлежат применению правила о договоре комиссии. Двусторонняя реституция (статья 167 ГК РФ) не является последствием недействительности притворной сделки, поэтому в этой части требований истца также необходимо отказать.
Требования истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 03 июля 2009 г. основано на том, что Чебоксарова Ю.Д. не приобрела права собственности на квартиру в силу ничтожности сделки по ее покупке и, следовательно, не имела права ее отчуждать.
В пункте 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Однако суд приходит к выводу, что О.Н. Зарецки-Браек владеет спорной квартирой законно. Применяя последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи от 26 июля 2009 г. суд признал, что между его сторонами в действительности заключен договор комиссии. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (часть 1 статьи 990 ГК РФ). Продавая спорную квартиру г-ке Зарецки-Браек О.Н., Чебоксарова Ю.Д. действовала во исполнение комиссионного поручения истца, с ее прямого одобрения и с соблюдением ее указаний. Договор исполнен обеими сторонами: квартира передана Зарецки-Браек О.Н., а Зарецки-Браек О.Н. в полном объеме оплатила эту квартиру.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о законности договора купли-продажи квартиры от 03 июля 2009 г., основания для признания его недействительным отсутствуют. Требования истца о применении к этому договору последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции не могут быть удовлетворены, поскольку они не основаны на законе.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Сапожниковой Елены Владимировны к Чебоксаровой Юлии Дмитриевне о признании недействительным Договора купли-продажи Адрес, расположенной по адресу: г. ФИО12, Адрес от 26.06.2009 г., заключенного между Сапожниковой Е.В. и Чебоксаровой Ю.Д., и применения к нему последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.
В удовлетворении иска Сапожниковой Елены Владимировны к Чебоксаровой Юлии Дмитриевне и Зарцки Браек Ольге Николаевне о признании недействительным Договора купли-продажи Адрес, расположенной по адресу: г. ФИО12, Адрес от 03.07.2009 г., заключенного между Чебоксаровой Ю.Д и Зарцки Браек О.Н., и применения к нему последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд г. Москвы в течение десяти дней.
Федеральный судья
Бондарев А.В.