Дело № 2-4350/10
Р е ш е н и е
Именем Российской Федерации
23 июля 2010 года
Пресненский районный суд Г. Москвы в составе:
председательствующего судьи Садововой Ю.В.
при секретаре Алиевой С.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рушевой Виолетты Владимировны к Коммандитному товариществу «СУ № 155 и Компания», ООО «Стройинвест», третьи лица: Правительство г. Москвы, УФРС г. Москвы о признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Истица Рушева В.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Коммандитному товариществу «СУ № 155 и Компания», ООО «Стройинвест», третьи лица: Правительство г. Москвы, УФРС г. Москвы о признании права собственности на квартиру Номер, расположенную по адресу: Номер, машиноместа Номер, расположенную по адресу: Адрес. В обоснование заявленных требований указала, что между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Основной договор купли-продажи названной квартиры ответчик обязался заключить с истцом не ранее 30 дней после регистрации за ним права собственности на спорную квартиру. В обоснование иска о признании права собственности на машиноместа, истца указала, что ею заключены договоры инвестирования строительства машиномест.
По предварительному договору истцом полностью оплачена стоимость квартиры, о чем с ответчиком составлен двусторонний акт.
Разрешение на строительство жилого дома, в котором находится квартира, было получено ответчиком.
Инвестиционный проект, в рамках которого был построен дом, где расположена спорная квартира, в части строительства данного дома реализован.
Права ответчика на передачу в собственность истца спорной квартиры подтверждаются инвестиционным контрактом
Жилой дом, где расположена спорная квартира, возведен ответчиком на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду именно для строительства данного дома.
По неизвестным для истца причинам ответчик не зарегистрировал в установленном порядке свое право собственности на спорную квартиру и в нарушение принятых на себя по предварительному договору обязательств не передал эту квартиру в собственность истца. Основного договора купли-продажи спорной квартиры ответчик с истцом не заключил и заключить его до настоящего момента не предлагал.
На претензии и обращения истца к ответчику с просьбой исполнить договорные обязательства надлежащим образом, в полном объеме и передать истцу в собственность спорную квартиру, ответчик не ответил.
Стоимость квартиры оплачена им ответчику в полном объеме. Жилой дом, а значит и спорная квартира, созданы с соблюдением требований градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил. Дом принят в эксплуатацию. Спорная квартира и жилой дом существуют как объекты гражданских прав. Параметры квартиры, указанные в предварительном договоре, соответствуют параметрам, указанным в техпаспорте квартиры. Квартира передана истцу во владение и пользование по акту. В настоящее время у истца имеются правомочия по владению и пользованию спорной квартирой. Однако недостающее до права собственности правомочие по распоряжению спорной квартирой у истца отсутствует по причине ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств. Формальное отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом и спорную квартиру, учитывая, что жилой дом возведен и принят в эксплуатацию, само по себе не может являться препятствием для приобретения истцом в собственность спорной квартиры.
При указанных обстоятельствах истец считает, что ответчик нарушил его право на получение в собственность спорной квартиры в установленный предварительным договором срок.
Истица просила суд восстановить ее права, признав за ней право собственности на вышеуказанную квартиру.
В судебном заседании представитель по доверенности Самолин В.В. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по изложенным выше основаниям просили иск удовлетворить.
Ответчики «СУ № 155 и Компания», ООО «Стройинвест» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, своего отношения к заявленным требованиям не высказали, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Третьи лица: Правительство г. Москвы, УФРС г. Москвы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, своего отношения к заявленным требованиям не высказали, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Судом установлено, что Дата года между «СУ № 155 и Компания» и ООО «Стройинвест» был заключен предварительный договор № Номер купли-продажи спорной квартиры. 22 декабря 2006 г. заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому право приобретателем спорной квартиры стала Рушева Виолетта Владимировна.
Оценивая приведенные выше доказательства в их совокупности, суд считает установленным, что жилой дом, в котором находится спорная квартира, а также сама спорная квартира в настоящий момент существуют как объекты гражданских прав, поскольку истцом представлены достоверные и допустимые доказательства введения жилого дома, где расположена спорная квартира, в эксплуатацию, а также существования в натуре спорной квартиры. При этом спорная квартира не подлежит передаче иным лицам, данных о правах иных лиц в отношении спорной квартиры у суда не имеется.
Стоимость квартиры истцом полностью оплачена.
Оценивая заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, а также сущность основного договора купли-продажи, который стороны обязались заключить на основании предварительного, суд приходит к следующему.
Предварительный договор купли-продажи спорной квартиры был заключен 15.04.2004 года, до получения ответчиком разрешения на строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, и до его введения в эксплуатацию. Поэтому ни жилой дом, ни спорная квартира в нем на момент заключения предварительного договора не существовали как самостоятельные объекты гражданских правоотношений, а находились в стадии создания – на этапе строительства.
В п.5 Бюллетеня ВС РФ № 2 за 2003 год “Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов” изложена правовая позиция, согласно которой договор, по которому денежные средства гражданина привлекаются на этапе строительства жилого дома, и по результатам исполнения которого гражданину в собственность передается конкретная квартира, заключенный до завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, по своей правой природе не является предварительным договором купли-продажи квартиры, а является договором участия в долевом строительстве или строительного подряда.
Согласно ст.9 Закона РФ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26.01.1996 года № 15-ФЗ, в случаях, когда одной из его сторон таких договоров является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 1 Постановления № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, либо реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору – с другой стороны.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Исходя из изложенного, фактически между истцом и ответчиком был заключен не предварительный договор купли-продажи квартиры, а смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия в строительстве.
Данный договор требованиям закона не противоречит, к нему в соответствующих частях применяются положения о договоре подряда и договоре долевого участия в строительстве, а также общие положения об обязательствах. К данному договору в отношении истца также применимы и положения законодательства о защите прав потребителей.
По предварительному договору истец оплатил ответчику полную стоимость спорной квартиры. Далее квартира была передана истцу по передаточному Акту во владение и пользование.
С учетом изложенного, существо основного договора купли-продажи сводится в данном случае лишь к обязательству по передаче ответчиком в собственность истца спорной квартиры и принятию данной квартиры истцом, то есть фактически сводится к совершению двустороннего приемо-передаточного акта о передаче спорной квартиры в собственность истца.
В нарушение названных положений гражданского законодательства ответчик не передал в собственность истца спорную квартиру в срок, установленный предварительным договором. Основного договора купли-продажи с истцом не заключил.
Вместе с тем, в материалах дела имеется подтверждение того, что ответчик фактически передал истцу спорную квартиру во владение и пользование.
С учетом изложенного, суд считает установленным, что ответчик передал спорную квартиру во владение и пользование истца. То есть у истца возникли правомочия по владению и пользованию спорной квартирой.
В силу п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права по владению, пользованию и распоряжению его имуществом.
В настоящее время спорная квартира существует с теми же параметрами, которые указаны в предварительном договоре. Это подтверждается имеющейся в деле копией справки БТИ.
Обязательства по оплате цены квартиры истцом исполнено полностью. Наличие прав иных лиц на спорную квартиру по делу не установлено. Поэтому право собственности на спорную квартиру может возникнуть только у истца.
По смыслу правовой позиции, изложенной Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 2-й квартал 2005 года (Иные правовые вопросы, Ответ на вопрос 22), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приобретение в собственность (в порядке приватизации) жилого помещения, которым он владеет и пользуется по договору социального найма, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на данное жилое помещение в судебном порядке. Таким образом, Верховный Суд РФ признал правомерным применение такого способа защиты прав как признание права собственности на жилое помещение, находящееся во владении и пользовании гражданина на законном основании и в передаче в собственность которого гражданину неправомерно отказано.
Согласно ст.2 и ч.1 ст.3 ГПК РФ одной из целей осуществления гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, в том числе и права собственности.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом выбран допустимый при данных обстоятельствах дела способ защиты права: путем признания судом за истцом права собственности на спорную квартиру.
Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом и спорную квартиру, не может являться препятствием для приобретения истцом права собственности на спорную квартиру по следующим причинам.
Согласно п.1 ст.2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Судом установлено, что жилой дом завершен строительством и принят в эксплуатацию с соблюдением требований закона, что от имени государства подтверждено соответствующими государственными органами в сфере строительства. Квартира и жилой дома существуют как объекты гражданских прав.
При таких обстоятельствах само по себе формальное отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру (отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на квартиру), созданную с соблюдением требований закона и имеющуюся в наличии, не может являться для истца препятствием при приобретении данной квартиры в собственность.
Иное означало бы возможность злоупотребления правом, путем уклонения ответчика от государственной регистрации за ним права собственности на существующий, созданный на денежные средства истца и принятый в установленном порядке в эксплуатацию объект недвижимости, что в свою очередь делало бы невозможным получение истцом в собственность данного объекта недвижимости и необоснованно нарушало бы права истца, что недопустимо в силу п.1 ст.10 ГК РФ.
Кроме того, истцом заключены с ответчиком договоры инвестирования Номер от Дата на инвестирование в строительство машиномест Номер, расположенных по адресу: Адрес
В соответствии с Законом РФ № 1488-1 от 26 июня 1991 года (с изменениями на 10.01.2003г.) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляете форме капитальных вложений.
Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации. Инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.
Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (с изменениями на 16.10.06г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 218 ч. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских нрав предусмотрена возможность защиты гражданского права путем признания данного права.
В соответствии со ст. 27 Закона РФ № 2300-1 от 7 февраля 1992 года (9 изменениями на 25 октября 2007 г.) «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
Таким образом, оплата истицей стоимости машиномест в полном объеме является основанием для признания права собственности за ней на машиноместа.
При указанных обстоятельствах суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Рушевой Виолетты Владимировны удовлетворить.
Признать за Рушевой Виолеттой Владимировной право собственности на квартиру, расположенную по адресу Адрес.
Признать право собственности на машиноместо Номер, расположенную по адресу Адрес за Рушевой Виолеттой Владимировной.
Признать право собственности на машиноместо Номер расположенную по адресу Адрес за Рушевой Виолеттой Владимировной.
Решение является основанием для регистрации права собственности Рушевой В.В. на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд г. Москвы в течение 10-ти дней.
Судья: Садовова Ю.В.