РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 июня 2011 года г. Москва

Пресненский районный суд города Москвы в составе:

председательствующего федерального судьи Бондарева А.В.,

при секретаре Колаевой Е.А.,

с участием представителя истца и ответчика по встречному иску Шутова Е.Н., представителя ответчика и истца по встречному иску Барановой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2188/2011 по:

- иску Герасимук Марии Алексеевны к ООО ЧОП «Фаворит» о взыскании задолженности по Договору аренды нежилого помещения №1-12/07 от 15 декабря 2007 года, заключенного между Герасимук М.А. и ООО ЧОП «Фаворит»;

- встречному иску ООО ЧОП «Фаворит» к Герасимук Марии Алексеевне о взыскании неосновательного обогащения.

УСТАНОВИЛ:

Герасимук М.А. обратилась в Пресненский районный суд г. Москвы к ООО ЧОП «Фаворит» с вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что Дата между нею – с одной стороны и ООО ЧОП «Фаворит» - с другой стороны был заключен договор аренды нежилого помещения Номер, по условиям которого истец предоставила во владение и пользование ответчика нежилое помещение по адресу: Адрес. В соответствии с п. 30.2 данного договора аренды, арендная плата должна вноситься ежемесячно за текущий месяц не позднее 5-го числа. Размер арендной платы согласно п. 1 дополнительного соглашения Номер от Дата к договору аренды составлял Номер

Как далее следует из иска, с декабря 2009 года ответчик перестал вносить арендную плату, в связи с чем, между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, однако задолженность перед арендодателем арендатор не погасил.

По указанным обстоятельствам Герасимук М.А. просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в сумме Номер, неустойку в сумме Номер, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере Номер

ООО ЧОП «Фаворит» обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО1, которые мотивирует тем, что в период действия договора аренды нежилого помещения Номер от Дата, а именно: 25-Дата, в результате аварии канализационного стока, происшедшего не по вине арендатора, произошел залив арендуемого помещения, в результате чего оно было непригодно для использования и требовало капитального ремонта. О данной аварии и необходимости проведения капитального ремонта арендодатель был извещен как арендатором, так и эксплуатирующей организацией. Обязанность капитального ремонта согласно п. 19.1 договора аренды возложена на арендодателя.

Как далее следует из встречного иска, капитальный ремонт помещения был окончен арендодателем лишь в феврале 2009 года, помещение после ремонта поступило в фактическое пользование арендатора Дата. Согласно п. 19.2 договора аренды нежилого помещения, на период проведения капитального ремонта объекта аренды, арендная плата не начисляется и не оплачивается арендатором. Поскольку арендодатель обещал завершить ремонт в течение каждого следующего месяца, арендатор производил очередные арендные платежи, в результате чего за период проведения ремонта (август 2008-январь 2009 года) арендодатель необоснованно получил Номер, что явилось для Герасимук М.В. неосновательным обогащением.

В связи с изложенным, ООО ЧОП «Фаворит» просил суд взыскать с Герасимук М.В. в свою пользу Номер как неосновательное обогащение, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере Номер

Представитель истца и ответчика по встречному иску в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных требований возражал.

Представитель ответчика и истца по встречному иску в судебное заседание явилась, в удовлетворении первоначального иска просила отказать, встречный иск – удовлетворить.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Герасимук М.А. является собственницей нежилого помещения с кадастровым номером Номер, общей площадью Номерм., расположенного по адресу: Адрес на основании свидетельства о государственной регистрации права от Дата, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Номер от Дата.

Судом установлено, что Дата между ФИО1 – с одной стороны (Арендодатель) и ООО ЧОП «Фаворит» - с другой стороны (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения Номер. Согласно п. 3.1. данного договора, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение с кадастровым номером Номер общей площадью Номер расположенное по адресу: Адрес, а арендатор обязуется принять вышеназванное помещение и производить оплату в соответствии с условиями договора. Данный договор прошел государственную регистрацию Дата, номер регистрации Номер

Согласно п. 29.1 данного договора, арендная плата за все арендуемое помещение составляет Номер в месяц.

Как следует из п. 32.1, п. 32.2 договора, данный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации, срок аренды устанавливается на 5 (пять) лет с даты подписания сторонами акта о приемке арендатором Объекта недвижимости.

01 января 2008 года между Герасимук М.А. - с одной стороны (Арендодатель) и ООО ЧОП «Фаворит» - с другой стороны (Арендатор) был подписан акт передачи указанных нежилых помещений.

01 июня 2009 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение Номер к договору аренды нежилого помещения Номер от Дата, по условиям которого, стороны пришли к соглашению об изменении с Дата состава и размера арендной платы, в связи с чем договорились п. 29.1 договора изложить в следующей редакции: на период с Дата по Дата арендная плата за все арендуемое помещение составляет Номер в месяц, с Дата до конца действия договора арендная плата за все арендуемое помещение составляет Номер

01 апреля 2010 года между Герасимук М.А. - с одной стороны (Арендодатель) и ООО ЧОП «Фаворит» - с другой стороны (Арендатор) было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения Номер от Дата с Дата.

Также Дата между сторонами был подписан акт приема – передачи нежилого помещения из аренды.

Суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего:

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1-4 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судом установлено, что у ответчика ООО ЧОП «Фаворит» имеется задолженность по арендной плате за четыре месяца: декабрь 2009 года, январь 2010 года, февраль 2010 года, март 2010 года. Исходя из определенного сторонами размера арендной платы согласно дополнительному соглашению Номер, размер арендной платы ежемесячно составлял Номер При заключении договора аренды нежилых помещений, ООО ЧОП «Фаворит» был внесен обеспечительный платеж в сумме Номер.

Доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей ответчиком, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.

Таким образом, с ООО ЧОП «Фаворит» в пользу Герасимук М.В. подлежат взысканию задолженность по Договору аренды нежилого помещения Номер, заключенного Дата в размере Номер

В соответствии с п. 31.1 договора аренды нежилых помещений, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендатор выплачивает пени в размере 0,...

В силу требований ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не может служить мерой обогащения, требование о взыскании пени в размере Номер. является несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, а поэтому, по убеждению суда подлежит удовлетворению частично, в размере Номер

Встречные исковые требования суд находит не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как следует из справки ООО «УДСР «Хамовники» от Дата за Номер, имел место залива помещения, занимаемого ООО ЧОП «Фаворит», на ОДС Номер зарегистрированы заявки от 25 и Дата на засор канализационного стояка, вследствие залива произошел обвал плиток подвесного потолка около стояка канализации.

Факт имевшего место залива истцом, ее представителем не оспаривался.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 17.2 договора аренды, стороны обязуются немедленно в случае аварий коммуникаций, инженерных сетей и оборудования, произошедших по вине третьих лиц, принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий, а также предпринимать совместные усилия для взыскания ущерба с виновных лиц.

В соответствии с п. 20.1 договора аренды, арендатор обязан поддерживать Объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт Объекта.

Таким образом, поскольку устранение последствий имевшего место залива относятся к текущему ремонту, его осуществление являлось обязанностью ООО ЧОП «Фаворит».

Надлежащих доказательств в обоснование своего довода о том, что помещению требовался капитальный ремонт представителем истца по встречному иску, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суду представлено не было.

В силу ч. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии со ст. 19.1 договора, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта и нести пропорционально своей площади расходы по капитальному ремонту всего здания, в котором находится арендуемое помещение.

Согласно п. 19.2 договора, о проведении капитального ремонта арендодатель обязан письменно предупредить арендатора не менее чем за шесть месяцев до даты начала проведения капитального ремонта.

Согласно п. 19.3 договора, на период капитального ремонта Объекта аренды, арендная плата не начисляется и не оплачивается арендатором. После окончания проведения капитального ремонта стороны составляют акт передачи помещения после капитального ремонта, который является основанием для возобновления расчетов по договору.

Суд исходит из того обстоятельства, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению и замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. В настоящем случае проведения капитального ремонта не имело место быть, вследствие чего, основания для не начисления арендной платы (п. 19.3 договора аренды) отсутствовали.

Суд критически оценивает ссылку истца по встречному иску на якобы адресованное Дата письмо ФИО1 в котором сообщалось о невозможности использования Объекта аренды после аварии, требовании произвести капитальный ремонт помещения, поскольку доказательств отправки и вручения данного письма ФИО1 представителем истца по встречным требованиям представлено суду не было.

Также не может быть принят в качестве доказательства представленный истцом по встречному иску акт передачи нежилых помещений от Дата, составленный в том, что арендодатель после проведения ремонта Объекта аренды в связи с аварией системы водоснабжения и канализации в доме происшедшей в июле 2008 года передал, а арендатор принял арендуемое нежилое помещение. Данный акт подписан лишь стороной арендатора, далее на данном акте генеральным директором ООО ЧОП «Фаворит» произведена надпись о том, что представитель Герасимук М.В. экземпляр данного акта получил, но от подписи отказался. Поскольку стороной арендодателя данный акт не подписан, у суда отсутствуют основания полагать, что проведение ремонта нежилого помещения в связи с аварией системы водоснабжения и канализации в доме, по причине которого арендатор был лишен возможности владеть и пользоваться Объектом аренды, имело место быть.

Также не может быть принята во внимание ссылка представителя истца по встречному иску на письмо УВД по ЦАО Адрес от Дата Номер, согласно которому помещение по адресу: Адрес не соответствует требованиям Инструкции по организации работы органов внутренних дел по контролю за оборотом гражданского и служебного оружия и патронов к нему на территории РФ, утв. Приказом МВД от Дата Номер, поскольку обстоятельства изложенные в данном письме не свидетельствуют о невозможности использования Объекта недвижимости в связи с действиями, бездействием арендодателя, или же необходимостью проведения капитального ремонта Объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По изложенным ООО ЧОП «Фаворит» обстоятельствам, арендатор, в случае, если условия пользования Объектом аренды действительно ухудшились, был вправе поставить вопрос соответственного уменьшения арендной платы, однако, подобный вопрос ООО ЧОП «Фаворит» перед арендодателем не ставил.

Довод ООО ЧОП «Фоворит» о том, что использование нежилых помещений по адресу: Адрес не возможно по причине наличия несанкционированной перепланировки суд также оценивает критически, поскольку между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилых помещений при заключении договора аренды, претензий касательно имевшей место несанкционированной перепланировки не имелось, само по себе данное обстоятельство не является препятствием для владения, пользования объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В настоящем случае, со стороны Герасимук М.В. не имело место неосновательного обогащения, денежные средства в размере Номер являлись арендными платежами (Номер) в соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений, дополнительному соглашению Номер к данному договору аренды, на протяжении шести месяцев с августа месяца 2008 года по январь месяц 2009 года).

При таких обстоятельствах, законные основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку судебные расходы, понесенные истцом связанные с уплатой государственной пошлины подтверждены документально, суд полагает, что они подлежат взысканию с ответчика в пользу истец, пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований, с применением коэффициента ...

Поскольку в удовлетворении встречного иска ООО ЧОП «Фаворит» отказано, то его требования о взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Иск Герасимук Марии Алексеевны – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО ЧОП «Фаворит» в пользу Герасимук Марии Алексеевны задолженность по Договору аренды нежилого помещения Номер, заключенного 15 декабря 2007 года между Герасимук М.А. и ООО ЧОП «Фаворит», в размере Номер, пени в размере Номер, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере Номер

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО ЧОП «Фаворит» к Герасимук Марии Алексеевне о взыскании неосновательного обогащения - отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд г. Москвы в течение десяти дней.

Федеральный судья

Бондарев А.В.