РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 января 2012 года Пресненский районный суд г. Москвы в составе председательствующего федерального судьи Кирьянен Э.Д.,
при секретаре Бегоидзе Э.О.,
с участием представителя истца Костенко К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-851/12 по иску Зражевский В.В. к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, треть лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, Эверстов Н.Н., Эверстова Г.А. о признании права собственности на квартиру Номер, расположенную по адресу: Адрес.
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к Управлению города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (распоряжением Правительства Москвы от 18.02.2011 №133-РП «О создании Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства» функции Управления города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства переданы Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что 26 февраля 2007 года между Эверстов Н.Н. и Эверстова Г.А. с одной стороны и Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (переименован в Департамент дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы. На основании Постановления Правительства Москвы от 16.02.2010г. №127-ПП функции последнего в части сопровождения и координации выполнения градостроительных проектов (инвестируемых с участием Правительства Москвы) по объектам адресной инвестиционной программы с 1 марта 2010 года переданы Управлению города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства) с другой стороны, заключен договор Номер., согласно условиям которого ответчик принял на себя обязательства заключить в будущем договор купли-продажи квартиры с Эверстовым Н.Н. и Эверстовой Г.А., а последние приняли на себя обязательство оплатить стоимость квартиры в счет обеспечения такого договора. Основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3-х месяцев, с момента регистрации права собственности города Москвы на квартиру Номер расположенную по адресу: Адрес.
09 июля 2010 года Эверстов Н.Н. и Эверстова Г.А. заключили договор уступки прав требования, вытекающих из договора Номер. от 26 февраля 2007 года со Зражевским В.В, согласно которому Эверстов Н.Н. и Эверстова Г.А. передали Зражевскому В.В. все свои права требования к ответчику вытекающие из договора Номер. от 26 февраля 2007 года. Согласно п. 3 договора уступки, уступленные права на момент заключения договора полностью оплачены.
25 апреля 2011 года между Управлением города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства и Зражевским В.В. было заключено дополнительное соглашение к договору Номер. от 26 февраля 2007 года, в соответствии с которым стороны подтвердили а) факт оплаты Зражевским В.В. 29 350 272 руб. в счет оплаты стоимости Квартиры; б) факт увеличения площади Квартиры на ... кв. м. (до ... кв. м.). Кроме того, Зражевский В.В. принял на себя обязательство доплатить стоимость разницы в метраже Квартиры, в размере 3 986 688 руб. в срок до 16 мая 2011 года. 12 мая 2011 года Зражевский В.В. доплатил стоимость разницы в метраже Квартиры в размере 3 986 688 руб., что подтверждается платежным поручением Номер от 12 мая 2011 года.
По состоянию на настоящий момент Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства не осуществляет оформление права собственности на Квартиру.
Согласно п. 3.2.1. договора Номер. от 26 февраля 2007 года, Департамент обязуется заключить договор купли-продажи квартиры в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на Квартиру, после поступления всех необходимых документов и выполнения всех обязательств.
Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по договору Номер. от 26 февраля 2007 года, однако, договор купли-продажи между истцом и Департаментом так и не подписан, что делает невозможным оформление права собственности истца на указанную квартиру в установленном действующем законодательством порядке.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения, условия договора устанавливается судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом должна быть выявлена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор, в соответствии с нормами ГК РФ, может налагать на стороны только одно единственное право – право требовать заключения основного договора. Однако в договоре Номер. от 26 февраля 2007 года были предусмотрены права и обязанности, которые не могут являться предметом предварительного договора, а могут вытекать из основного договора купли-продажи квартиры, либо договора соинвестирования (долевого участия) в строительстве Квартиры, в частности:
- предусмотрены оплата стоимости квартиры и перерасчеты в случае изменения площади Квартиры в результате фактических обмеров БТИ. При этом, в ГК РФ не предусмотрено такой обеспечительной меры исполнения обязательств, а сами по себе денежные средства могут перечисляться на основании основного договора (договора купли-продажи).
- предусмотрена обязанность Истца оплатить техобслуживание и коммунальные услуги за 4 месяца, истец несет данные расходы. При этом в соответствии со ст.210 ГК РФ, а также в соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ бремя расходов несет именно собственник имущества, а не будущий собственник.
Истец самостоятельно несет бремя содержания Квартиры, оплачивает коммунальные услуги, фактически принял Квартиру, что подтверждается Актом-соглашением от 09 июня 2011 года, составленным между Истцом и эксплуатирующей организацией ООО «Платан», согласно которому Истец подтвердил, что не имеет каких-либо претензий к качеству строительно-монтажных, ремонтных работ, к санитарному содержанию, техническому состоянию инженерного оборудования, устройствам и прочим системам (вентиляции, дымоудаления, электротехнических устройств), а также к общему состоянию общего имущества объекта. Комплект ключей от квартиры был передан ООО «Платан» Истцу, который принял данное помещение.
В судебном заседании представитель истца по доверенности- Костенко К.В. исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.
Ответчик - Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в суд представителя не направил, возражений на иск не представил.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о дне слушания дела извещено надлежащим образом, в суд не явились.
Третье лицо – Эверстов Н.Н. о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в суд не явился, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, направлен отзыв, в котором Эверстов Н.Н. поддерживает заявленные истцом требования.
Третье лицо – Эверстова Г.А. о дне слушания дела извещена надлежащим образом, в суд не явилась, имеется ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, направлен отзыв, в котором Эверстова Г.А. поддерживает заявленные истцом требования.
На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии ответчика и третьих лиц.
Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 218 п. 1 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. ст. 16 и 17 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ну (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как установлено судом, 26 февраля 2007 года между Эверстов Н.Н. и Эверстова Г.А. с одной стороны и Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы заключен договор Номер., согласно условиям, которого ответчик принял на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры с Эверстовым Н.Н. и Эверстовой Г.А., а последние приняли на себя обязательство оплатить стоимость квартиры в счет обеспечения такого договора. Основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3-х месяцев, с момента регистрации права собственности города Москвы на квартиру Номер, расположенную по адресу: Адрес.
09 июля 2010 года Эверстов Н.Н. и Эверстова Г.А. заключили договор уступки прав требования, вытекающих из договора Номер. от 26 февраля 2007 года со Зражевским В.В., согласно которому Эверстов Н.Н. и Эверстова Г.А. передали Зражевскому В.В. все свои права требования к ответчику вытекающие из договора Номер. от 26 февраля 2007 года. Согласно п. 3 договора уступки, уступленные права на момент заключения договора полностью оплачены.
25 апреля 2011 года между Управлением города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства и Зражевским В.В. было заключено дополнительное соглашение к договору Номер. от 26 февраля 2007 года, в соответствии с которым стороны подтвердили а) факт оплаты Зражевским В.В. 29 350 272 руб. в счет оплаты стоимости Квартиры; б) факт увеличения площади Квартиры на ... кв. м. (до ... кв. м.). Кроме того, Зражевский В.В. принял на себя обязательство доплатить стоимость разницы в метраже Квартиры, в размере 3 986 688 руб. в срок до 16 мая 2011 года. 12 мая 2011 года Зражевский В.В. доплатил стоимость разницы в метраже Квартиры в размере 3 986 688 руб., что подтверждается платежным поручением Номер от 12 мая 2011 года.
Как следует из представленного представителем истца уведомления, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, права на квартиру Номер, расположенную по адресу: Адрес в ЕГРП не зарегистрированы.
Согласно п. 3.2.1. договора Номер. от 26 февраля 2007 года, Департамент обязуется заключить договор купли-продажи квартиры в течение трех месяцев с момента регистрации права города Москвы на Квартиру, после поступления всех необходимых документов и выполнения всех обязательств.
Зражевский В.В. в полном объеме выполнил свои обязательства по договору Номер. от 26 февраля 2007 года, однако, договор купли-продажи между истцом и Департаментом так и не подписан, что делает невозможным оформление права собственности истца на указанную квартиру в установленном действующем законодательством порядке.
В договоре Номер. от 26 февраля 2007 года были предусмотрены права и обязанности, которые не могут являться предметом предварительного договора, а могут вытекать из основного договора купли-продажи квартиры, либо договора соинвестирования (долевого участия) в строительстве Квартиры, в частности:
- предусмотрены оплата стоимости квартиры и перерасчеты в случае изменения площади Квартиры в результате фактических обмеров БТИ.
- предусмотрена обязанность Истца оплатить техобслуживание и коммунальные услуги за 4 месяца, истец несет данные расходы.
Данные обстоятельства свидетельствует о том, что Зражевский В.В. стал участником инвестиционной деятельности, результатом которой должно было стать приобретение им права собственности на квартиру в названном выше доме.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истец по существу приобрел по данному договору права инвестора на спорную квартиру, так как цель этого договора, а так же правовая природа, сложившихся при исполнении этого договора взаимоотношений сторон соответствует договору инвестирования, который в данном конкретном случае ничего противозаконного не содержит и обеими сторонами исполнен.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правового акта, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно ст. 7 п. 3 Закона РСФСР N 1488-1 от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью объектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
По результатам обмера БТИ квартира Номер расположенная по адресу: Адрес имеет общую площадь ...., в том числе жилую ... кв. м. и вспомогательную ... кв. м. и состоит из ... комнат.
Истец все свои обязательства перед ответчиком выполнил в полном объеме, что подтверждается приобщенными к делу копиями платежных поручений.
До настоящего времени свои обязательства ответчиком не исполнены, хотя в настоящее время дом в установленном порядке принят в эксплуатацию. Это лишает истца возможности регистрировать право собственности на приобретенную им квартиру.
Проверяя обоснованность заявленных истцом требований о признании за ним права собственности на квартиру, суд принимает во внимание следующие обстоятельства:
Дом, в котором располагаются Квартиры, был построен на законных основаниях с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и введен в эксплуатацию Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 22.03.2010 г. № Номер. Из материалов дела видно, что права на указанную выше квартиру принадлежат ответчику на основании Постановления Правительства г. Москвы от 24 июня 2008 г. N 577-ПП «О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: Адрес (Центральный административный округ города Москвы)», в соответствии с п. 4 которого инвестор на строительство инвестиционного объекта направляет собственные и привлеченные средства и Дополнительного соглашения от «30» октября 2009 года к предварительному протоколу распределения общей жилой площади в доме-новостройке по адресу: Адрес (ЦАО) от «19» ноября 2004 года.
Никто из участников возникших инвестиционных правоотношений в установленном порядке на спорную квартиру не претендует.
Таким образом, по делу установлено, что истец по заключенному договору приобрел права инвестора на вышеуказанную квартиру, став, таким образом, субъектом инвестиционной деятельности по строительству жилого дома.
Дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования - квартиру Номер, расположенную по адресу: Адрес имеющую общую площадь Номер кв. м., создана за счет средств истца, право истца на оформление квартиры в собственность никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Эти факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что истец приобрел на основании ст.218 ГК РФ право собственности на вышеуказанную квартиру.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование истца о признании за ним права собственности на спорную квартиру заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Зражевский В.В. право собственности на квартиру Номер, расположенную по адресу: Адрес имеющую общую площадь ... кв. м.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности Зражевский В.В. на квартиру Номер, расположенную по адресу: Адрес имеющую общую площадь ... кв. м.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пресненский районный суд.
Федеральный судья Э.Д. Кирьянен
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ